【正文】 ，鄢陵縣 未來 1 年 至 1 年半 左右，市場新增可售房源不小，市場競爭壓力開始逐步凸顯。由于缺乏衛(wèi)星 城市應(yīng)有的聚集效應(yīng)，加上房地產(chǎn)市場 運作缺乏亮點和吸引力，導(dǎo)致中高端市場的購買力部分外溢，從而使鄢陵縣 房地產(chǎn)市場提高與自我提高的嚴(yán)重不足。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達。 26 城市定位缺乏個性，房地產(chǎn)打造特色文章 鄢陵最早被定位為“ 農(nóng)業(yè) 大縣”，現(xiàn)在政府又提出了“ 中國花木第一縣 ”的定位。 宣傳途徑單一，銷售手法簡單 從所見的宣傳品來看， 鄢 陵縣房地產(chǎn)項目推廣手段比較單一。但這恰是一個很有剛性購買力的群體。根據(jù)計劃， 10年內(nèi) 已沒有商業(yè) 住宅 用地提供 。 城區(qū)板塊 分布圖 28 二 、 各板塊房地產(chǎn)現(xiàn)狀 城中區(qū) （老城區(qū)） 板塊 （ 1）板塊概況 城中 區(qū) （老城區(qū)） 是 鄢陵縣 城中心區(qū)域，此城區(qū)人口密集，傳統(tǒng)商業(yè)比較發(fā)達 ,各種配套設(shè)施完善，但該區(qū)域建筑密度大，整體環(huán)境欠佳，房地產(chǎn)開發(fā)主要依托舊城改造 , 由于土地稀缺，房地產(chǎn)的開發(fā)成本較高，基本依托縣城原有配套， 該板塊樓盤基本都是舊城改造項目 。 康橋公寓 商住 有一棟酒店公寓及一棟住宅組成，建筑為小高層。 31 （ 5） 項目主力戶型類比 項目 戶型 面積（㎡） 康橋半島 二居室 93 三居室 128— 143 四居室 187— 188 五居室 232 鼓樓廣場 一居室 40— 55 二居室 78— 98 三居室 139— 142 康橋公寓 公寓 30— 70 三居室 101— 143 空中別墅 169— 252 錦繡花園 二居室 89 三居室 134— 140 四居室 159 花城春天 三居室 140 四居室 160 怡和苑 二居室 93 三居室 109— 139 金豐花園 二居室 93 三居室 118— 135 龍苑 尚無資料 從戶型統(tǒng)計中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是 120— 140 ㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費。 大型商業(yè)中心、中心商業(yè)廣場，步行街、中庭休閑廣場 康橋公寓 城際公交站、汽車站、交通局、公安交警大隊、家居城、酒店。 沿街商鋪、中庭休閑主題園林、停車場 龍苑 縣直幼兒園、各大銀行、家家生活廣場、酒店賓館、中心醫(yī)院。但該區(qū)域因為是新開發(fā)區(qū) ， 所以整體的區(qū)域規(guī)劃、交通設(shè)施布置都較老城區(qū)合理，整體的區(qū)域環(huán)境良好， 房地產(chǎn)開發(fā)主 要 依托土地拍賣完成 ,由于是新開發(fā)區(qū)，也是鄢陵縣政府重點打造的一個區(qū)域，所以未來的升值空間比較大 。 板塊 樓盤分布圖 35 （ 3） 在售項目物業(yè)形態(tài)分析 項目名稱 物業(yè)形態(tài) 樓棟情況 萊茵河畔 商住 22 棟多層、小高層，東、西面一層底商 碧翠苑 商 住 7 棟多層，西、南面沿街一層商業(yè)。