【正文】 —享受投資型在濟(jì)南，成功人士的構(gòu)成較為多樣化，有獨(dú)撐門戶的個(gè)體經(jīng)營者，有資本豐厚的各類投資者，有一部分靠技術(shù)、知識進(jìn)入市場換取金錢的高級知識分子，有一部分掌握實(shí)權(quán)的高級公務(wù)員，是高品質(zhì)大戶型或投資型物業(yè)的主要需求群體。 外地力量：（兗礦集團(tuán)、偉東置業(yè)、香港新世界、信萊集團(tuán)等、陽光100、）專業(yè)品牌型。商品住房多數(shù)銷售指標(biāo)漲幅明顯，二手住房多數(shù)銷售指標(biāo)下降。 戶型面積相對較大，大都在100平方米以上，以三室以上為主。 消費(fèi)群體中以年輕人居多，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，主要選擇總價(jià)較低的房產(chǎn)。 區(qū)域自然景觀良好。 戶型以中戶型（100平方米）以上為主。南部山區(qū)將成為絕版地段在新的城市規(guī)劃中，南部山區(qū)是生態(tài)保護(hù)區(qū)，將成為控制區(qū)，以千佛山為界，將南部分為兩個(gè)板塊。匯文軒、鴻苑北邊是省財(cái)政廳宿舍,南面為銀座花園；北接經(jīng)十路，南靠旅游路；升值潛力較大。 區(qū)域生活配套尚未完善，許多道路正在等待開通，路面有待硬化，基礎(chǔ)建設(shè)、公共設(shè)施稍微欠缺178。 豪宅區(qū)，以高檔項(xiàng)目為主；178。工程進(jìn)度一二期現(xiàn)房,三期在售,四五期規(guī)劃中產(chǎn)品形態(tài)/棟數(shù)樓層住宅、底商/6層、8層、12層、16層總戶數(shù)約3500戶占地面積1500畝主力面積該項(xiàng)目有100多種戶型，主力面積95189平米。 目標(biāo)客戶多為周邊地區(qū)的工薪階層和私營企業(yè)老板。 景觀大道帶來良好的交通環(huán)境。但就目前情況來看，此片區(qū)居住環(huán)境、交通狀況、生活配套等方面均需進(jìn)一步改善。 價(jià)位偏高，且不同項(xiàng)目之間價(jià)格差異不大，均價(jià)在4100元以上。 小戶型需求缺口大隨著家庭結(jié)構(gòu)的簡單化和家庭生命周期起始階段（男女雙方的結(jié)合到第一個(gè)孩子的出生階段）的推遲與延伸，以及購房者年輕化趨勢，使得小戶型市場需求量猛增，而7590平米的戶型占整個(gè)濟(jì)南市場不足25％，市場缺口較大。二、濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)市場分析濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)力量—逐漸呈三足鼎立之勢隨著濟(jì)南房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟，競爭加劇，小企業(yè)逐漸落伍，大的企業(yè)逐漸壟斷市場，在濟(jì)南400多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，前30強(qiáng)占據(jù)著41%的市場份額，這些壟斷力量主要由本地傳統(tǒng)力量、本地新興力量和外地開發(fā)力量組成。第二部分：消費(fèi)市場及開發(fā)市場微觀分析一、濟(jì)南市住房消費(fèi)分析濟(jì)南的消費(fèi)群體受傳統(tǒng)思想影響較大，喜歡實(shí)實(shí)在在的東西，消費(fèi)心理及消費(fèi)行為相對保守，呈內(nèi)斂方式；2000年以后，隨著廣告及各種推廣概念的引導(dǎo)，其接受新事物的能力有一定的進(jìn)步。2）濟(jì)南向區(qū)域中心城市轉(zhuǎn)變目前濟(jì)南市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重大約占GDP的25%左右，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重決定了城市的地位，香港作為國際性區(qū)域城市，其第三產(chǎn)業(yè)的比重占其GDP的86%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重占50%左右，東京、紐約等國際性城市的第三產(chǎn)業(yè)比重占GDP的90%以上，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重占60%以上。178。第一，有權(quán)人，這部分人消費(fèi)水平高，購房主要目的主要為自住，然后才是投資。216。業(yè)內(nèi)人士稱下半年市場回暖，中檔房尚有可為據(jù)濟(jì)南業(yè)內(nèi)人士稱，濟(jì)南上半年房產(chǎn)開發(fā)量較小，積累一定市場需求，本年度7月份起，新項(xiàng)目供應(yīng)量增加，除東部外，其他區(qū)位均有較多銷售項(xiàng)目入市。178。178。178。B、 西南板塊178。山以西到建設(shè)路為英雄山板塊，山以東到二環(huán)東路為千佛山板塊。世紀(jì)開元、中聯(lián)花園、永大清華園等個(gè)案分析: 燕子山莊案名燕子山莊電話82929977 82620000開工日期南區(qū)于05年５月開始銷售，北區(qū)剛剛開盤。典型案例：銀座花園、荷蘭莊園、軍安和平山莊、環(huán)綠山莊等個(gè)案分析: 荷蘭莊園二、項(xiàng)目優(yōu)劣分析優(yōu)勢l 地理位置優(yōu)越，屬于未來高檔項(xiàng)目聚居區(qū)，未來升值潛力較大l 省市兩級政府東遷規(guī)劃，為項(xiàng)目描畫美好前景l(fā) 景觀可塑性強(qiáng)，南側(cè)、西側(cè)、北側(cè)山景資源豐富，西側(cè)近臨漿水泉水庫，窯頭大溝等水景資源l 據(jù)區(qū)域市民介紹，本地塊將規(guī)劃引進(jìn)大型超市，未來生活機(jī)能配備充分l 雙向四車道的一級公路旅游路即將施工至此，作為東西大動(dòng)脈將促進(jìn)本案交通優(yōu)勢劣勢l 濟(jì)南整體收入不高，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，整個(gè)市場并非持續(xù)上揚(yáng)趨勢，本年度甚至受下滑威脅l 省市兩級政府動(dòng)遷目前僅在意向中，新區(qū)繁榮尚待時(shí)日，地塊現(xiàn)有道路及生活環(huán)境較差l 區(qū)域競爭開發(fā)商軍安公司、濟(jì)南海信、黃金綠苑等項(xiàng)目即將入市，且先于本案，造成僅有客戶群體分流l 目前商服配套較差，影響業(yè)主購買信心l 本案距離女子戒毒所較近，影響項(xiàng)目形象三、項(xiàng)目運(yùn)作建議濟(jì)南別墅市場主要以當(dāng)?shù)乜蛻粝?，外來客源所占比重不多，此類?xiàng)目在濟(jì)南屬于長線項(xiàng)目，投資升值潛力較大；但如果短線操作，小體量占據(jù)優(yōu)先條件，大體量項(xiàng)目去化周期較長，不利于資金回籠。 存在一個(gè)自然