【正文】 管理資源吧（ ），海量管理資源免費下載！ 管理資源吧管理人自己的下載網(wǎng)站 濟南 xxx商業(yè)項目市場調(diào)研報告 目 錄 前言 第 2 頁 管理資源吧（ ），海量管理資源免費下載！ 管理資源吧管理人自己的下載網(wǎng)站 第一部分 濟南市市區(qū)商業(yè)調(diào)研 第 4 頁 第二部分 濟南市主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查 第 15 頁 第三部分 濟南市商業(yè)物業(yè)租售價格 第 25 頁 第四部分 濟南市主要商圈人流、 車流調(diào)查 第 37 頁 第五部分 項目相關(guān)調(diào)研總結(jié) 第 39 頁 前 言 本次對濟南市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行調(diào)研，主要從濟南市商業(yè)管理資源吧（ ），海量管理資源免費下載！ 管理資源吧管理人自己的下載網(wǎng)站 市場現(xiàn)狀、項目周邊市場現(xiàn)狀、項目同類物業(yè)概況、濟南市商業(yè)租售價格水平，同時重點了解泉城路商圈發(fā)展趨勢及租售價格水平，并進行了全面的實地調(diào)查。 一、調(diào)研目的 全面深入調(diào)研，以獲知同類物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、項目地塊的環(huán)境特征，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合目前濟南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，從而商業(yè)項目進行準(zhǔn)確市 場定位提供強有力的市場支持。 二、信息來源 現(xiàn)場調(diào)研；政府部門及政府網(wǎng)站提供的資料；濟南市多個大型商場及超市、房地產(chǎn)營銷策劃公司等專業(yè)公司；齊魯晚報、濟南時報等媒體，以及相關(guān)文字資料；所有間接資料均已經(jīng)現(xiàn)場抽樣核實。 三、調(diào)研區(qū)域 濟南市市中區(qū)、歷下區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、天橋區(qū)。 四、調(diào)研對象 同類可比性商業(yè)物業(yè)、項目周邊環(huán)境、政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)代理公司及相關(guān)媒體，并尋訪了部分目標(biāo)投資者及終端消費客戶。 五、調(diào)研內(nèi)容 區(qū)域市場狀況及競爭市場 濟南市主要商圈租售價格水平及人流、車流情況 六、 信息整理 將得到的原始信息進行分析、歸納、總結(jié)，并做進一步提煉，在此基礎(chǔ)上進行項目總體功能定位及市場定位的研究。 管理資源吧（ ），海量管理資源免費下載！ 管理資源吧管理人自己的下載網(wǎng)站 第一部分 濟南市市區(qū)商業(yè)調(diào)研 一、濟南市商業(yè)物業(yè)綜述 （一）濟南市近期商業(yè)發(fā)展歷程 上世紀(jì) 90 年代中期以前，濟南市民的主要購物場所是“六朵金花”：濟南百貨、大觀園、人民商場、濟南華聯(lián)、山東華聯(lián)、濟南一百。“六朵金花”無一例外是大而全的百貨店。大到家具，小到一根針，在一個店里就可以買全。 1996 年崛起的銀座商城及 1997 年出場的貴和購物中心率先向傳統(tǒng)商業(yè)模式發(fā)出了挑戰(zhàn)，把專業(yè)店搬進商 場。以三聯(lián)家電為代表的各種專業(yè)商場、專賣店也在濟南遍地開花，傳統(tǒng)百貨店遭到嚴(yán)重挑戰(zhàn)，大部分客流被分流。 “超市要革百貨的命”，在一定程度上概括了濟南商業(yè)第二輪洗牌的演化過程。世界購物廣場的出現(xiàn)，帶動不少有外省資金以及外埠管理背景的企業(yè)接踵而至，紛紛來到濟南開辦超級市場，新國道、萬嘉隆、綠地、將軍惠員、大潤發(fā)、上海聯(lián)華等如雨后春筍。 兩個回合下來，不少曾經(jīng)輝煌的濟南本土商號逐漸淡出。第一回合中，老字號的濟南第一百貨出局；第二回合，開“平價商場”先河的中興商廈、曾是中國企業(yè) 500 強的濟南國貿(mào)大廈相繼出局，濟南最 早的百貨店 —— 濟南百貨大樓也是元氣大傷。 我國加入世貿(mào)組織的同時，最新一輪的濟南商戰(zhàn)才是真正較量的開始。