【正文】 動(dòng)，仍保持平穩(wěn)，有少數(shù)樓盤高開低走。從地理位置上看，她是南京的中心區(qū)，交通順暢，四通八達(dá)。 （詳細(xì)情況請(qǐng)參閱附錄） 競爭樓盤情況 項(xiàng)目周邊競爭樓盤相對(duì)較少，主要有：住宅項(xiàng)目，藍(lán)山國際公寓、匯林綠洲、金陵 大公館、時(shí)尚空間；商業(yè)項(xiàng)目，海德大廈、銀河國際廣場；寫字樓項(xiàng)目，城市先鋒、一空間等。 項(xiàng)目緊臨中央路和模范馬路這兩條南京市主干道，又是南京地鐵一線的沿線，且從項(xiàng)目周邊經(jīng)過的公交線路多達(dá) 17 條，出行非常方便。與此同時(shí)，湖南路商區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格也有顯著提升。第二，不能同管道煤氣，對(duì)業(yè)主的生活帶來不便，降低生活質(zhì)量。 可見“百盛大廈”項(xiàng)目的市場潛力可觀。第二，缺乏小區(qū)規(guī)劃 。 戶型 根據(jù)市場調(diào)研情況該地區(qū)住宅項(xiàng)目中 50 ㎡ — 130 ㎡的戶型市場去化較快；超過 150㎡的住宅空間浪費(fèi)較大，且總價(jià)較高。 從購房者的家庭結(jié)構(gòu)看，主要以三口及三口以上家庭的消費(fèi)者居多，單身消費(fèi)者購房的可能性較小。 物業(yè)管理 商住項(xiàng)目的物業(yè)管理比較復(fù)雜，需要聘請(qǐng)一只專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行管理。 三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 主旨 必須樹立“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，創(chuàng)造舒適、方便、親和、安樂 的施展人生才華的居住環(huán)境，充分滿足現(xiàn)代人多樣化和生活品味多元化等多方面的需求，使人們產(chǎn) 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 生一種歸宿感和自豪感。第四，項(xiàng)目經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)量問題，造成消費(fèi)者不滿。 因此，良好的環(huán)境及配套必將成為該項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，須在將來該項(xiàng)目的運(yùn)作過 程中深度發(fā)掘。這樣必然降低了業(yè)主的生 活質(zhì)量，從而降低本項(xiàng)目的市場競爭力。 調(diào)查顯 示，“百盛大廈”項(xiàng)目周邊不論是住宅項(xiàng)目，還是商業(yè)項(xiàng)目的市場去化相對(duì)南京市其它板塊較塊，且本項(xiàng)目周圍的二手房市場也比較活躍，可見項(xiàng)目所在地區(qū)的市場潛力相對(duì)較大。湖南路二手房盡管多數(shù)建筑年代較早，但是價(jià)格普遍高于 6000 元 /㎡，有的沿街的門面房甚至有從 7000 元 /㎡的趨勢，可見房屋的商業(yè)潛力還是決定湖南路商圈房價(jià)的主要因素。 該項(xiàng)目周邊的交通線路多達(dá) 17 條，可通南京市其它各區(qū)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年鼓樓區(qū)出讓土地約 40000 ㎡； 20xx 年出讓土地 25800 ㎡； 20xx 年出讓土地 48900 ㎡；至 20xx 年 9 月已出讓土地約 20xx0 ㎡。 由于優(yōu)質(zhì)的環(huán)境及配套，城東板塊素來是南京高檔樓盤集中展示的區(qū)域，特別是資金山 —— 月牙湖居住區(qū)。該板塊西臨長江，東部北端至外秦淮 河，南端至鳳臺(tái)南路，南到秦淮新河，基本上為江河所圍。東起紫金山，西至虎踞路，南臨夫子廟，北擁玄武湖。 一、國家相關(guān)政策、舉動(dòng) 監(jiān)察部和國土資源部日前發(fā)出在 20xx 年 8 月 31 日 前，今年各地必須將經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的歷史遺留問題處理完畢； 國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從 20 ％提高到 35 ％以上； 銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)了對(duì)房產(chǎn) 信托的監(jiān)管力度； 近日中央 5 家大型房地產(chǎn)企業(yè)受命整合國有房地產(chǎn)行業(yè)； 針對(duì)貨幣供應(yīng)量增長偏快、信貸增幅偏大、固定資產(chǎn)投資增長過快的情況，央行今年已經(jīng)出臺(tái)并實(shí)行了再貸款浮息制度、實(shí)行差別存款準(zhǔn)備金率制度和提高存款準(zhǔn)備金率制度三項(xiàng)政策以調(diào)整控制過熱行業(yè)包括房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長，控制通脹。 眾多事實(shí)也表明，南京市房地產(chǎn)市場，已進(jìn)入全面競爭時(shí)代。 目前，城南板塊的房地產(chǎn)市場處于溫和上升階段，該區(qū)的商品房價(jià)格在南京整個(gè)城區(qū)最低， 而且近期推出不少中小型戶型，比較容易引起消費(fèi)者的關(guān)注?？墒怯捎诜績r(jià)相對(duì)較低，且政府對(duì)該區(qū)投 入的期許較高，故城北板塊仍具有良好的投資和升值潛力。 鼓樓區(qū)轄區(qū)內(nèi)有南京大學(xué)、河海大學(xué)等大專院校 23 所；江蘇省社會(huì)科學(xué)院、南京水利科學(xué)研究所等省、市科研單位 58 家；大型企業(yè) 33 家，外國駐華商社、辦事機(jī) 28 家；省人民醫(yī)院、鼓樓醫(yī)院等綜合、?？漆t(yī)院 10 所；金陵飯店、南京飯店等四、五星級(jí)賓館10 余家；省廳級(jí)機(jī)關(guān) 98 個(gè)。湖南路，雙向四車道，東抵玄武湖，西達(dá)山西路廣場，是南京最富盛名的商業(yè)街區(qū)。 黑龍江路附近二手房房價(jià)在 5000—— 6500 元 /㎡。 “百盛大廈”項(xiàng)目周邊商住寫字樓項(xiàng)目也不多，“城市先鋒”今年四月開盤，目前 660套商住房中，僅剩 4 套還在銷售。特別是工作日上下班時(shí)間段，中央路經(jīng)常會(huì)發(fā)生長時(shí)間的 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 堵車，這對(duì)本項(xiàng)目也會(huì)帶來較負(fù)面的影響。 “百盛大廈”項(xiàng)目，規(guī)劃建筑高度 100m，預(yù)計(jì)建成為 33 層的高層商住項(xiàng)目。造成這種現(xiàn)象的原因有很多，歸結(jié)起來大致有四：第一，拆遷速度放緩，剛性需求下降。該項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)動(dòng)工，但是還沒有開盤銷售。另外，由于商住項(xiàng)目人員混雜，建議采取住宅區(qū)和辦公區(qū)分樓層銷售，在銷售過程中可做適當(dāng)調(diào)整。 目標(biāo)市場選擇 根據(jù)上述統(tǒng)計(jì)分析，“百盛大廈”項(xiàng)目的目標(biāo)市場應(yīng)該選定在 25—— 35 歲之間，具有中高等文化，年收入在 3 萬元左右的三口只家為宜。 價(jià)格 據(jù) 調(diào)查，目前項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目均價(jià)普遍在 7000 元 /㎡以上，并且開始沖擊 8000元 /㎡。 （ 4）沿街項(xiàng)目易受污染