【正文】 F4 休閑樂園：鞋類、箱包、休閑服裝、體育服裝（代表品牌：愛步、新秀麗、英格、萊爾斯頓） F5 新生活之家：照攝材、辦公用品、通訊、小家電、床上用品、兒童用品、工藝品、體育用品、按摩椅、家居百貨、柔婷美容店（代表品牌：喜來登、卡撒天嬌、傲勝） 備 注 北側(cè)入口人流統(tǒng)計(jì)： 13 日 16： 3316： 38 出來 100 名，購(gòu)物 33 名 管理資源吧（ ），海量管理資源免費(fèi)下載！ 管理資源吧管理人自己的下載網(wǎng)站 營(yíng)業(yè)時(shí)間 8:0022:00 服務(wù)情況 較好 顧客滿意度 較高 主力消費(fèi)群 工薪階層 業(yè)態(tài)分布 F1 商店街、服務(wù)臺(tái)、汽車停車場(chǎng) F2 商場(chǎng)入口、百貨區(qū)、收銀臺(tái)、商場(chǎng)出口 F3 食品區(qū)、百貨區(qū) 管理資源吧（ ），海量管理資源免費(fèi)下載！ 管理資源吧雖然目前泉城路商業(yè)街由于規(guī)劃設(shè)計(jì)等諸多方面的原因，改造后的泉城路人流還不如改造前的泉城路，各經(jīng)營(yíng)商家的效益并不是很好，由此也影響到各商業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格水平，但泉城第一商業(yè)街的價(jià)值還是不容忽視的。 就泉城路整體而言，租價(jià)水平走勢(shì)由西向東逐漸降低，每平米年租金從西頭齊魯金店對(duì)面稻草人門面房 7920 元（ 元 /平米 /日）降到省政協(xié)東南向泉城路南一商業(yè)門面房 1643 元（ 元 /平米 /日），在縣西巷 —舜井街 — 泉城路路口附近，每平米年租金在 30003200 元（ 元 /平米 /日）?，F(xiàn)有商鋪 48 間左右，面積從 6 平米 200 平米不等，主力面積在 1520 平米左右。當(dāng)時(shí)，該路段經(jīng)營(yíng)規(guī)模僅次于泉城路商業(yè)街，為濟(jì)南主要的購(gòu)物街區(qū)。管理人自己的下載網(wǎng)站 客戶購(gòu)買力較強(qiáng)，其消費(fèi)群體主要集中周邊市民，及過往游客，覆蓋區(qū)域集中在市中、天橋及歷下等區(qū)。管理人自己的下載網(wǎng)站 12 真怡美包飾 15 2400 箱包制品 13 香閣娜法國(guó)香熏 10 3504 美容香熏 14 威堡龍服飾 40 1500 韓國(guó)飾品 15 祥和鞋店 25 1596 皮鞋 16 廣州皮具城 30 1668 皮具 17 玉石軒 40 1452 玉石制品 18 翰皇擦鞋 10 2604 皮鞋保養(yǎng) 19 沙宣發(fā)藝 40 1200 美發(fā) 20 阿力發(fā)藝 20 1500 美發(fā) 21 平均 （二）永興人防地下商城 該商城客流量較大，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品，多數(shù)為時(shí)尚類服飾，因此，來此購(gòu)物者以年輕人居多。 啟示：按商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)銷售價(jià)格為同期 10 年期租金水平進(jìn)行估算，經(jīng)四路商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格在 萬元 /平方米，整體售價(jià)水平約在 2萬元 /平方米。代表品牌：泉興耐絲小屋、休閑一族、紫浣花內(nèi)衣等 柜臺(tái)式為主，租金 28 萬 /年 柜臺(tái)約 3平米，獨(dú)立鋪位 810平米 三 區(qū) 男女時(shí)裝（女裝為主），有金扣子服飾、維麗絲、千堆雪、歌莉亞、可拉 男女時(shí)裝（女裝為主），有嘎絲、非兒、紅粉佳人、花扣兒、雨澤服飾、雁莎、好江南、弘依、韓菲斯、名女人、菊菊內(nèi)衣、風(fēng)度、首班車、酷迷客等 38 個(gè)品牌。 該區(qū)域每平米年租金 3120— 6336 元，平均 4430 元。管理人自己的下載網(wǎng)站 3 天籟 20 4752 女裝 4 博士堡 15 4668 牛仔裝 5 波頓 20 4500 牛仔 6 春竹 25 3120 毛衫 7 夢(mèng)雪兒 30 3672 休閑裝 8 杰施 18 5556 時(shí)裝 9 棲鳳梧桐 15 6000 時(shí)裝 10 安踏 30 3336 運(yùn)動(dòng)服裝 11 一席之地 20 4500 時(shí)裝 12 家安娜 15 6336 床上用品 13 楓心荷影 20 4500 時(shí)裝 14 梅紅 10 5496 時(shí)裝 15 彬彬 25 4800 時(shí)裝 16 圣雪絨 15 3996 內(nèi)衣 17 風(fēng)格驛站 25 3204 休閑服飾 18 無印良品 20 4248 休閑服飾 19 衣典 20 3000 女裝 20 平均 4430 管理資源吧（ ），海量管理資源免費(fèi)下載！ 