【正文】 因為其它國家或城市。在這里追問人和金開大道（含新牌坊部分區(qū)域）片區(qū)為何會成為重慶的富人區(qū)是個有點難的問題：在全球其它城市，幾乎很少有一個富人區(qū)是像重慶富人區(qū)這樣在一個新開發(fā)區(qū)中發(fā)展起來的。這里的高品質(zhì)主要體現(xiàn)在樓盤的產(chǎn)品形態(tài)方面。因為沒有哪一個品質(zhì)低下的樓盤會引來富人階層在選擇居所時的目光。所以今年重慶富人區(qū)將會以一種全新的形象出現(xiàn)在市場中。城市花園、近600畝的金科集團六一水庫項目。藍湖郡（占地1600畝，已動工）、保利集團項目（3000余畝）、融科置地項目（1000畝左右）、重慶奧林匹克花園（3300畝）、建工集團項目（1000畝左右）。重慶富人區(qū)今年將出現(xiàn)一大批中高端樓盤，向北推進約10公里，完成“版圖擴張”。整體聯(lián)動、市場細分和差異化路線是這些樓盤取勝的關鍵。第四，產(chǎn)品形態(tài)集中。第三，供應體量巨大。第二，品牌房商居多。二、北部新區(qū)市場分析第一，在北部新區(qū)市場，上規(guī)模大盤居多。此外一些雙知階層，如大學教授、高級專業(yè)技術人員、金融界人士也成為中高檔別墅的重要消費群，這部分消費者更重視環(huán)境與品質(zhì)，自然條件較好的別墅項目是他們置業(yè)首選。[6]別墅消費主力— 私營業(yè)主不論別墅檔次高低，其主力目標客戶多為私營企業(yè)主。號稱貴族運動的高爾夫，將是目前至下一階段重慶市頂級別墅的標志。 趨勢3：高爾夫球場開始成為頂級別墅的砝碼。 趨勢2：經(jīng)濟型別墅將大行其道。藍湖郡、棕櫚泉、天池林海為代表的千畝大盤將相繼推出，整體規(guī)模的優(yōu)勢毫無疑問將促進項目配套、環(huán)境和產(chǎn)品規(guī)劃方面的優(yōu)化。進入2002年以來，以龍湖香樟林別墅為代表，重慶別墅產(chǎn)品開始依靠規(guī)模與綜合質(zhì)數(shù)取勝。[5]別墅市場呈現(xiàn)新趨勢 趨勢1：產(chǎn)品從早期的單一的外部借景開始向規(guī)模、產(chǎn)品綜合質(zhì)數(shù)取勝。 無外景別墅 依靠產(chǎn)品自身的規(guī)劃、品質(zhì)、設計差異化優(yōu)勢取勝。 高爾夫別墅 依靠與高爾夫球場的聯(lián)合開發(fā)，享受高爾夫球場的資源。 江景別墅 主要以長江、嘉陵江為主要資源，如大川水岸。[4]如果按別墅對外部景觀資源的稀缺性作為劃分的依據(jù)，重慶市目前的別墅又可分為以下類： 湖景別墅 依湖而建，以中大型天然湖泊作為項目自然資源。藍湖郡的連排別墅、大川水岸、天池林海、中安翡翠湖部分別墅等。此類項目有獨特、稀有的景觀資源做支撐，項目自身環(huán)境配置好、戶型合理，走勢看好。這類別墅市場有效需求有限，但銷售情況不錯。供應量中高檔別墅為最，經(jīng)濟型別墅供應量相對有限。龍湖、金科、保利、棕櫚泉等八家開發(fā)商將共舞北部新區(qū)，總體量超過600萬方（含大量別墅），估計在5年內(nèi)全部推出。 受地勢較為平坦的優(yōu)勢和政府戰(zhàn)略規(guī)劃的支持，北部新區(qū)成為重慶市別墅市場的重要熱土。從在售項目分布區(qū)域看，渝北、北碚、南山、含谷都有別墅項目在售，還沒有形成一個明顯的別墅集中供應區(qū)。二是北碚板塊，主要項目有中安翡翠湖、水天花園鷺島和沙坪壩的美茵河谷等。