【正文】 社區(qū)生活配套、紹興一中、濕地公園形象進度主體施工開盤時間07年4月銷售情況售罄綜合評價金昌金昌B. 鏡湖人家開發(fā)商紹興山川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計單位中國美院風景建筑設(shè)計研究院物業(yè)管理/地理位置勝利西路以南，紹大線以西占地面積23692m178。 城南板塊城南板塊一直以來是紹興最主流的居住區(qū)域之一，非常受發(fā)展商和購房者的關(guān)注。從地理上來劃分，一般習慣性地把環(huán)城河以南的區(qū)域統(tǒng)稱為城南板塊，但近幾年由于老城南板塊開發(fā)用地日益稀缺，新建樓盤和土地供應(yīng)不斷向南面延伸，三環(huán)路(正式名稱為二環(huán)路)沿線已經(jīng)成為城南板塊的主要開發(fā)區(qū)域。A. 瀛洲名苑開發(fā)商紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計單位/物業(yè)管理紹興市越紅物業(yè)管理有限公司地理位置汽車南站以南,東至東光路，南臨鏡湖路占地面積33939m178。B. 綠筑建筑面積94201m2(其中地上74201 m2)容積率綠化率30%建筑形態(tài)排屋、疊排主力戶型180300m2房源總數(shù)約55幢，327套銷售均價未定，預(yù)計超過10000元/m2主力總價多層6080萬元，疊排150180萬元配套設(shè)施會所基本配套形象進度07年7月交房開盤時間暫定07年12月銷售情況綜合評價綠筑開發(fā)商隸屬于紹興精工集團，開發(fā)經(jīng)驗一般，但該公司主營業(yè)務(wù)為以輕鋼結(jié)構(gòu)為主的住宅建設(shè)技術(shù)和材料，因此在成本控制和建設(shè)進度上具有一定的優(yōu)勢。C. 潤和建筑面積66489m2容積率綠化率30%建筑形態(tài)高層主力戶型80150m2房源總數(shù)7幢，約400余套銷售均價未定，預(yù)計7000元/m2主力總價70100萬元配套設(shè)施約15000平米河畔花園、10000平米的中心庭院形象進度場地平整開盤時間暫定07年10月銷售情況綜合評價該樓盤的開發(fā)商浙江潤和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是浙江省農(nóng)村發(fā)展集團有限公司直屬的國有獨資企業(yè)，是一家具有二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司成立以來相繼開發(fā)建設(shè)了紹興越州商廈、越州新村、越州公寓、潤和苑、潤和莊園、潤和天地、杭州未來世界景觀別墅——潤和山莊、杭州市中心大型景觀庭院住宅——潤和?紫庭花園、杭州城北的大型居住區(qū)——潤和該開發(fā)商在紹興和杭州均具有一定的品牌知名度，開發(fā)經(jīng)驗豐富、資金實力較強，此次紹興南岸花城主力產(chǎn)品之一為80余方和140方組合的母子套，一定程度上體現(xiàn)了開發(fā)商的市場運作能力和專業(yè)水平。 袍江板塊作為紹興中心城市三大組團之一的袍江，已成為一個以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新城區(qū)和浙江省第一個創(chuàng)建國家級生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)的開發(fā)區(qū)，同時也是浙江省規(guī)劃建設(shè)規(guī)模最大的開發(fā)區(qū)之一。袍江的房地產(chǎn)業(yè)近年來獲得了長足的發(fā)展，2007年1－6月份，袍江共銷售商品房862套。以臥龍金湖灣、上投國際華城、豐源御庭等一批高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，更彰顯了其“人居袍江”的理念。尤其值得一提的是袍江房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)越的性價比，袍江一些高檔樓盤的平均價格在4000元左右，而同一檔次的樓盤在市區(qū)則達到了8000－9000元的均價。如果萬科地產(chǎn)順利進駐袍江，則將對袍江的房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生深遠的影響，有效提升袍江板塊目前在紹興房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的地位。金湖灣開發(fā)商紹興市臥龍房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計單位中國美術(shù)學(xué)院風景建筑設(shè)計研究院物業(yè)管理物業(yè)顧問香港戴德梁行地理位置袍江工業(yè)區(qū)管委會行政大樓南對面占地面積建筑面積313811m2，一期總建筑面積65000m2容積率綠化率%建筑形態(tài)多層、小高層、高層、五星級酒店主力戶型100140m2三房房源總數(shù)1800套銷售均價一期開盤均價3800元/m目前在售均價4300元/m2主力總價4060萬元配套設(shè)施1000多m2景觀泳池，沿河垂釣臺，1500m2中央會所 ，300m2水岸咖啡吧，國際標準網(wǎng)球場，沿河慢跑道等形象進度主體工程開盤時間一期07年1月，二期預(yù)計07年10月銷售情況一期銷售率約90%綜合評價該樓盤位于以袍江工業(yè)區(qū)管委會為中心的袍江板塊核心區(qū)域內(nèi)，開發(fā)規(guī)模大、小區(qū)配套完善、周邊自然環(huán)境優(yōu)越，規(guī)劃和建筑設(shè)計在紹興市場具有一定優(yōu)勢，尤其在價格定位方面，由于一期開盤價格較低，均價約3800元，而140平方米以內(nèi)的主力戶型面積設(shè)定也較好地控制了房屋總價，因此在目前紹興房地產(chǎn)市場整體回暖和升溫的背景下取得了出乎開發(fā)商意料之外的良好形勢。