管理資源吧 附表 5 花園路沿線商業(yè)物業(yè)價(jià)格一覽表 序號(hào) 物業(yè)位置 平米年租金 銷售價(jià)格 備注 1 富翔天地商業(yè)街東起第 2間 1120 元 前期 6800元 /㎡，現(xiàn)已漲至 1臨花園路，一、二層連租，面積約 200 平米，年租金 13 萬元，二層租金以 1500 元 /月計(jì) 管理資源吧（ ），海量管理資源免費(fèi)下載！ 管理資源吧 啟示：按商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)銷售價(jià)格為同期 10 年期租金水平進(jìn)行估算，花園路路段商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格在 14 萬元 /平方米，整體售價(jià)水平約在 2萬元 /平方米；東關(guān)大街路段整體售價(jià)水平亦在 2 萬元 /平方米左右。管理人自己的下載網(wǎng)站 第四部分 濟(jì)南市主要商圈人流、車流調(diào)查 濟(jì)南市各商圈的發(fā)展與消費(fèi)人流、車流的多寡密切相關(guān)，地段第一性在商業(yè)地產(chǎn)中更是得到最充分的體現(xiàn)。 二、經(jīng)二路路段 經(jīng)二路華聯(lián) — 嘉華路段作為濟(jì)南西部的商業(yè)老區(qū)，道路狹窄，車流量較少，低于同時(shí)間通過該區(qū)域的人流量，平均各個(gè)方向 10 分鐘車流量?jī)H為 輛，最高也不到 100 輛；人流量平均各個(gè)方向 10 分鐘人流量在 人，最高達(dá) 365人。按一天 8 小時(shí)管理資源吧（ ），海量管理資源免費(fèi)下載！ 管理資源吧管理人自己的下載網(wǎng)站 第五部分．項(xiàng)目相關(guān)調(diào)研總結(jié) 一．泉城路業(yè)態(tài)戶型情況總結(jié)（同項(xiàng)目具有關(guān)聯(lián)作用） 面積規(guī)模分布比例：從總體上來看泉城路店鋪面積普遍較大平均面積為 170 平方米。通過我們這段時(shí)間的多次實(shí)地觀察，舜井街路口為泉城路商業(yè)街東西人流轉(zhuǎn)變的凸點(diǎn)，泉城廣場(chǎng)人流自舜井街行進(jìn)至此就迅速向西流動(dòng)；老東門路口往西人流迅速減少。 綜合考慮泉城路（沃爾瑪至舜井街）沿線臨街底層商鋪平均 4 萬 /平米，其他同質(zhì)商業(yè)區(qū)域底層 2 萬 4 萬 /平米，人防地下商城 4 萬 /平米，項(xiàng)目均價(jià)應(yīng)為 萬 /平米左右。 序號(hào) 商業(yè)路段 售價(jià)水平（底層） 價(jià)格地理特征 1 泉城路沿線 300080000 西段高，東段低 2 泉城路、舜井街交叉口 30000 南段高，北段低 3 經(jīng)四路商業(yè)街 20200 兩端高，中間低 4 永興人防地下商城 40000 中間高，兩端低 5 文化西路沿線 44000 南側(cè)高 ，北側(cè)低 6 花園路沿線 20200 中段高，兩端低 7 東關(guān)大街沿線 20200 西段高，東段低 管理資源吧（ ），海量管理資源免費(fèi)下載！ 管理資源吧泉城路底層 均價(jià) 4 萬 /平米左右，舜井街及泉城路的十字路周邊底層價(jià)位 3 萬 /平米。 三．項(xiàng)目?jī)r(jià)位總結(jié) 綜合以上資料價(jià)格，將部分年租金按 1： 10 的普遍租售比換算為售價(jià)，經(jīng)整管理資源吧（ ），海量管理資源免費(fèi)下載！ 管理資源吧但參考其他商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)戶型多為 100 平米以下，本 項(xiàng)目可根據(jù)此面積設(shè)置單元面積。 表 5 各商業(yè)區(qū)域日平均車流、人流對(duì)比 序號(hào) 商業(yè)區(qū)域 日均車流量 日均人流量 備注 1 經(jīng)四路 區(qū)域 69840 28656 車流量大于人流量 2 經(jīng)二路 區(qū)域 人流量遠(yuǎn)高于車流量 3 泉城廣場(chǎng)及花園路區(qū)域 22550 45864 人流量大于車流量 泉城廣場(chǎng)區(qū)域?yàn)闈?jì)南商業(yè)人流量最為集中的區(qū)域，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格水平也處于高端水平，經(jīng)二路商業(yè)區(qū)無論人流、車流的日流量均屬最低，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格水平也相對(duì)較低。 