【正文】 的旺盛，使開(kāi)發(fā)商思想松懈，忽略了對(duì)產(chǎn)品的研究與創(chuàng)新。又此可見(jiàn)，桂林商業(yè)目前處于諸侯割據(jù)的局面，制約著其規(guī)?；l(fā)展；只有注入先進(jìn)的管理模式，有主力店建立大市場(chǎng)、大商業(yè)的操作，再帶動(dòng)其他的商業(yè)形態(tài)，桂林的商業(yè)才能有長(zhǎng)足的發(fā)展。淺析從桂林商業(yè)的現(xiàn)狀分析，整體上相對(duì)于國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市仍處于較低的水平，其商業(yè)格局與其國(guó)際知名的城市品牌極不相稱。未建，但推出少量?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)單位被搶購(gòu)一空分析：價(jià)位市區(qū)別墅均價(jià)約為6000元/㎡。21002600一次性、按揭銷售情況漓江華府水景園林、私家花園、體育配套場(chǎng)所1金山龍谷山、水道、村屋內(nèi)部環(huán)境無(wú)漓江奧林苑廣州東恒安順投資咨詢有限公司金山龍谷深海置業(yè)九里香堤　江岸美廬2）別墅項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱價(jià)格區(qū)間中心市區(qū)一次性、按揭40%售完恒祥花園均價(jià)1600一次性、按揭已售近8成米蘭春天1300樹(shù)木　金色嘉苑市區(qū)園林恒利花園臨街但也開(kāi)始有一些樓盤在裝修后進(jìn)行銷售，但這類樓盤數(shù)量較少，占所調(diào)查樓盤的7%。100120面積中心市區(qū)盤的面積較小，有相當(dāng)數(shù)量以小面積產(chǎn)品為主打產(chǎn)品的樓盤（金馬大廈、先鋒天地）。桂林鑫源物業(yè)管理安廈世紀(jì)城日晨策劃富庭苑桂林嘉匯物業(yè)咨詢有限公司恒祥花園安信置業(yè)、易居公司金馬大廈桂林市精銳廣告策劃有限公司先鋒天地　金世紀(jì)豪庭　米蘭春天　時(shí)代花園產(chǎn)品結(jié)構(gòu)1）住宅物業(yè)金色嘉苑 時(shí)代花園以下圖表是對(duì)本次桂林房地產(chǎn)調(diào)查住宅物業(yè)的概況，并結(jié)合基本數(shù)據(jù)和現(xiàn)場(chǎng)觀察做出分析和判斷：項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱”而臨桂縣也被規(guī)劃為西城區(qū)，市政府已做了遷移到此的計(jì)劃，加上其優(yōu)越的交通環(huán)境從而吸引了不少房地產(chǎn)商在此投資，并聚集了一批別墅群，與當(dāng)?shù)芈浜蟮淖≌纬甚r明對(duì)比。%居民人均消費(fèi)性收入%銷售額%商品房施工面積%旅游收入增長(zhǎng)率社會(huì)消費(fèi)品零售總額新批外商投資企業(yè)57家，%。旅游，%。其中市區(qū)面積565平方公里。桂林市地理環(huán)境桂林是世界著名的風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，地處南嶺山系西南部，廣西壯族自治區(qū)東北部，行政區(qū)劃5個(gè)城區(qū)和12個(gè)縣，行政區(qū)域總面積27809平方公里。金融運(yùn)行平穩(wěn)，%，%，金融行業(yè)對(duì)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持力度加大。招商引資對(duì)招商引資的簽約項(xiàng)目全面實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)跟蹤負(fù)責(zé)制、積極參與“中國(guó)——東盟貿(mào)易區(qū)高層論壇”、第七屆中國(guó)投資貿(mào)易洽談會(huì)。西部是桂林市政府規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展方向，《國(guó)務(wù)院關(guān)于桂林市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》中明確指出：“城市建設(shè)主要是向西發(fā)展，適度發(fā)展東部地區(qū)組團(tuán)，控制向北擴(kuò)大。