【正文】 如土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、所得稅未能按事先的預(yù)計免征，將會使項目經(jīng)營的成果消耗大半。如何保證上述市場價格的實現(xiàn)將直接影響項目成功與否。根據(jù)順德當(dāng)?shù)氐臉潜P價格和市場消費(fèi)水平，美的海岸花園洋房3300元/平方米，別墅4300元/平方米的價格顯然已超越現(xiàn)在檔次。本項目規(guī)模大，開發(fā)周期長，且前期入市恰逢經(jīng)濟(jì)疲軟期，人們對高居住素追求的驅(qū)動力不足，如未能形成較強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢，對后期開發(fā)進(jìn)度和資金安排會產(chǎn)生較大壓力。利潤未能增加，但產(chǎn)品品質(zhì)下降，從而使銷售風(fēng)險加大，此種方式應(yīng)謹(jǐn)慎采用。如售價降低200元/平方米，%。如可售面積增加5%，即12500平方米。在售價的不變的情況下，%。３、 可售面積對利潤的影響本項目計劃可售面積為250000平方米，如增加10%，即25000平方米（設(shè)定全部為洋房），（主要考慮建安成本增加部分2790萬元（1116元/平方米）和地下車庫位增加的成本456萬元（25000平方米247。２、 銷售價格變動對利潤的影響本項目洋房和別墅的銷售價格分別為3300和4300元/平方米，在成本和銷售量不變的情況下，每平方米降低200元，%。即單位成本 %，%，%。=%（三）敏感性分析 說明：為反映正常的經(jīng)營成果，此處利潤延用按 ％。① 土地增值稅洋房：632萬元別墅：合計：② 投資方向調(diào)節(jié)稅合計：總投資5%=（直接成本+期間費(fèi)用）5%=5%=３） 企業(yè)所得稅計算公式：（經(jīng)營利潤—土地增值稅—投資方向調(diào)節(jié)稅）33%=（）33%=則稅后利潤為：由此可見，以上三項稅額如能減免，對利潤的影響將是極為關(guān)鍵的。２、 利潤預(yù)測１） 稅后利潤根據(jù)財務(wù)要求，%，在毛利計算前已予扣除，故毛利減除期間費(fèi)用即為凈利潤、稅后利潤，=。因本項目的開發(fā)節(jié)奏和銷售周期尚有不確定因素，目前無法根據(jù)資金投入和銷售回款計算資金缺口，從而具體確定利息成本。據(jù)經(jīng)濟(jì)判斷，美的項目如需達(dá)到周邊碧桂園、祈福新村的宣傳攻勢，營銷費(fèi)用至少在總成本的3%~5%，按7億的投資成本，預(yù)估銷售費(fèi)用為2500萬元。根據(jù)公司的數(shù)據(jù)，管理費(fèi)用為480萬元。如下表：項目金額（萬元）單位成本（元/平方米）項目前期已發(fā)生費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)7246建安—工程費(fèi)公共設(shè)施配套費(fèi)合計（二） 項目收益模擬１、 營業(yè)額及毛利說明：根據(jù)美的海岸花園的價值判定結(jié)果，洋房的均價按3300元/平方米，別墅均價按4300元/平方米，其中洋房區(qū)半地下車庫車位成本折入售價，不再另外收費(fèi)。７） 營銷中心及樣板房：600萬元。６） 會所：。３） 保安系統(tǒng)：500萬元。公共設(shè)施費(fèi)用：，包括：１） 半地下車庫按洋房套數(shù)約50%的比例配置洋房區(qū)的車位，共900個，考慮地塊本身的地質(zhì)條件復(fù)雜，每個車位的造價初定為40000元（具體成本需參照實際的工程預(yù)算），合計3600萬元。 面積規(guī)劃布局表（單位：平方米）項目總占地4207000住宅區(qū)占地274177總建筑面積259400住宅建筑面積250000其中：別墅52500（175套）洋房197500（1795套）半地下車庫22500車位900個會所6100幼兒園、托兒所3300（一） 項目成本模擬１、 。至于后期對外營業(yè)屬物業(yè)經(jīng)營部分，回收周期長，收益暫不作考慮。３、 不考慮別墅賣地，由業(yè)主自建的方式。五、項目投資分析〖說明〗：１、 本報告以完全成本核算的方式對美的海岸花園項目進(jìn)行投入產(chǎn)出分析。３、 本項目定位諸要素實現(xiàn)后的價值研判。發(fā)展商品牌和實力l 這是一個策劃出來的品牌，然后被發(fā)展商證明是值得依賴的品牌。l 高于當(dāng)?shù)仄骄?。l 高明之處在于有與其項目定位高度吻合的形象包裝和社區(qū)生活展示。l 完善的封閉式的個性化的港式物業(yè)管理是其一大賣點。l 完善的封閉式的港式的物業(yè)管理是其一大賣點。l 規(guī)劃水平，尤其是環(huán)藝規(guī)劃水平在當(dāng)?shù)剌^大缺陷，但為其形象包裝和良好的環(huán)藝規(guī)劃所掩蓋。l 市場定位準(zhǔn)確、以度假功能為主，兼顧居家功能。l 規(guī)劃設(shè)計水平走在當(dāng)?shù)厍懊?。l 遭遇香港樓市泡沫破裂的沖擊。２、 周邊樓盤價值實現(xiàn)要素分析價值提升和實現(xiàn)要素碧桂園祈福新村經(jīng)濟(jì)、政策因素l 歷經(jīng)1994~1998年國內(nèi)房地產(chǎn)的低谷~小蘇復(fù)~調(diào)整期。