【正文】 量最大，占抽樣調(diào)查總套數(shù)的53%，次之為四房，所占比為25%。以下為個盤戶型供應(yīng)狀況表樓 盤面積、戶型、套數(shù)綠洲花園主力戶型3房，164167平方米；5房192平方米，各44套，復(fù)式8套；5房面積295平方米；8房8套，面積340平方米日月星城主力戶型3房148170平方米之間，共84套；四房28套， 平方米；復(fù)式8套250平方米以上文博花園主力戶型3房，141158平方米，142套；；，56套；，22套；復(fù)式230260平方米，60套；中孚紫東苑主力戶型三房162175平方米，152套，56套；，12套錦繡正泓主力戶型三房，141148平方，62套；，48套；復(fù)式五房，32套；，共44套合計186套太極公館主力戶型三房、四房、二房及復(fù)式（五房）面積105400平方米建業(yè)廣場共212套主力戶型三房、四房，分別為72套，、 M2二房共36套， M2復(fù)式共32套， M2建業(yè)城市花園三期以三房為主， M M2次之為四房172 M190 M2裕鴻花園二房、三房、四房相當(dāng)，各68套，面積分別為129 M154 M179 M2；復(fù)式24套，面積200 M270 M340 M2；明輝城市花園主力戶型四房，共124套， M2；次之為三房，共60套，面積154167 M2英協(xié)花園主力戶型為四房， M2，共120套；，共30套； M2，共20套；復(fù)式247276 M2，共67套未來花園三期主力戶型為三房、四房， M M2，各216套； M M2，共48套；同樂花園主力戶型為三房，面積151163 M2共120套； M2,共52套；復(fù)式22套， M26套；256269 M212套； M24套世紀(jì)城主力戶型三房，210 M2 206 M2；躍式四房和五房，面積213 M278 M2隴海星級主力戶型三房、四房，各占總套數(shù)的47%， M2錦江國際花園全為復(fù)式，戶型由二房二廳到五房二廳， M2從上表來看，個盤中有10個項(xiàng)目以三房為主要市場供應(yīng)戶型，次之以四房為主要供應(yīng)戶型2個項(xiàng)目，分別為英協(xié)花園、明輝城市花園，以三房和四房為主要供應(yīng)戶型的項(xiàng)目3個，以復(fù)式為主的項(xiàng)目1個——錦江國際花園，以躍式為主的項(xiàng)目1個——世紀(jì)城。目前戶型供應(yīng)市場結(jié)構(gòu)多樣，從二房到五房、復(fù)、躍式皆有，其中三房是主要戶型，戶型面積集中在140188平方之間，本次調(diào)查中，140160平方米之間的三房552套，160200平方米之間三房共800套。戶型面積在160200平方米之間合計共1386套，從單位結(jié)構(gòu)看，這個區(qū)域主要為三房、四房、五房、復(fù)式，其中三房有800套。樓盤的綜合素質(zhì)直接決定價格。規(guī)模優(yōu)勢為項(xiàng)目提升價格奠定了基礎(chǔ)。高層不是支撐價格高低的重要依據(jù)。按揭年限延長為百姓購房創(chuàng)造了寬松環(huán)境，早期鄭州市場按揭年限最長也不過十五年，隨著房地產(chǎn)發(fā)展的日益成熟，按揭付款發(fā)揮了很大的作用。4．配套設(shè)施分析各項(xiàng)目戶型設(shè)施狀況見下表：樓盤名稱配套設(shè)施建業(yè)城市花園壁掛式家用采暖及熱水供應(yīng)系統(tǒng)，獨(dú)立的消防系統(tǒng)水電氣暖、寬帶網(wǎng)、門禁IC卡、智能化安防體系（紅外線）英協(xié)花園水電氣暖、小區(qū)監(jiān)控智能化、塑鋁窗、自動煙感系統(tǒng)、IDD電話預(yù)留、衛(wèi)星收視系統(tǒng)，同樂花園六層單位以上為二次提升供水系統(tǒng)，門：防火防盜窗：塑鋼雙層；錦繡正泓戶式Y(jié)ORK（美國）牌中央空調(diào)，可視對講系統(tǒng)廚房：灶具、抽油煙機(jī)、不銹鋼水槽、防滑瓷磚、墻面瓷磚天花：鋁扣板衛(wèi)生間：TOTO潔具地面：實(shí)心木地板墻面：立邦漆窗：鋁合金、雙層玻璃鎖：全鋼明輝城市花園每戶6千瓦以上的配電，24小時雙水源供應(yīng)，450米礦泉井（溫度30度以上），溫泉水智能物管內(nèi)墻：粉刷石膏地面：水泥地面水、電、氣暖，智能化收費(fèi)窗：塑鋼雙層玻璃中孚紫東苑24小時供熱，水、電、氣、暖，智能化物管華林廣場雙回路水源、雙回路電源、配進(jìn)口自動切換應(yīng)急發(fā)電機(jī)組江山智能公寓雙層玻璃塑鋼窗、復(fù)式防盜門、天然氣；二次供水長城寬帶、煙感報警、可視對講系統(tǒng)文博花園毛坯房、雙層玻璃塑鋼窗、防盜門、水電氣冷、暖氣：戶式中央空調(diào)系統(tǒng)寬帶網(wǎng)、收費(fèi)智能收費(fèi)系統(tǒng)、郵政信箱廚房：油煙集中排放、預(yù)留上、下水接口，電子防盜報警系統(tǒng) 