【正文】 因?yàn)槠渌鼑一虺鞘小Ｔ谶@里追問人和金開大道（含新牌坊部分區(qū)域）片區(qū)為何會成為重慶的富人區(qū)是個(gè)有點(diǎn)難的問題：在全球其它城市，幾乎很少有一個(gè)富人區(qū)是像重慶富人區(qū)這樣在一個(gè)新開發(fā)區(qū)中發(fā)展起來的。這里的高品質(zhì)主要體現(xiàn)在樓盤的產(chǎn)品形態(tài)方面。因?yàn)闆]有哪一個(gè)品質(zhì)低下的樓盤會引來富人階層在選擇居所時(shí)的目光。所以今年重慶富人區(qū)將會以一種全新的形象出現(xiàn)在市場中。城市花園、近600畝的金科集團(tuán)六一水庫項(xiàng)目。藍(lán)湖郡（占地1600畝，已動工）、保利集團(tuán)項(xiàng)目（3000余畝）、融科置地項(xiàng)目（1000畝左右）、重慶奧林匹克花園（3300畝）、建工集團(tuán)項(xiàng)目（1000畝左右）。重慶富人區(qū)今年將出現(xiàn)一大批中高端樓盤，向北推進(jìn)約10公里，完成“版圖擴(kuò)張”。整體聯(lián)動、市場細(xì)分和差異化路線是這些樓盤取勝的關(guān)鍵。第四，產(chǎn)品形態(tài)集中。第三，供應(yīng)體量巨大。第二，品牌房商居多。二、北部新區(qū)市場分析第一，在北部新區(qū)市場，上規(guī)模大盤居多。此外一些雙知階層，如大學(xué)教授、高級專業(yè)技術(shù)人員、金融界人士也成為中高檔別墅的重要消費(fèi)群，這部分消費(fèi)者更重視環(huán)境與品質(zhì)，自然條件較好的別墅項(xiàng)目是他們置業(yè)首選。[6]別墅消費(fèi)主力— 私營業(yè)主不論別墅檔次高低，其主力目標(biāo)客戶多為私營企業(yè)主。號稱貴族運(yùn)動的高爾夫，將是目前至下一階段重慶市頂級別墅的標(biāo)志。 趨勢3：高爾夫球場開始成為頂級別墅的砝碼。 趨勢2：經(jīng)濟(jì)型別墅將大行其道。藍(lán)湖郡、棕櫚泉、天池林海為代表的千畝大盤將相繼推出，整體規(guī)模的優(yōu)勢毫無疑問將促進(jìn)項(xiàng)目配套、環(huán)境和產(chǎn)品規(guī)劃方面的優(yōu)化。進(jìn)入2002年以來，以龍湖香樟林別墅為代表，重慶別墅產(chǎn)品開始依靠規(guī)模與綜合質(zhì)數(shù)取勝。[5]別墅市場呈現(xiàn)新趨勢 趨勢1：產(chǎn)品從早期的單一的外部借景開始向規(guī)模、產(chǎn)品綜合質(zhì)數(shù)取勝。 無外景別墅 依靠產(chǎn)品自身的規(guī)劃、品質(zhì)、設(shè)計(jì)差異化優(yōu)勢取勝。 高爾夫別墅 依靠與高爾夫球場的聯(lián)合開發(fā)，享受高爾夫球場的資源。 江景別墅 主要以長江、嘉陵江為主要資源，如大川水岸。[4]如果按別墅對外部景觀資源的稀缺性作為劃分的依據(jù)，重慶市目前的別墅又可分為以下類： 湖景別墅 依湖而建，以中大型天然湖泊作為項(xiàng)目自然資源。藍(lán)湖郡的連排別墅、大川水岸、天池林海、中安翡翠湖部分別墅等。此類項(xiàng)目有獨(dú)特、稀有的景觀資源做支撐，項(xiàng)目自身環(huán)境配置好、戶型合理，走勢看好。這類別墅市場有效需求有限，但銷售情況不錯(cuò)。供應(yīng)量中高檔別墅為最，經(jīng)濟(jì)型別墅供應(yīng)量相對有限。龍湖、金科、保利、棕櫚泉等八家開發(fā)商將共舞北部新區(qū)，總體量超過600萬方（含大量別墅），估計(jì)在5年內(nèi)全部推出。 受地勢較為平坦的優(yōu)勢和政府戰(zhàn)略規(guī)劃的支持，北部新區(qū)成為重慶市別墅市場的重要熱土。從在售項(xiàng)目分布區(qū)域看，渝北、北碚、南山、含谷都有別墅項(xiàng)目在售，還沒有形成一個(gè)明顯的別墅集中供應(yīng)區(qū)。二是北碚板塊，主要項(xiàng)目有中安翡翠湖、水天花園鷺島和沙坪壩的美茵河谷等。未來別墅競爭有多激烈由此可見一斑。同時(shí)，按照以往的銷售情況看，一個(gè)銷售情況特好的中高檔別墅樓盤，其一年的銷售量頂多在150套，即使重慶市場每年出現(xiàn)10個(gè)這樣的樓盤，消化1500套，那么每年也還有1500多套空置。