【正文】 照明的道路主燈、草地?zé)?、泛光燈、?jié)日的裝飾燈、慶典用燈等，營造多層次的光環(huán)境。散步道上可布置、擺放一些原創(chuàng)性的主題園藝小品，可提高小區(qū)的藝術(shù)內(nèi)涵。5）空間的可識別性和文化性組團以梅、蘭、竹、桃、櫻、銀杏……主題設(shè)定，強化了各組團不同特點并深具文化意蘊。未來的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽自然的聲音，呼吸自然的氣息。3)組團中介空間的營造所謂中介空間，是一種介于室內(nèi)與室外的第三種空間，籍由這種空間，人們得以享受室內(nèi)與室外雙重空間的特質(zhì)。1)可持續(xù)的居?。⊿ustainable housing）理念可持續(xù)居住概念的核心是強調(diào)生態(tài)化生存，它追求居住環(huán)境的健康價值，人與環(huán)境間的協(xié)調(diào)和交流價值，它能滿足、更能兼顧后代人的福利。◆ 建議物業(yè)形態(tài)以2層建筑為主，客廳盡量采用挑高設(shè)計?？紤]到本項目體量較大，實行分期開發(fā)，一期戶型比須兼顧以下幾個因素：A、 首期單位的市場反應(yīng)對后期信心的影響；B、 首期戶型對整體戶型比的包容性；C、 首期組團在規(guī)劃和環(huán)藝實現(xiàn)上同整體規(guī)劃和環(huán)藝效果的差異；D、 突出同附近樓盤的差異，體現(xiàn)本樓盤的品質(zhì)感。成熟型戶型：A） 4房2廳（客廳挑高）3衛(wèi)1工1廚， B）4房、5房3廳（或2廳客廳挑高）3衛(wèi)1工1廚面積：A） 280－320平米，B） 320－350平米比例：A） 30％， B）30％；豪華型戶型：5房3廳（或2廳客廳挑高）4衛(wèi)1工1廚面積：350平米以上。實用型及成熟型三、戶型比定位經(jīng)濟型l 戶型：4房2廳3衛(wèi)1廚l 面積：230－250平米l 比例：占10％。經(jīng)濟型及實用型文藝界知名人士歌、畫、文等文藝娛樂界初巢、滿巢和空巢階段，需要家庭工作空間，追求品位和格調(diào)。成熟型及豪華型律師、會計師事務(wù)所等部分高收入者有名氣的律師、會計師等初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。經(jīng)濟型及實用型個體工商戶以商貿(mào)為主初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。追求人生功成名就后的高品質(zhì)生活享受。◆ 以上概念成為上海市其他小區(qū)模仿的樣板概念。因此，本項目地塊具備定位為“純高尚獨立別墅的品質(zhì)生活園區(qū)”的充要條件。2）項目定位從項目定位之各基準(zhǔn)出發(fā)，考察本項目的地產(chǎn)因子、市場空間及政府城市規(guī)劃對該地塊的規(guī)劃限制，發(fā)現(xiàn)：◆ 該地塊為城市規(guī)劃之高檔房產(chǎn)之住宅用地，容積率≤,建筑密度≤？%◆ 該地塊具有建造中高檔住宅所需的充分的地產(chǎn)因子；◆ 上海市商品住宅市場調(diào)研表明，以低容積率、低建筑密度為其顯著特點的別墅類物業(yè)在經(jīng)歷了前幾年的低迷后，正走向全面復(fù)蘇；另一方面，雖然本項目區(qū)域內(nèi)已有不少數(shù)量的所謂中高檔別墅類物業(yè)供應(yīng)，但大部分別墅樓盤帶有濃厚的鄉(xiāng)村色彩，真正高品質(zhì)的住宅的市場有效供給不足，區(qū)域內(nèi)有效需求旺盛。一、項目定位及不同住宅項目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子不同住宅項目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說明本項目符合情況對公共交通的依賴性很 強強一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強較 強弱很弱不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等?！?政府對區(qū)域的開發(fā)進度將直接對本項目的銷售乃至利潤產(chǎn)生影響。 項目市場機會分析◆ 宏觀市場整體向好，別墅類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大；◆ 隨著西側(cè)化學(xué)工業(yè)區(qū)企業(yè)的陸續(xù)進駐，其中蘊涵了大量的住宅消費能力；◆ 區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)尚屬初期，只要開發(fā)商對項目定位準(zhǔn)確；規(guī)劃、景觀、宣傳做得到位，將會是很大的市場機會。◆ 由于本項目為公司所開發(fā)第一個項目，實戰(zhàn)經(jīng)驗、品牌號召力均較為薄弱?！?地塊居住環(huán)境比較安靜，東側(cè)奉新鎮(zhèn)上配套設(shè)施較為完善，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。以上，就是本項目地塊作為住宅用地所具有的地產(chǎn)因子。