【正文】 :其項目出入口位于當(dāng)?shù)匾黄胀ǘ鄬幼≌螅貕K內(nèi)現(xiàn)仍有相當(dāng)數(shù)量的當(dāng)?shù)鼐用裎床疬w，使目標(biāo)客戶群產(chǎn)生一定的排斥心理，因此銷售周期拉得相當(dāng)長。浦東板塊區(qū)域繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東片的內(nèi)外環(huán)線之間，又形成了以張江、金橋、華夏、康橋為區(qū)域核心的別墅住宅區(qū)。交付日期一期今年10月交付 立面實景圖6）淺析佘山銀湖作為一個面對高層次客戶的產(chǎn)品，自今年元月開盤以來，銷售相當(dāng)順利，且一期銷售至今已形成良好的知名度及美譽度，對本項目有一定的借鑒意義，以下從定位、規(guī)劃、房型、營銷等幾方面具體加以闡述： ◆ 定位從案名就可發(fā)現(xiàn)，佘山銀湖的定位首先是以區(qū)域環(huán)境為基礎(chǔ)和依托，與市場對接時強調(diào)區(qū)域性環(huán)境特征，“山水首席，高峰領(lǐng)袖”，可說將地段的先天性優(yōu)勢充分發(fā)揮。交付日期一期年底交付 云頂別墅立面實景圖 佘山銀湖別墅1）基本資料地理位置：泗陳路888號（方松路口）規(guī)劃示意圖發(fā)展商：廣東黃河實業(yè)集團上海房地產(chǎn)有限公司代理商：旭陽傳播簡析佘山地區(qū)近期一直是上海樓市的熱點區(qū)域，佘山銀湖別墅開盤時眾多港臺明星的齊“造勢”及近期天價豪宅——上海紫園的登場吸引了眾多眼球，確實此區(qū)域隨著滬青平高速的全線開通，無論地段、交通、環(huán)境等無不具備了頂級豪宅的因素，此點從上述樓盤的銷售形勢亦可看出。簡析318國道的便捷優(yōu)勢加之環(huán)境和價格優(yōu)勢，該區(qū)域在與虹橋別墅區(qū)爭奪客戶上具有較強競爭力，而且取得較好的銷售業(yè)績。隨后君臨天下花園、水仙苑、圣淘沙等一大批項目的開工，從而奠定了閔行聯(lián)體別墅市場價值。 近年來，九亭別墅市場價格增長實現(xiàn)了三級跳，均價從2500元／平方米跳至4520元／平方米，甚至連銷售情況不甚理想的北美經(jīng)典也隨之水漲船高，長期以來區(qū)位概念對九亭地區(qū)別墅造成的不利影響已經(jīng)基本消除，甚至直逼莘莊的同類物業(yè)?！?規(guī)劃考慮了價值對等原則，聯(lián)體別墅布置在相對地塊基本價值較低的臨場東路一側(cè)。工程進度：準(zhǔn)現(xiàn)房物管單位、費用：金城物業(yè)、代表樓盤：當(dāng)代藝墅/君臨頤和花園/櫻園/君臨天下/——排屋主要分布區(qū)域：滬松公路沿線主力總價范圍：40—60萬元主力面積范圍：200平米左右單價：20003000元/平米行情：是上海別墅市場的主角市場偏好：車程在45分鐘以內(nèi)。——房型目前上海新開別墅的戶型結(jié)構(gòu)都比較科學(xué)，款式多樣，結(jié)構(gòu)都較為簡易，主力面積控制在250平方米。上海市別墅市場在經(jīng)過前兩年的預(yù)熱之后，在近三年迎來供應(yīng)高峰期?！獏^(qū)域分布以近郊為主據(jù)搜房網(wǎng)別墅數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，目前滬上在建別墅有近100個，絕大部分分布在交通方便、環(huán)境較好的近郊區(qū)，其中閔行、松江和浦東新區(qū)和長寧四個區(qū)域在售別墅項目總數(shù)占到了上海別墅供應(yīng)量的80%以上。地鐵1號線的通車營運使得上海西南郊首先掀起了內(nèi)銷別墅的開發(fā)熱潮。海灣項目市場調(diào)研報告目 錄第一部分 項目研究背景 ……………………………………………………………………………………………………………3第二部分 市場概況了解 ……………………………………………………………………………………………………………4整體情況分析發(fā)展態(tài)勢綜述區(qū)位差異分析第三部分 區(qū)域市場分析 ………………………………………………………………………………………………………… 38區(qū)域環(huán)境簡介區(qū)域樓市分析第四部分 SWOT分析 …………………………………………………………………………………………………………… 43 地塊環(huán)境調(diào)研 SWOT分析第五部分 項目定位分析 ………………………………………………………………………………………………………… 57 項目定位 客源定位 戶型定位 第六部分 項目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn) ……………………………………………………………………………………… 66第一部分、項目研究背景為準(zhǔn)確市場定位，我們對海灣項目進行了前期的市場調(diào)研。