然而，品牌的樹立，非一天而成，它需發(fā)展商長期專業(yè)性的積累。品牌是最具市場攻擊力和抗風(fēng)險力的成功因子，深圳萬科地產(chǎn)和中海外的品牌給它們的地產(chǎn)契機(jī)帶來的市場優(yōu)勢，實際上代表了地產(chǎn)商發(fā)展的必然道路。６） 發(fā)展商的品牌和實力是基石。５） 產(chǎn)品的實現(xiàn)能力和工程質(zhì)量是根本。一方面，形象包裝和營銷策劃可以增加項目的附加值，另一方面，可以提供產(chǎn)品的競爭力。在房地產(chǎn)市場相對成熟的深圳市場，名牌物業(yè)管理在中高檔樓盤的價值實現(xiàn)中占10%左右的比重，而碧桂園和祈福新村的成功，亦與其高品質(zhì)的港式物業(yè)管理息息相關(guān)。 小區(qū)的品質(zhì)感既來源于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計等硬件，亦體現(xiàn)于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。眾所周知的碧桂園，就是一個很好的例證。準(zhǔn)確的市場定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨具個性的建筑風(fēng)格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃以及量體裁衣的戶型設(shè)計，是住宅產(chǎn)品成功主要因子，是決定一個中高檔住宅項目價值提升空間的最重要因素。２） 市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計水平是關(guān)鍵因素。在政策方面，減息、個人按揭業(yè)務(wù)的開展和按揭期限的延長以及貨幣分房政策的實施，都是利好的消息。在這種經(jīng)濟(jì)形勢下，居民普遍處于持幣觀望的保守預(yù)期狀態(tài)，市場有效需求將受到抑制。以深圳市為例，1998年上半年深圳房地產(chǎn)市場總體走淡，外銷市場萎縮了近五成，總體價格下降5%~15%，是由于東南亞金融風(fēng)暴和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長減慢的結(jié)果。一般來說，房地產(chǎn)的市場周期是同宏觀經(jīng)濟(jì)周期基本同步的。房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間是相互影響、相互制約的關(guān)系。（二） 地塊可提升價值判斷１、 地塊價值提升和價值實現(xiàn)的主要要素分析影響中高檔樓盤價值提升和價值實現(xiàn)的主要因素。美的海岸花園的地段資源，在“項目SWOT分析”中已有詳細(xì)闡述。中高檔住宅所應(yīng)具備的地段資源，即地產(chǎn)因子，在前文已經(jīng)闡述。不同地段具有不同的房地產(chǎn)資源優(yōu)勢；不同功能和檔次定位的樓盤也對地產(chǎn)資源有相應(yīng)的不同要求；甚至在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下的房地產(chǎn)市場中，“地段”內(nèi)涵也不一樣。地段的概念并不只是“距離”的概念。在具體的數(shù)量計算中，要綜合考慮正常地價、基本的平均建安成本、同類項目價值實現(xiàn)情況等因素。４、 交通組織定位 避免過境交通，保證小區(qū)交通通暢順達(dá)，最大限度實現(xiàn)小區(qū)人車分流，各組團(tuán)庭院綠地?zé)o車流，以確保小區(qū)孩童隨意玩耍行走的絕對安全性。３、 環(huán)藝設(shè)計定位小區(qū)整體綠化以主題綠化化概念為架構(gòu)，在步行系統(tǒng)上序列布置集中綠化園林，充分預(yù)留社交、休閑廣場等空間。分組團(tuán)布局一方面是為了適應(yīng)本小區(qū)分期開發(fā)的實際要求，另一方面可以在第一個組團(tuán)就充分兌現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃和環(huán)藝設(shè)計，有利于項目的形象展示和銷售。建筑風(fēng)格采用分組團(tuán)圍合式設(shè)計。（四）項目市場定位在規(guī)劃設(shè)計上的體現(xiàn)１、 建筑風(fēng)格定位一個值得長期居住的現(xiàn)代化高尚住宅社區(qū)，其建筑風(fēng)格必須是經(jīng)得起時間檢驗的、造型經(jīng)典而有個性的。② 別墅的目標(biāo)客戶該群體擁有豐厚的私家財產(chǎn)，家庭年收入在30萬元以上，年齡在35歲~60歲。２） 階層細(xì)分① 洋房的目標(biāo)客戶這類目標(biāo)客戶擁有穩(wěn)定的收入來源，家庭年收入在4萬~10萬元的小康之家，年齡在25歲~35歲居多，家庭結(jié)構(gòu)簡單，生活品味較高，擁有較高的學(xué)歷和文化層次。支付能力指標(biāo)住宅類型價位：元/平米備注高低心理價位洋房45001700別墅60004500物業(yè)部款洋房60萬20萬別墅400萬100萬按揭首期款洋房20萬6萬別墅120萬30萬按揭月供款洋房50002000別墅3000010000４） 當(dāng)?shù)鼐用竦淖≌枨笤趹粜蜕系奶卣鳎杭彝ヮ愋托枨蟪潭韧鈦砑彝ギ?dāng)