【正文】 特點：建筑風(fēng)格與自然和諧地聯(lián)成一片。規(guī)劃第二、三期分為2個組團(tuán),第一組團(tuán)為中央組團(tuán),以入口東西中軸線與一期入口南北中軸線交點為核心與區(qū)內(nèi)兩座小山構(gòu)成高爾夫推桿球場,景觀由高爾夫球場的小湖和草地、樹木組成,房屋環(huán)繞高爾夫球場而建；第二組團(tuán)以東南向的原自然樹林與兩座小山之間的地塊而建。3）在外地工作的原籍本土成功人士中國人有落葉歸根的傳統(tǒng)，在外地工作的原籍本土成功人士都有回桂林買房子的意念，本案產(chǎn)品與本地其他產(chǎn)品有顯著優(yōu)越的差異性則能喚起他們的購房欲望。4)政府對房地產(chǎn)政策逐步收緊,如開發(fā)周期性太長,容易造成資金壓力。5）機(jī)會1）桂林房地產(chǎn)界尚未出現(xiàn)有大規(guī)模開發(fā)的先例,而房地產(chǎn)將逐步走向規(guī)范化、規(guī)模化和品牌化,本項目為發(fā)展商向”三化”進(jìn)軍,成為今后桂林地產(chǎn)界的領(lǐng)頭羊提供了前所未有的機(jī)遇。劣勢1）目前周邊環(huán)境尚未開發(fā)，配套設(shè)施較為落后；區(qū)域發(fā)展受市政規(guī)劃進(jìn)度的影響。優(yōu)勢：1）地處桂林市的重點發(fā)展方向西部的臨桂縣,該縣已經(jīng)桂林市政府規(guī)劃為未來桂林市的市政府所在地,發(fā)展前景利好.2）距桂林市雙江機(jī)場僅十多公里, 距桂林市區(qū)亦僅十多公里,交通便利。生活習(xí)慣桂林消費者與廣東消費者有相近的生活習(xí)慣，普遍注重風(fēng)水朝向，住宅面積追求中等實用。價格水平桂林房地產(chǎn)發(fā)展正處于初級階段，與國內(nèi)其他中小城市一樣，一般住宅在800－1500元/㎡之間，高級住宅在2000－3000多元/㎡之間。從以上訪談中可以看到，宏觀和規(guī)劃方面的利好對消費者的購買行為將產(chǎn)生直接正面的影響，在房產(chǎn)的營銷中，對消費者的引導(dǎo)顯得格外重要，通過買家的口碑傳播亦會產(chǎn)生良好的效果。別墅方面的價格則相對沒有太明確的概念。具體表現(xiàn)在：基本上對好產(chǎn)品有需求，對現(xiàn)有的樓盤產(chǎn)品亦不夠滿意，但對要求什么樣的住宅產(chǎn)品，自身沒有太多比較明確、具體的概念，消費者還需要引導(dǎo)。整體來說，對面積并不作過分的追求，洋房一般接受2房75～90平方米，三房100～120平方米的戶型；別墅一般接受200～350平方米的房形。喜歡錯層、躍式等室內(nèi)空間層次變化豐富的戶型結(jié)構(gòu)。認(rèn)為三層別墅不雅觀，比較喜歡兩層半。216。多數(shù)人對小區(qū)規(guī)劃有好的向往，對現(xiàn)市場上現(xiàn)有樓盤的比較整齊劃一的、兵營式的規(guī)劃布局較反感，認(rèn)為比較單調(diào)。無論屬一次置業(yè)或二次置業(yè)，心態(tài)都比較謹(jǐn)慎，屬于比較理性的消費人群。u216。報紙、戶外報紙、戶外玉龍花園“住羅馬花園，品高尚人生?！扒嗄闐NA，新青年自由領(lǐng)地”“地球村，桂林站” 報紙u媒體選擇廣西桂林中國民居大型別墅區(qū) “與中國居民同歌，與桂林山水共舞”“真山真水真別墅”“離城市和自然最近的地方”“國際化人居別墅” C、 桂林房地產(chǎn)廣告媒體調(diào)查桂林房地產(chǎn)廣告媒體概況u例如北區(qū)的翔龍花園，目前是平地一塊，三通一平還沒做完，沒有預(yù)售證，售樓部簡陋，售樓人員對項目的資料不熟悉，說辭直白；起價住宅900元/㎡左右，商鋪2800元/㎡,低價促銷，現(xiàn)已銷售五成。促銷措施：1）3）PR（公關(guān)）活動 當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商一般在國慶的桂林住交會上，五一長假才進(jìn)行展示活動?！