未來別墅競爭有多激烈由此可見一斑。同時，按照以往的銷售情況看，一個銷售情況特好的中高檔別墅樓盤，其一年的銷售量頂多在150套，即使重慶市場每年出現(xiàn)10個這樣的樓盤，消化1500套，那么每年也還有1500多套空置。從別墅供應分析，下半年新推出別墅項目不多，而在售別墅項目的新推產(chǎn)品仍將是市場供應的主力。據(jù)我們不完全統(tǒng)計，當前亮相和潛在別墅項目占地已達16000畝，其中亮相項目約占地6700畝，已明確表示作別墅的潛在項目占地約9300畝。（二）一般住宅主要戶型的面積：目前市場供應量最大的戶型為三居室，套數(shù)達7980套，總面積87萬平米，%，其次為二居室、四居室和躍層；二居室戶型除了東和春天規(guī)劃為104㎡外，其余項目大多在76—90㎡之間；三居室面積范圍在103—148㎡之間；四居室中面積范圍以131—136㎡間為主流（東和春天的四居室面積為153㎡，超過市場主流20多平米）。七、競爭市場的戶型分析（一）低密度住宅主要戶型的面積：項目名稱類型面積類型面積藍湖郡聯(lián)排別墅210 M2 290 M2獨立別墅約400 M2棕櫚泉國際花園聯(lián)排別墅180 M2 250 M2獨立別墅約480 M2中安翡翠湖月重慶晨報重慶經(jīng)濟報重慶商報重慶晚報總計一月11二月11三月112四月112五月2215六月22總計731213（五）棕櫚泉國際花園月重慶晨報重慶商報重慶晚報總計一月11三月11四月1113五月11六月2125總計52411（六）財富中心月份商報晨報總計六月112綜述重慶晨報重慶經(jīng)濟報重慶青年報重慶商報重慶晚報總計一月5218二月4123212三月6116620四月532151237五月10313522六月1217929總計42963635128我們發(fā)現(xiàn)重慶晨報仍為地產(chǎn)廣告的首選紙質(zhì)媒體，商報、晚報緊隨其后。天湖美鎮(zhèn)第三代花園洋房/一城山色半城湖六、主要競爭項目廣告投放量（一）藍湖郡重慶晨報重慶日報重慶商報重慶晚報總計一月112二月2114三月112四月8412五月4116六月2237總計91131033（二）龍湖星城CBD首席親水生活保護區(qū)棕櫚泉國際花園未定中安由于北部新區(qū)和南岸區(qū)都處于CBD的邊緣范圍，所以大量的消費者會在北部新區(qū)和南岸區(qū)兩者中選擇，如何爭取到中間客戶（比如渝中區(qū)的消費者）是開展營銷的重要工作。天籟城、金科美茵河谷沙坪壩區(qū)中安風臨洲、天池林海、陽光100、武夷濱江江北區(qū)魯能溯源居、華宇從物業(yè)管理公司來看，由開發(fā)商自身成立的物管公司和專業(yè)物管公司各占50%左右的比例，可以看出目前重慶的物管方面重視程度明顯不及沿海城市，物管的專業(yè)性有待提高。三、競爭項目相關單位統(tǒng)計表：項目建筑設計單位景觀設計單位物管單位回龍灣機械工業(yè)部第三設計院香港戴德梁行光華二、北部新區(qū)及其它競爭樓盤銷售力分析項目名稱物業(yè)形態(tài)價格水平開盤時間交房時間藍湖郡聯(lián)排別墅、獨立別墅5000元/ M2起2004年2月一期2004年棕櫚泉國際花園聯(lián)排別墅、獨立別墅5000元/ M2起2004年7月25日一期2005年保利集團獨立別墅未定2005年未定魯能星城小高層一期均價34002004年6月15日一期2005年藍山湖聯(lián)排別墅未定2004秋交會天湖美鎮(zhèn)花園洋房4000元/ M2起2004年8月一期2005年財富中心小高層、高層3700元/ M2起2004年7月3日水晶酈城小高層3180元/ M2起2003年8月一期2004年4月二期一期2004年佰富高爾夫別墅獨立別墅10000元/ M2起2004年8月一期2005年比華利獨立別墅10000元/ M22004年4月17日2004年大川水岸聯(lián)排別墅獨立別墅最低2900元/ M2最高5500元/ M22004年5月2004年9月翡翠湖聯(lián)排別墅獨立別墅聯(lián)排別墅110萬起獨立別墅180萬起2003年2004年陽光100多種建筑形態(tài)未定2004年底一期2005年底通過分析我們可以看出各個樓盤的開盤時間幾乎都集中在今年，各項目的一期竣工和交房時間都集中在2004年底和2005年。第三部分 競爭市場分析一、北部新區(qū)樓盤特點大盤時代來臨項目名稱占地面積形態(tài)備注藍湖郡1600畝聯(lián)排別墅、獨立別墅棕櫚泉國際花園1200畝聯(lián)排別墅、獨立別墅保利集團3000畝獨立別墅正在規(guī)劃中魯能星城2000畝小高層藍山湖1400畝聯(lián)排別墅正在規(guī)劃中融科智地1000畝預測獨立別墅正在規(guī)劃中天湖美鎮(zhèn)500畝花園洋房財富中心500畝小高層、高層水晶酈城500畝小高層佰富高爾夫別墅400畝獨立別墅比華利300畝獨立別墅低密度項目名稱容積率項目名稱容積率藍湖郡融科智地棕櫚泉國際花園天湖美鎮(zhèn)保利集團財富中心魯能星城水晶酈城藍山湖佰富高爾夫別墅比華利高價位 北部新區(qū)的樓盤起價在3500元/平方米以上，平均價格為5000元/平方米左右。融科智地在鴛鴦鎮(zhèn)圈地1000畝，其具體定位和規(guī)劃尚未出臺。十三、其它項目保利集團圈地3000余畝，打造高爾夫物業(yè)，據(jù)稱目標是建造亞洲最大的高爾夫球場，球場邊分布的是頂級的獨立別墅。天籟城四是風水的“三向”講究。為了打造優(yōu)質(zhì)居家環(huán)境，天籟城不惜投入重金，在教育上斥3500萬巨資引入重慶巴蜀，在交通上投入近3000萬元引入465路等多條公交線路，每隔6分鐘經(jīng)過天籟城小區(qū)。因此天籟城在規(guī)劃設計上強調(diào)群體和私人空間的平衡，追求親密鄰里的建筑組群布局。目前重慶的小區(qū)規(guī)劃重“表”輕“里”，缺乏對居住者的人文關懷，鄰里之間沒有溝通，難以交流。美社推出的花園洋房為全板式一梯兩戶，坐北朝南，通風采光俱佳，在重慶尚不多見。美社一期熱銷原因分析一是產(chǎn)品的成功定位。盡管天籟城多種戶型單價突破4200元/平方米，但當日仍賣出近200套房，銷售金額突破8000萬。銷售情況天籟城猶為值得一提的是，從美社正東面的交通干道，將于2004年6月貫穿至龍湖花園南大門。美社的北面，北部新區(qū)就規(guī)劃有一個國際級醫(yī)院。金科 近年來，重慶市重心北移，加快了天籟城地區(qū)的基建。周邊配套:巴蜀小學、特色幼兒園。它的建成將對完善光電園區(qū)的整體功能和城市形象起到重要的作用。該樓盤位于重慶市北部新區(qū)光電園規(guī)劃區(qū)內(nèi)，總用地約500余畝，北接300畝古木峰公園和千畝北部植物園。