【正文】 業(yè)園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值總量中，六個(gè)重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)行業(yè)的產(chǎn)值占 75%，可見工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集中度較高。 ? 外向型經(jīng)濟(jì)是園區(qū)特點(diǎn)，外商及港澳臺(tái)企業(yè)是“生力軍” 外向型經(jīng)濟(jì)是上海工業(yè)園區(qū)發(fā)展的主要特點(diǎn)。目前外商及港澳臺(tái)工業(yè)企業(yè)在園區(qū)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量，已占到七成以上。 ? 制造 業(yè)逐步向工業(yè)園區(qū)集中，集中優(yōu)勢(shì)明顯提高 20xx 年是郊區(qū)推進(jìn)“三個(gè)集中”建設(shè)的重要一年。 至 20xx 年末，九大市級(jí)工業(yè)園區(qū)資產(chǎn)總計(jì)達(dá)到 億元，比上年末增長(zhǎng)%，占九個(gè)區(qū)縣資產(chǎn)總計(jì)的 %，比重比上年末提高 個(gè)百分點(diǎn)；全年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 億元，比上年增長(zhǎng) %，占九個(gè)區(qū)縣產(chǎn)品銷售收入的%，比重比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 松江、青浦、嘉定三個(gè)市級(jí)工業(yè)園區(qū)是市政府降低商務(wù)成本的試點(diǎn)園區(qū)，重新規(guī)劃后面積增加了12 倍。 圖 6： 20xx 年九大市級(jí)工業(yè)園區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 050100150200250莘莊工業(yè)區(qū)寶山城市工業(yè)園區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)松江工業(yè)區(qū)金山嘴工業(yè)開發(fā)區(qū)青浦工業(yè)園區(qū)崇明縣工業(yè)園區(qū)05101520253035404550資產(chǎn)總計(jì) 銷售收入 資產(chǎn)占各縣區(qū)比重 銷售收入占各縣區(qū)比重 綜述：工業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)在上海市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著越來(lái)越重要的角色，其低廉的商務(wù)成本和各種優(yōu)惠條件是吸引海外企業(yè)、港澳臺(tái)企業(yè)以及國(guó)內(nèi)企業(yè)入駐的主要誘因。出口型經(jīng)濟(jì)仍是工業(yè)區(qū)的特色，而且其增長(zhǎng)速度也相當(dāng)快。但是作為一種全新的產(chǎn)品形式，其被人認(rèn)知和接受可能需要一定的時(shí)間，而且較高的總價(jià)也可能成為企業(yè)投資入駐的障礙。 工業(yè)項(xiàng)目供需概況 受國(guó) 家宏觀調(diào)控影響， 20xx 年 1 季度的新竣工工業(yè)項(xiàng)目有 69%的季度性的減少，在中央政府對(duì)非必要性設(shè)施的限制下，只有 65,000 平方米的新增面積將要投放市場(chǎng)。上海市 11 個(gè)主要工業(yè)區(qū)的廠房平均售價(jià)和租金連續(xù) 5 個(gè)季度保持增長(zhǎng)，反應(yīng)出連續(xù)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控加之需求強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)所產(chǎn)生的效應(yīng)。南匯工業(yè)區(qū)的新租售面積有 30,000 平方 米，居上海市 11 個(gè)主要工業(yè)區(qū)之首。高需求量加上限制性的供應(yīng)量推動(dòng)了租金和售價(jià)連續(xù) 5 個(gè)季度的上漲。上海郊區(qū)化的辦公物業(yè)市場(chǎng)繼續(xù)轉(zhuǎn)向工業(yè)開發(fā)區(qū)，張江高科技園區(qū)尤為引人矚目。 圖 7：工業(yè)物業(yè)租金情況 南匯的廠房租金略高于奉浦、青浦、松江和嘉定四地，約為 元 /平方米 /天；遠(yuǎn)低于漕河涇、金橋、外高橋和張江。