【正文】 路：知味酒樓、黃金大酒店、任翔大酒店優(yōu)勝北路：鴻齋飯店、旺角火鍋、獅子樓飯店、文化酒店郵電任砦北路：郵電所其它勞 衛(wèi) 路：益華物業(yè)管理公司文 化 路：國(guó)奧大廈、外貿(mào)大樓、皮革大廈、河南二輕供銷(xiāo)大廈、深港大廈、中州影院優(yōu)勝北路：金水區(qū)綠化管理所、市政工程管理所優(yōu)勝南路：康潔洗衣金水大道：地礦賓館、河南賓館、頂點(diǎn)形象、潤(rùn)華商務(wù)（四）SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）1．區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處市中區(qū)繁華地段，地理位置顯赫，使得項(xiàng)目所用地塊附加值高，無(wú)論對(duì)普通市民，還是對(duì)商家均有著較大的吸引力，認(rèn)知度較高。2．交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目周邊道路“密織”，可謂四通八達(dá)，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目的公交一線路有數(shù)十條之多，項(xiàng)目交通上的優(yōu)勢(shì)，為居民生活、工作都創(chuàng)造了極為便利的條件。3．周邊配套的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所處區(qū)域社區(qū)發(fā)展成熟，前期已具備了濃厚的人居氣氛，周邊各類生活配套較為齊全，這無(wú)疑加大了項(xiàng)目本身的魅力。4．規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃建筑面積超32萬(wàn)平方米，較大的規(guī)模容量形成大社區(qū)概念及區(qū)內(nèi)相應(yīng)的設(shè)施的完善，規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)也容易轉(zhuǎn)化為品牌上的優(yōu)勢(shì)。5．土地品牌優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目用地是通過(guò)網(wǎng)上拍賣(mài)方式獲得。，是全國(guó)迄今最大的一宗網(wǎng)上拍賣(mài)案例，引起了全社會(huì)范圍內(nèi)的重視，使得項(xiàng)目已經(jīng)具備了一定的品牌。6．實(shí)力優(yōu)勢(shì)發(fā)展商所具備的人力資源，資金上的實(shí)力，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、園林、顧問(wèn)等合作方的強(qiáng)勁實(shí)力及資源的整合，將是本項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中不可忽略的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)（O）1．成本上的劣勢(shì) ，創(chuàng)下鄭州市地價(jià)之最。高地價(jià)將帶來(lái)高成本，加大了項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。2．土地使用年限劣勢(shì)項(xiàng)目所占地使用權(quán)僅為50年，比同類物業(yè)土地使用權(quán)一般年限短20年，必將造成部分目標(biāo)客戶的流失。3．區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的劣勢(shì)項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槭兄袇^(qū)，也是老城區(qū)，由于早期城市的建設(shè)缺乏較為高標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，因此區(qū)域內(nèi)規(guī)劃不十分合理，整體布局顯得較為凌亂。4．發(fā)展商品牌欠缺發(fā)展商前期開(kāi)發(fā)物業(yè)的規(guī)模及市場(chǎng)影響力不大，其品牌現(xiàn)未超過(guò)建業(yè)、未來(lái)等發(fā)展商。5．開(kāi)發(fā)周期的劣勢(shì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，成本控制難度大，且分期開(kāi)發(fā)層次感不易把握。機(jī)會(huì)（O）1．