【正文】 。展望龍崗，我們可以預(yù)測，在特區(qū)車輪的帶動下，龍崗的前景一定分外迷人，分外燦爛。應(yīng)把布吉的工業(yè)區(qū)從街道中心分離出來，拆除違章建筑，建設(shè)綠化廣場、體育設(shè)施等公益項目，迅速著手石岈嶺公園建設(shè)，規(guī)劃住宅區(qū)域；　　地鐵3 號線建設(shè)、深惠路改造有一個漫長的過程，必將影響居民的日常 生活和置業(yè)，政府要有一個正確的政策導(dǎo)向；　　經(jīng)濟利益項目多，公益性項目少，應(yīng)建設(shè)一批體育、綠化、環(huán)保項目；　　由于龍崗居民收入明顯不如關(guān)內(nèi)，酒店、餐飲、娛樂、商業(yè)設(shè)施少，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，政府應(yīng)加強第三產(chǎn)業(yè)的建設(shè)；　　由于龍崗各鄉(xiāng)鎮(zhèn)直接劃為街道，農(nóng)村轉(zhuǎn)為城市，各街道發(fā)展參差不齊，因而不可能象關(guān)內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，各街道應(yīng)因地制宜，結(jié)合自身特點建設(shè)，不能事事求全，否則會起到事倍功半的結(jié)果?！　↓垗徃髌瑓^(qū)發(fā)展的主要弊端因素有：　　龍崗建區(qū)歷史短，城市運營歷史不長，目前還不能承擔部分城市功能，即不能分擔深圳的部分行政、金融、政治、文化運營功能，這影響了龍崗片區(qū)的快速發(fā)展；　　龍崗中心區(qū)起步晚，配套、住宅、商業(yè)各方面建設(shè)還需亟待加強，目前還沒有充分顯示它的運營作用；　　各工業(yè)重鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施落后，由于龍崗取消農(nóng)村建制，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)直接劃為街道，各街道城市建設(shè)先天不足，這還有個漫長的建設(shè)過程；　　南澳、大鵬、葵涌因為保護自然資源，不能大規(guī)模發(fā)展工業(yè)，人民生活不富裕，部分地區(qū)還貧窮，政府需要補償。在功能片區(qū)項目建設(shè)、交通建設(shè)、地產(chǎn)布局方面，政府導(dǎo)向科學(xué)，有利全區(qū)的健康發(fā)展；　　基礎(chǔ)配套設(shè)施良好。　　龍崗各片區(qū)發(fā)展的主要優(yōu)勢因素有：　　政府規(guī)劃布局清晰?！　〉诹隆垗徠瑓^(qū)發(fā)展利弊因素分析　 　龍崗區(qū)成立十三年，在龍崗區(qū)政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，龍崗區(qū)已取得輝煌的建設(shè)成就。中心城幾個大型商業(yè)項目雖正在形成，但前期仍然處于市場培育發(fā)展期，成熟的商業(yè)氛圍尚需一定時間才能形成。隨著政府對中心城規(guī)劃力度的加大和住宅社區(qū)的不斷成熟，中心城的交通設(shè)施、商業(yè)氛圍、消費檔次將得到較大的提升和發(fā)展?！　≈行某巧虅?wù)地產(chǎn)特點　　中心城商務(wù)地產(chǎn)主要是以龍崗本地中高檔住宅社區(qū)為依托發(fā)展起來的。2005年下半年，中心城住宅均價已超過5000元，年底可能突破5500元?！　≡谝患壥袌龇矫?，中心區(qū)附近，鴻榮源、鴻基地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、融發(fā)、天健、星河地產(chǎn)等知名開發(fā)商已擁有近200多萬平方米的土地。前者是中心城規(guī)劃優(yōu)勢最強、發(fā)展最成熟的區(qū)域，將發(fā)展為中心城的中央生活區(qū)。