盧灣區(qū)住宅區(qū)市場調(diào)研報(bào)告-資料下載頁
2025-07-20 12:32本頁面
【正文】 〗樓盤地址打浦路580號售樓地址打浦路580號售樓電話63021133，63021155發(fā) 展 商申新房產(chǎn)物業(yè)類型3幢高層和1幢小高層組成占地面積24000平方米建筑面積7萬平方米銷售價(jià)格43304950房型面積62141平方米開盤日期2001交房日期20026得 房 率 綠 化 率 60%容 積 率3個(gè)案分析周邊交通便捷，配套齊全。已經(jīng)售磬。 〖香港新世界花園〗樓盤地址制造局路售樓地址制造局路售樓電話發(fā) 展 商新世界中國地產(chǎn)物業(yè)管理物 管 費(fèi)物業(yè)類型2幢高層占地面積建筑面積50萬平方米銷售價(jià)格42805888房型面積開盤日期20015交房日期得 房 率 綠 化 率 容 積 率個(gè)案分析濱江改造區(qū)域，新興熱點(diǎn)板塊，吸引市場眼光，一期已經(jīng)售磬。 正在銷售和即將推出的樓盤樓盤名稱盤量（萬M2）發(fā)售時(shí)間競爭內(nèi)容競爭總結(jié)徐匯992002年底位于肇家浜路近瑞金南路，由城開集團(tuán)開發(fā)，1幢23層高層總建19192平方米，一房87M兩房107136M三房145156M2，價(jià)格70009000，目前已經(jīng)開始銷售，銷售勢頭良好，小兩房已經(jīng)售磬，目前還有大兩房和三房。潛在樓盤構(gòu)成本案最大的競爭壓力，且這些地塊地段概念都不錯(cuò)。尤其是盧灣都市花園與本案開發(fā)時(shí)間和開發(fā)規(guī)模非常接近，容易構(gòu)成同品質(zhì)的直接性競爭態(tài)勢。瑞嘉花園152002年底為肇家浜路、瑞金南路、斜土路圍合區(qū)域，目前處于動(dòng)遷末期，預(yù)計(jì)6月份開工，預(yù)計(jì)總建面積15萬平方米左右，開發(fā)商為長峰房產(chǎn)盧灣都市花園152003年初位于本案隔魯班路斜對面，開發(fā)商為申新房產(chǎn)，本案為盧灣城市花園姐妹篇，預(yù)計(jì)總建面15萬平方米左右，目前已經(jīng)出地面和中庭綠化建設(shè)。 一期59750平方米，2003年春節(jié)后開始銷售。香港新世界花園二期2002年底 位于中山南一路靠局門路口 總規(guī)劃建筑面積近50萬平方米，一期2幢高層，去年5月推出，當(dāng)時(shí)售價(jià)42805888元/平方米 預(yù)計(jì)二期價(jià)格有一定上浮開發(fā)體系為香港實(shí)力開發(fā)商桃源興城苑三期未定未定位于上海第一皮鞋廠的舊址上，目前已經(jīng)規(guī)劃，但是拆遷還沒有開始。五、 消費(fèi)者分析：調(diào)研發(fā)現(xiàn)，盧灣區(qū)樓盤的客戶群體主要由三部分構(gòu)成：1） 區(qū)域內(nèi)客戶2） 周邊區(qū)域客戶3） 非上海籍客戶不同定位的樓盤，其購買群體亦不同。如興城苑、德福苑、開城新苑等小規(guī)模樓盤，售價(jià)在56005800元/平方米之間，以盧灣區(qū)區(qū)內(nèi)客戶為主，周邊區(qū)域客戶為補(bǔ)充，尤其是5060萬總價(jià)的房子非常受歡迎；而匯龍新城、永業(yè)公寓等全市性規(guī)模樓盤，價(jià)格在65008000元/平方米，除本市中高層次客戶群外，還吸引了大量溫州、臺灣等非上海籍客戶。對本案而言，具體客戶群體的構(gòu)成將與項(xiàng)目整體規(guī)劃及策劃定位相關(guān)，但總體而言，上述三類客戶將構(gòu)成項(xiàng)目的主要客戶群。1）區(qū)域內(nèi)自住型客源216。 