城市發(fā)展及相關(guān)政策帶來(lái)的機(jī)會(huì)鄭州市19952010年規(guī)劃的目標(biāo)提前至2005年實(shí)現(xiàn)，城市建設(shè)速度的加快，必將促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。購(gòu)房入戶將給項(xiàng)目帶來(lái)外地客戶。2．土地供應(yīng)量帶來(lái)的機(jī)會(huì)在政府加緊了對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的控制，規(guī)定在原有批地未使用完之前不再批給新地，無(wú)形中減少了潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。3．房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)機(jī)會(huì)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈逐漸上升之勢(shì)，發(fā)展速度快，市場(chǎng)容量大，市場(chǎng)表現(xiàn)出趨熱之勢(shì)，項(xiàng)目在此時(shí)入市，將贏將較多的機(jī)會(huì)。4．不夜區(qū)工程項(xiàng)目所臨健康路的不夜區(qū)工程即將開(kāi)工，將美化項(xiàng)目周邊環(huán)境，增強(qiáng)其吸引力。5．中2區(qū)供應(yīng)量小所帶來(lái)的機(jī)會(huì)從調(diào)查來(lái)看，中2區(qū)是消費(fèi)者愿意選擇購(gòu)房的區(qū)域，而其現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)量小，缺乏規(guī)模。大規(guī)模樓盤(pán)能產(chǎn)生較大吸引力。威脅（T）1．同類物業(yè)帶來(lái)的威脅市場(chǎng)現(xiàn)有同類物業(yè)已有一定數(shù)量，且具有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力，（如未來(lái)花園、文博花園等），而2001年將有更多的高素質(zhì)現(xiàn)盤(pán)進(jìn)入市場(chǎng)，該類市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。2．城市中心北移的威脅根據(jù)鄭州市城市發(fā)展規(guī)劃，東區(qū)、北區(qū)將是建設(shè)的重點(diǎn)、熱點(diǎn)區(qū)域，城市中心有北移趨勢(shì)。3．城市空心化帶來(lái)的威脅根據(jù)鄭州市規(guī)劃，將于城市邊緣地帶大規(guī)模興建住宅小區(qū)，以疏散中心人口，郊區(qū)也會(huì)因?yàn)槠洵h(huán)境等多方面的優(yōu)勢(shì)吸引著大量購(gòu)房者，城市出現(xiàn)空心化趨勢(shì)。4．東區(qū)物業(yè)帶來(lái)的威脅東區(qū)在消費(fèi)者心目中已樹(shù)立高尚物業(yè)區(qū)域的形象，在其他區(qū)域建造高檔物業(yè)，必將面對(duì)東區(qū)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。5．供應(yīng)量大，市場(chǎng)消化力慢項(xiàng)目規(guī)模大，供應(yīng)量大，在市場(chǎng)容量一定的情況下，將受到銷(xiāo)售的制約。小結(jié)優(yōu)勢(shì)：最大的優(yōu)勢(shì)為項(xiàng)目所處區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)：最大的劣勢(shì)是高成本的劣勢(shì)機(jī)會(huì)：最大的機(jī)會(huì)是城市快速發(fā)展帶來(lái)的機(jī)會(huì)和中2區(qū)規(guī)模開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)威脅：最大的威脅是同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的威脅及本項(xiàng)目的供應(yīng)量。發(fā)揮項(xiàng)目區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立品牌，吸引目標(biāo)客戶，加強(qiáng)項(xiàng)目后期運(yùn)作的成本控制，并力爭(zhēng)多方面角度入手賣(mài)出合理價(jià)位以減小劣勢(shì)的影響，抓住城市快速發(fā)展這一機(jī)會(huì)，建造高品質(zhì)并與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不同質(zhì)產(chǎn)品以面對(duì)同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的威脅，并控制總價(jià)量以吸引更多的消費(fèi)者來(lái)消除供應(yīng)量大市場(chǎng)消化慢的沖突。