規(guī)模、戶型和面積比較項(xiàng)目名稱98180622洋房、復(fù)式　/單間：2527先鋒天地10924 720電梯洋房1100011：3845 / 21：6575/32：78114 / 42：130150安廈世紀(jì)城戶型：整體市場(chǎng)上單間、1房2廳、2房2廳、3房2廳、4房2廳、復(fù)式等供應(yīng)品種齊全，消費(fèi)者有多種選擇。綠化率清水房時(shí)代花園歐式汽車站、銀行、超市、菜市　清水房金馬大廈　歐式（自有）休閑中心、兒童游樂(lè)中心裝修當(dāng)?shù)氐慕粯菢?biāo)準(zhǔn)普遍采用清水房，通過(guò)對(duì)客戶的深入訪談，他們普遍不認(rèn)同豪華裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為自己裝修會(huì)比較有個(gè)性，不會(huì)雷同。消費(fèi)群體以桂林市區(qū)本地客戶為主，存在相當(dāng)數(shù)量的下屬縣區(qū)前來(lái)置業(yè)的客戶，也有部分市外、省外，甚至海外客戶前來(lái)置業(yè)?？傉嫉孛娣e（m2）2892923825173175江岸美廬136000400獨(dú)立、聯(lián)排、疊加429000綠化率清水房江岸美廬徽派中式古建筑會(huì)所、游泳池62%地址解放東路137號(hào)秀峰區(qū)中山中路33號(hào)步行街商鋪比較：項(xiàng)目90正陽(yáng)步行街在售天下桂林調(diào)查結(jié)果表明，超過(guò)半數(shù)以上的商鋪業(yè)主表示選擇現(xiàn)在所經(jīng)營(yíng)的商鋪是由于該商場(chǎng)（鋪）優(yōu)越的地理位置；有不少商業(yè)投資者還認(rèn)為，市政規(guī)劃、交通狀況、治安狀況、噪音污染等周邊環(huán)境因素也是其投資時(shí)要考慮的重要因素；此外，商場(chǎng)（鋪）自身的各項(xiàng)軟、硬件配套措施，如發(fā)展商的實(shí)力、商場(chǎng)（鋪）的內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境、鋪位分割、柜臺(tái)擺放以及商場(chǎng)（鋪）的物業(yè)管理等，都是投資時(shí)需要考慮的因素。沒(méi)有注重整體形象，沒(méi)有把項(xiàng)目作為一個(gè)整體加以包裝和推廣。產(chǎn)權(quán)式酒店公寓（彰泰利好國(guó)際公寓，楓丹麗苑）178。l特色營(yíng)銷能有效吸引消費(fèi)者特別是新成長(zhǎng)起來(lái)的年輕一代，往往把個(gè)性能否得以發(fā)揮和張揚(yáng)，作為衡量和選擇商品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。基本上在圖紙階段已可以銷售六七成。媒體選擇麒麟灣報(bào)紙、戶外江岸美廬主題廣告語(yǔ)媒體選擇羅馬花園 “自己的幸福自己選”由此可見(jiàn)，桂林總體樓盤廣告有以下特點(diǎn)：216。沒(méi)有強(qiáng)烈的品牌意識(shí)。洋房類——對(duì)住宅產(chǎn)品的戶型實(shí)用性方面有一定要求，講求私密性和布局合理。廣告方面，消費(fèi)者主要從報(bào)紙和電視以及戶外廣告牌接觸到的房地產(chǎn)廣告，認(rèn)為上了報(bào)紙、電視的樓盤都比較有實(shí)力；在桂林房地產(chǎn)界，彰泰房產(chǎn)的系列產(chǎn)品廣告給消費(fèi)者的印象比較深刻；而流行港的廣告較吸引人（但同時(shí)認(rèn)為流行港的實(shí)際情況和廣告宣傳上的資料不符合）。由于政策寬松，發(fā)展商在工程正負(fù)零零即開(kāi)始預(yù)售商品房。u民營(yíng)及外資企業(yè)的中高級(jí)管理人員近年來(lái)，桂林和臨桂投資環(huán)境在逐年改善，政策方面較寬松以吸引了娃哈哈，食品廠，腐乳廠，三金等一批輕工業(yè)型的企業(yè)先后入駐，該市縣的工業(yè)規(guī)模及經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行量已逐步擴(kuò)大，這里就有一批潛在客戶。7）（五）本司對(duì)本項(xiàng)目的初步建議根據(jù)以上調(diào)查數(shù)據(jù)和分析，本司認(rèn)為，要在桂林房地產(chǎn)中鶴立雞群，取得項(xiàng)目的成功，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，克服劣勢(shì)，充分利用機(jī)會(huì)是我們的重點(diǎn)，有鑒于此我們提出以下建議供參考：n中西合璧結(jié)合中西的各自優(yōu)點(diǎn)，形成獨(dú)樹(shù)一格的建筑風(fēng)格，可與一期建筑相呼應(yīng)，小區(qū)整體性較強(qiáng)，配合相應(yīng)景觀的營(yíng)造，成為獨(dú)具個(gè)性的小區(qū)。