近年來，上海別墅住宅建筑面積與銷售量以持續(xù)１５％的幅度遞增，去年別墅的總體價格水平比前年上漲了10％，而伴隨著入世及第八次降息等利好消息的刺激，可以預(yù)見，別墅類物業(yè)的需求仍將呈放大趨勢，別墅市場前景看好。市場需求狀況分析 ——短期內(nèi)需求增長有限目前上海約1700萬人口，以5口之家計算，約有340萬個家庭單位。市場前景預(yù)測 從需求結(jié)構(gòu)的角度分析，上海當(dāng)前別墅市場較之以前有了質(zhì)的飛躍，別墅生活不再是可望而不可及的貴族生活的標(biāo)志，正在悄然走入普通百姓的生活。面積：聯(lián)體—200平米左右，獨立—300平米左右——配套雙車位（主人車位+訪客車位）二套全進口中央空調(diào)（水冷型）智能型熱水供應(yīng)器老年居室和太太書房地下家庭影視娛樂廳SPA——建材門窗采用環(huán)保型隔熱橋氟碳烤漆工藝室內(nèi)管道全部銅管鋪設(shè)。1998年以后中低檔內(nèi)銷別墅開發(fā)呈現(xiàn)出供過于求的趨勢，隨即中高檔產(chǎn)品需求轉(zhuǎn)旺，該地區(qū)出現(xiàn)新一輪精品別墅銷售高峰，其中有桃花源田莊、淺水灣、綠洲比華利、同潤別莊等。小區(qū)內(nèi)建筑走勢西高東低，采用外向型功能布置，生活區(qū)集中南部采光，曲徑通處、動靜結(jié)合。 ◆ 價格中包含附加值較多，如贈送進口熱水器、家用中央空調(diào)、遙控車庫門，品牌家用水處理機等等多款家居必備品；且暗含了相當(dāng)部分花園面積的售價，從其銷售情況來看，目標(biāo)消費群對此種價格調(diào)控手段接受程度較高。三盛頤景園、江南文化園、半島花園（二期）、九州大唐花園等基本上能達(dá)到平均半年銷售65%以上的業(yè)績。圣淘沙花園、當(dāng)代藝墅等高檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢及本身品位，也有效形成了買方市場。典型樓盤解析西郊景園/國際華城佘山地區(qū)基本情況別墅市場在近兩年內(nèi)的“火爆”使得松江毗鄰閔行區(qū)的住宅用地也迅速升溫，地塊選擇不斷西移，向佘山中心挺進。月 云頂別墅規(guī)劃示意圖2）交通情況10分鐘車程至虹橋機場，經(jīng)滬青平公路、延安路高架中心30分鐘可達(dá)市中心人民廣場。3）內(nèi)部規(guī)劃7000畝的完整規(guī)劃，1000畝一次定型，而一期420畝的占地僅規(guī)劃了130幢別墅，80%的空間為景觀環(huán)境設(shè)計用地，體現(xiàn)了開發(fā)商的大手筆。 ◆ 房型 房型設(shè)計中將前廊、前廳與門廳的概念進一步細(xì)分，而家庭室的概念在此應(yīng)用也較為合理。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量等要求極高，單棟價格基本在２００萬元以上，個別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。轄區(qū)內(nèi)還有上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)和上海市化學(xué)工業(yè)區(qū)奉賢分區(qū)。政策及規(guī)劃的前景看好隨著奉賢基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，奉浦大橋、大亭公路、大葉公路、莘奉公路等九縱六橫的公路網(wǎng)絡(luò)的形成以及莘奉金公路的通車（預(yù)計今年年底建成），便捷的交通與相對較低的開發(fā)成本這兩大優(yōu)勢將進一步凸顯。樓盤質(zhì)素差異較大、低層次的區(qū)域競爭激烈區(qū)域內(nèi)當(dāng)前有不少樓盤處于銷售進程：如海灣世紀(jì)佳園、海上皇宮（金海灣）、海灣頤和花園以及新近公開的棕櫚灘區(qū)域市政配套建設(shè)的不完善 當(dāng)前區(qū)域的市政配套主要依托于東面的奉新鎮(zhèn)，大型超市以及酒店、高檔娛樂場所等配套設(shè)施較為欠缺。C、環(huán)境、污染情況水、空氣、土地污染情況本項目地塊位于上海郊縣，總體污染狀況較輕。主要的公共交通及其路線梅耙線、梅衛(wèi)線項目對外交通狀況項目對外水、陸、空交通均較為便利。二、SWOT分析地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當(dāng)，可以進行有效的弱化改善?！?針對部分潛在客戶群調(diào)查表明，隨著“5+2”生活模式的盛行，原來居住在市區(qū)中高收入階層的二次置業(yè)，也將 購房視線轉(zhuǎn)移至郊外，使市場購買力隨之日趨健旺，類似本案這樣的住宅小區(qū)將是他們的首選。實用型及成熟型灰色收入者行政單位滿巢階段或空巢階段。比例：10％。4）親水環(huán)境——柔性空間利用小區(qū)內(nèi)部的河浜，采用濱河景觀廊帶構(gòu)成居住區(qū)的一條柔性“邊界”，可接近的親水空間沿此邊界生長的“指狀綠地”深入到小區(qū)內(nèi)部，使河面景觀向小區(qū)每一幢樓敞開。43 /