市住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-在線瀏覽
2024-09-13 11:58本頁(yè)面
【正文】 門戶的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，有資本豐厚的各類投資者，有一部分靠技術(shù)、知識(shí)進(jìn)入市場(chǎng)換取金錢的高級(jí)知識(shí)分子，有一部分掌握實(shí)權(quán)的高級(jí)公務(wù)員，是高品質(zhì)大戶型或投資型物業(yè)的主要需求群體。他們居住講究舒適，喜歡豪宅，首選南部，其次才是市中心和東部。第三，個(gè)體戶和民營(yíng)企業(yè)，他們購(gòu)房主要目的是為了工作和經(jīng)營(yíng)方便。第四，文化和科技精英。白領(lǐng)階層—基本消費(fèi)型主要指已在濟(jì)南落腳并打算在濟(jì)南發(fā)展的青年白領(lǐng)，有一定購(gòu)房能力，基本為首次置業(yè)者，是中小戶型住宅的需求主體。一般的購(gòu)房周期為26個(gè)月左右，消費(fèi)者會(huì)反復(fù)比較各項(xiàng)因素以區(qū)別項(xiàng)目?jī)?yōu)劣；但購(gòu)房周期呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)。二、濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)分析濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)力量—逐漸呈三足鼎立之勢(shì)隨著濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟，競(jìng)爭(zhēng)加劇，小企業(yè)逐漸落伍，大的企業(yè)逐漸壟斷市場(chǎng)，在濟(jì)南400多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，前30強(qiáng)占據(jù)著41%的市場(chǎng)份額，這些壟斷力量主要由本地傳統(tǒng)力量、本地新興力量和外地開發(fā)力量組成。 傳統(tǒng)力量（如天建、三聯(lián)、濟(jì)南市房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)總公司、建工）：國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)制、土地儲(chǔ)備型；216。 外地力量：（兗礦集團(tuán)、偉東置業(yè)、香港新世界、信萊集團(tuán)等、陽(yáng)光100、）專業(yè)品牌型。 結(jié)論：開發(fā)企業(yè)的實(shí)力、品牌是吸引消費(fèi)者的重要因素。 以陽(yáng)光100國(guó)際新城為例，2005年一季度銷售額其成功之道表現(xiàn)在：216。 運(yùn)作專業(yè)化：市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、營(yíng)銷推廣（每期主題）、產(chǎn)品規(guī)劃有特色216。 土地低成本（5億1500畝）216。 高性價(jià)比（同周邊樓盤相比）產(chǎn)品定位過于雷同濟(jì)南的住宅產(chǎn)品大多集中在35005500元左右的中高檔房產(chǎn)范圍內(nèi)，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，已出現(xiàn)部分積壓、滯銷現(xiàn)象。 小戶型需求缺口大隨著家庭結(jié)構(gòu)的簡(jiǎn)單化和家庭生命周期起始階段（男女雙方的結(jié)合到第一個(gè)孩子的出生階段）的推遲與延伸，以及購(gòu)房者年輕化趨勢(shì)，使得小戶型市場(chǎng)需求量猛增，而7590平米的戶型占整個(gè)濟(jì)南市場(chǎng)不足25％，市場(chǎng)缺口較大。６、一手房市場(chǎng)投入加大，但銷售緩步前行，二手房市場(chǎng)明顯出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)據(jù)官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，10月份，全市商品住房銷售1899套，平均銷售價(jià)格2560元/平方米，銷售套數(shù)、%、%、%，但銷售單價(jià)明顯降低。