【正文】 。政府針對(duì)投機(jī)需求、過(guò)度投資、超前消費(fèi)和過(guò)度消費(fèi)等四個(gè)方面的不合理需求制定了一系列的政策，過(guò)熱的市場(chǎng)需求開(kāi)始降溫，投資需求退潮。2006年1－，；，；。住宅成交價(jià)格也從連年飆升轉(zhuǎn)變?yōu)樾》芈涞膽B(tài)勢(shì)。二) 杭州商品住宅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 板塊開(kāi)發(fā)格局形成，產(chǎn)品供應(yīng)多樣化經(jīng)過(guò)多年的快速發(fā)展，杭州商品住宅市場(chǎng)從最初的市中心零星樓盤(pán)開(kāi)發(fā)到城西板塊規(guī)模開(kāi)發(fā)，最終在城市版圖擴(kuò)大的影響下，逐步形成了多個(gè)住宅開(kāi)發(fā)板塊市場(chǎng)共同發(fā)展的格局。各區(qū)域板塊由于交通條件、自然環(huán)境和土地成本的差異促進(jìn)了杭州住宅市場(chǎng)產(chǎn)品多樣化局面的形成，遠(yuǎn)郊的別墅、近郊的排屋和多層公寓，以及市中心的高層住宅均保持了較大供應(yīng)量，從目前來(lái)看，市區(qū)范圍內(nèi)高層住宅已經(jīng)成為絕對(duì)的主力產(chǎn)品，多層住宅則普遍位于近郊區(qū)域，而遠(yuǎn)郊的景觀優(yōu)勢(shì)地塊則以獨(dú)立別墅和排屋作為主力產(chǎn)品。與眾多本土房企被迫離開(kāi)杭州發(fā)展的情況相反，國(guó)內(nèi)和境外品牌房企一直看好杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)并伺機(jī)進(jìn)入。而其中萬(wàn)科在杭州首個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)遭遇哄搶一空的現(xiàn)象充分說(shuō)明的品牌的魅力和價(jià)值，隨著眾多品牌房企在杭州開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的逐漸啟動(dòng)，各住宅樓盤(pán)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、客戶(hù)服務(wù)等各個(gè)方面展開(kāi)深層次的競(jìng)爭(zhēng)，促使杭州樓市進(jìn)入一個(gè)國(guó)內(nèi)最高水平的角逐。從今年開(kāi)始，因?yàn)檎押苌俪雠_(tái)調(diào)控政策，本輪淘汰賽更多的是因?yàn)椴粩嘤懈咚降耐鈦?lái)“選手”參賽，是一場(chǎng)真正市場(chǎng)上真刀真槍的角力,市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)殘酷程度無(wú)疑遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于調(diào)控。近期的土地出讓因?yàn)閷?shí)力企業(yè)參加比較多，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，土地價(jià)格被不斷抬高，利潤(rùn)不斷被壓縮，中小房企在杭州土地市場(chǎng)以及未來(lái)的樓市競(jìng)爭(zhēng)格局中正日益被邊緣化。 市場(chǎng)趨好形勢(shì)逐步明朗，政府加快推地速度2007年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)是“國(guó)六條”宏觀政策影響的延續(xù)年，市場(chǎng)逐漸的明朗化，開(kāi)發(fā)商和政府對(duì)杭州市場(chǎng)的信心逐步恢復(fù)，從杭州市國(guó)土資源局2007年的推地計(jì)劃和開(kāi)發(fā)商2006年底競(jìng)相拿地的激情，也反映出了杭州市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)是趨好的。截至2006年12月30日，當(dāng)年杭州共掛牌出讓住宅用地2657畝，總建筑面積約415萬(wàn)平方米，其中主要的出讓集中在8月份和年底。 個(gè)案銷(xiāo)售形勢(shì)各異，市場(chǎng)進(jìn)入分化在當(dāng)前的杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，盡管越來(lái)越多的樓盤(pán)銷(xiāo)售呈現(xiàn)火爆勢(shì)頭，但是大部分樓盤(pán)和以前一樣，賣(mài)得并不火，不少開(kāi)發(fā)商仍然面臨著很大的壓力。在目前銷(xiāo)售舉步唯艱的老盤(pán)中，個(gè)別樓盤(pán)甚至面臨“貸不到錢(qián)房子就造不下去”的局面。 開(kāi)發(fā)商緊跟新規(guī)劃，新熱點(diǎn)區(qū)域逐步形成根據(jù)杭州市20012020年城市總體規(guī)劃，杭州的城市布局是“城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開(kāi)發(fā)，跨江發(fā)展，實(shí)施‘南拓、北調(diào)、東擴(kuò)、西優(yōu)’的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成‘東動(dòng)、西靜、南新、北秀、中興’的格局。隨著總體規(guī)劃通過(guò)國(guó)務(wù)院批復(fù)，當(dāng)前主城區(qū)范圍內(nèi)，申花路板塊、拱墅區(qū)橋西板塊、九堡喬司板塊已經(jīng)成為炙手可熱的新興住宅熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)板塊，板塊供應(yīng)量明顯增加，、旅游紅蘋(píng)果、萬(wàn)科魅力城、美達(dá)九月庭院、錦江南苑、名城左鄰右舍、綠城麗江公寓、華鴻億景嘉苑、宋都陽(yáng)光領(lǐng)秀。特別是購(gòu)買(mǎi)高價(jià)的市中心房子，外地客戶(hù)超過(guò)50%。如今寧波、溫州等地房?jī)r(jià)也直逼杭州，相比之下，有實(shí)力的購(gòu)房者更愿意買(mǎi)杭州的房子。