n本地投資和異地投資、度假人士本案在營(yíng)銷策劃上將設(shè)計(jì)出適合投資置業(yè)者有吸引回報(bào)的產(chǎn)品，吸引投資者到此置業(yè)，使異地度假者可作候鳥(niǎo)式居住。6）3）3）周邊已開(kāi)發(fā)有多個(gè)別墅樓盤,已形成桂林市高級(jí)住宅區(qū)域的初步氛圍。桂林房地產(chǎn)產(chǎn)品正處于升級(jí)換代的前奏目前桂林房地產(chǎn)產(chǎn)品新舊并存，一般的商品房被普通消費(fèi)者追捧，而各行業(yè)的中上階層開(kāi)此關(guān)注更高層次的產(chǎn)品。uu購(gòu)買行為容易在朋友親戚同事之間相互影響，喜歡隨大流跟風(fēng)。廣告無(wú)創(chuàng)意，設(shè)計(jì)制作水平較低。桂林房地產(chǎn)廣告概況分析l”報(bào)紙、戶外恒祥花園洋房類名稱報(bào)紙、戶外u報(bào)紙別墅類名稱4）這也是展示發(fā)展商實(shí)力，提高知名度的捷徑。而桂林的大部分發(fā)展商還沒(méi)意識(shí)到這一點(diǎn)，售樓部所配備的營(yíng)銷人員對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及按揭辦理程序、房地產(chǎn)建筑知識(shí)都不具備，一問(wèn)三不知，工作的積極性比較差，說(shuō)辭直白，缺乏鼓動(dòng)性，缺乏系統(tǒng)的培訓(xùn)。178。在售100－150150001100015000商業(yè)現(xiàn)狀（1）寫(xiě)字樓：桂林的寫(xiě)字樓價(jià)格大都在3500－4100元/㎡之間，集中在象山區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)因數(shù)桂林目前的別墅的競(jìng)爭(zhēng)主要在“硬件”上，沒(méi)有體現(xiàn)產(chǎn)品的附加值。清水房漓江奧林苑53%會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球、籃球、足球、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、泳池、歐式　產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱3290、2202325282漓江奧林苑266680獨(dú)立、聯(lián)排410　規(guī)模、戶型和面積比較項(xiàng)目名稱市場(chǎng)整體需求相當(dāng)旺盛。如七彩清水房安廈世紀(jì)城28%會(huì)所、商場(chǎng)、銀行、學(xué)校、醫(yī)院歐式精裝修先鋒天地%電信局、藥店、會(huì)所歐式產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱樓盤多以小區(qū)型形式出現(xiàn)，只有在市區(qū)存在單體樓樓盤?！?22：90100 / 33：100120 / 42：140180/52：200260富庭苑22500　12~14層電梯洋房1240 40000　32：118 / 22：92金世紀(jì)豪庭　/洋房、別墅608故對(duì)此兩區(qū)不作過(guò)多論述。非公有制發(fā)展隨著非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的不斷改善，經(jīng)濟(jì)總量有較大的增長(zhǎng)，效益不斷提高。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見(jiàn)成效，三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展確立新格局，結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)日漸突出。本次調(diào)研的目的是為山水鳳凰城的開(kāi)發(fā)作全面、客觀、準(zhǔn)確的前期市場(chǎng)資料收集、統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)狀況概括，力求使這些素材具有典型性和代表性，以期找到項(xiàng)目的市場(chǎng)切入點(diǎn)，為項(xiàng)目作出科學(xué)、合理的決策和定位提供理論根據(jù)?？