新樓盤產(chǎn)品素質(zhì)和產(chǎn)品創(chuàng)新都較過去有了新的突破。一批品質(zhì)樓盤，如天健鐵路方面，廣深鐵路、平南（平湖鎮(zhèn)深圳市南山區(qū)）鐵路、平鹽（平湖鎮(zhèn)鹽田港）疏港鐵路貫穿龍崗區(qū)，在其交匯處建有大型的平湖鐵路編組站。沿機荷高速公路，龍崗區(qū)中心城至深圳機場的車程僅2030分鐘。區(qū)內(nèi)公路四通八達，高等級公路已形成網(wǎng)絡(luò)，村村通公路。人口規(guī)模2020年控制規(guī)模77萬人?！　↓垗徶行某嵌ㄎ弧　∩钲谑行鲁鞘幸?guī)劃建筑設(shè)計有限公司與深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院經(jīng)過一年的努力完成了《龍崗中心組團規(guī)劃》。以居住為核心的中心城的規(guī)劃建設(shè)，有著國際先進的規(guī)劃理念，體現(xiàn)在環(huán)境、道路、商業(yè)、金融、教育、醫(yī)療、文化等各項公共設(shè)施的規(guī)劃布局上。1998年，15萬平方米龍城廣場面世，龍崗中心城成為萬眾矚目的焦點。但目前商業(yè)氛圍尚未形成，隨著中心區(qū)建設(shè)的推進，片區(qū)商業(yè)物業(yè)的價值須經(jīng)數(shù)年的增長，方可能達到預(yù)期目標。對于目前購買中心區(qū)商業(yè)物業(yè)的投資者，等待商業(yè)氛圍成熟，實現(xiàn)升值，需假以時日。而隨著這里寫字樓的不斷崛起，與客戶群地位相符的交際娛樂、休閑購物的場所缺乏?！　、高檔次品牌、商家少　　目前中心區(qū)的建設(shè)仍在進行，短期內(nèi)還沒有形成有高輻射能力的商圈，目前商業(yè)規(guī)模小、商服檔次低下。 　　B、商服物業(yè)發(fā)揮空間大　　相對于老商圈，中心區(qū)商場均為新建設(shè)商場，整體購物環(huán)境、商場規(guī)劃設(shè)計、外觀、裝修符合現(xiàn)代中產(chǎn)階級審美的需要；另外，深圳至今只有中信城市廣場是真正意義上的shopping mall，供人們休閑、娛樂、餐飲、購物于一體?！　?）中心區(qū)商服物業(yè)特征　　A、政府統(tǒng)一規(guī)劃，構(gòu)筑中心區(qū)商業(yè)圈　　中心區(qū)在中心廣場南廣場建設(shè)一個大型SHOPPINGMALL填補中心區(qū)內(nèi)無大型商業(yè)城的空白。未來CBD的主要服務(wù)項目有：銀行、交易所、財務(wù)公司、會計師、律師事務(wù)所、商業(yè)、進出口貿(mào)易、信息及旅游咨詢、保險公司、酒店、購物等。　　特征三：城市功能聚集中心　　管理和控制職能集聚、金融市場運作功能集聚、專業(yè)化生產(chǎn)職能集聚，而以商業(yè)零售、休閑娛樂為主的生活性服務(wù)設(shè)施為配套性服務(wù)設(shè)施。其次是機場、火車站、高速公路等?！　√卣鞫鹤罡叩慕煌蛇_性　　處于城市干道系統(tǒng)的核心?！　　　?　　2）國外CBD特征　　特征一：地價與租金峰值　　在城市地價的分布規(guī)律中，有一個最高的地價點?！　。ǘ?、區(qū)域小環(huán)境——深圳CBD　　國外CBD借鑒　　1）CBD理論　　世界CBD最早產(chǎn)生于美國，它是應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的、對城市經(jīng)濟起著重要調(diào)節(jié)作用的核心區(qū)域?！　?）商務(wù)中心　　幾十棟的規(guī)模宏大高檔寫字樓，聚集著實力雄厚的企業(yè)王國?！　?）文化中心　　中心區(qū)的文化中心功能將為深圳市民、國際商務(wù)活動及游客提供適宜的文化活動空間，進一步營造具有國際認同感的多元城市文化氛圍，為將深圳建設(shè)成現(xiàn)代文化名城創(chuàng)造條件?！　