上投房產(chǎn)進入袍江曾經(jīng)在紹興引起一定的市場影響，但是國際華城開發(fā)之初正好是紹興受國家宏觀調(diào)控政策影響最大的時期，而袍江板塊由于基礎(chǔ)設(shè)施尚未跟上，整體居住氛圍尚未形成，在宏觀調(diào)控中受到重創(chuàng)，進而影響了國際華城的銷售，隨著市場逐步回暖，國際華城較高的整體品質(zhì)和價值日益凸現(xiàn)，銷售開始升溫，截止目前一期開盤房源已經(jīng)基本銷售完畢，市場評價較高。與浙江省內(nèi)大部分的經(jīng)濟發(fā)達城市相比，紹興人在住宅消費方面的觀念遠遠落后于其經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平。投資性購房比例快速增加，新開樓盤銷售火暴，一房難求，而這些房源又以極快的速度進入二級市場并以每套加價數(shù)萬元甚至數(shù)十萬萬元的幅度快速轉(zhuǎn)手獲利，這種巨大的賺錢效應(yīng)充分激發(fā)了市場的人氣并反過來推動新樓盤的銷售。表4：2006年長三角城市經(jīng)濟指標排名排名城 市GDP(億元)城 市地方財政收入（億元）城 市人均可支配收入（元）城 市可支配收入增幅（％）1上 海10297上 海1600上 海20668南 京2蘇 州4820蘇 州400臺 州19953鎮(zhèn) 江3杭 州3441杭 州301寧 波19674杭 州4無 錫3300寧 波257紹 興19178常 州5寧 波2864南 京246杭 州19027泰 州146南 京2774無 錫221蘇 州18532蘇 州7南 通1758常 州119無 錫18189揚 州8紹 興1678紹 興95湖 州17758無 錫9常 州1560南 通93南 京17538南 通10臺 州1467臺 州86舟 山17525寧 波1311嘉 興1343嘉 興82嘉 興17129舟 山12揚 州1100揚 州63常 州16649湖 州13鎮(zhèn) 江1025泰 州61鎮(zhèn) 江14291上 海14泰 州1002鎮(zhèn) 江60南 通14058紹 興15湖 州761湖 州50揚 州12945嘉 興16舟 山333舟 山24泰 州12682臺 州9注：2006年，紹興市人均可支配收入達到19178元，%，在長三角16個城市中位居第四，高于杭州蘇州，和最高的上海也僅差1000元左右。2) 被調(diào)查者年齡分布在有購房計劃的被調(diào)查者中2635歲和3645歲年齡所占比例最大，分別為32%和34%，合計比例達到66%，這說明目前的紹興住宅市場消費人群主要由30歲左右剛開始成家立業(yè)的年輕人和40歲左右的經(jīng)濟收入穩(wěn)定的中年人群組成。4) 被調(diào)查者家庭年收入被調(diào)查者中家庭年收入中615萬元的比例超過60%，而15萬元以上的比例達20%左右，這充分說明紹興購房者具有較強的經(jīng)濟實力和購買力，市場可供挖掘的潛力巨大。6) 被調(diào)查者文化程度被調(diào)查者中將近一半的人受過大?；虮究平逃f明目前紹興房地產(chǎn)市場消費者的文化和教育層次有提高的趨勢，而較高的受教育經(jīng)歷也往往意味著對新事物的接受能力的提高。2) 購房用途被調(diào)查者中6成以上的人購房目的為改善居住環(huán)境，而解決結(jié)婚住房和為父母/子女購房的比例共計達到了24%，說明目前紹興的購房者總體上以改善型的二次置業(yè)消費群為主，而首次置業(yè)如婚房需求也占到了一定的比例。4) 物業(yè)類型需求被調(diào)查者中選擇傳統(tǒng)的多層公寓的比例最高，為40%，選擇別墅類產(chǎn)品的總比例也達到了30%，小高層公寓的選擇率達26%，是單項選擇中位居第二位的產(chǎn)品類型，說明目前市場中最受歡迎的仍然是傳統(tǒng)的多層公寓，而隨著經(jīng)濟條件的改善對別墅類產(chǎn)品的需求也快速增長，而小高層住宅則隨著多層住宅的日益稀缺，其自身采光、視野好等優(yōu)勢得以體現(xiàn)，市場接受度明顯提高。6) 住宅面積需求被調(diào)查者中約7成以上的人選擇90150平方米之間的住房面積，而150平方米以上的選擇人數(shù)也占到了18%，說明紹興消費者在購房時候選擇面積相對比較理性，以實用為主，而大面積需求也占到一定比例，說明隨著生活水平的改善消費層次已經(jīng)開始提高。8) 總價接受程度被調(diào)查者最能接受的總價為6580萬元，占20%，其次為5665萬元和3545萬元，各占18%，由此可見，80萬元以下是市場最能接受的總價。10) 交房標準要求被調(diào)查者中絕大部分人要求以毛坯形式交房，但也有將近三分之一的人愿意接受開發(fā)商提供的精裝修商品房，說明消費者的觀念正在發(fā)生變化，對裝修房的接受度正在提高。隨著大量外來品牌開發(fā)企業(yè)的進入以及消費者購房觀念的改變，紹興房地產(chǎn)市場正面臨著一個前所未有的發(fā)展機遇，而目前這種商品房市場供需兩旺的局面僅僅是一個開始，作為一個經(jīng)濟發(fā)達、人均收入水平領(lǐng)先的城市來說，市場需求一旦被充分激發(fā)，其潛力是不可忽視的。浙江金通置業(yè)有限公司營銷部2007年8月29 / 29