同為 1000 平方米的廠房，南匯一年的租金要比張江的租金低 萬(wàn)，張江除了擁有軌道交通優(yōu)勢(shì)以及形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模以外，康橋在地理位置上與張江相差不大，而且有臨港臨空的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，所以以康橋的區(qū)位，加上相對(duì)低廉的租金，對(duì)于企業(yè)還是有較大的吸引力的。 圖 8：主要工業(yè)區(qū)土地批租價(jià)格 南匯土地批租價(jià)格約為 50 美元 /平方米，張江達(dá)到 150 美元 /平方米以上，約為南匯的 3 倍。 整體來(lái)看，上海市工業(yè)項(xiàng)目租金和工業(yè)用地批租價(jià)格都保持了上漲的趨勢(shì)，說(shuō)明上海市作為重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，其吸引力和凝聚力仍在繼續(xù)加強(qiáng)。 . 上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 陸家嘴金融中心是總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為成熟的一個(gè)區(qū)域，這里聚集著眾多世界知名的金融、保險(xiǎn)、咨詢以及其他高附加值行業(yè)的公司類型，許多欲進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的世界 500 強(qiáng)企業(yè)也選擇這里作為總部。 甲級(jí)寫字樓需求 需求量 20xx 年第一季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)吸納量變化細(xì)微， 仍然受到市 場(chǎng)有限供應(yīng)的限制。與前幾季度類似，隨著租戶紛紛搬進(jìn)先前預(yù)租好的寫字樓物業(yè)，本季的吸納量主要分布在如：世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)、嘉華中心等新近落成的物業(yè)。 圖 9：上海市甲級(jí)寫字樓供應(yīng)、吸納量、空置率 從甲級(jí)寫字樓需求指標(biāo)的歷年變動(dòng)情況來(lái)看，自 1999 年以來(lái)，上海市的甲級(jí)寫字樓保持了強(qiáng)勁的需求，一直都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，吸納量保持在 40 萬(wàn)55 萬(wàn)平方米之間；空置率也是連年下降（ 20xx 年春季空置率已降到 7%左右），這說(shuō)明上海對(duì)于跨國(guó)企業(yè)以及國(guó)內(nèi)大型企業(yè)的吸引力呈迅速上升的趨勢(shì)。易趣公司需求量為 6000 平方米，由于其選擇的辦公樓位于張江，租賃價(jià)格遠(yuǎn)低于市中心的甲級(jí)寫字樓，所以購(gòu)置的面積也較大。 甲級(jí)寫字樓供應(yīng) 1999 年以前上海市甲級(jí)寫字樓處于供過(guò)于求的狀態(tài)， 19961998 年期間，甲級(jí)寫字樓供給嚴(yán)重過(guò)剩。 20xx 年第一季度，隨著二月份嘉華中心的入市，上海市甲級(jí)寫字樓的存量緩增至 353 萬(wàn)平方米。受益于市場(chǎng)需求過(guò)剩，加上強(qiáng)式的預(yù)租推廣，入市以來(lái)嘉華中心憑借其頂級(jí)的品質(zhì)以及高尚的地理位置深受有此類需求客戶的歡迎，本季末其簽約預(yù)租率約達(dá)到 80%。本季度澳洲麥格理投資銀行也格外引人注目，其剛剛從凱德置業(yè)全資購(gòu)買了新茂大廈。 甲級(jí)寫字樓空置率 空置率自 1998 年以來(lái)逐年下降。 20xx 年第一季度由于吸納量與市場(chǎng)新增供應(yīng)相互抵消，上海市甲級(jí)寫字樓的整體空置率保持在 %，較上一季度沒有明顯改變。在南京 西路、淮海中路及人民廣場(chǎng)的大部分甲級(jí)寫字樓都已達(dá)到滿租狀態(tài)，此三個(gè)區(qū)域的平均空置率分別為 %, %和 %。而在浦東陸家嘴，受益于浦西寫字樓的有限供應(yīng)，加上金融服務(wù)型企業(yè)的擴(kuò)張，本季度陸家嘴區(qū)域甲級(jí)寫字樓的吸納量緩增，平均空置率繼續(xù)穩(wěn)幅下降，截至三月底已降至 %。甲級(jí)寫字樓的整體租金攀升到 美金 /平方米 /天，較上一季度增長(zhǎng) %比去年同期增長(zhǎng) %，創(chuàng)造了去年以來(lái)季度增幅最大的紀(jì)錄，進(jìn)一步反映了市場(chǎng)中業(yè)主的強(qiáng)勢(shì)地位。