秶鴦?wù)院關(guān)于桂林市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》：“城市建設(shè)主要是向西發(fā)展，適度發(fā)展東部組團(tuán)，控制向北發(fā)展。 品牌是一種文化，但就品牌的本質(zhì)上而言，桂林市場還處于品牌價值的確立這個初步的階段，他們雖然獲得了桂林消費者的口碑，但還沒有確立市場領(lǐng)跑者的地位。可以斷言：桂林房地產(chǎn)將在最近幾年里為廣大開發(fā)商和業(yè)主帶來新的發(fā)展空間。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的大幅提高，改善居住環(huán)境愿望迫切，對房屋產(chǎn)品的需求強(qiáng)勁，特別是桂林市區(qū)，相對于需求而言，有效供應(yīng)不足。由于市場的供求不平衡，各發(fā)展商都實行務(wù)實營銷是必然的。B、營銷策劃桂林市場概況：桂林房地產(chǎn)發(fā)展至今已有十余年光景，但其房地產(chǎn)的發(fā)展較緩慢，滯后于發(fā)達(dá)地區(qū)，近幾年才有比較快的增長，目前桂林市有大約180家房地產(chǎn)公司。整個市場上較為例外的是“微笑堂”，其作為中日合作企業(yè)，采用了統(tǒng)一管理，實銷提成較為先進(jìn)的模式。兩三年前桂林掀起了商鋪投資熱潮，商鋪銷售興旺，所有商鋪都是供不應(yīng)求的，甚至達(dá)到了40000/㎡的良好售價。管理費用：管理費用方面，收費標(biāo)準(zhǔn)一般為7元/㎡30元/㎡,跨度比較大。機(jī)場高速公路和榕山路交界處苗圃路28號正陽路中山中路中心廣場地下層地址70－8020－8050－7060－7070月租(元/㎡)有相當(dāng)部分的桂林市區(qū)人購買臨桂別墅的目的是希望它升值，但由于交通與配套的不完善，使入住率非常低。郊區(qū)獨立別墅均價約3300元/㎡，聯(lián)排別墅約2700元/，疊加別墅約2500元/㎡。物業(yè)管理目前交付使用的別墅盤不多，但從發(fā)展商的營銷宣傳來看，物業(yè)管理并不是他們比拼的要點。會所、商鋪清水房藍(lán)洲灣別墅英式、美式、法式、羅馬式50%會所、網(wǎng)球場、村巴、便利店、社區(qū)幼兒園、社區(qū)保健站、泳池、清水房麒麟灣歐式　容積率在所調(diào)查的別墅盤中，大部分別墅多為兩層半設(shè)計，所占比例為60％；三層占40％面積獨立別墅平均面積在300－430㎡之間，聯(lián)排平均面積在230－320㎡之間，聯(lián)排疊加平均面積在170－260㎡之間。120000獨立、聯(lián)排、多層16171720303133350藍(lán)洲灣別墅109（一期）20000025000獨立、聯(lián)排238麒麟灣102　總建筑面積（m2）物業(yè)管理普遍小區(qū)對物管的要求還只是流于表面，并未真正的發(fā)揮物管的作用。在產(chǎn)品的設(shè)計相當(dāng)部分樓盤吸取了先進(jìn)地區(qū)的觀念，但限于開發(fā)的經(jīng)驗和實力等問題，產(chǎn)品的水平總體偏低，“形似而神不似”，但也有相當(dāng)部分產(chǎn)品素質(zhì)較高的樓盤（如安廈世紀(jì)城、彰泰利好時代、七彩小康城等），顯示市場開發(fā)水平參差不齊。世紀(jì)城就擁有會所、超市、幼兒園、商場、足球場、網(wǎng)球場、籃球場，足不出門就得到都市化享受，是桂林的“城中城”。超市、市場清水房豐澤園歐式%　　清水房羅馬花園歐式%?。ㄗ杂校┯斡境亍?、運動場、清水房彰泰利好時代歐式%　門球場、籃球場、羽毛球場、幼兒園、菜市、銀行清水房金源太陽城歐式35%容積率面積分布一房約30－50㎡，二房約70－90㎡，三房100－120㎡，四房約140－160㎡；市區(qū)邊緣和郊區(qū)樓盤房型面積較大，沒有單房套型，其他相同套型的戶型面積對比市區(qū)盤的戶型約大15％左右?！?2：149分析與判斷：樓盤規(guī)模樓盤規(guī)模不大，占地面積多數(shù)在1萬㎡到10萬㎡之間，僅安廈世紀(jì)城的規(guī)模較大（占地368000m2），但是非純粹洋房小區(qū)。 