【正文】 勢，這也有利于區(qū)域樓盤整體檔次的提高。海景高爾夫別墅由于其較高的物業(yè)定位，產品設計又屬上乘，加之發(fā)展商先行營造的環(huán)境與規(guī)模優(yōu)勢，新近公開即引起了廣泛的關注。區(qū)域規(guī)劃的不確定性由于海灣旅游區(qū)建設尚處于政府的規(guī)劃階段，結合實際國情，中間的不確定因素較多，尤其部分與區(qū)域房地產發(fā)展休戚相關的配套設施的完成日期有待進一步明確，將直接對區(qū)域樓市的導向產生影響。占地面積：500多畝 地質地貌狀況： 地形：呈不規(guī)則梯型地塊，東西向有一條河濱貫穿其中 地質：屬填海建筑用地 地貌：土地尚未進行平整，目前地塊上尚有一些當?shù)仞B(yǎng)殖場所。莘奉公路B、人文、歷史景觀本項目往北約1公里為占地1200畝的上海師范大學奉賢校區(qū)，在校生達4000余人；另有奉賢少年軍校、前線國防教育地、東海盤陀寺等，有較好的人文、歷史景觀，區(qū)域文化教育氛圍濃郁。社會治安狀況整體治安狀況良好。 B．滬閔路高架預計明年年底建成，地塊與市區(qū)的連接將進一步緊密。 2）教育項目附近有奉新幼兒園、小學及上師大奉賢校區(qū)等學校，教育文化設施較為齊全。項目周邊分布各個銀行的奉新分支機構，奉新郵電支局也在5分鐘車程之內。以上，就是本項目地塊作為住宅用地所具有的地產因子?！?由于本項目為公司所開發(fā)第一個項目，實戰(zhàn)經驗、品牌號召力均較為薄弱?！?政府對區(qū)域的開發(fā)進度將直接對本項目的銷售乃至利潤產生影響。2）項目定位從項目定位之各基準出發(fā)，考察本項目的地產因子、市場空間及政府城市規(guī)劃對該地塊的規(guī)劃限制，發(fā)現(xiàn)：◆ 該地塊為城市規(guī)劃之高檔房產之住宅用地，容積率≤,建筑密度≤？%◆ 該地塊具有建造中高檔住宅所需的充分的地產因子；◆ 上海市商品住宅市場調研表明，以低容積率、低建筑密度為其顯著特點的別墅類物業(yè)在經歷了前幾年的低迷后，正走向全面復蘇；另一方面，雖然本項目區(qū)域內已有不少數(shù)量的所謂中高檔別墅類物業(yè)供應，但大部分別墅樓盤帶有濃厚的鄉(xiāng)村色彩，真正高品質的住宅的市場有效供給不足，區(qū)域內有效需求旺盛。◆ 以上概念成為上海市其他小區(qū)模仿的樣板概念。經濟型及實用型個體工商戶以商貿為主初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。經濟型及實用型文藝界知名人士歌、畫、文等文藝娛樂界初巢、滿巢和空巢階段，需要家庭工作空間，追求品位和格調。成熟型戶型：A） 4房2廳（客廳挑高）3衛(wèi)1工1廚， B）4房、5房3廳（或2廳客廳挑高）3衛(wèi)1工1廚面積：A） 280－320平米，B） 320－350平米比例：A） 30％， B）30％；豪華型戶型：5房3廳（或2廳客廳挑高）4衛(wèi)1工1廚面積：350平米以上?！?建議物業(yè)形態(tài)以2層建筑為主，客廳盡量采用挑高設計。3)組團中介空間的營造所謂中介空間，是一種介于室內與室外的第三種空間，籍由這種空間，人們得以享受室內與室外雙重空間的特質。5）空間的可識別性和文化性組團以梅、蘭、竹、桃、櫻、銀杏……主題設定，強化了各組團不同特點并深具文化意蘊。照明的道路主燈、草地燈、泛光燈、節(jié)日的裝飾燈、慶典用燈等，營造多層次的光環(huán)境。散步道上可布置、擺放一些原創(chuàng)性的主題園藝小品，可提高小區(qū)的藝術內涵。未來的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽自然的聲音，呼吸自然的氣息。1)可持續(xù)的居?。⊿ustainable housing）理念可持續(xù)居住概念的核心是強調生態(tài)化生存，它追求居住環(huán)境的健康價值，人與環(huán)境間的協(xié)調和交流價值，它能滿足、更能兼顧后代人的福利。考慮到本項目體量較大，實行分期開發(fā)，一期戶型比須兼顧以下幾個因素：A、 首期單位的市場反應對后期信心的影響；B、 首期戶型對整體戶型比的包容性；C、 首期組團在規(guī)劃和環(huán)藝實現(xiàn)上同整體規(guī)劃和環(huán)藝效果的差異；D、 突出同附近樓盤的差異，體現(xiàn)本樓盤的品質感。實用型及成熟型三、戶型比定位經濟型l 戶型：4房2廳3衛(wèi)1廚l 面積：230－250平米l 比例：占10％。成熟型及豪華型律師、會計師事務所等部分高收入者有名氣的律師、會計師等初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。