【正文】 眾多別墅樓盤形成市場區(qū)隔；◆ 地形方正，規(guī)模適中，適合營造一個具較高品質的生活社區(qū)；◆ 地塊內現(xiàn)有的河浜，加以治理可成為項目內部的一大景觀?！?地塊居住環(huán)境比較安靜，東側奉新鎮(zhèn)上配套設施較為完善，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理?！?項目鄰近有主要交通干道，能遠離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華； 項目弱勢分析 當然，在看到本項目的優(yōu)勢同時，我們必須正視本項目存在的一些弱點： ◆ 項目西面毗鄰海灣寢園，清明等時間往來人員過于嘈雜，可能影響部分客戶的判斷；◆ 項目當前直入公共交通較為缺乏。◆ 由于本項目為公司所開發(fā)第一個項目，實戰(zhàn)經驗、品牌號召力均較為薄弱。上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當，可以進行有效的弱化改善。 項目市場機會分析◆ 宏觀市場整體向好，別墅類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大；◆ 隨著西側化學工業(yè)區(qū)企業(yè)的陸續(xù)進駐，其中蘊涵了大量的住宅消費能力；◆ 區(qū)域房產開發(fā)尚屬初期，只要開發(fā)商對項目定位準確；規(guī)劃、景觀、宣傳做得到位，將會是很大的市場機會。 項目市場威脅分析 ◆ 項目周邊樓盤的競爭威脅是顯而易見的，區(qū)域內尚有少量待開發(fā)地塊，其內部的地塊面積、地質都與本地塊相似，將 對本項目形成直接威脅?！?政府對區(qū)域的開發(fā)進度將直接對本項目的銷售乃至利潤產生影響。第三部分 項目定位分析說明項目定位是依據市場調研分析，結合地塊實際情況作的前瞻性分析，并未綜合考慮資金流量、投資回報等敏感因素。一、項目定位及不同住宅項目所應具備的地產因子不同住宅項目所應具備的地產因子房地產發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應具備的基本地產因子有所不同，具體如下表：地產因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說明本項目符合情況對公共交通的依賴性很 強強一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對噪音、環(huán)境干擾的適應性強較 強弱很弱不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。符合對小區(qū)周邊市政配套要求高很 高高高符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高可達到建筑、質量裝修要求低一般高很高精品設計可達到容積率、覆蓋率要求無一般低低可達到對休閑空間，綠化要求無一般高很高具有品味的專用康樂、商務會所及小區(qū)內環(huán)境可達到景觀要求無一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合 以上分析表明，本項目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊. 項目市場定位1）地產項目定位之基準地產項目的定位是基于：◆ 項目地塊之地產因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；◆ 市場調研反映的具有有效需求的市場空間；◆ 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。2）項目定位從項目定位之各基準出發(fā)，考察本項目的地產因子、市場空間及政府城市規(guī)劃對該地塊的規(guī)劃限制，發(fā)現(xiàn)：◆ 該地塊為城市規(guī)劃之高檔房產之住宅用地，容積率≤,建筑密度≤？%◆ 該地塊具有建造中高檔住宅所需的充分的地產因子；◆ 上海市商品住宅市場調研表明，以低容積率、低建筑密度為其顯著特點的別墅類物業(yè)在經歷了前幾年的低迷后，正走向全面復蘇；另一方面，雖然本項目區(qū)域內已有不少數量的所謂中高檔別墅類物業(yè)供應，但大部分別墅樓盤帶有濃厚的鄉(xiāng)村色彩，真正高品質的住宅的市場有效供給不足，區(qū)域內有效需求旺盛?！?針對部分潛在客戶群調查表明，隨著“5+2”生活模式的盛行，原來居住在市區(qū)中高收入階層的二次置業(yè)，也將 購房視線轉移至郊外，使市場購買力隨之日趨健旺，類似本案這樣的住宅小區(qū)將是他們的首選。因此，本項目地塊具備定位為“純高尚獨立別墅的品質生活園區(qū)”的充要條件。該項目將定位于以下概念：◆ 上海市海灣旅游度假區(qū)的高尚生活圈概念；◆ 上海市郊大型別墅群概念；◆ 成功人士“5+2”嶄新生活模式的概念；◆ 利用地塊內的水景資源及地勢的起伏和結構的處理，做出傲視上海的海景住宅和生態(tài)住宅的概念；◆ 低容積率、低建筑密度、高綠化率塑造出真正高品質的別墅群的概念；◆ 純正美式鄉(xiāng)村別墅建筑風格的概念?！?