【正文】 平方米，這還沒有計(jì)算近兩年內(nèi)新批土地的潛在供應(yīng)量。而隨著上海人均GDP的逐步增長（到2001年已突破４５００美元），及加入WTO后汽車價格的下降、市政交通建設(shè)的不斷完善，隨著第二套住宅時代的到來，時間、空間和距離有了新的概念，人們的居住理念發(fā)生了重大的變化，別墅生活將越來越為更多的購房者所接受，市場前景看好。簡析◆新橋地區(qū)為政府規(guī)劃的“莘閔高級別墅生活園區(qū)”，而由于地價等原因，該地區(qū)的中高檔別墅具備強(qiáng)大價格優(yōu)勢，對傳統(tǒng)虹橋別墅區(qū)亦有所沖擊，但區(qū)域目前配套設(shè)施較為缺乏，因而對個體項(xiàng)目而言，會所及內(nèi)部配套的營造亦至關(guān)重要?！磐さ貐^(qū)基本情況九亭的別墅市場源于1999年，最先推出來的該類型物業(yè)是半島花園一期、北美經(jīng)典、新上海弄里人家一期以及九亭明珠苑（松亭綠茵苑）中的部分別墅產(chǎn)品，其銷售價格定位在2000元／平方米左右。需求結(jié)構(gòu)相當(dāng)廣泛，公司中高級管理階層、私營業(yè)主、專業(yè)人士等各行業(yè)均有分布。房型設(shè)計(jì)較之一般別墅加強(qiáng)了對地下建筑面積的利用，但整體過大的地下室面積加之缺乏新意，對目標(biāo)客戶群吸引有限。虹橋地區(qū)這是上海高檔別墅的集中區(qū)域。位于奉賢最南端，西毗中國化工城，東近浦東星火開發(fā)區(qū)。而位于本項(xiàng)目東南側(cè)的棕櫚灘噪音污染地塊東臨莘奉公路，由于正處于施工期間，會造成一定的噪音污染，未來噪音污染狀況較輕?！?地塊基本平整，地質(zhì)適宜作住宅建筑用途； ◆ 地塊周邊交通路網(wǎng)順暢，但公共交通系統(tǒng)較為缺乏，且目前無直達(dá)本項(xiàng)目地塊入口的公交車；◆ 地塊周邊1公里半徑內(nèi)市政配套齊全，但缺乏大型超市及部分高檔娛樂場所；◆ 地塊西側(cè)約300米處為海灣寢園，可能使部分客戶產(chǎn)生排斥感；◆ 地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好，但西面的上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)可能造成部分空氣污染；◆ 水質(zhì)沒有大的污染。該項(xiàng)目將定位于以下概念：◆ 上海市海灣旅游度假區(qū)的高尚生活圈概念；◆ 上海市郊大型別墅群概念；◆ 成功人士“5+2”嶄新生活模式的概念；◆ 利用地塊內(nèi)的水景資源及地勢的起伏和結(jié)構(gòu)的處理，做出傲視上海的海景住宅和生態(tài)住宅的概念；◆ 低容積率、低建筑密度、高綠化率塑造出真正高品質(zhì)的別墅群的概念；◆ 純正美式鄉(xiāng)村別墅建筑風(fēng)格的概念?！?實(shí)用型和成熟型戶型為樓盤整體定位及與周邊樓盤差異型之集中體現(xiàn)，同時其合理的戶型面積易形成銷售熱點(diǎn)，建議 首期戶型比加大此兩種戶型比例，亦可隨未來市場情況的變化而相應(yīng)作出及時調(diào)整。功能藝術(shù)小品的導(dǎo)示牌、垃圾桶、座椅等的獨(dú)立設(shè)計(jì)、精心選材。實(shí)用型l 戶型：4房2廳3衛(wèi)1工1廚l 面積：250－280平米l 比例：占20％。符合對小區(qū)周邊市政配套要求高很 高高高符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高可達(dá)到建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)可達(dá)到容積率、覆蓋率要求無一般低低可達(dá)到對休閑空間，綠化要求無一般高很高具有品味的專用康樂、商務(wù)會所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境可達(dá)到景觀要求無一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合 以上分析表明，本項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊. 項(xiàng)目市場定位1）地產(chǎn)項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：◆ 項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；◆ 市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間；◆ 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。4） 文體、娛樂場所除卻海灣旅游區(qū)自身的休閑配套外，奉新鎮(zhèn)主要商業(yè)大街——奉炮公路上有眾多文體娛樂設(shè)施，配套完善。 距地塊西面約300米為海灣寢園，清明等時間往來人員較為嘈雜，對本案臨近部分產(chǎn)生一定的影響。目前基礎(chǔ)設(shè)施已基本完成，拜耳眾多等國際知名公司業(yè)已開始興建廠房，而未來隨之而來的大批外企高級員工將形成一個相當(dāng)大的住宅消費(fèi)群，其較高的住宅消費(fèi)能力對別墅類物業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的促進(jìn)作用。 值得一提的是開發(fā)商對花園的處理，并非簡單的鋪設(shè)草坪，而是采用植樹、造景等手段已替客戶基本布置，現(xiàn)場環(huán)境頗為吸引人?！?