三、泉城廣場(chǎng)周邊及花園路路段 泉城廣場(chǎng)周邊及花園路路段人流、車流較多。 一、經(jīng)四路路段 經(jīng)四路路段作為濟(jì)南原有的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，四個(gè)車道，車流量大，高于同時(shí)間通過該區(qū)域的人流量，平均各個(gè) 方向 10 分鐘車流量也高達(dá) 輛，最高達(dá) 1320 輛，平均每秒至少就有一輛車通過；人流量也不少，平均各個(gè)方向 10 分鐘人流量在 人，最高達(dá) 570 人。管理人自己的下載網(wǎng)站 附表 6 老東門商圈周邊商業(yè)物業(yè)價(jià)格一覽表 序號(hào) 物業(yè)名稱 租售價(jià)格水平 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 備注 1 名 萃商廈 25 元 /㎡ /日 F1：鞋類，少量化妝品、服裝（季服）； F2 女裝（季服）； F3 男裝（季服）； F4 皮裝 人流少，外立面單一，無特色，服裝為主，經(jīng)營(yíng)水平較低 2 東門小商品批發(fā)市場(chǎng) 36 元 /㎡ /日 F1：文體用品、小飾品等小商品；F2：服裝（季服與非季服）、鞋類 人流非常多，通道窄。該區(qū)域每平方米年租金水平在 2020 元左右。目前，花園路底層商業(yè)物業(yè)每平米年租金水平中段區(qū)域 1500— 4000 元，東段區(qū)域在 1000 元左右。 啟示：按商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)銷售價(jià)格為同期 10 年期租金水平進(jìn)行估算，文化西路路段商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格在 萬元 /平方米，整體售價(jià)水平約在 4 萬元 /平方米。管理人自己的下載網(wǎng)站 三、文化西路商 業(yè)街租售價(jià)格 文化西路商業(yè)街，創(chuàng)建于 90 年代初期，周邊高校林立，帶來無限商機(jī)，客流量較大，已成為濟(jì)南市比較繁華的商業(yè)街之一。管理人自己的下載網(wǎng)站 六 區(qū) 男女時(shí)裝（女裝為主），有禾、時(shí)尚空間、喜之緣精品婚紗、世域、潤(rùn)美溪、美和時(shí)尚、魔鬼魚 、歐陸行、幸福格格、龍威、鐘愛一生、時(shí)尚經(jīng)典、東京快訊、星期六、夢(mèng)之牛、另類公社等 49 個(gè)品牌。 管理資源吧（ ），海量管理資源免費(fèi)下載！ 管理資源吧該區(qū)域每平米年租金約 2700— 6500 元，平均約 4000 元。各商業(yè)物業(yè)租價(jià)水平詳見附表 2。同時(shí)，地下人防商城開始運(yùn)營(yíng)，在兩年多的時(shí)間里，該路段的經(jīng)營(yíng)情況大不如前，造成眾多商家紛紛撤場(chǎng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在目前該路段經(jīng)營(yíng)的五十多家商家中只有十家左右，營(yíng)業(yè)年限達(dá)到三年。店鋪主要分布于街道北側(cè)，眾多商家中多數(shù)以經(jīng)營(yíng)皮鞋，箱包為主。 啟示：按商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)銷售價(jià)格為同期 10 年期租金水平進(jìn)行估算，泉城路商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格在 28 萬元 /平方米， 附表 1 泉城路沿線商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格一覽表 序號(hào) 位置 建筑面積 平米年租金（售價(jià)：元） 備注 1 萬達(dá)廣場(chǎng)一層 65 號(hào)內(nèi)鋪 1570 三個(gè)月一簽 管理資源吧（ ），海量管理資源免費(fèi)下載！ 管理資源吧目前整體租價(jià)水平為 300 元 /平方米 /月，合 3600 元 /平方米/年。