追求人生功成名就后的高品質生活享受。因此，本項目地塊具備定位為“純高尚獨立別墅的品質生活園區(qū)”的充要條件。一、項目定位及不同住宅項目所應具備的地產因子不同住宅項目所應具備的地產因子房地產發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應具備的基本地產因子有所不同，具體如下表：地產因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說明本項目符合情況對公共交通的依賴性很 強強一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對噪音、環(huán)境干擾的適應性強較 強弱很弱不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。 項目市場機會分析◆ 宏觀市場整體向好，別墅類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大；◆ 隨著西側化學工業(yè)區(qū)企業(yè)的陸續(xù)進駐，其中蘊涵了大量的住宅消費能力；◆ 區(qū)域房產開發(fā)尚屬初期，只要開發(fā)商對項目定位準確；規(guī)劃、景觀、宣傳做得到位，將會是很大的市場機會?！?地塊居住環(huán)境比較安靜，東側奉新鎮(zhèn)上配套設施較為完善，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。通過對海灣項目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：◆ 地塊位于政府大力開發(fā)的海灣旅游度假區(qū)內，是適應未來城市住宅發(fā)展趨勢的優(yōu)質地塊；◆ 地塊毗鄰東海，獨特的海景資源使得該區(qū)域的休閑度假優(yōu)勢較為突出；◆ 地塊周邊規(guī)劃為大型公園及低容積率的高檔物業(yè)，視野開闊；◆ 地塊內現(xiàn)有一條河浜，水質清澈，稍加治理即可成為項目內部的一大景觀。3）醫(yī)院海灣醫(yī)院在地塊5分鐘車程內，能方便地滿足住戶的醫(yī)療健康需要。虹橋機場距地塊30分鐘車程， 火車南站，距離項目地塊車程20分鐘；40分鐘抵達人民廣場。B． 東西干道：奉拓公路西至拓林鎮(zhèn)，東至奉城鎮(zhèn)，是奉新鎮(zhèn)連接周邊城鎮(zhèn)的主要干道。由于項目周邊存在眾多在建項目，其建筑期間堆放的大量土堆，將對項目近距離環(huán)境造成暫時的較大污染。 地塊現(xiàn)狀，東側建筑為養(yǎng)雞場 地塊內部的河浜，水質清澈，稍加治理即可成為項目內部的一大景觀。公共交通系統(tǒng)的欠缺 別墅物業(yè)對公共交通的依賴性相應較小，但區(qū)域內當前僅有梅靶線等兩路公交車，且遠景規(guī)劃亦較為貧乏。對該樓盤我們將跟蹤調研，從目前的市場情況來看，由于本案入市尚有時日，當前周邊在售個案大都已處于銷售晚期，因而對本案構成的競爭威脅不大。海景高爾夫別墅，前三者由于定位相似，加之開發(fā)時間相對較早，產品同質化競爭嚴重，低層次的價格競爭使得上述樓盤的去化速度較慢。本案西毗上?；瘜W工業(yè)區(qū)，東近浦東星火開發(fā)區(qū)，尤以西面的上?；瘜W工業(yè)區(qū)，將重點發(fā)展烯脛、異氰酸酯、聚碳酸酯等系列產品，并努力建成世界一流，亞洲最大的石油化工和精細化工、深加工基地。另一方面，十五期間，奉賢將建設一城、一基地、三區(qū)。得天獨厚的海景資源、綜合的休閑度假區(qū)加之便捷的交通優(yōu)勢使得該區(qū)域成為目前上海市郊最具備開發(fā)活力和潛力的房產發(fā)展區(qū)，投資的價值為眾多發(fā)展商所看好。本項目所處海灣旅游區(qū)，是近年來政府開發(fā)、規(guī)劃力度較大的地區(qū)之一。3）面積跨度及主力戶型面積跨度300m2373m2花園面積在8001300m2主力戶型320m24）銷售情況 嘉苑別墅現(xiàn)房實景銷售價格獨立別墅：3860元/m24720元/m2花園售價：750元/平方米每幢售價220萬元起 銷售進度 一期售罄，二期尚未推出5）淺析 嘉苑別墅去年6月開盤，號稱“每幢別墅近2畝的私家花園”、“真別墅、大地位”，一定程度上抓住了那時別墅市場上的契機，但由于其規(guī)劃較平，建筑立面更是乏善可陳，加之該地塊受干擾因素較大:其項目出入口位于當?shù)匾黄胀ǘ鄬幼≌?，而地塊內現(xiàn)仍有相當數(shù)量的當?shù)鼐用裎床疬w，使目標客戶群產生一定的排斥心理，因此銷售周期拉得相當長。其他區(qū)域主要為嘉定及臨近上海的昆山