【正文】 隨著大量外來品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入以及消費(fèi)者購(gòu)房觀念的改變，紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著一個(gè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇，而目前這種商品房市場(chǎng)供需兩旺的局面僅僅是一個(gè)開始，作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均收入水平領(lǐng)先的城市來說，市場(chǎng)需求一旦被充分激發(fā)，其潛力是不可忽視的。8) 總價(jià)接受程度被調(diào)查者最能接受的總價(jià)為6580萬元，占20%，其次為5665萬元和3545萬元，各占18%，由此可見，80萬元以下是市場(chǎng)最能接受的總價(jià)。4) 物業(yè)類型需求被調(diào)查者中選擇傳統(tǒng)的多層公寓的比例最高，為40%，選擇別墅類產(chǎn)品的總比例也達(dá)到了30%，小高層公寓的選擇率達(dá)26%，是單項(xiàng)選擇中位居第二位的產(chǎn)品類型，說明目前市場(chǎng)中最受歡迎的仍然是傳統(tǒng)的多層公寓，而隨著經(jīng)濟(jì)條件的改善對(duì)別墅類產(chǎn)品的需求也快速增長(zhǎng)，而小高層住宅則隨著多層住宅的日益稀缺，其自身采光、視野好等優(yōu)勢(shì)得以體現(xiàn)，市場(chǎng)接受度明顯提高。6) 被調(diào)查者文化程度被調(diào)查者中將近一半的人受過大?；虮究平逃f明目前紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的文化和教育層次有提高的趨勢(shì)，而較高的受教育經(jīng)歷也往往意味著對(duì)新事物的接受能力的提高。2) 被調(diào)查者年齡分布在有購(gòu)房計(jì)劃的被調(diào)查者中2635歲和3645歲年齡所占比例最大，分別為32%和34%，合計(jì)比例達(dá)到66%，這說明目前的紹興住宅市場(chǎng)消費(fèi)人群主要由30歲左右剛開始成家立業(yè)的年輕人和40歲左右的經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定的中年人群組成。投資性購(gòu)房比例快速增加，新開樓盤銷售火暴，一房難求，而這些房源又以極快的速度進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)并以每套加價(jià)數(shù)萬元甚至數(shù)十萬萬元的幅度快速轉(zhuǎn)手獲利，這種巨大的賺錢效應(yīng)充分激發(fā)了市場(chǎng)的人氣并反過來推動(dòng)新樓盤的銷售。上投房產(chǎn)進(jìn)入袍江曾經(jīng)在紹興引起一定的市場(chǎng)影響，但是國(guó)際華城開發(fā)之初正好是紹興受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響最大的時(shí)期，而袍江板塊由于基礎(chǔ)設(shè)施尚未跟上，整體居住氛圍尚未形成，在宏觀調(diào)控中受到重創(chuàng)，進(jìn)而影響了國(guó)際華城的銷售，隨著市場(chǎng)逐步回暖，國(guó)際華城較高的整體品質(zhì)和價(jià)值日益凸現(xiàn)，銷售開始升溫，截止目前一期開盤房源已經(jīng)基本銷售完畢，市場(chǎng)評(píng)價(jià)較高。如果萬科地產(chǎn)順利進(jìn)駐袍江，則將對(duì)袍江的房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，有效提升袍江板塊目前在紹興房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的地位。以臥龍金湖灣、上投國(guó)際華城、豐源御庭等一批高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，更彰顯了其“人居袍江”的理念。 袍江板塊作為紹興中心城市三大組團(tuán)之一的袍江，已成為一個(gè)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新城區(qū)和浙江省第一個(gè)創(chuàng)建國(guó)家級(jí)生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)的開發(fā)區(qū)，同時(shí)也是浙江省規(guī)劃建設(shè)規(guī)模最大的開發(fā)區(qū)之一。