盧灣區(qū)住宅區(qū)市場調(diào)研報(bào)告-在線瀏覽
2024-08-30 12:32本頁面
【正文】 80萬元/套升至100萬元/套，后兩季主力上限均穩(wěn)定在100萬元/套。（3） 峰值2002年二季度抬升至80萬元/套，三季度重回50萬元/套，這是由于當(dāng)季小戶型成交增加成交增加所致；峰值比重小幅波動(dòng)下降。 由上可見，上圖走勢(shì)與成交套數(shù)走勢(shì)基本一致，說明各盤單套面積差距不大。而各盤除步高苑、建德坊外大部分走勢(shì)平穩(wěn)，沒有大的波動(dòng)。大同花園的成交量能達(dá)到434套全依其三期在2002年6月新開盤，而其三期全部為小戶型，說明區(qū)域市場對(duì)小戶型也有相當(dāng)?shù)奈{能力。 由上可見，該圖的各盤對(duì)比度與成交套數(shù)對(duì)比圖的各盤對(duì)比度基本相同，說明區(qū)域內(nèi)樓盤的單套面積差距不大。其中思南新苑的單套總價(jià)略高。說明該區(qū)域市場可接受的單價(jià)在5000元/平方米以上。三、發(fā)展前景上海市整體房地產(chǎn)市場的發(fā)展穩(wěn)健，盧灣區(qū)樓市亦進(jìn)入新一輪繁榮期，結(jié)合上海市新一輪舊區(qū)改造和黃浦江兩岸綜合改造等重大工程的啟動(dòng)，盧灣區(qū)“十五”規(guī)劃對(duì)區(qū)域發(fā)展提出較高建設(shè)要求，房地產(chǎn)市場也迎來良好的發(fā)展前景，促進(jìn)樓市發(fā)展的利好不斷： ——盧浦大橋、明珠二號(hào)線建設(shè)，立體交通網(wǎng)進(jìn)一步完善 ——黃浦江兩岸綜合改造啟動(dòng)，隨著上海申博的成功，盧灣南部地區(qū)作為世博會(huì)選址范圍，吸引全市關(guān)注 ——新一輪舊區(qū)改造工程啟動(dòng)，盧灣區(qū)目標(biāo)：每年就里改造不少于10萬平方米 ——完善城市基礎(chǔ)建設(shè)，拓寬斜土路、黃陂南路、麗園路3條道路 ——瞿溪路沿線規(guī)劃為商業(yè)發(fā)展軸，休閑步行街建設(shè)已啟動(dòng)——淮海路寫字樓招租率提高，達(dá)95%以上，為房地產(chǎn)市場帶來相對(duì)有效需求同時(shí)，“十五”期間，盧灣區(qū)整體建設(shè)戰(zhàn)略目標(biāo)是成為“具有國際大都市水平，體現(xiàn)上海特點(diǎn)的現(xiàn)代化城區(qū)”，具體實(shí)施的重點(diǎn)分布在三大功能區(qū)：1） 以淮海中路為代表的北部地區(qū)?！笆濉逼陂g，規(guī)劃投資９７億元，重點(diǎn)實(shí)施太平橋地區(qū)開發(fā)、小浜灣地區(qū)改造，改造和修繕?biāo)寄下?、茂名路、尚賢坊等歷史保護(hù)建筑。即建國路以南、斜土路以北地區(qū)。目標(biāo)形成現(xiàn)代化商住區(qū)。即斜土路以南地區(qū)，包括黃浦江沿岸地區(qū)。目標(biāo)形成盧灣新興的居住區(qū)和休閑觀光區(qū)。因此，與本案構(gòu)成競爭的區(qū)域主要為盧灣打浦橋和五里橋地區(qū)。1）板塊劃分在本案構(gòu)成的競爭區(qū)域內(nèi)，物業(yè)主要沿三線展開：徐家匯路沿線、斜土路沿線、中山南一路濱江沿線，三個(gè)板塊在產(chǎn)品方面存在各自特點(diǎn)。n 斜土路沿線北到麗園路、南至瞿溪路圍合區(qū)域，該區(qū)域樓盤密集，但體量不大，一般為56萬平方米，小盤量運(yùn)作，大多樓盤已銷售結(jié)束，目前在售主要樓盤有東泰花園、名盛苑，平均價(jià)格在63006400元/平方米左右。隨著打浦橋周邊土地資源的利用飽和，該區(qū)域?qū)⒅饾u成為盧灣區(qū)中高檔樓盤新一輪競爭的主戰(zhàn)場。 四、 周邊個(gè)案情況周邊已售樓盤情況：徐家匯路沿線：〖大同花園（三期）〗樓盤地址魯班路166號(hào)售樓地址魯班路166號(hào)售樓電話63056928 63057068發(fā) 展 商上海大同復(fù)興房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理復(fù)欣物業(yè)物 理 費(fèi)銷售價(jià)格最低單價(jià)：￥5,630元 最高單價(jià)： ￥8,000元物業(yè)形態(tài)高層：〖〗樓盤地址徐家匯路123號(hào)售樓地址徐家匯路123號(hào)售樓電話53015222發(fā) 展 商永業(yè)集團(tuán)行銷企劃永業(yè)房屋物業(yè)管理福高物業(yè)物 管 費(fèi)2元/平方米/月物業(yè)類型小高層：1幢34層占地面積27000 M2建筑面積68000 M2住戶數(shù)量488 戶銷售價(jià)格最低單價(jià)：￥6200元 最高單價(jià)： ￥9200元房型面積 開盤日期20011228交房日期2003430得 房 率 7987%綠 化 率 40%容 積 率個(gè)案分析小區(qū)的地理位置不錯(cuò)，周邊的商業(yè)交通發(fā)達(dá)，與高架隔一條馬路，噪音較小。占地面積建筑面積住戶數(shù)量銷售價(jià)格均價(jià)8000元/平方米房型面積面積62225平方米，主力2房面積100115平方米，主力3房面積120136平方米開盤日期20026交房日期200312得 房 率 80%綠 化 率 40%容 積 率個(gè)案分析樓盤地段鬧中取靜，開發(fā)時(shí)機(jī)把握較好定位明確，能吸引部分盧灣“老貴”的眼光〖匯龍新城〗樓盤地址徐家匯路515號(hào)售樓地址徐家匯路515號(hào)售樓電話53512626發(fā) 展 商匯龍新城房產(chǎn)行銷企劃物業(yè)類型5幢高層占地面積建筑面積17萬平方米住戶數(shù)量銷售價(jià)格58008500房型面積2房平均面積105，3房偏大，平均面積150開盤日期20018交房日期20033得 房 率 綠 化 率 36%容 積 率個(gè)案分析小區(qū)規(guī)劃較好，地段優(yōu)勢(shì)明顯，銷售速度快，周邊的配套齊全，就是靠近高架，有一定的噪音。 〖匯峰衡園〗樓盤地址肇嘉浜路201號(hào)售樓地址肇嘉浜路201號(hào)售樓電話64186611 64186608發(fā) 展 商上海彙峰房地産開發(fā)有限公司行銷企劃上海中源物業(yè)代理有限公司物業(yè)類型一幢21層，一幢33層占地面積30000 M2建筑面積100000 M2住戶數(shù)量180 戶銷售價(jià)格均 價(jià)： ￥8,400元房型面積兩房115M2，三房132172M2，四房219M2開盤日期200111交房日期200312得
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