奢想新生活 鄢陵首席富人區(qū) 碧翠苑 梅鄉(xiāng)花都 大富之家 水岸 映 象 水有岸 心無疆 鄢陵首席水主題園林社區(qū) 花樣年華 新城核心 38 （ 7） 項目配套 項目 環(huán)境配套 社區(qū)配套 萊茵河畔 實驗幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、休閑餐飲、超市、酒店 大型 中庭水景 園林、大型 中央會所、空中花園、地下停車場 碧翠苑 實驗幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、休閑餐飲、超市、酒店、銀行 一線 街鋪、休 閑園林綠化 、停車場 水岸印象 實驗幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、公安局、勞動局、超市、酒店、銀行 中庭 休閑主題 園林、會所 、停車場 花樣年華 花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場、衛(wèi)生局、武裝部 中央生態(tài)園林景觀、一線街鋪、停車場 、會所 名仕家園 花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場、衛(wèi)生局、武裝部 大型 中庭休閑 主題園林、 停車場、一線街鋪 本項目 花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場 五星 級酒店、 一線街鋪、 大型中庭 休閑園林 和水景園林 多功能會所、地下停車場 由于區(qū)域類比的幾個樓盤相對較為集中，環(huán)境配套基本為共有資源，無太大差異化，該區(qū)域為新開發(fā)區(qū)域，市政配套、居住配套以及商業(yè)配套尚未完善，缺乏人氣。 數(shù)量和規(guī)模： 縣城 樓盤總數(shù)為 14 個，總占地約 1000 畝，總建筑面積約 123 萬㎡，總戶數(shù)約 9000 戶。 戶型： 在 14 個樓盤戶型統(tǒng)計中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是 120~140 ㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費，給銷售也帶來一定影響，如二居室面積達到 118 ㎡，三居室達到 176 ㎡，四居室達到 232 ㎡ .本項目二期的戶型調(diào)整應(yīng)規(guī)避該類風(fēng)險，力爭最大化發(fā)揮 40 戶型設(shè)計上的優(yōu)勢。 二、 項 目四至 項 目東側(cè)： 項 目東 側(cè) 花 博大道 和已 投入 使用 的高尚 住宅社區(qū)以及華越學(xué)校； 42 項 目西側(cè)： 項目南側(cè)： 項目西側(cè)為超大型、風(fēng)景秀麗的花博園； 項目南側(cè)緊靠寬敞靚麗的花都大道以及大片待開發(fā)地塊； 項 目北側(cè)： 項目北側(cè)近鄰人民路、鄢陵一高、中英文學(xué)校以及大量待開發(fā)地塊。 第五部分 項目分析 一、 項 目 SWOT 分析 1. 項 目優(yōu) 勢 ? 區(qū) 位優(yōu)勢： 一是 鄢陵向西： 鄢陵縣城市發(fā)展方向是：完善東部和北部，主要向西發(fā)展，次要向南發(fā)展。 二是許昌向東： 許昌的城市發(fā)展重點在東城區(qū)，目前各個市直機關(guān)已全部搬往東城區(qū)，交通樞紐也已經(jīng)東移，東城區(qū)已成為城市中心區(qū)。在公園內(nèi)的樓盤 ，這種自然景觀優(yōu)勢在任何一個城市房地產(chǎn)開發(fā)樓盤中都絕無僅有。 ? 形 象劣勢： 因為本項目曾經(jīng)停工了 將近兩年 時間并且兩次暫停推廣銷售，開發(fā)商和項目的形象受到一定的負(fù) 面影響。 ? 本項目所在區(qū)域 在售的 房地產(chǎn)項目較少 （基本都已經(jīng)達到尾盤銷售階段） ，若下階段做好 項目的 重新 包裝推廣定位，競爭壓力相對較??； ? 