從別墅供應(yīng)分析，下半年新推出別墅項(xiàng)目不多，而在售別墅項(xiàng)目的新推產(chǎn)品仍將是市場供應(yīng)的主力。據(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前亮相和潛在別墅項(xiàng)目占地已達(dá)16000畝，其中亮相項(xiàng)目約占地6700畝，已明確表示作別墅的潛在項(xiàng)目占地約9300畝。（二）一般住宅主要戶型的面積：目前市場供應(yīng)量最大的戶型為三居室，套數(shù)達(dá)7980套，總面積87萬平米，%，其次為二居室、四居室和躍層；二居室戶型除了東和春天規(guī)劃為104㎡外，其余項(xiàng)目大多在76—90㎡之間；三居室面積范圍在103—148㎡之間；四居室中面積范圍以131—136㎡間為主流（東和春天的四居室面積為153㎡，超過市場主流20多平米）。七、競爭市場的戶型分析（一）低密度住宅主要戶型的面積：項(xiàng)目名稱類型面積類型面積藍(lán)湖郡聯(lián)排別墅210 M2 290 M2獨(dú)立別墅約400 M2棕櫚泉國際花園聯(lián)排別墅180 M2 250 M2獨(dú)立別墅約480 M2中安翡翠湖月重慶晨報(bào)重慶經(jīng)濟(jì)報(bào)重慶商報(bào)重慶晚報(bào)總計(jì)一月11二月11三月112四月112五月2215六月22總計(jì)731213（五）棕櫚泉國際花園月重慶晨報(bào)重慶商報(bào)重慶晚報(bào)總計(jì)一月11三月11四月1113五月11六月2125總計(jì)52411（六）財(cái)富中心月份商報(bào)晨報(bào)總計(jì)六月112綜述重慶晨報(bào)重慶經(jīng)濟(jì)報(bào)重慶青年報(bào)重慶商報(bào)重慶晚報(bào)總計(jì)一月5218二月4123212三月6116620四月532151237五月10313522六月1217929總計(jì)42963635128我們發(fā)現(xiàn)重慶晨報(bào)仍為地產(chǎn)廣告的首選紙質(zhì)媒體，商報(bào)、晚報(bào)緊隨其后。天湖美鎮(zhèn)第三代花園洋房/一城山色半城湖六、主要競爭項(xiàng)目廣告投放量（一）藍(lán)湖郡重慶晨報(bào)重慶日報(bào)重慶商報(bào)重慶晚報(bào)總計(jì)一月112二月2114三月112四月8412五月4116六月2237總計(jì)91131033（二）龍湖星城CBD首席親水生活保護(hù)區(qū)棕櫚泉國際花園未定中安由于北部新區(qū)和南岸區(qū)都處于CBD的邊緣范圍，所以大量的消費(fèi)者會在北部新區(qū)和南岸區(qū)兩者中選擇，如何爭取到中間客戶（比如渝中區(qū)的消費(fèi)者）是開展?fàn)I銷的重要工作。天籟城、金科美茵河谷沙坪壩區(qū)中安風(fēng)臨洲、天池林海、陽光100、武夷濱江江北區(qū)魯能溯源居、華宇從物業(yè)管理公司來看，由開發(fā)商自身成立的物管公司和專業(yè)物管公司各占50%左右的比例，可以看出目前重慶的物管方面重視程度明顯不及沿海城市，物管的專業(yè)性有待提高。三、競爭項(xiàng)目相關(guān)單位統(tǒng)計(jì)表：項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)單位景觀設(shè)計(jì)單位物管單位回龍灣機(jī)械工業(yè)部第三設(shè)計(jì)院香港戴德梁行光華二、北部新區(qū)及其它競爭樓盤銷售力分析項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)價(jià)格水平開盤時(shí)間交房時(shí)間藍(lán)湖郡聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅5000元/ M2起2004年2月一期2004年棕櫚泉國際花園聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅5000元/ M2起2004年7月25日一期2005年保利集團(tuán)獨(dú)立別墅未定2005年未定魯能星城小高層一期均價(jià)34002004年6月15日一期2005年藍(lán)山湖聯(lián)排別墅未定2004秋交會天湖美鎮(zhèn)花園洋房4000元/ M2起2004年8月一期2005年財(cái)富中心小高層、高層3700元/ M2起2004年7月3日水晶酈城小高層3180元/ M2起2003年8月一期2004年4月二期一期2004年佰富高爾夫別墅獨(dú)立別墅10000元/ M2起2004年8月一期2005年比華利獨(dú)立別墅10000元/ M22004年4月17日2004年大川水岸聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅最低2900元/ M2最高5500元/ M22004年5月2004年9月翡翠湖聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅110萬起獨(dú)立別墅180萬起2003年2004年陽光100多種建筑形態(tài)未定2004年底一期2005年底通過分析我們可以看出各個(gè)樓盤的開盤時(shí)間幾乎都集中在今年，各項(xiàng)目的一期竣工和交房時(shí)間都集中在2004年底和2005年。第三部分 競爭市場分析一、北部新區(qū)樓盤特點(diǎn)大盤時(shí)代來臨項(xiàng)目名稱占地面積形態(tài)備注藍(lán)湖郡1600畝聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅棕櫚泉國際花園1200畝聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅保利集團(tuán)3000畝獨(dú)立別墅正在規(guī)劃中魯能星城2000畝小高層藍(lán)山湖1400畝聯(lián)排別墅正在規(guī)劃中融科智地1000畝預(yù)測獨(dú)立別墅正在規(guī)劃中天湖美鎮(zhèn)500畝花園洋房財(cái)富中心500畝小高層、高層水晶酈城500畝小高層佰富高爾夫別墅400畝獨(dú)立別墅比華利300畝獨(dú)立別墅低密度項(xiàng)目名稱容積率項(xiàng)目名稱容積率藍(lán)湖郡融科智地棕櫚泉國際花園天湖美鎮(zhèn)保利集團(tuán)財(cái)富中心魯能星城水晶酈城藍(lán)山湖佰富高爾夫別墅比華利高價(jià)位 北部新區(qū)的樓盤起價(jià)在3500元/平方米以上，平均價(jià)格為5000元/平方米左右。融科智地在鴛鴦鎮(zhèn)圈地1000畝，其具體定位和規(guī)劃尚未出臺。十三、其它項(xiàng)目保利集團(tuán)圈地3000余畝，打造高爾夫物業(yè)，據(jù)稱目標(biāo)是建造亞洲最大的高爾夫球場，球場邊分布的是頂級的獨(dú)立別墅。天籟城四是風(fēng)水的“三向”講究。為了打造優(yōu)質(zhì)居家環(huán)境，天籟城不惜投入重金，在教育上斥3500萬巨資引入重慶巴蜀，在交通上投入近3000萬元引入465路等多條公交線路，每隔6分鐘經(jīng)過天籟城小區(qū)。因此天籟城在規(guī)劃設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)群體和私人空間的平衡，追求親密鄰里的建筑組群布局。目前重慶的小區(qū)規(guī)劃重“表”輕“里”，缺乏對居住者的人文關(guān)懷，鄰里之間沒有溝通，難以交流。美社推出的花園洋房為全板式一梯兩戶，坐北朝南，通風(fēng)采光俱佳，在重慶尚不多見。美社一期熱銷原因分析一是產(chǎn)品的成功定位。盡管天籟城多種戶型單價(jià)突破4200元/平方米，但當(dāng)日仍賣出近200套房，銷售金額突破8000萬。銷售情況天籟城猶為值得一提的是，從美社正東面的交通干道，將于2004年6月貫穿至龍湖花園南大門。美社的北面，北部新區(qū)就規(guī)劃有一個(gè)國際級醫(yī)院。金科 近年來，重慶市重心北移，加快了天籟城地區(qū)的基建。周邊配套:巴蜀小學(xué)、特色幼兒園。它的建成將對完善光電園區(qū)的整體功能和城市形象起到重要的作用。該樓盤位于重慶市北部新區(qū)光電園規(guī)劃區(qū)內(nèi)，總用地約500余畝，北接300畝古木峰公園和千畝北部植物園。