以上概念成為上海市其他小區(qū)模仿的樣板概念。二、主力客戶群定位根據項目的市場定位，本項目之主要客戶群應包括： 主力客戶群體職業(yè)特征家庭結構可能購樓類型私營企業(yè)主各行業(yè)滿巢階段或空巢階段，一般有保姆處理家務。追求人生功成名就后的高品質生活享受。成熟型及豪華型企業(yè)高級管理人員外企、合資企業(yè)及效益較好的國內企業(yè)初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。經濟型及實用型個體工商戶以商貿為主初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。實用型及成熟型灰色收入者行政單位滿巢階段或空巢階段。成熟型及豪華型律師、會計師事務所等部分高收入者有名氣的律師、會計師等初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。經濟型及實用型證券投資行業(yè)及部分自由職業(yè)者工作場所、時間相對自由初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。經濟型及實用型文藝界知名人士歌、畫、文等文藝娛樂界初巢、滿巢和空巢階段，需要家庭工作空間，追求品位和格調。豪華型及成熟型衣錦還鄉(xiāng)人士在沿海城市或海外有較高收入者多為家人購置。實用型及成熟型三、戶型比定位經濟型l 戶型：4房2廳3衛(wèi)1廚l 面積：230－250平米l 比例：占10％。實用型l 戶型：4房2廳3衛(wèi)1工1廚l 面積：250－280平米l 比例：占20％。成熟型戶型：A） 4房2廳（客廳挑高）3衛(wèi)1工1廚， B）4房、5房3廳（或2廳客廳挑高）3衛(wèi)1工1廚面積：A） 280－320平米，B） 320－350平米比例：A） 30％， B）30％；豪華型戶型：5房3廳（或2廳客廳挑高）4衛(wèi)1工1廚面積：350平米以上。比例：10％?？紤]到本項目體量較大，實行分期開發(fā)，一期戶型比須兼顧以下幾個因素：A、 首期單位的市場反應對后期信心的影響；B、 首期戶型對整體戶型比的包容性；C、 首期組團在規(guī)劃和環(huán)藝實現(xiàn)上同整體規(guī)劃和環(huán)藝效果的差異；D、 突出同附近樓盤的差異，體現(xiàn)本樓盤的品質感?！?實用型和成熟型戶型為樓盤整體定位及與周邊樓盤差異型之集中體現(xiàn)，同時其合理的戶型面積易形成銷售熱點，建議 首期戶型比加大此兩種戶型比例，亦可隨未來市場情況的變化而相應作出及時調整?！?建議物業(yè)形態(tài)以2層建筑為主，客廳盡量采用挑高設計。三、項目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn)本部份將依據項目的市場定位，提出我們對本項目規(guī)劃設計上的一些傾向性建議，以供參考。1)可持續(xù)的居?。⊿ustainable housing）理念可持續(xù)居住概念的核心是強調生態(tài)化生存，它追求居住環(huán)境的健康價值，人與環(huán)境間的協(xié)調和交流價值，它能滿足、更能兼顧后代人的福利。2）居住空間私密性適當圍合的半私密空間，有利于產生歸屬和領域感。3)組團中介空間的營造所謂中介空間，是一種介于室內與室外的第三種空間，籍由這種空間，人們得以享受室內與室外雙重空間的特質。4）親水環(huán)境——柔性空間利用小區(qū)內部的河浜，采用濱河景觀廊帶構成居住區(qū)的一條柔性“邊界”，可接近的親水空間沿此邊界生長的“指狀綠地”深入到小區(qū)內部，使河面景觀向小區(qū)每一幢樓敞開。未來的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽自然的聲音，呼吸自然的氣息。居住區(qū)西北緣圈合形成盡端空間，東南向海面敝開，符合生態(tài)設計的“微氣候”原理，亦與中國風水理論相合，西北緣封閉有利于冬季擋風，東南向敞開，有利于引入東南風，此格局能有效調節(jié)環(huán)境的微氣候。5）空間的可識別性和文化性組團以梅、蘭、竹、桃、櫻、銀杏……主題設定，強化了各組團不同特點并深具文化意蘊。6）環(huán)藝設計細部小區(qū)內道路可分為幾種不同主次的道路，如小區(qū)主干道、次干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使小區(qū)空間有明顯的歸屬感，同時也豐富了小區(qū)的道路網。散步道上可布置、擺放一些原創(chuàng)性的主題園藝小品，可提高小區(qū)的藝術內涵。功能藝術小品的導示牌、垃圾桶、座椅等的獨立設計、精心選材。照明的道路主燈、草地燈、泛光燈、節(jié)日的裝飾燈、慶典用燈等，營造多層次的光環(huán)境。43 /