商品住房多數(shù)銷售指標(biāo)漲幅明顯，二手住房多數(shù)銷售指標(biāo)下降。另外濟(jì)南拆遷建房較少，政府供應(yīng)量已不足以滿足拆遷戶的安置要求，舊城600萬(wàn)拆遷客戶急需房屋安置，政府已出面求援房地產(chǎn)開發(fā)公司，要求盡快合作建設(shè)補(bǔ)充房源，因此市場(chǎng)中檔房源市場(chǎng)胃納量較為充足，供不應(yīng)求，目前可知市中心拆遷貨幣補(bǔ)償大約在3500元左右，根據(jù)市場(chǎng)近期銷售開盤個(gè)案成交業(yè)績(jī)來(lái)看，濟(jì)南目前對(duì)于4000元－4500元左右的房源需求量較大。根據(jù)濟(jì)南政務(wù)網(wǎng)信息已確定在20042005年開發(fā)和銷售的項(xiàng)目近30個(gè)，面積近300萬(wàn)平方米，其中50%以上位于歷山路以東……”競(jìng)爭(zhēng)狀況可見一斑，實(shí)際即將上馬的項(xiàng)目遠(yuǎn)不僅這些，仍有大量的項(xiàng)目處于規(guī)劃論證階段仍未報(bào)批，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)不可避免且愈演愈烈，另還有近百萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目將推出等等，競(jìng)爭(zhēng)加劇。雖樓盤的規(guī)模、價(jià)位等指標(biāo)各不相同，總體來(lái)講該區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大，價(jià)位適中。 項(xiàng)目規(guī)模較小，新項(xiàng)目中罕有大規(guī)模小區(qū)。 項(xiàng)目均以小高層（含少量高層）為主，基本沒有純多層項(xiàng)目。 價(jià)位偏高，且不同項(xiàng)目之間價(jià)格差異不大，均價(jià)在4100元以上。 消費(fèi)群體以中年以上高收入人群為主。 戶型面積相對(duì)較大，大都在100平方米以上，以三室以上為主。 消費(fèi)者購(gòu)房目的以置業(yè)和居住為主，部分用作投資和辦公。178。單元可視對(duì)講防盜門、主要通道閉路電視監(jiān)控、周界防越報(bào)警系統(tǒng)、快速消防報(bào)警系統(tǒng)等已經(jīng)成為必備設(shè)置。 物業(yè)管理費(fèi)用較高。典型案例：三慶但就目前情況來(lái)看，此片區(qū)居住環(huán)境、交通狀況、生活配套等方面均需進(jìn)一步改善。 區(qū)域內(nèi)小高層規(guī)模普遍較小，銷售難度較大，周期較長(zhǎng)。 消費(fèi)群體中以年輕人居多，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，主要選擇總價(jià)較低的房產(chǎn)。 價(jià)格差異明顯，東外環(huán)沿線價(jià)格與市內(nèi)相差不多，而遠(yuǎn)東部由于地段、配套等劣勢(shì)，價(jià)格相對(duì)較低，同檔次樓盤價(jià)格差在500—1000元左右。 戶型以兩室兩廳和三室兩廳為主，面積以90—130平方米為主。 物業(yè)管理費(fèi)用較低。典型案例：中潤(rùn)世紀(jì)城、華森碧云天、鮑德華豐居等（因項(xiàng)目與本案不具有可比性，暫未進(jìn)行重點(diǎn)分析）C、經(jīng)十東路沿線 東部產(chǎn)業(yè)帶的興起，經(jīng)十路景觀大道的的改造，旅游路的建設(shè)，燕山立交橋的通車，城市規(guī)劃對(duì)經(jīng)十路地位的明確，加之東部新城的建設(shè)以及省政府東遷的意向，都極大帶動(dòng)了該片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高了該片區(qū)地價(jià)上揚(yáng)的速度。 該片區(qū)現(xiàn)有住宅項(xiàng)目較少，但規(guī)模一般較大，僅中潤(rùn)集團(tuán)開發(fā)的世紀(jì)城一家，建筑面積就達(dá)100萬(wàn)平方米。 景觀大道帶來(lái)良好的交通環(huán)境。 東部開發(fā)帶來(lái)強(qiáng)大的升值潛力。 區(qū)域自然景觀良好。 區(qū)域生活配套尚未完善17
外語(yǔ)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1