一般來(lái)說(shuō)，二手房是以解決居住的為主，購(gòu)買(mǎi)80平方米以下二手房的往往是一次置業(yè)者，二、三次置業(yè)則會(huì)選擇更大更好的次新房或新建商品房以改善住房條件，這說(shuō)明杭州的住房梯級(jí)消費(fèi)逐漸形成。自3月開(kāi)始，杭州樓市風(fēng)云再起，成交量不斷創(chuàng)出新高，在大量成交的推動(dòng)中樓價(jià)蓄勢(shì)待升。根據(jù)杭州市建委公布的2007年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)，今年1―3月份，杭州8城區(qū)共成交商品房8288套，%，二手房成交5910套，%。而杭州二手房市場(chǎng)從年后開(kāi)始復(fù)蘇。同期杭州市6城區(qū)二手商品住宅成交4745套，%。從近期開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)房源結(jié)構(gòu)來(lái)看，中小戶(hù)型供應(yīng)成為主流。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體成為近期及未來(lái)2－3年內(nèi)住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主力。 高端住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆 杭州作為國(guó)內(nèi)著名風(fēng)景旅游城市和沿海經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的省會(huì)城市地位，為杭州高端住宅市場(chǎng)的形成提供了必要的先天條件，而龐大的實(shí)力購(gòu)房人群與老城區(qū)、景觀資源地塊的緊缺所形成的巨大反差，更為“高地價(jià)、高品質(zhì)、高售價(jià)”的高端住宅創(chuàng)造了有利的市場(chǎng)條件。于是，杭州高端住宅市場(chǎng)自別墅轉(zhuǎn)戰(zhàn)高層成為大勢(shì)所趨。 股市火爆帶動(dòng)樓市旺銷(xiāo)，6成購(gòu)房者為股市獲利者 從去年開(kāi)始的股市牛市行情，讓許多投身股市的人獲利豐厚，隨著股指進(jìn)入高位運(yùn)行，炒股風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，為了不讓紙上富貴再縮水，大量股市獲利者開(kāi)始選擇拋出股票回籠資金，并有前瞻性的將資金投入樓市。四) 杭州商品住宅市場(chǎng)購(gòu)房需求情況根據(jù)杭州房地產(chǎn)主流網(wǎng)絡(luò)媒體—“住在杭州網(wǎng)”在今年人居展期間針對(duì)2年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃的購(gòu)房者的抽樣調(diào)查結(jié)果，客戶(hù)購(gòu)房需求情況如下： 購(gòu)房時(shí)間計(jì)劃購(gòu)房時(shí)機(jī)調(diào)查顯示，計(jì)劃在一年以后兩年之內(nèi)購(gòu)房的人群最多，占總樣本量的47%；其次是在半年至一年內(nèi)購(gòu)房的人群為36%；計(jì)劃在半年內(nèi)購(gòu)房的人群最少，僅為有效樣本量的17%。 購(gòu)房目的購(gòu)房目的與上一年的調(diào)查結(jié)果相比，其中投資自住均可的比例上升較多，體現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)于樓市的投資預(yù)期開(kāi)始上升。 購(gòu)房首選區(qū)域在購(gòu)房首選區(qū)域中，濱江區(qū)、市中心、城西原文教區(qū)塊分別占據(jù)了前三位。濱江作為杭州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮螅质悄壳靶卤P(pán)供應(yīng)最多的區(qū)域，選擇余地很大，地鐵也已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，交通等居住配套設(shè)施發(fā)展很快，性?xún)r(jià)比高是濱江樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在，因此成為購(gòu)房者首選購(gòu)房區(qū)域。本次受訪者中本科及以上學(xué)歷占到近六成比例，只要有穩(wěn)定的工作單位就能在杭州落戶(hù)，因此購(gòu)房入戶(hù)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)吸引力不如預(yù)期的大。而城東，如景芳，采荷，四季青，三里亭，閘弄口選擇比例則縮小了很多，這和城東新盤(pán)稀缺有很大的關(guān)系。 購(gòu)房決策因素在購(gòu)房首要決策因素中，地段仍是最首要的決定因素，在本次受訪人群中，把地理位置放在購(gòu)房首選考慮因素的為39%，超過(guò)了房?jī)r(jià)，只要地理位置優(yōu)越，房?jī)r(jià)略高出心理估價(jià)也可以承受。這也是和購(gòu)房者逐漸理性的購(gòu)房心理有一定的相關(guān)性，本次調(diào)研的受訪者大多是首次置業(yè)的年輕人，購(gòu)房時(shí)除了考慮自身的居住需求外，還會(huì)考慮到這套物業(yè)轉(zhuǎn)手時(shí)的影響因素，因此地段仍然是購(gòu)房時(shí)最首要的決策因素。結(jié)合首要因素和次要因素的選擇來(lái)看，這個(gè)階段購(gòu)房者的價(jià)格敏感度較以往略有下降，購(gòu)房者的對(duì)自身當(dāng)前的支付能力和未來(lái)的支付預(yù)期信心較足。 戶(hù)型偏好戶(hù)型選擇方面，%，%.。從市場(chǎng)的角度出發(fā)，中小戶(hù)型仍然是下一階段消費(fèi)的主流，目前推出新房源里中小戶(hù)型暢銷(xiāo)的現(xiàn)狀也充分說(shuō)明了這一點(diǎn)。當(dāng)然中小面積仍然是需求的主流所在，針對(duì)當(dāng)前供應(yīng)情況，中小面積房源的增多也使得供需匹配更為貼合，這也是目前樓盤(pán)推出中小面積房源得以暢銷(xiāo)的原因所在?？們r(jià)方面，比例最高三項(xiàng)為5160萬(wàn)(%)，4150萬(wàn)(%)，7180萬(wàn)(%)，%，而80萬(wàn)內(nèi)的需求達(dá)到61%。 裝