建筑面積66489m2容積率綠化率30%建筑形態(tài)高層主力戶型80150m2房源總數(shù)7幢，約400余套銷售均價(jià)未定，預(yù)計(jì)7000元/m2主力總價(jià)70100萬元配套設(shè)施約15000平米河畔花園、10000平米的中心庭院形象進(jìn)度場(chǎng)地平整開盤時(shí)間暫定07年10月銷售情況綜合評(píng)價(jià)該樓盤的開發(fā)商浙江潤(rùn)和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是浙江省農(nóng)村發(fā)展集團(tuán)有限公司直屬的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，是一家具有二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司成立以來相繼開發(fā)建設(shè)了紹興越州商廈、越州新村、越州公寓、潤(rùn)和苑、潤(rùn)和莊園、潤(rùn)和天地、杭州未來世界景觀別墅——潤(rùn)和山莊、杭州市中心大型景觀庭院住宅——潤(rùn)和?紫庭花園、杭州城北的大型居住區(qū)——潤(rùn)和開發(fā)商隸屬于紹興精工集團(tuán)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)一般，但該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為以輕鋼結(jié)構(gòu)為主的住宅建設(shè)技術(shù)和材料，因此在成本控制和建設(shè)進(jìn)度上具有一定的優(yōu)勢(shì)。B. 綠筑從地理上來劃分，一般習(xí)慣性地把環(huán)城河以南的區(qū)域統(tǒng)稱為城南板塊，但近幾年由于老城南板塊開發(fā)用地日益稀缺，新建樓盤和土地供應(yīng)不斷向南面延伸，三環(huán)路(正式名稱為二環(huán)路)沿線已經(jīng)成為城南板塊的主要開發(fā)區(qū)域。B. 鏡湖人家開發(fā)商紹興山川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位中國(guó)美院風(fēng)景建筑設(shè)計(jì)研究院物業(yè)管理/地理位置勝利西路以南，紹大線以西占地面積23692m178。建筑面積73605m2容積率綠化率30%建筑形態(tài)小高層、高層主力戶型100110m2小三房、120130 m2經(jīng)濟(jì)三房房源總數(shù)600余套銷售均價(jià)約6500元/m2主力總價(jià)6090萬元配套設(shè)施10000平米中央大花園、完善的社區(qū)生活配套、紹興一中、濕地公園形象進(jìn)度主體施工開盤時(shí)間07年4月銷售情況售罄綜合評(píng)價(jià)金昌總用地約573公頃（其中水面133公頃，可開發(fā)建設(shè)用地440公頃），規(guī)劃為旅游、休閑、居住綜合區(qū)。白鷺金灘開發(fā)商浙江金昌房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司設(shè)計(jì)單位澳大利亞柏濤、加拿大ACA、浙江城建院、香港泛亞國(guó)際物業(yè)管理紹興金昌物業(yè)管理有限公司地理位置104國(guó)道北復(fù)線南側(cè)占地面積約15萬m178。A. 坤和新區(qū)主干道群賢路與紹三線路口，距杭甬高速紹興接口處3公里，距蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里。建筑面積190975m2容積率綠化率60%建筑形態(tài)高層、小高層住宅主力戶型平面層100120m2，140170m2，躍層250300 m2房源總數(shù)1178套銷售均價(jià)約8000元/m2主力總價(jià)90130萬元配套設(shè)施完善的商業(yè)和社區(qū)活動(dòng)配套形象進(jìn)度主體完工開盤時(shí)間07年8月銷售情況開盤半個(gè)月以來簽約率將近50%，預(yù)訂率超過90%綜合評(píng)價(jià)世茂地產(chǎn)作為全國(guó)性的品牌房企和上市公司，擁有較好的品牌知名度和資金實(shí)力，而以世茂項(xiàng)目為主的迪蕩新城前景被公眾看好，作為一個(gè)定位高端的新興開發(fā)城區(qū)，迪蕩新城未來將很可能成為未來紹興的CBD區(qū)域，因此，從這個(gè)意義上說，世茂本次開盤的住宅房源是被大家期待和關(guān)注的，開盤前交保證金登記人數(shù)超過2000千人的現(xiàn)象充分說明了其受歡迎程度。規(guī)劃中的迪蕩新城定位為“歷史、文化、藝術(shù)”和“現(xiàn)代、科技、文明”，建成之后將是紹興區(qū)域性的現(xiàn)代商貿(mào)和商務(wù)中心、城市開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)新示范區(qū)。