首先是業(yè)態(tài)升級大戰(zhàn)。集購物、休閑、娛樂和飲食于一身的銀座地下購物廣場，自 2020 年開業(yè)至今持續(xù)火爆，一站式的超級購物模式這種新興的第三代商業(yè)形態(tài)不斷叫響泉城。隨后上海聯(lián)華、北京國美等省外實力商家及沃爾瑪、家樂福等國際零售巨頭及紛紛搶址濟南，構(gòu)建以濟南為大本營的商業(yè)發(fā)展新版圖。 隨著濟南與 16 個地級市全部實現(xiàn)高速公路貫通，使整個山東形成了以濟南為中心的半日生活圈，半日生活圈的形成，以及《濟南市城市總體管理資源吧（ ），海量管理資源免費下載！ 管理資源吧管理人自己的下載網(wǎng)站 規(guī)劃》 、《濟南市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》的出臺，優(yōu)化資源，調(diào)整結(jié)構(gòu)，大大提升了濟南的商業(yè)競爭力。 （二）濟南市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 濟南商業(yè)、餐飲業(yè)蓬勃發(fā)展。目前，形成了市區(qū)中部以泉城廣場為中心聚集了銀座、大潤發(fā)、三聯(lián)、蘇寧、貴和、百大等大賣場；聯(lián)華、大潤發(fā)、新一佳、濟南華聯(lián)等環(huán)布在城市四周，形成了濟南市新的商業(yè)格局。 濟南餐飲業(yè)歷來興盛，魯菜最為流行，其他菜系的餐館也隨處可見。小巷深處的傳統(tǒng)名吃與風(fēng)格獨特的精美西餐相映成趣，成為濟南餐飲業(yè)的一道亮麗風(fēng)景線。 濟南零售業(yè)中的重要組成部分 —— 百貨業(yè)由于原有計劃經(jīng)濟的烙印太 深，歷經(jīng)多年發(fā)展，普遍呈現(xiàn)不景氣，與之形成反差的是各色超市快速發(fā)展。在面對外來競爭壓力的情況下，紛紛以服務(wù)為先導(dǎo)，求變求新，出臺多項刺激消費的措施、辦法，增強自身市場號召力。在老百貨業(yè)沒落的同時，以銀座、貴和為首的百貨新生力經(jīng)過近幾年的迅猛發(fā)展，現(xiàn)已成為山東省知名商業(yè)品牌企業(yè)，具有極大的市場號召力。 國際零售巨頭改變省城商業(yè)版圖。隨著沃爾瑪、家樂福這些國際巨頭的真正出現(xiàn)，濟南面對面的商業(yè)國際競爭開始進入白熱化階段。 （三）濟南市區(qū)幾大商業(yè)區(qū) 濟南市商圈格局表現(xiàn)出以全市級商業(yè)中心泉城路 — 經(jīng)四路商業(yè)區(qū)為龍頭 ，經(jīng)二路商業(yè)區(qū)、花園路商業(yè)區(qū)、北園路商業(yè)帶等多個商業(yè)區(qū)割據(jù)的態(tài)勢。 泉城路商業(yè)區(qū) 泉城路東起青龍橋，西至濼源橋，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、縣東巷、縣西巷；南接舊軍門巷、榜棚街、衛(wèi)巷、舜井街、歷山西街，全長 1560 米，毗鄰大明湖、趵突泉、泉城廣場、黑虎泉等諸多景點，相連芙蓉街、曲水亭古城區(qū)。泉城路歷來是濟南繁華的中心商業(yè)區(qū)，商家云集，名店眾多，是泉城東西向發(fā)展的主軸，有“十字金街”’之地位，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準(zhǔn)步行商業(yè)街。 泉城路商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了 各類商業(yè)形態(tài)，客戶群范圍管理資源吧（ ），海量管理資源免費下載！ 管理資源吧管理人自己的下載網(wǎng)站 廣泛，以白領(lǐng)為主。作為濟南市最古老的商業(yè)街，泉城路不僅吸引了龐大的濟南消費群體，同時還作為一個大型的旅游文化商業(yè)中心接納了大量的旅游消費者。 目前，泉城路商業(yè)業(yè)態(tài)分布改造時劃定的 5 個主題經(jīng)營區(qū)，雖有所出入，但基本上還是保留了這五大經(jīng)營區(qū)的總體格局。詳見附表 17：泉城路業(yè)態(tài)分布情況表。 原有 5 個主題經(jīng)營區(qū)分別為：以三聯(lián)商廈為中心的家電經(jīng)營區(qū)；分別以濟南百貨大樓和貴和為中心的兩個百貨、休閑經(jīng)營區(qū)；以金街 IBO 和舜井街東側(cè)地區(qū)為主的兩個時尚服飾商品經(jīng)營區(qū)；以齊魯金店為中心的黃金珠寶首飾商品 經(jīng)營區(qū)；芙蓉街至舜井街地區(qū)精品服飾經(jīng)營區(qū)。