2870　30000300000洋房42：165220 / 32：130141金色嘉苑360 2300030000電梯和多層洋房單間：28 / 11：3645七彩小康城 1924500　58000洋房、單間：35/22：7981/32：92112/42：123136 / 復(fù)式：135恒利花園350198420洋房、別墅面積（m2)金水灣花園總戶數(shù)政府為發(fā)展西部，正進(jìn)行機(jī)場路的擴(kuò)寬工程，無疑2004年后的房地產(chǎn)西部板塊又將圍合機(jī)場路區(qū)域，掀起新的投資浪潮。再往外延伸，則為漓江和陽朔景觀帶，出于對天然景觀資源的保護(hù)，況且區(qū)域內(nèi)還有許多的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和廠房，大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展前景不大。正因為各項經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，地產(chǎn)業(yè)得到長足的發(fā)展。引進(jìn)外資9819萬美元，實際利用外資6354萬美元。近年來。；接待會議951個，參會人數(shù)增長49%；成功承辦了亞歐年輕議員會議第五屆年會、旅游目的地開發(fā)與管理地區(qū)合作研討會等國際會議，成功舉辦了“韓國周”、“日本周”活動，開通了桂林至泰國、馬來西亞航線。2003年桂林國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，各項社會事業(yè)蓬勃發(fā)展。%，人口密度為每平方公里171人。臨桂陸空交通優(yōu)勢十分突出，境內(nèi)桂林兩江國際機(jī)場、湘桂鐵路、桂海高速公路、機(jī)場專用公路、廣州至成都321國道、桂林至浮石20171省道等交匯于縣城，形成東通廣東，北上湖南，西達(dá)四川，南至北海、湛江的交通網(wǎng)絡(luò)。財政改革不斷深化，按屬地劃分稅收權(quán)屬為主要內(nèi)容的城市財政體制改革進(jìn)展順利。企業(yè)競爭力桂林市經(jīng)貿(mào)委近年排出全市企業(yè)利稅大戶榜，三金藥業(yè)集團(tuán)公司、燕京啤酒（桂林漓泉）股份有限公司、客車集團(tuán)公司三家企業(yè)從2001年開此一直居于前三名、其利稅2002年分別為23824萬元、17788萬元和10395萬元。，%。（二）桂林房地產(chǎn)的現(xiàn)狀特點與發(fā)展趨勢一、金額327580萬元262400萬元209345萬元8246元桂林中心城區(qū)本身是馳名天下的“桂林山水”中核心景區(qū)較為集中的區(qū)域，如象山、伏波山、七星景區(qū)等都聚集于此。主要的消費群來自周邊客戶以及市中心部分想改善居住條件，而經(jīng)濟(jì)上還不是十分寬裕的購房者。產(chǎn)品質(zhì)素參差不齊；3）以下分產(chǎn)品結(jié)構(gòu),營銷策劃,媒體宣傳,消費者訪談?wù){(diào)查4個主題,對桂林及臨桂房地產(chǎn)的市場狀況進(jìn)行分析:開發(fā)商桂林正通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司桂林市臨桂縣仁橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司桂林東源房地產(chǎn)桂林振達(dá)房地產(chǎn)桂林成信房地產(chǎn)桂林長城房地產(chǎn)桂林彰泰實業(yè)開發(fā)有限公司桂林市興進(jìn)實業(yè)有限責(zé)任公司、合通房地產(chǎn)桂林七彩