在租金普長(zhǎng)的情況下，去年浦西一流辦公地段的租金長(zhǎng)勢(shì)最為強(qiáng)勁。本季度在上海市寫字樓銷售市場(chǎng)，平均售價(jià)緩增 %，約到達(dá) 3,150 美金 /平方米。因此，未來(lái)幾月內(nèi)上市的寫字樓物業(yè)預(yù)租活動(dòng)將成為市場(chǎng)的主要表現(xiàn)形式。 目前市中心高端寫字樓租賃價(jià)約為 — 1 美元 /天平方米，以 1： 的匯率換算成人民幣約為 — 元 /天 /平方米；位于成熟工業(yè)區(qū)的 5A 甲級(jí)寫字樓張江大廈，其租金為 — 元 /天 /平方米 4。 如果考慮售價(jià) ，前面提到甲級(jí)寫字樓的售價(jià)為 3150 美金 /平方米，仍以 20xx平方米的辦公面積計(jì)算，總價(jià)約為 5166 萬(wàn)元；在張江集電港購(gòu)買相同面積的甲級(jí)寫字樓，售價(jià)為 4600 萬(wàn)元， 二者相差 566 萬(wàn)元 5。 4 數(shù)據(jù)來(lái)源： 5 數(shù)據(jù)來(lái)源： 綜述 通過(guò)對(duì)上海市 13 個(gè)工業(yè)園區(qū)、工業(yè)物業(yè)及甲級(jí)寫字樓的分析我們得出以下的結(jié)論： 工業(yè)區(qū)的整體發(fā)展趨勢(shì)向好，形成了寶山鋼鐵產(chǎn)業(yè)、金山化工產(chǎn)業(yè)、張江集成電路產(chǎn)業(yè)、漕河涇新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)、嘉定汽車產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)聚集形式，而其他工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位則顯得相對(duì)模糊。 市區(qū)甲級(jí)寫字樓需求旺盛 ，但是與郊區(qū)商務(wù)園區(qū) 400 多萬(wàn)的年租金差異，將使越來(lái)越多的企業(yè)考慮搬遷問(wèn)題。一方面說(shuō)明郊區(qū)辦公的概念被眾多企業(yè)所接受還需要一段時(shí)間，另一方面也說(shuō)明張江大廈可能定價(jià)過(guò)高。 第三章 總部經(jīng)濟(jì)概述 什么是總部經(jīng)濟(jì) 首次在國(guó)內(nèi)理論界提出“總部經(jīng)濟(jì)”概念是北京市社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)趙弘。 地方性總部經(jīng)濟(jì)也稱“亞總部經(jīng)濟(jì)”。 企業(yè)入駐總部基地所關(guān)注的因素 任何一個(gè)地區(qū)在設(shè)立總部基地的時(shí)候都必須要考慮自身的條 件，是不是有發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可能性，那些因素是企業(yè)入住總部基地所考慮的條件，只有具有或者創(chuàng)造出這些條件才能吸引企業(yè)總部的進(jìn)入。如果入駐城市政局不夠穩(wěn)定，出現(xiàn)政治動(dòng)亂或戰(zhàn)爭(zhēng)威脅，那么跨國(guó)公司將遭受不可估量的損失?？偛孔鳛楣驹O(shè)在企業(yè)制 造基地外的重要決策和管理部門，目的是為了減少?zèng)Q策和管理過(guò)程中存在的不確定的因素，需要掌握大量的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、政治形勢(shì)及其變化趨勢(shì)，且與公司總部和地區(qū)內(nèi)子公司保持溝通。 同時(shí)，地區(qū)總部的業(yè)務(wù)活動(dòng)，需要一系列與人員流動(dòng)與業(yè)務(wù)交流相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施作保障，因而 對(duì)國(guó)際航空港、高速公路網(wǎng)、國(guó)際飯店設(shè)施、國(guó)際會(huì)議展覽中心等設(shè)施有較高要求。即要求所選地區(qū)盡可能是： （ 1）地理位置的中心 ――物理的距離中心 （ 2）交通中心 ――時(shí)間的距離中心 （ 3）經(jīng)濟(jì)中心 （ 4）職能中心 ――一體化區(qū)域超國(guó)家機(jī)構(gòu)的集中地 （ 5）子公司分布的中心 等等。 ? 政策與制度環(huán)境 東道地區(qū)對(duì)入住公司營(yíng)運(yùn)的相關(guān)政策和法規(guī)直接關(guān)系到其職能能否快速有效實(shí)施。