規(guī)劃對像佘山銀湖一樣總占地達(dá)7000畝的超大型項(xiàng)目而言，首期的銷售至關(guān)重要，因而發(fā)展商在規(guī)劃時強(qiáng)調(diào)了均好性，而戶戶臨水、人工造坡、大樹引栽等更是使其直接跳出區(qū)域市場的限制，并直接形成樓盤的附加值體現(xiàn)在項(xiàng)目銷售價格中。典型樓盤解析云頂別墅1）基本資料地理位置：泗涇，泗陳公路、方泗公路口發(fā)展商：上海富淘房地產(chǎn)有限公司代理商：上海盤古房產(chǎn)咨詢有限公司建筑設(shè)計(jì)：同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究總院景觀設(shè)計(jì)：美國DND設(shè)計(jì)與開發(fā)有限公司占地面積：430畝容積率：綠化率：約65%建筑風(fēng)格：“超現(xiàn)實(shí)主義建筑風(fēng)格”住宅單位：一期計(jì)有獨(dú)立別墅126幢工程進(jìn)度：一期分兩個區(qū)域順序施工，目前第二部分（即球場周圍區(qū)域）業(yè)已主體封頂。 未來莘閔快速干道的建成將使得區(qū)域內(nèi)別墅樓盤進(jìn)一步升溫。◆ 整體布局一般，值得一提的是開發(fā)商在地塊東側(cè)人工挖掘了一條河，與北竹港及北面的河浜一起圍合成了一塊占地約六萬平方米的超大型林蔭綠化群。代表樓盤：新上海里弄人家/悅景園三、區(qū)位差異分析說明：鑒于別墅類物業(yè)的特殊性，不同的區(qū)位會存在相當(dāng)大的差異性，我們對各區(qū)塊的別墅市場作比較分析。本次調(diào)研表明，今年上半年開盤的別墅項(xiàng)目就不下30個，短期供應(yīng)量的增長速度超過了需求量的增長速度。經(jīng)過這三年的發(fā)展，上海的別墅市場已由單一的基本別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的市場形態(tài)。排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓（疊加式別墅）的形成以及近年所出現(xiàn)的“里弄式住宅”和“新獨(dú)院住宅”，均可看作是別墅的衍生產(chǎn)物，表明市場開始真正走向成熟。對本項(xiàng)目而言，前期的市場定位變得尤為重要，如何在現(xiàn)今紛亂的競爭局面中實(shí)現(xiàn)利潤最大化并奠定初步的品牌基礎(chǔ)，市場定位的正確與否為根本之因素。目前上海的別墅市場可以劃分為以下幾個較成型的區(qū)域： 別墅市場區(qū)域分布示意圖 區(qū)域分布示意圖莘松地區(qū)莘松地區(qū)是本市別墅起始區(qū)之一，目前已形成相當(dāng)規(guī)模，可以進(jìn)一步細(xì)分為新橋地區(qū)、九亭地區(qū)、滬閔路沿線區(qū)域及顧戴路沿線區(qū)域，以下我們將分別加以闡述：——新橋地區(qū)基本情況該區(qū)域別墅開發(fā)始于90年代初，早期以聯(lián)體別墅為主?！?房型設(shè)計(jì)中將“新古典主義”美學(xué)理論結(jié)合上海海派居住理念，獲選“2000年上海最佳房型評選”，當(dāng)前又推出的9種2001年新版房型，確有其可圈點(diǎn)之處?！櫞髀费鼐€區(qū)域 顧戴路拓寬竣工以來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費(fèi)概念初露雛形。 物管單位、費(fèi)用：丸紅；2元/ m2另外佘山銀湖別墅引進(jìn)原汁原味的美式鄉(xiāng)村別墅，成為區(qū)域內(nèi)目前最令人矚目的高檔住宅區(qū)，說明了一種較純粹的建筑風(fēng)格對其建筑價值提升不可忽視的作用。第三部分、區(qū)域市場分析一、區(qū)域環(huán)境簡介 奉賢位于上海市南翼，杭州灣北岸，東鄰南匯縣，西靠金山區(qū)，總面積687平方公里，人口52萬人，下轄22個鎮(zhèn)，區(qū)政府所在南橋。區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)及弱勢區(qū)域特性及發(fā)展態(tài)勢明顯 從項(xiàng)目周邊的現(xiàn)況來看，當(dāng)前海灣地區(qū)房產(chǎn)開發(fā)主要集中在莘奉公路與奉炮公路之間，主要依托奉新鎮(zhèn)較完善的市政配套及奉新公路，整體定位呈現(xiàn)出朝低容積率的獨(dú)立別墅為主、雙聯(lián)別墅為輔的發(fā)展態(tài)勢，這也有利于區(qū)域樓盤整體檔次的提高。莘奉公路B、人文、歷史景觀本項(xiàng)目往北約1公里為占地1200畝的上海師范大學(xué)奉賢校區(qū)，在校生達(dá)4000余人；另有奉賢少年軍校、前線國防教育地、東海盤陀寺等，有較好的人文、歷史景觀，區(qū)域文化教育氛圍濃郁。項(xiàng)目周邊分布各個銀行的奉新分支機(jī)構(gòu)，奉新郵電支局也在5分鐘車程之內(nèi)。2）項(xiàng)目定位從項(xiàng)目定位之各基準(zhǔn)出發(fā)，考察本項(xiàng)目的地產(chǎn)因子、市場空間及政府城市規(guī)劃對該地塊的規(guī)劃限制，發(fā)現(xiàn)：◆ 該地塊為城市規(guī)劃之高檔房產(chǎn)之住宅用地，容積率≤,建筑密度≤？%◆ 該地塊具有建造中高檔住宅所需的充分的地產(chǎn)因子；◆ 上海市商品住宅市場調(diào)研表明，以低容積率、低建筑密度為其顯著特點(diǎn)的別墅類物業(yè)在經(jīng)歷了前幾年的低迷后，正走向全面復(fù)蘇；另一方面，雖然本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)已有不少數(shù)量的所謂中高檔別墅類物業(yè)供應(yīng)，但大部分別墅樓盤帶有濃厚的鄉(xiāng)村色彩，真正高品質(zhì)的住宅的市場有效供給不足，