重慶好來聚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訂制式設(shè)計(jì)服務(wù)，也是佰富GOLF別墅能夠被稱之為豪宅的理由之一，目的是要將佰富GOLF別墅打造成為“每一位業(yè)主的夢中家園”。銷售狀況該項(xiàng)目暫定于2004年8月份開盤，佰富GOLF別墅的目標(biāo)客戶是各行業(yè)的精英，他們對生活有不同的品位和要求。佰富GOLF別墅請來了國內(nèi)知名的凱萊物業(yè)管理有限公司。高爾夫別墅至機(jī)場和市內(nèi)商業(yè)中心只需20分鐘左右車程。佰富項(xiàng)目周邊景致怡人，既有綠草如茵、植被蔥郁的球場風(fēng)光，更有優(yōu)美的江岸和坡地。是重慶目前惟一的純獨(dú)立別墅高爾夫社區(qū)。十一、佰富高爾夫別墅開發(fā)商背景重慶佰富實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目由宏帆實(shí)業(yè)與重慶佰富實(shí)業(yè)有限公司共同投資，位于重慶現(xiàn)有唯一建成的宏帆實(shí)業(yè)與加拿大、法國兩家公司合資建設(shè)的生態(tài)公園，項(xiàng)目內(nèi)置27洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，高爾夫球場內(nèi)，環(huán)境優(yōu)美。會所設(shè)備完善，設(shè)有室內(nèi)恒溫游泳池相連戶外游泳池、戶外網(wǎng)球場、健身室、紅酒坊、桌球室、棋牌室、閱讀室、醫(yī)療保健中心及咖啡廳等。擁有酒店式入口大堂，專屬的室內(nèi)升降梯。 藍(lán)寶型別墅：建筑面積約272平方米，主體設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格，線條簡單明快，大量采用玻璃、鏡面等裝飾材料使空間變化無窮，是新一代年輕貴族的首選。戶型結(jié)構(gòu)方正寬敞，客廳與餐廳處設(shè)有大幅落地玻璃。獨(dú)有的八角形客廳，有5面為全幅落地玻璃，家庭廳與日光窗相連。一是首層均特別設(shè)有樓高約6米的挑空大廳落地大玻璃及小巧的日光室，為屋內(nèi)注入充足的天然光線，即使在陰沉的冬日也能和陽光做最親密的接觸；二是二樓設(shè)有多間套房，每個(gè)套房都帶有別致的陽臺，即使足不出戶也如身處大自然一般開闊；三是每戶均擁有私家升降機(jī)直達(dá)各個(gè)樓層，讓生活更加便利舒適，這也是重慶首個(gè)帶有升降機(jī)的別墅。五款尊貴戶型設(shè)計(jì)，包括金鉆型、翡翠型、綠寶型、紅寶型及藍(lán)寶型，面積約有２７２平方米至４８６平方米以供選擇。項(xiàng)目概況比華利豪園位于渝北重慶市北部新區(qū)人和立交橋東南，總占地面積約２０萬平方米，共有２１７幢獨(dú)立式豪華花園別墅，為中國西部罕有的純獨(dú)立豪華別墅社區(qū)。和記黃埔地產(chǎn)為和記黃埔有限公司旗下的地產(chǎn)發(fā)展及投資部門，致力發(fā)展優(yōu)質(zhì)寫字樓、住宅、商場、工業(yè)、酒店和渡假項(xiàng)目，物業(yè)遍布香港、北京、上海、青島、重慶、廣州、深圳、東莞和珠海，更不斷開拓海外市場，于英國、日本、新加坡與巴哈馬等均擁有投資項(xiàng)目。項(xiàng)目概況項(xiàng)目共計(jì)1374畝，其中建設(shè)用地851畝，道路建設(shè)用地74畝，湖面50畝，綠化400畝。經(jīng)營業(yè)務(wù)以建安和路橋施工、市政建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，涵蓋工程設(shè)計(jì)、機(jī)械制造、木制品加工、工程監(jiān)理、物業(yè)管理等行業(yè)。集團(tuán)擁有雄厚的技術(shù)力量、先進(jìn)的施工生產(chǎn)設(shè)備和現(xiàn)代化的管理能力?！盀槟贻p的重慶，為重慶的青年！”激昂得有點(diǎn)讓人發(fā)暈的氣魄，蠱惑了一群又一群重慶人——據(jù)說尚未開盤，重慶陽光100的意向性客戶已逾千。開放與成熟并畜的特質(zhì)使他們既向往足以表征身份與品位的成熟社區(qū)，又勇于接受國際化、現(xiàn)代化的住宅及新興城市地