作為傳統(tǒng)的市中心區(qū)域，盧灣區(qū)人口密度一直很高，2000年末統(tǒng)計(jì)，在市中心區(qū)中，僅次于黃浦、靜安區(qū)，因此，區(qū)域改善居住條件的需求非常強(qiáng)烈。216。 同時(shí)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有房屋中仍有120萬平方米的舊里住宅，它們是新一輪舊區(qū)改造的重點(diǎn)。另據(jù)悉，2001年，盧灣區(qū)為配合舊區(qū)改造，近年內(nèi)大量動(dòng)遷將產(chǎn)生部分有購買力的盧灣眷戀客戶選擇在盧灣區(qū)購房。216。 總體上，區(qū)域內(nèi)客戶受到購買力限制，他們更傾向5060萬總價(jià)的物業(yè)。216。 此外，淮海路、打浦橋等商業(yè)地區(qū)的形成，產(chǎn)生一定中高層客戶，他們多數(shù)是服務(wù)于中資、外企的高級白領(lǐng)，有一定積蓄，對市中心生活向往，渴望享受生活，對前途充滿自信，購買能力強(qiáng)，對于盧灣區(qū)內(nèi)8090萬總價(jià)的物業(yè)能夠承受。216。 作為中高檔樓盤開發(fā)較早的區(qū)域，90年代中期盧灣區(qū)內(nèi)已形成相當(dāng)樓盤，加上盧灣北區(qū)20世紀(jì)初劃為法租界，一直居住著一批非富即貴的“老貴”。目前這些居民家庭已產(chǎn)生分戶需求，子女要求獨(dú)立生活，但又不原搬出離父母太遠(yuǎn)，且留戀已經(jīng)熟悉的周邊生活，因此產(chǎn)生一定獨(dú)立購房或由父母二次購房的行為。2）周邊區(qū)域客源216。 盧灣區(qū)周邊區(qū)域如靜安、內(nèi)徐匯、老黃浦等區(qū)的人口密度都非常高，不亞于盧灣區(qū)，這些區(qū)域內(nèi)居民改善居住條件的需求非常強(qiáng)烈，同時(shí)，對于熟悉的生活環(huán)境的眷戀又不愿離開市中心區(qū)域。因此，相對于這些區(qū)域7000元/平方米以上的價(jià)格，盧灣區(qū)的樓盤顯出價(jià)格上的相對優(yōu)勢。216。 尤其是內(nèi)徐匯居民，沿著斜土路向東遷移，選擇居住品質(zhì)相當(dāng)而價(jià)格更易接受的區(qū)域樓盤，完全成為可能。3）非上海籍客源包括外籍人士、外地人士216。 隨著上海成功舉辦APEC會(huì)議，中國加入WTO，以及上海申辦世博會(huì)的成功和浦江兩岸的開發(fā)建設(shè)，上海的城市吸引力越來越強(qiáng)，世界看好上海的發(fā)展，大量外資的進(jìn)入，也帶來外籍人士對居住的要求。而且相對于世界大都市，如紐約、新加坡和香港，上海的房地產(chǎn)價(jià)格具有極大的誘惑性，同時(shí)其中的升值潛力明顯且空間巨大。由于其非同上海本身市場的購買力，該消費(fèi)群是超大房型（尤其是目前具有先進(jìn)性的大平層）的主要消費(fèi)者。也有出于投資考慮，購買容易出租的小房型。216。 江浙地區(qū)較早富裕起來的私營業(yè)主、小商品經(jīng)營業(yè)主發(fā)達(dá)起來的，最具代表性的是溫州購買團(tuán)體。該消費(fèi)群購買可以歸納為兩大目的：第一是投資，第二考慮下一代的教育。他們的購買力強(qiáng)，通常能一次性付款，喜歡選擇在市中心區(qū)域，且此類客戶的口碑效應(yīng)很大，容易形成“串聯(lián)”，對于此類客戶的把握已經(jīng)成為市中心樓盤的重要營銷目標(biāo)，如匯龍新城參加溫州房展宣傳，效果明顯。
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1