二、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（一）目標(biāo)客戶定位1．消費(fèi)者定位進(jìn)行消費(fèi)者（目標(biāo)客戶）定位時(shí)綜合前兩方面因素。第一， 項(xiàng)目的背景條件，項(xiàng)目的SWOT分析第二， 鄭州市購(gòu)房消費(fèi)者的分析可以得出結(jié)論：本項(xiàng)目從地塊性質(zhì)、特征來(lái)看具有較高的素質(zhì)，極具開(kāi)發(fā)高品質(zhì)物業(yè)的潛質(zhì)；項(xiàng)目高地價(jià)決定其必須的高售價(jià)才能保障正常利潤(rùn)。因此將項(xiàng)目的目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)高收入階層，可以建造出適合其口味的高品質(zhì)產(chǎn)品，售出合理價(jià)位，確保項(xiàng)目運(yùn)作成功。具體，消費(fèi)者（目標(biāo)客戶）定位如下：1） 以收入的高低不同為標(biāo)準(zhǔn)客戶類別中高收入階層高收入階層最高收入階層比 例15%35%50%2） 以職業(yè)為定位標(biāo)準(zhǔn)客戶類別私營(yíng)業(yè)主企業(yè)管理層特殊職業(yè)者國(guó)家公務(wù)員個(gè)體經(jīng)營(yíng)者高收入行業(yè)比 例35%15%15%15%10%10%3） 客戶區(qū)域客戶類別外地本地比 例25%40%60%75%附表211路：建文——華林時(shí)裝廣場(chǎng)——省體育館——健康路口——防疫路口——大廠橋——醫(yī)學(xué)院——棉紡東路——嵩山路口——砦沙崗——友愛(ài)路口——空軍醫(yī)院——市中醫(yī)院——互助路口——中原路口——洛河路口——伊河路口——顥河路口——隴海路口——小崗村——汝河路口——文化宮路南口——淮河路口——市農(nóng)業(yè)局——航海路205路火車(chē)站——二馬路——二道街口——銘功路——人民公園——大石橋——崗木工北街——衛(wèi)生路口——兒童醫(yī)院——?jiǎng)谛l(wèi)路口——健康路——省體育館——經(jīng)八路——河南二附院——省軍區(qū)北口——經(jīng)六路口——河南日?qǐng)?bào)社——河南飯店——緯一路口——政五街——經(jīng)四路口——經(jīng)三路口——經(jīng)二路口——經(jīng)一路口——緯四路口——腫瘤醫(yī)院——胸科醫(yī)院——佳瑞賓館202路省婦幼兒童活動(dòng)中心——紅旗路口——衛(wèi)生路口——黃河路口——同車(chē)路口——兒童醫(yī)院——優(yōu)勝南路——防疫路——大廠橋——醫(yī)學(xué)院——大學(xué)路口——東廣路口——職工醫(yī)院——康復(fù)前街——幸福路口——小趙寨——保金街口——海北路東口——海北街——海北街西口——小李莊——金海大道——航海路——公交三公司K906路客運(yùn)總站——航海路——航海路口——淮河路口——路寨——鄭大市場(chǎng)——大學(xué)路口——京廣路口——火車(chē)站——二七廣場(chǎng)——百貨大樓——新通橋——省體育館——建文——文化路——農(nóng)業(yè)路口——儉學(xué)街——?jiǎng)?chuàng)新大廈——文化路北段——陳寨506路聯(lián)升汽車(chē)站——二七廣場(chǎng)——百貨大樓——新通村——省體育館——建文——文化路——農(nóng)業(yè)路——儉學(xué)街——?jiǎng)?chuàng)新大廈——小鋪路——省中醫(yī)院21路火車(chē)站——二七廣場(chǎng)——市百貨大樓——緯三路口——經(jīng)八路經(jīng)六路——花園路口——經(jīng)旗路口——政六街——政六街——政七街——經(jīng)三路口——經(jīng)一路東明北路——豐產(chǎn)踽口——經(jīng)一路中——107國(guó)道——省警校——農(nóng)莊市場(chǎng)105路火車(chē)站——二馬路——銘功路——西大康路——百貨大樓——新通橋——省體育館——經(jīng)八路——花園路口——省建材公司——經(jīng)三路口——省建材公司——經(jīng)三路口——電車(chē)公司K56路黃河大觀——新西橋——二七廣場(chǎng)6路北環(huán)——體育館——火車(chē)站32路汽配大世界——新西面橋——火車(chē)站28路綜合投資區(qū)——新面橋——火車(chē)站56 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