重慶好來聚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訂制式設計服務，也是佰富GOLF別墅能夠被稱之為豪宅的理由之一，目的是要將佰富GOLF別墅打造成為“每一位業(yè)主的夢中家園”。銷售狀況該項目暫定于2004年8月份開盤，佰富GOLF別墅的目標客戶是各行業(yè)的精英，他們對生活有不同的品位和要求。佰富GOLF別墅請來了國內(nèi)知名的凱萊物業(yè)管理有限公司。高爾夫別墅至機場和市內(nèi)商業(yè)中心只需20分鐘左右車程。佰富項目周邊景致怡人，既有綠草如茵、植被蔥郁的球場風光，更有優(yōu)美的江岸和坡地。是重慶目前惟一的純獨立別墅高爾夫社區(qū)。十一、佰富高爾夫別墅開發(fā)商背景重慶佰富實業(yè)有限公司項目基本情況本項目由宏帆實業(yè)與重慶佰富實業(yè)有限公司共同投資，位于重慶現(xiàn)有唯一建成的宏帆實業(yè)與加拿大、法國兩家公司合資建設的生態(tài)公園，項目內(nèi)置27洞國際標準高爾夫球場，高爾夫球場內(nèi)，環(huán)境優(yōu)美。會所設備完善，設有室內(nèi)恒溫游泳池相連戶外游泳池、戶外網(wǎng)球場、健身室、紅酒坊、桌球室、棋牌室、閱讀室、醫(yī)療保健中心及咖啡廳等。擁有酒店式入口大堂，專屬的室內(nèi)升降梯。 藍寶型別墅：建筑面積約272平方米，主體設計采用現(xiàn)代時尚風格，線條簡單明快，大量采用玻璃、鏡面等裝飾材料使空間變化無窮，是新一代年輕貴族的首選。戶型結構方正寬敞，客廳與餐廳處設有大幅落地玻璃。獨有的八角形客廳，有5面為全幅落地玻璃，家庭廳與日光窗相連。一是首層均特別設有樓高約6米的挑空大廳落地大玻璃及小巧的日光室，為屋內(nèi)注入充足的天然光線，即使在陰沉的冬日也能和陽光做最親密的接觸；二是二樓設有多間套房，每個套房都帶有別致的陽臺，即使足不出戶也如身處大自然一般開闊；三是每戶均擁有私家升降機直達各個樓層，讓生活更加便利舒適，這也是重慶首個帶有升降機的別墅。五款尊貴戶型設計，包括金鉆型、翡翠型、綠寶型、紅寶型及藍寶型，面積約有２７２平方米至４８６平方米以供選擇。項目概況比華利豪園位于渝北重慶市北部新區(qū)人和立交橋東南，總占地面積約２０萬平方米，共有２１７幢獨立式豪華花園別墅，為中國西部罕有的純獨立豪華別墅社區(qū)。和記黃埔地產(chǎn)為和記黃埔有限公司旗下的地產(chǎn)發(fā)展及投資部門，致力發(fā)展優(yōu)質(zhì)寫字樓、住宅、商場、工業(yè)、酒店和渡假項目，物業(yè)遍布香港、北京、上海、青島、重慶、廣州、深圳、東莞和珠海，更不斷開拓海外市場，于英國、日本、新加坡與巴哈馬等均擁有投資項目。項目概況項目共計1374畝，其中建設用地851畝，道路建設用地74畝，湖面50畝，綠化400畝。經(jīng)營業(yè)務以建安和路橋施工、市政建設、房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，涵蓋工程設計、機械制造、木制品加工、工程監(jiān)理、物業(yè)管理等行業(yè)。集團擁有雄厚的技術力量、先進的施工生產(chǎn)設備和現(xiàn)代化的管理能力?！盀槟贻p的重慶，為重慶的青年！”激昂得有點讓人發(fā)暈的氣魄，蠱惑了一群又一群重慶人——據(jù)說尚未開盤，重慶陽光100的意向性客戶已逾千。開放與成熟并畜的特質(zhì)使他們既向往足以表征身份與品位的成熟社區(qū)，又勇于接受國際化、現(xiàn)代化的住宅及新興城市地