?）商業(yè)中心　　中心區(qū)新城市購物中心商業(yè)建筑面積為18萬平方米，投資總額約13億人民幣，定位于超大型、標志性、高檔次、多功能，集旅游、酒店、辦公、商業(yè)、信息、金融、貿(mào)易、展覽、高科技、文化、休閑、娛樂于一體的綜合性場所。　　2）中心區(qū)是深圳唯一集金融、商貿(mào)、信息、文化、會展及行政于一體的城市商務(wù)、行政和文化中心，是深圳實現(xiàn)“建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市、區(qū)域經(jīng)濟中心城市及花園式園林城市”戰(zhàn)略目標的重要空間基礎(chǔ)。其中：南片區(qū)233公頃，是城市商務(wù)中心（CBD）；北片區(qū)180公頃，是行政、文化中心；蓮花山公園194公頃，是開放性城市公園?！　《⑸钲谥行膮^(qū)的發(fā)展　　(一)、區(qū)域大環(huán)境——深圳中心區(qū)整體規(guī)劃　　　　　　　　　　　　　 中心區(qū)簡述 　　1）經(jīng)過十幾年規(guī)劃、城市設(shè)計和市政建設(shè)的深圳市中心區(qū)，形成了一個隨著市場經(jīng)濟的發(fā)育逐步生長和調(diào)整的規(guī)劃設(shè)計典型?！　≡俅危瑺I造舒適、方便、清潔的生活環(huán)境?！　∑浯?，發(fā)揮地皮便宜、造價低廉的優(yōu)勢。第一批幾個衛(wèi)星城均建在距漢城30至40公里的交通要道附近或地鐵能夠延伸之處?！　№n國衛(wèi)星城發(fā)展　　根據(jù)對韓國的衛(wèi)星城了解，其在城市規(guī)劃建設(shè)過程中，注意發(fā)揮地利優(yōu)勢，努力向現(xiàn)代標準靠攏，確保衛(wèi)星城真正具有吸引力。主要目的在于分散中心城市的人口和經(jīng)濟活動。到19世紀末20世紀初，英國城市化率已超過70%，郊區(qū)化進入快速發(fā)展時期。當然，各城市應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展階段和城市化的水平來確定發(fā)展哪一類衛(wèi)星城。從國外的一般經(jīng)驗來看，只有當經(jīng)濟發(fā)展水平達到人均3000美元左右時，大城市周圍才有可能出現(xiàn)人口外遷和大量工業(yè)企業(yè)外移的現(xiàn)象。 　　國外一些國家城市化的歷程表明，當城市化率達到50%的時候，城市的分散作用開始超過集聚作用，會出現(xiàn)城市人口和產(chǎn)業(yè)向城外凈流出和擴散的現(xiàn)象，主要是流向離城市中心地區(qū)不太遠而生態(tài)環(huán)境相對較好的郊區(qū)，如大都市郊區(qū)的中小城鎮(zhèn)或衛(wèi)星城。之后，在各國大城市中也相繼列入了建立衛(wèi)星城的構(gòu)想。1902年，霍華德先生撰寫名為《明天的花園城市》，提出了衛(wèi)星城的理論雛形?！　〉谖逭?、龍崗中心城定位及發(fā)展分析　　 由于龍崗中心城定位為深圳的次中心區(qū)，因而關(guān)注龍崗中心城要從深圳的規(guī)劃布局出發(fā)，為此可以尋求可比性地區(qū)區(qū)域功能特點，比如衛(wèi)星城，比如CBD，從中分析總結(jié)，再比較龍崗中心城，從中預(yù)測龍崗中心城的發(fā)展前景?！　∧壳?，龍崗區(qū)文化產(chǎn)業(yè)保持著 14%以上的年增長率，呈現(xiàn)出“數(shù)量大、產(chǎn)值高、亮點多”的鮮明特色?！　∫源蠓矣彤嫗榇淼挠彤嫎I(yè)，經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了油畫生產(chǎn)、收購和集中外銷一條龍體系，大芬油畫村成為中國油畫第一村、國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地，擁有個人油畫工作室 700間、門店300家及畫工8000名，產(chǎn)品暢銷全世界，成為國際知名的“油畫制造工廠”。