隨著許昌市的中心區(qū)東移以及許昌市東城 區(qū)城市交通網(wǎng)絡(luò)的高速發(fā)展，逐步將鄢陵縣納入“許昌市后花園”的城市 規(guī)劃中 ，將為項目的后期開發(fā)銷售帶來較大的促進作用； ? 過去本項目的銷售業(yè)績不佳，其最大的原因是項目宣傳推廣工作做得不到位，營銷活動單調(diào)和銷售節(jié)奏不能 46 。政策的 不穩(wěn)定 性 以及鄢陵縣的商品房剛性需求有限也會影響樓盤的銷售業(yè)績； ? 一 期產(chǎn)品缺陷： 由于一期部分產(chǎn)品 設(shè)計上 存在 一定的 缺陷，勢必會在一定程度上影響整體銷售 速度 。 ? 項 目規(guī)模優(yōu)勢： 占地 160 多畝，建筑面積 達到 18 萬㎡的體量， 在鄢陵縣屬于首屈一指的大型項目之一 。 項目東南北三側(cè)的道路 建設(shè)以及綠化、路燈均以完善，業(yè)主的生活、出行旅游十分的便利； 二是鄢陵縣交通優(yōu)勢 ： 311 國道正橫穿鄢陵縣城東 西方向，進城后已發(fā)展成為花都大道，項目西臨京廣鐵路、京港高速公路僅 13 公里，緊鄰鄭州國際機場許昌航站樓，北距鄭州國際機場 70 公里。而另一個城市副中心區(qū)花都新區(qū)（以花博園為中心向西、向南、向北發(fā)展）已逐步開發(fā)成型。 四 、 人文 環(huán) 境及生活配套 設(shè) 施 項目 西側(cè)擁有超大型、風(fēng)景秀麗的花博園，北側(cè)緊鄰鄢陵一高、體育局、縣文化廣場。 配套： 由于容積率不高，且考慮成本因素，很多小項目無法通過規(guī)劃社區(qū)配套來增加附加值，只能依靠環(huán)境配套因素來體現(xiàn)項目價值，僅有的幾個規(guī)模較大的樓盤能在自身配套上發(fā)揮優(yōu)勢，銷售效果要優(yōu)于其它項目，因此，本項目二期規(guī)劃設(shè)計除了戶型配套整合外，在社區(qū)配套上應(yīng)著重考慮適當(dāng)增加差異化配套，以提升產(chǎn)品附加值，增加銷售賣點，提高收益。 物業(yè)形態(tài)： 和其它地區(qū)的縣城項目類似，在物業(yè)形態(tài)上基本以多層， 多層和小高層相結(jié)合的為主，部分樓盤出現(xiàn)中高層和高層，但后者被市場接受度還需要市場的引導(dǎo)，當(dāng)前的走貨量將會變得比較緩慢。 39 三 、 小結(jié) 樓盤分布及發(fā)展趨勢： 由于縣城規(guī)模不大，房地產(chǎn)開發(fā)市場仍處于起步階段，前期各樓盤主要集中在縣城老城區(qū)一帶。派社區(qū) 奢適花香洋房 締造鄢陵海派人居標(biāo)桿 名仕家園 城市西進 （ 4） 項目規(guī)模類比分析 項目名稱 占地 /畝 總建 /萬㎡ 容積率 總戶數(shù)（戶 ） 萊茵河畔 80 10 778 碧翠苑 12 144 水岸 映 象 80 一期 300，二期未詳 花樣年華 140 12 736 名仕家園 20 未知 未知 一 期 小高層 20多戶，具體方案還 在 調(diào) 整 本項目 160 17 未定 該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)體量較大，主要以大型的樓盤 項目為主， 現(xiàn)在售的多數(shù) 樓盤 已經(jīng)是尾盤銷售 ，現(xiàn)鄢陵縣基本的儲備用地都集中在這個區(qū)域 36 （ 5） 項目主力戶型類比 項目 戶型 面積（㎡） 萊茵河畔 二居室 90 三居室 113— 138 空中別墅 240 碧翠苑 二居室 暫無資料 三居室 四居室 水岸 映 象 二居室 91 三居室 120— 146 四居室 155— 165 花樣年華 兩居室 92 三居室 129— 141 名仕家園 二居室 118 三居室 176 五居室 205 本項目 二居室 85 三居室 91— 132 四