=38966建筑面積容積率，綠化率30%建筑形態(tài)獨(dú)立別墅、聯(lián)體別墅、排屋主力戶型獨(dú)立別墅450m2左右，雙聯(lián)別墅300330m2左右，排屋250m2左右房源總數(shù)89套,其中獨(dú)立別墅10套，雙聯(lián)別墅28套，排屋51套銷售均價(jià)獨(dú)立別墅約12000元/m2,雙聯(lián)別墅約9000元/m2，排屋約7000/m2主力總價(jià)獨(dú)立別墅500600萬元，雙聯(lián)250300萬元，排屋170萬元左右配套設(shè)施/形象進(jìn)度主體完工開盤時(shí)間2006年12月銷售情況排屋目前已全部售完；尚余少量雙聯(lián)別墅西邊套綜合評(píng)價(jià)該樓盤是近2年內(nèi)市區(qū)罕有的低密度低容積率住宅項(xiàng)目，主要面向的是高收入消費(fèi)者，周邊自然環(huán)境較好；由于開盤初期定價(jià)較低，據(jù)了解排屋開盤時(shí)的均價(jià)僅為6000元左右，因此取得了較好的銷售成績(jī)，而獨(dú)立和聯(lián)體別墅由于總價(jià)較高，且小區(qū)整體規(guī)模較小、內(nèi)部配套設(shè)施不完善，因此銷售速度相對(duì)較慢。該樓盤產(chǎn)品組合較為豐富，由于樓盤周邊配套相對(duì)欠缺，因此以面向擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中產(chǎn)家庭的疊排為主的定位，并以疊排首先開盤打開市場(chǎng)，由于疊排總價(jià)控制較為合理，因此一期開盤取得了較好的業(yè)績(jī)，二期在一期開盤后短短3個(gè)月后推出，二期主力產(chǎn)品多層公寓也實(shí)現(xiàn)了較好的銷售，相對(duì)來說，高層空中別墅產(chǎn)品因?yàn)閱蝺r(jià)和總價(jià)高的原因，銷售較為困難。隨著市區(qū)整體房?jī)r(jià)的上漲，該樓盤也大幅提高了其售價(jià)，目前報(bào)價(jià)4380元相當(dāng)于在開盤價(jià)格基礎(chǔ)上上漲了近50%,盡管從目前來看，該樓盤售價(jià)仍是紹興市區(qū)各大板塊內(nèi)最便宜的，但是由于快速大幅提價(jià)使得客戶短時(shí)間內(nèi)難以接受，因此目前余房銷售形式不佳；同時(shí)，其地理位置的偏僻也決定其商鋪銷售不好。已售面積約40630 m2，約占74%；排屋已售15套，剩5套綜合評(píng)價(jià)該樓盤體量較小，地理位置偏遠(yuǎn)，整體品質(zhì)不高，是生態(tài)園區(qū)內(nèi)典型的低價(jià)樓盤；從銷售情況來看，開盤至今2年多的時(shí)間，總體銷售率約90%(含預(yù)訂房源)，已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)銷售，但是，根據(jù)實(shí)地調(diào)查情況，該樓盤目前尚有大量商鋪未售出，這充分說明生態(tài)園區(qū)內(nèi)人氣嚴(yán)重不足，盡管商鋪僅售4000元m2，但其投資價(jià)值不高，因此銷售不佳，為開發(fā)商回籠資金帶來難度；從購(gòu)房客戶來看，主要由產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的普通職工和紹興市區(qū)低收入群體為主B. 楓華景園開發(fā)商紹興市房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位華成國(guó)際建筑有限公司物業(yè)管理地理位置生態(tài)產(chǎn)業(yè)園東湖商貿(mào)3地塊占地面積總占地45281m2,其中商品房部分13302m2建筑面積容積率綠化率30%建筑形態(tài)多層住宅主力戶型公寓90120m2房源總數(shù)200套，其中住宅總量為139套，商鋪總量為61套銷售均價(jià)住宅累計(jì)成交均價(jià)3500元/ m2,開盤均價(jià)3200元/ m2，目前余房報(bào)價(jià)4380元/m2主力總價(jià)住宅3040萬元，余房4055萬元配套設(shè)施/形象進(jìn)度現(xiàn)房開盤時(shí)間05年12月銷售情況目前合計(jì)售出123套(簽訂合同)，約占62%。表2：2007年度紹興市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地塊出讓計(jì)劃序號(hào)地塊名稱地塊座落面積（畝）用途權(quán)屬現(xiàn)狀1鐵甲營(yíng)地塊市值3住商國(guó)有2魯迅故里觀音弄地塊市值3商住國(guó)有3原外山組團(tuán)江家溇地塊（一期）市值124居住國(guó)有小計(jì)1304臥龍路1號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)49居住國(guó)有小計(jì)495袍江工業(yè)區(qū)G1—2號(hào)地塊袍江工業(yè)區(qū)14商業(yè)（汽車4S店）國(guó)有6袍江工業(yè)區(qū)G1—3號(hào)地塊袍江工業(yè)區(qū)12商業(yè)（汽車4S店）國(guó)有7袍江工業(yè)區(qū)G1—4號(hào)地塊袍江工業(yè)區(qū)10商業(yè)國(guó)有8袍江工業(yè)區(qū)F—8號(hào)地塊袍江工業(yè)區(qū)52商業(yè)國(guó)有小計(jì)8807年度已出讓合計(jì)2671人民醫(yī)院退讓地塊（臨中興