東沖、壩光鄉(xiāng)村風景區(qū)、南澳漁村等。 　　主要景點及度假勝地有：金沙灣旅游度假區(qū)、金水灣度假村、溪沖工人度假村、東山珍珠島度假村、浪騎游艇俱樂部、半天云村在全市旅游發(fā)展布局中，龍崗區(qū)大鵬半島是深圳市今后高起點、高標準開發(fā)建設(shè)的國際性海濱旅游勝地。區(qū)內(nèi)有馬巒山、七娘山、園山等方圓數(shù)十平方公里的郊野公園。　　　　　　　　　　 　　三、旅游產(chǎn)業(yè)　　龍崗是深圳市生態(tài)資源環(huán)境最優(yōu)越的區(qū)域?！　↓垗弲^(qū)的物流業(yè)處于蓄勢待發(fā)的態(tài)勢，眼下有近百億元的資金欲投入平湖物流園區(qū)內(nèi)，物流業(yè)成了龍崗新的經(jīng)濟增長點。2004年，龍崗區(qū)社會消費品零售總額為120億元，現(xiàn)有萬佳、沃爾馬、天虹等大中型商場40多家，營業(yè)面積為50萬平方米左右。2004年，％?！　↓垗徥巧钲谑袔状笾鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)的重點發(fā)展區(qū)域，在全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶“9＋2”片區(qū)中，龍崗區(qū)域內(nèi)有深圳大工業(yè)區(qū)、坂雪崗、寶龍—碧嶺、葵涌—大鵬、東部海洋生物5大片區(qū)，規(guī)劃面積和新增產(chǎn)值分別占全市的64％和54％。目前，全區(qū)有大小工業(yè)企業(yè)5000多家，工業(yè)增加值占全市的23％，初步形成了以電子信息、精密機械、新材料、新能源、家具、皮革、玩具、眼鏡等行業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)經(jīng)濟體系，其中程控交換機產(chǎn)量約占全國的50％，眼鏡出口量占歐洲市場的70％，充電電池生產(chǎn)規(guī)模為全國之最?！　∧壳埃咝录夹g(shù)和先進制造業(yè)、現(xiàn)代物流、濱海旅游、文化產(chǎn)業(yè)構(gòu)成龍崗的四大支柱產(chǎn)業(yè)，這四大產(chǎn)業(yè)正驅(qū)動龍崗經(jīng)濟朝前快速發(fā)展。全區(qū)建設(shè)用地214平方公里，其中未開發(fā)的建設(shè)用地113平方公里?！　∫匀f科城、萬科第五園為龍頭的坂雪崗及周邊區(qū)域已受到深港人士的關(guān)注，它發(fā)展方向是深圳未來的人居高尚住區(qū)?！　≯嘌徏爸苓厖^(qū)域：未來人居高尚住區(qū)　　以萬科四季花城、萬科城、萬科第五園組成的萬科族三大盤在板雪崗站創(chuàng)造了奇跡，它們不僅使板雪崗由滄海變?yōu)樯Ｌ铮乙矂?chuàng)造了樓市升值的奇跡，中國建筑的奇跡，四季花城從一期的均價2800元升值到現(xiàn)在的6000元，而第五園均價已在10000以上，第五園還成了中國建筑精神的寫照，業(yè)主好評如潮，趨之如鶩。　　橫崗：豪宅橫空出世　　中海怡美山莊推出之后，2004年振業(yè)集團開發(fā)的振業(yè)城在橫崗橫空出世，這個以Townhouse為主的樓盤開盤價達到了9000元，轟動了鵬城。慢城、錦繡河山相繼推出，瞬間使石岈嶺成為深圳樓市一大熱點。石岈嶺片區(qū)的中海怡翠山居、華浩源　　在布吉新推的項目中，引入注目的有翠楓豪園綠谷、承翰水山緣、翠楓豪園目前中心城至少有200多萬平方米建面的土地掌握在各大發(fā)展商手中，其中有不少是市內(nèi)的品牌發(fā)展商。　　在一級市場方面，中心城土地市場也呈現(xiàn)出眾兵密布的情況。而清林中路以北的