其具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面： 較低 的市場(chǎng)準(zhǔn)入壁壘；寬松的外匯進(jìn)出限制；自由靈活的資金調(diào)度；便利的人員出入境、貨物進(jìn)出口；一定的稅收優(yōu)惠；完善的法律、司法體系；高效率的政府服務(wù)等。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚可以使公司享受外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。這樣，區(qū)域內(nèi)的金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、廣告業(yè)、市場(chǎng)調(diào)查、會(huì)計(jì)、法律事務(wù)以及信息服務(wù)業(yè)的發(fā)育狀況等為企業(yè)所關(guān)注。因此，所選城市必須要 有大量符合現(xiàn)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求的高素質(zhì)人才供應(yīng) ?？偛拷?jīng)濟(jì)的發(fā)展是大城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，而上海已經(jīng)具備了發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的必備條件。 ? 優(yōu)越的政策、完善的制度、高效的政府 上海政府辦事效率高，行為規(guī)范，執(zhí)行政策富有創(chuàng)造性和靈活性，政府戰(zhàn)略和管理形象好。管理技術(shù)和水平較高，產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量很好，經(jīng)濟(jì)效益也較好，企業(yè)激勵(lì)和約束機(jī)制需要進(jìn)一步完善。上海的制度競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)，其中產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度和地方法制建設(shè)完善程度居于全國(guó)第一，市場(chǎng)發(fā)育比較充分，政府審批和管制比較好。上海東臨太平洋，居中國(guó)東海岸線中點(diǎn)，處長(zhǎng)江入?？冢瑓^(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)：自然區(qū)位交通便利度指數(shù)、經(jīng)濟(jì)腹地 GDP 與全國(guó)比重、城市在區(qū)域中的優(yōu)勢(shì)度指數(shù)均居全國(guó)第一。 ? 豐富的人力資源 一方面，上海擁有復(fù)旦、上海交大、同濟(jì)等眾多著名高校，每年為上海的經(jīng)濟(jì)發(fā) 展輸出大批優(yōu)秀人才；另一方面，上海作為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)文化中心，吸引了全國(guó)各地眾多優(yōu)秀人才，所以上海是華東地區(qū)乃至全國(guó)的人力資源儲(chǔ)備中心。二、三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為 %和 %，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)伴隨著上海確立金融中心，航運(yùn)中心的努力而獲得了快速的發(fā)展，這些都為總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做好了準(zhǔn)備。這樣廣闊的市場(chǎng)，一定是眾多企業(yè)競(jìng)相爭(zhēng)奪的寶地。 香港、新加坡發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的近似點(diǎn) ? 兩個(gè)城市都具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，擁 有天然深水良港 ? 都經(jīng)歷了由制造業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程 ? 都具有健全的法律制度，政府講求精簡(jiǎn)高效和廉政務(wù)實(shí) 對(duì)于康橋工業(yè)區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的啟示 第一，在認(rèn)識(shí)總部經(jīng)濟(jì)形成和發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，地方政府有必要進(jìn)行有針對(duì)性的戰(zhàn)略規(guī)劃和措施制定，對(duì)企業(yè)總部聚集進(jìn)行相應(yīng)引導(dǎo)?？