通過對海灣項目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：◆ 地塊位于政府大力開發(fā)的海灣旅游度假區(qū)內(nèi)，是適應(yīng)未來城市住宅發(fā)展趨勢的優(yōu)質(zhì)地塊；◆ 地塊毗鄰東海，獨特的海景資源使得該區(qū)域的休閑度假優(yōu)勢較為突出；◆ 地塊周邊規(guī)劃為大型公園及低容積率的高檔物業(yè)，視野開闊；◆ 地塊內(nèi)現(xiàn)有一條河浜，水質(zhì)清澈，稍加治理即可成為項目內(nèi)部的一大景觀。項目周邊分布各個銀行的奉新分支機構(gòu)，奉新郵電支局也在5分鐘車程之內(nèi)。3）醫(yī)院海灣醫(yī)院在地塊5分鐘車程內(nèi)，能方便地滿足住戶的醫(yī)療健康需要。 2）教育項目附近有奉新幼兒園、小學(xué)及上師大奉賢校區(qū)等學(xué)校，教育文化設(shè)施較為齊全。虹橋機場距地塊30分鐘車程， 火車南站，距離項目地塊車程20分鐘；40分鐘抵達人民廣場。 B．滬閔路高架預(yù)計明年年底建成，地塊與市區(qū)的連接將進一步緊密。B． 東西干道：奉拓公路西至拓林鎮(zhèn)，東至奉城鎮(zhèn)，是奉新鎮(zhèn)連接周邊城鎮(zhèn)的主要干道。社會治安狀況整體治安狀況良好。由于項目周邊存在眾多在建項目，其建筑期間堆放的大量土堆，將對項目近距離環(huán)境造成暫時的較大污染。莘奉公路B、人文、歷史景觀本項目往北約1公里為占地1200畝的上海師范大學(xué)奉賢校區(qū)，在校生達4000余人；另有奉賢少年軍校、前線國防教育地、東海盤陀寺等，有較好的人文、歷史景觀，區(qū)域文化教育氛圍濃郁。 地塊現(xiàn)狀，東側(cè)建筑為養(yǎng)雞場 地塊內(nèi)部的河浜，水質(zhì)清澈，稍加治理即可成為項目內(nèi)部的一大景觀。占地面積：500多畝 地質(zhì)地貌狀況： 地形：呈不規(guī)則梯型地塊，東西向有一條河濱貫穿其中 地質(zhì)：屬填海建筑用地 地貌：土地尚未進行平整，目前地塊上尚有一些當(dāng)?shù)仞B(yǎng)殖場所。公共交通系統(tǒng)的欠缺 別墅物業(yè)對公共交通的依賴性相應(yīng)較小，但區(qū)域內(nèi)當(dāng)前僅有梅靶線等兩路公交車，且遠景規(guī)劃亦較為貧乏。區(qū)域規(guī)劃的不確定性由于海灣旅游區(qū)建設(shè)尚處于政府的規(guī)劃階段，結(jié)合實際國情，中間的不確定因素較多，尤其部分與區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展休戚相關(guān)的配套設(shè)施的完成日期有待進一步明確，將直接對區(qū)域樓市的導(dǎo)向產(chǎn)生影響。對該樓盤我們將跟蹤調(diào)研，從目前的市場情況來看，由于本案入市尚有時日，當(dāng)前周邊在售個案大都已處于銷售晚期，因而對本案構(gòu)成的競爭威脅不大。海景高爾夫別墅由于其較高的物業(yè)定位，產(chǎn)品設(shè)計又屬上乘，加之發(fā)展商先行營造的環(huán)境與規(guī)模優(yōu)勢，新近公開即引起了廣泛的關(guān)注。海景高爾夫別墅，前三者由于定位相似，加之開發(fā)時間相對較早，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，低層次的價格競爭使得上述樓盤的去化速度較慢。區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的特點及弱勢區(qū)域特性及發(fā)展態(tài)勢明顯 從項目周邊的現(xiàn)況來看，當(dāng)前海灣地區(qū)房產(chǎn)開發(fā)主要集中在莘奉公路與奉炮公路之間，主要依托奉新鎮(zhèn)較完善的市政配套及奉新公路，整體定位呈現(xiàn)出朝低容積率的獨立別墅為主、雙聯(lián)別墅為輔的發(fā)展態(tài)勢，這也有利于區(qū)域樓盤整體檔次的提高。本案西毗上海化學(xué)工業(yè)區(qū)，東近浦東星火開發(fā)區(qū)，尤以西面的上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)，將重點發(fā)展烯脛、異氰酸酯、聚碳酸酯等系列產(chǎn)品，并努力建成世界一流，亞洲最大的石油化工和精細化工、深加工基地。這其中尤其強調(diào)了新區(qū)建設(shè)中要一改過去城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局與房地產(chǎn)開發(fā)相互脫節(jié)的情況，要求房地產(chǎn)業(yè)同當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合，這對本案開發(fā)顯然也是一大利好。另一方面，十五期間，奉賢將建設(shè)一城、一基地、三區(qū)。而由于本案所處區(qū)域獨特的海景資源以及高檔休閑度假區(qū)的定位，目標(biāo)客戶群的范圍擴至上海乃至周邊城市，顯然從地段資源上即與眾多的區(qū)域性樓盤形成市場區(qū)隔，潛力巨大。得天獨厚的海景資源、綜合的休閑度假區(qū)加之便捷的交通優(yōu)勢使得該區(qū)域成為目前上海市郊最具備開發(fā)活力和潛力的房產(chǎn)發(fā)展區(qū)，投資的價值為眾多發(fā)展商所看好。本項目所處海灣旅游區(qū)，是近年來政府開發(fā)、規(guī)劃力度較大的地區(qū)之一。第三部分、區(qū)域市場分析一、區(qū)域環(huán)境簡介 奉賢位于上海市南翼，杭州灣北岸，東鄰南匯縣，西靠金山區(qū)，總面積687平方公里，人口52萬人，下轄22個鎮(zhèn)，區(qū)政府所在南橋。3）面積跨度及主力戶型面積跨度300m2373m2花園面積在8001300m2