偯娣e2202平方公里，縣轄8鄉(xiāng)6鎮(zhèn)，其中有宛田、黃沙兩個(gè)瑤族鄉(xiāng)。商貿(mào)商貿(mào)服務(wù)業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。“百企入桂“活動(dòng)取得好成績(jī)，已注冊(cè)項(xiàng)目442格。%工業(yè)總產(chǎn)值%GDP%新開(kāi)工面積%售給個(gè)人%區(qū)域發(fā)展過(guò)去桂林市房地產(chǎn)局限在“一線兩片”上，所謂的一線是中山路這條道，兩片是指七星區(qū)和象山區(qū)這兩個(gè)片區(qū)。速度快；2）電話55820095582268558159338551112821397581299865928883812259一房（ ㎡）/外部環(huán)境金源太陽(yáng)城簡(jiǎn)單綠化園林市區(qū)羅馬花園水景居民區(qū)停車場(chǎng)所早期的樓盤在停車位的設(shè)置上多欠缺考慮，車輛沿小區(qū)路擺放，導(dǎo)致小區(qū)擠塞。別墅已賣完，洋房還剩5套時(shí)代花園一次性、按揭精裝修5100　金馬大廈一次性、按揭22781200－2500元/㎡七星區(qū)電話2695520283666655911885841998直面漓江，視野開(kāi)闊，風(fēng)景優(yōu)美1九里香堤園林綠化環(huán)境桂林的別墅大多擁有山景，自然水景也很普遍。一次性、按揭均價(jià)30001期已售60%藍(lán)洲灣別墅n市場(chǎng)上產(chǎn)品形態(tài)、戶型比較多樣，以多層，小高層為主（高層項(xiàng)目較少，這主要是受制于桂林市政府的限高政策）；從一房到八房，平面，躍式，復(fù)式、獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅兼而有之。例如楓丹麗苑，安廈世紀(jì)城（46萬(wàn)平方米），羅馬假日（從銷售人員的言談中，無(wú)不透露本身項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的差異性）2）2）歸納、分析區(qū)域市場(chǎng)：桂林的房地產(chǎn)對(duì)周邊省份具備一定輻射力，桂林當(dāng)?shù)劁N售外地客戶的購(gòu)買總量就占總體市場(chǎng)的20%左右，而且作為別墅類型的項(xiàng)目，本地是消化不完的。報(bào)紙長(zhǎng)城花園報(bào)紙、戶外金色嘉苑報(bào)紙、電視流行港216。216。D、 消費(fèi)者訪談?wù){(diào)查為了了解當(dāng)?shù)貪撛谙M(fèi)者對(duì)消費(fèi)的需求與取向，本公司有針對(duì)性地與有代表性的各類型消費(fèi)者進(jìn)行了訪談，內(nèi)容包括生活習(xí)慣對(duì)房屋的要求以及與購(gòu)房相關(guān)的其他需求，以謀求找到與消費(fèi)者需求的共同切入點(diǎn)，并依此確定適合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的操作策略。別墅類——追求個(gè)性與私密性。對(duì)臨桂板塊的規(guī)劃前景、居住環(huán)境都比較認(rèn)可，心理上的距離感不是太遠(yuǎn)。對(duì)產(chǎn)品的各類指標(biāo)以上意見(jiàn)有很好的參考作用。對(duì)于郊區(qū)別墅，很多買家是抱著投資升值的心態(tài)來(lái)購(gòu)買。4）品牌尚未建立，公眾對(duì)本項(xiàng)目信心有培育過(guò)程。u4） n歐洲情懷以典型的西班牙式別墅與南歐風(fēng)情景觀相結(jié)合，打造一個(gè)具有時(shí)代感與優(yōu)雅的生活空間。樓房類型第一組團(tuán)：獨(dú)立別墅,雙棟式別墅,TOWNHOUSE,純復(fù)式洋房,多層洋房,帶電梯小高層洋房。2）在桂林當(dāng)?shù)亟?jīng)商的外地人由于桂林是個(gè)國(guó)際化的旅游城市，其外地人比較多，其中較多的來(lái)自經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地區(qū)，如廣州，上海，北京等地，他們消費(fèi)水平較高。威脅1)麒麟灣、九里香堤、龍聚山莊、金山龍谷、裴翠山莊等周邊別墅樓盤尚在銷售之中,對(duì)本案形成合圍之勢(shì),并已搶占先機(jī),寶貴的高端客戶在不斷流失。6) 周邊已有多個(gè)別墅樓盤且銷售情況良好