綠洲花園毛坯房：墻面、地面：水泥沙漿找平門：防火、盜雙扇子母門窗：塑鋼窗衛(wèi)生間：冷熱水系統(tǒng)，預(yù)留接口電話：預(yù)留兩部IDD直線空調(diào)：統(tǒng)一定位24小時供熱水收費(fèi)IC卡、智能化物管、可視對講系統(tǒng)未來花園水、電、氣暖，戶式中央空調(diào)（三期）、寬帶網(wǎng)、可視對講系統(tǒng)， 日月新城水、電、氣、智能化收費(fèi)，自動報警噴淋系統(tǒng)、緊包呼救自動系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)、中央戶式獨(dú)立空調(diào)世紀(jì)城戶式中央空調(diào)、寬帶網(wǎng)、二次加壓供水、15千瓦電表、大功率自啟動發(fā)電機(jī)，自動噴淋、煙感報警，可視對講系統(tǒng)。其中：供暖系統(tǒng)：大多樓盤均采用壁掛式供暖系統(tǒng)，但不乏個盤采用了戶式中央空調(diào)，如錦繡正泓、文博花園、未來花園、日月星城、世紀(jì)城均采用此種供暖設(shè)備，特別是錦繡正泓采用美國YORK牌中央空調(diào)。供水方面：高層住宅全部提供二次供水服務(wù)。窗：在售項(xiàng)目中大多都采用塑鋼雙層玻璃新技術(shù)、新產(chǎn)品得到廣泛應(yīng)用。智能化系統(tǒng)成為必備要素。5．小結(jié)通過對鄭州市房地產(chǎn)供應(yīng)市場調(diào)查和分析，可以看出，戶型供應(yīng)雖朝多樣化發(fā)展，但三房仍是市場供應(yīng)主力戶型。（三）需求分析1. 銷售率分析項(xiàng) 目銷售狀況未來花園一期100%，二期銷售98%歐洲花園銷售90%江山智能公寓二房售4套，三房售8套，四房售2套，明鴻新城最后一期售50%建業(yè)廣場總銷售率90%；其中二房售86%；三房售100%；四房售100%建業(yè)城市花園一期小高層40%，高層90%裕鴻花園復(fù)式售完；三房已售55%，四房售50%，二房售46%隴海星級銷售100%中孚紫東苑銷售率13%明輝城市花園售50%，三房已售完日月星城全部為三房，已售15% 2同樂花園銷售50%，其中三房140平方米、四房152平方米、176方米比較暢銷，二房售完，英協(xié)花園銷售率為70%錦繡正泓銷售率15%，其中三房已基本售完，剩余較多的是復(fù)式綠洲花園銷售率為65%，躍式和四房比較青睞世紀(jì)城銷售率30%，主力戶型躍式難銷， 小區(qū)規(guī)劃對銷售率的影響。這一部消費(fèi)者有著一定的購買力，其現(xiàn)有居住狀況大多不十分理想，有較強(qiáng)的置業(yè)愿望，其中中等收入戶、中等偏上戶有一定的置業(yè)能力。中等收入戶、中高收入戶該類消費(fèi)者主要為政府部分的一般職員，公司的普通白領(lǐng)階層，部分小商小販，中小學(xué)普通教員，經(jīng)濟(jì)效益好的企業(yè)職工等，這一階層消費(fèi)者很大一部分居住現(xiàn)狀不十分理想，有著較強(qiáng)的置業(yè)需求。他們對小區(qū)的規(guī)模、生活的便捷性等因素也有著一定注視度。高收入者此類消費(fèi)者主要集中在影視演員、作家和運(yùn)動員、部分個體和私營企業(yè)主、中外合作企業(yè)中高級雇員、金融機(jī)構(gòu)管理人員、房地產(chǎn)部門的開發(fā)商和經(jīng)理、部分企業(yè)承包者和技術(shù)入股者、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)者、著名專家和律師等。因此他們對住宅的位置、環(huán)境等各方面綜合素質(zhì)的要求較高。2）消費(fèi)者階層及特征分析下表是通過專家訪談的形式而對客戶來源和客戶分類具體情況作以了解：樓盤客戶來源客戶分類