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司桂林華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司桂林市中信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司梧州中恒集團(tuán)桂林房地產(chǎn)開發(fā)分公司署都股份靈川縣署都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司桂林市國滿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、桂林雨田工貿(mào)有限公司桂林市齊新房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、華鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司桂林市安廈開發(fā)有限公司、世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 市場競爭開始加劇。層高較低,。二房（ ㎡）709080103—，綠化率為30%左右；洋房多為商住綜合樓，多層住宅為6—8層，多為一梯兩戶的設(shè)計；高層電梯房較少，有兩梯八戶的設(shè)計。恒祥花園首倡“社區(qū)泛會所”，不僅包括有中心會所，更有書吧、水吧、棋苑……,設(shè)置于各層建筑的底層，讓業(yè)主更方便的享受休閑生活。內(nèi)部環(huán)境　　時代花園臨街、位于臨桂汽車站旁2000平方米的中庭花園　金世紀(jì)豪庭市區(qū)　　　金馬大廈居民區(qū)　富庭苑居民區(qū)山、水、園林只有部分樓盤出現(xiàn)精致的園林綠化（如安廈世紀(jì)城）。如長城花園就沒有專門設(shè)立停車場，將首層全部架空作為停車場，緩解車位緊張的壓力。銷售情況金水灣花園均價1200一次性、按揭已售近9成恒利花園1500一次性、按揭小復(fù)式全售完七彩小康城　一次性、按揭80%售完金色嘉苑1058一次性、按揭一期銷售率達(dá)100%、交房率達(dá)100%分析與判斷：價位概括地 區(qū)1500－3000元/㎡城南方向普通住宅總結(jié)：桂林普通住宅市場，從產(chǎn)品的水平、營銷的角度和力度等方面來說，較為參差不齊，但銷售情況都較為理想，市場普遍認(rèn)為價格還存在上揚的空間，投資型產(chǎn)品相當(dāng)熱銷。開發(fā)商桂林泰華置業(yè)有限公司桂林市惠龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司桂林市安廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司桂林市興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣西恒龍實業(yè)股份有限公司桂林市正文房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司桂林金達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司桂林潤松休閑健身有限公司、松杉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑、戶型形式多元化，有單體、聯(lián)排、聯(lián)排疊加等，以聯(lián)排別墅為主，所占比例為50％；獨立別墅占40％；疊加式別墅占10％。主要有會所、運動場所和設(shè)施。外部環(huán)境私家花園　1麒麟灣山、水道、制藥場、村屋園林綠化藍(lán)洲灣別墅黃沙河、田園世紀(jì)城；但許多樓盤園林綠化的效果缺乏神韻。付款方式20棟聯(lián)排已售8棟江岸美廬均價3000一次性、按揭30%金山龍谷均價2400一次性、按揭別墅市場總結(jié)：別墅市場的起步，比普通住宅市場更為