禈蚬I(yè)區(qū)在航空、陸運(yùn)、臨港水運(yùn)等方面大有潛力可挖；，同時(shí)應(yīng)該加強(qiáng)信息資源的整合和利用，使之成為吸引大中型企業(yè)的重要因素。借鑒香港、新加坡總部環(huán)境建設(shè)的有益經(jīng)驗(yàn)，加快政府職能轉(zhuǎn)變，提高政府辦事效率，樹立清正廉潔的政府形象。香港、新加坡以其自身優(yōu)勢(shì)形成各自的總部經(jīng)濟(jì)模式，如香港成為金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、貿(mào)易及商用服務(wù)行的總部聚集區(qū)域；新加坡則成為重要物資的中轉(zhuǎn)基地，也是外域跨國(guó)公司進(jìn)軍東南亞的起點(diǎn)。 第四章 康橋工業(yè)園發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可行性 康橋鎮(zhèn)概況 20xx 年 7 月，作為南匯行政區(qū)域調(diào)整的試點(diǎn)單位，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，撤銷康橋鎮(zhèn)、橫沔鎮(zhèn)建制，建立新的康橋鎮(zhèn)。 —— 地處南匯、閔行、浦東新區(qū)三區(qū)交匯處，交通便利 南匯區(qū)位于黃浦江東岸，杭州灣絆，西北與浦東新區(qū)比鄰，西南與奉賢區(qū)、閔行區(qū)交界，東南兩側(cè)臨海，海岸線長(zhǎng) 45 公里。 53ˊ — 31176。 35ˊ — 121176。 康橋鎮(zhèn)東與周浦鎮(zhèn)接壤，南靠周南公路， 西沿浦川路，北接上海城市外環(huán)線，地理位置得天獨(dú)厚。距離浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 12 公里，虹橋機(jī)場(chǎng)約 22 公里，距離上海市中心約 15 公里，距離上海國(guó)際航運(yùn)中心 — 蘆洋深水港（國(guó)家級(jí)建設(shè)） 60 公里，興建中的磁懸浮高速鐵路途經(jīng)工業(yè)區(qū)。通過(guò)外環(huán)線相連接而與滬寧、滬杭、滬嘉高速公路和 31 312 等國(guó)道相接。另外，東西兩側(cè)的浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，虹橋機(jī)場(chǎng)是重要的國(guó)際、國(guó)內(nèi)航空樞鈕 ，為中外客商投資置業(yè)提供了一方極為理想的風(fēng)水寶地。該園區(qū)占南匯 4%的地域和 6%的人口。全鎮(zhèn)有 萬(wàn)戶、 萬(wàn)人。人口出生率為 ‰，人口自然增長(zhǎng)率 ‰。 全年完成固定資產(chǎn)投資 億元，其中第一產(chǎn)業(yè)投資 億元；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元。 公交：滬南線、周南線、申周線、塘四線、浦衛(wèi)線、 581 號(hào)、 624 路、 603路、園林巴士、遠(yuǎn)通巴士等 10 條公交專線途經(jīng)康橋鎮(zhèn)。 通訊：周浦地區(qū)的通訊設(shè)施是市郊六縣中功能最齊全，容量最大，通信能力最強(qiáng)的地區(qū)之一，目前建有萬(wàn)門程控電話局兩座。 排污：廢污水可直接納入日排量為 萬(wàn)噸的周浦污水處理廠，今后也可納入上海市第四排污工程管道。 康橋工業(yè)園區(qū)自身簡(jiǎn)介 康橋工業(yè)區(qū)創(chuàng)辦于 1992 年 5月，使上海市人民政府批準(zhǔn)的上海市市級(jí)工業(yè)園區(qū)之一?？傄?guī)劃面積 平方公里，主要發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)，現(xiàn)代生活和現(xiàn)代商貿(mào)，是集工業(yè)生產(chǎn)、生活居住、貿(mào)易經(jīng)營(yíng)、商業(yè)服務(wù)和社區(qū)管理等功能于一體，按國(guó)際規(guī)范運(yùn)作的高水準(zhǔn)的多功能綜合型開發(fā)區(qū)。 ? 地理位置 圖 11：康橋工業(yè)園位置圖 ? 園區(qū)生活 康橋鎮(zhèn)內(nèi)已建有適合外籍職員居住印尼客商建造豪華型住宅區(qū) 綠寶苑，康橋半島新獨(dú)院住宅，中澳合作建造的適合中檔消費(fèi)者居住的各類別墅群及適合工薪階層居住的康橋花園等，賓館、購(gòu)物、休閑，