市住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-閱讀頁(yè)
2024-08-22 11:58本頁(yè)面
【正文】 8。 銷售價(jià)格偏高，大部分定位為高檔物業(yè)。 物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)較高。西南部市場(chǎng)以南辛莊西路和經(jīng)十路為界分為西部板塊和西南板塊，這條線東南為西南板塊，西北為西部板塊。 西部區(qū)域以中低檔項(xiàng)目為主。 目標(biāo)客戶多為周邊地區(qū)的工薪階層和私營(yíng)企業(yè)老板。 銷售均價(jià)整體在3900元左右。 戶型以中戶型（100平方米）以上為主。 以中檔項(xiàng)目為主。 目標(biāo)客戶多為區(qū)域內(nèi)的中等收入人群，以教師、私營(yíng)老板、二次置業(yè)者為主。 銷售均價(jià)整體在3600元左右。 戶型以中、大戶型為主。 其售樓處面積較大，北歐風(fēng)格裝修，人氣火爆，同與其一街之隔的如意苑形成強(qiáng)烈反差。工程進(jìn)度一二期現(xiàn)房,三期在售,四五期規(guī)劃中產(chǎn)品形態(tài)/棟數(shù)樓層住宅、底商/6層、8層、12層、16層總戶數(shù)約3500戶占地面積1500畝主力面積該項(xiàng)目有100多種戶型，主力面積95189平米?？驮纯蛻舳ㄎ灰阅贻p購(gòu)房者為主，白領(lǐng)階層，工薪階層，企業(yè)中層皆有備注該項(xiàng)目是目前濟(jì)南市場(chǎng)上公認(rèn)運(yùn)作最為成功的項(xiàng)目之一；屬于中高檔社區(qū),占地面積達(dá)1500多畝，分5期開發(fā)；北歐簡(jiǎn)潔風(fēng)格、品牌經(jīng)營(yíng)全國(guó)連鎖。南部山區(qū)將成為絕版地段在新的城市規(guī)劃中，南部山區(qū)是生態(tài)保護(hù)區(qū)，將成為控制區(qū)，以千佛山為界，將南部分為兩個(gè)板塊。英雄山板塊主要有偉東新都、陽(yáng)光舜城、銀豐山莊、齊魯千佛山板塊為生態(tài)控制區(qū)，、中聯(lián)花園、永大清華園等。 以中高檔項(xiàng)目為主；178。 銷售均價(jià)在4600元左右。 戶型設(shè)計(jì)以大戶型為主（160—200平米）典型案例：偉東新都、陽(yáng)光舜城、銀豐山莊、齊魯 豪宅區(qū)，以高檔項(xiàng)目為主；178。 戶型設(shè)計(jì)：以大戶型為主，有復(fù)式、別墅等；178。匯文軒、鴻苑工程進(jìn)度南區(qū)現(xiàn)房，北區(qū)別墅已封頂產(chǎn)品形態(tài)/棟數(shù)樓層純住宅、別墅／３層、４層、６層總戶數(shù)南區(qū)47套，北區(qū)11套別墅銷售面積面積配比規(guī)劃一房170平米二房200平米三房277平米四房/復(fù)式5501000平米主力面積200277平米價(jià)格單價(jià)范圍85008900平均單價(jià)8700主力總價(jià)174241萬(wàn)元，車位每個(gè)18萬(wàn)元，儲(chǔ)藏室2800元/平米銷售率現(xiàn)南區(qū)多層已銷售70%主訴求廣告宣傳較為低調(diào)，宣傳道具的制作與項(xiàng)目檔次相差甚遠(yuǎn)，只有單頁(yè)且印制粗糙，沒(méi)有設(shè)計(jì)美感，主題廣告語(yǔ)為“住燕子山莊仁者智者”客源目標(biāo)客戶為金字塔頂端人群，私企業(yè)主居多備注該項(xiàng)目是此次市調(diào)中定位最高的一個(gè)，屬于濟(jì)南當(dāng)?shù)仨敿?jí)住宅社區(qū),規(guī)劃分為南區(qū)和北區(qū)兩部分。緊靠千佛山景觀區(qū)，是目前濟(jì)南市場(chǎng)地價(jià)最高的區(qū)域，出行方便，交通便利，依山面城。 該片區(qū)現(xiàn)已進(jìn)入眾多開發(fā)商的視線，許多有遠(yuǎn)見的開發(fā)公司將此區(qū)域定位成頂級(jí)社區(qū)并予以重點(diǎn)關(guān)注178。 東部開發(fā)帶來(lái)強(qiáng)大的升值潛力178。 區(qū)域生活配套尚未完善，許多道路正在等待開通，路面有待硬化，基礎(chǔ)建設(shè)、公共設(shè)施稍微欠缺178。 省市級(jí)政府、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的集資房多規(guī)劃于此案名：荷蘭莊園代理商：非自銷，項(xiàng)目于04年07月份開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，售樓處小，裝修簡(jiǎn)單，低檔；銷售人員不專業(yè)；目前銷售率為75％；主要剩余面積較大，總價(jià)較高的戶型開工日期：04年07月開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)產(chǎn)品形態(tài)/棟數(shù)樓層：10棟仿歐式純住宅／６層、8層總戶數(shù)大約350戶銷售面積：9萬(wàn)平米面積配比規(guī)劃主力面積面積從120266平米，有頂層復(fù)式戶型可供選擇價(jià)格單價(jià)范圍52007800，是此區(qū)域價(jià)格較高的項(xiàng)目之一平均單價(jià)6200主力總價(jià)主力總價(jià)為77萬(wàn)112萬(wàn)銷售率70％主訴求主題廣告語(yǔ)為：異國(guó)風(fēng)情，至尊豪宅；銷售道具與項(xiàng)目風(fēng)格不符，印制粗糙低檔客源客戶群以當(dāng)?shù)馗呤杖氲钠髽I(yè)高層，私企業(yè)主為主備注高檔純住宅社區(qū)；依山而建，規(guī)劃10棟帶電梯的68層仿歐式建筑；大門及屋頂采用歐式風(fēng)格；5萬(wàn)平米的私家山頂園林供業(yè)主獨(dú)享；提供簡(jiǎn)單裝修,廚衛(wèi)貼乳黃色瓷磚。北邊是省財(cái)政廳宿舍,南面為銀座花園；北接經(jīng)十路，南靠旅游路；升值潛力較大。本案規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的硬性規(guī)定，使得項(xiàng)目定位基本以別墅類高端規(guī)劃為主，根據(jù)目前市場(chǎng)探測(cè)及業(yè)內(nèi)信息溝通，單價(jià)5000元左右的別墅相對(duì)來(lái)說(shuō)有一定競(jìng)爭(zhēng)力，但銷售周期的延長(zhǎng)，使得資金占用量及占用時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，短線操作實(shí)屬不易，同時(shí)別墅項(xiàng)目也有啟動(dòng)跡象，市場(chǎng)份額相對(duì)較小。若決定入市操作，則不宜急于入市，此次市場(chǎng)調(diào)查時(shí)間正處房產(chǎn)淡季，周邊缺少銷售中的同類樓盤類比，高檔市場(chǎng)胃納量屬于未知數(shù)，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，本案銷售時(shí)機(jī)可在條件允許的情況下延后半年進(jìn)行。18 / 18
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