經(jīng)過兩年的市場洗禮，這五個主題經(jīng)營區(qū)又增加了諸如美國加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意諾自助比薩、必勝客自助比薩、大快活快餐等餐飲業(yè)，夢萊茵婚紗攝影、浪漫經(jīng)典婚紗館、時尚新娘婚紗攝影、金夫人婚紗攝影等婚紗攝影專業(yè)店，新東方、精益、寶明齋、亨得利等眼鏡店。 無可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設(shè)計、步行街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分問題， 泉城路現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，無法形成一個較為集中的商業(yè)區(qū)域，整體形象與品牌效益未能達到最佳，競爭力相對較弱 ，已 嚴(yán)重制約了泉城路商業(yè)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)、人氣及發(fā)展空間。 經(jīng)二路商業(yè)區(qū)（華聯(lián)商業(yè)區(qū)） 以華聯(lián)、嘉華為主體構(gòu)筑的經(jīng)二路商業(yè)街已成為省城西部的一條商業(yè)金街，是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。周圍近千平方米的區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店，另外，該區(qū)域的小商品批發(fā)市場在全省乃至國內(nèi)都發(fā)生業(yè)務(wù)往來。 以百貨、購物中心、小商品批發(fā)市場為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場、專賣店 (以服裝、鞋業(yè)為主 )、風(fēng)味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。 經(jīng)四路商業(yè)區(qū) 管理資源吧（ ），海量管理資源免費下載！ 管理資源吧管理人自己的下載網(wǎng)站 濟南傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) ，以人民商場、大觀園、地下人防商城為代表，人民商場、大觀園均為大型百貨，洋快餐（肯德基、麥當(dāng)勞、米力乃、開心湯姆）、風(fēng)味小吃、大觀影院、中國影院、保齡球、游藝廳點綴其中，人流量較大。以中低檔消費為主，服裝、鞋業(yè)、日用品為主要消費品。 花園路商業(yè)區(qū) 花園路中段道路改造工程的完成帶動了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，在這里擁有濟南市區(qū)最大的酒吧一條街、洪樓教堂、山東大學(xué)東校區(qū)，歷史文化的沉淀及現(xiàn)代時尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了獨有的文化休閑特色。經(jīng)一路延長線道路改造工程的實施，聯(lián)動濟南東、西兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；大潤發(fā)超市、 國美電器及其它品牌店的成功進駐，必將迅速帶動該區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。 北園大街商業(yè)帶 北園大街商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場的聚集地，餐飲、娛樂業(yè)均較發(fā)達，新國道超市，銀座購物廣場北園店、國美電器北園店、新一佳超市的聚集，使得這一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)更為多樣。隨著北園立交的建成通車，該區(qū)域交通環(huán)境進一步改善，商業(yè)前景廣闊。 表 2 濟南商業(yè)區(qū)比較分析 商業(yè)區(qū) 地理位置及交通 商業(yè)區(qū)地位 商業(yè)核心 商用物業(yè)租賃價格 出租率 消費群來源 泉城路 商業(yè)區(qū) 濟南市中心區(qū)，交通、商貿(mào)中心 零售業(yè)絕對領(lǐng)頭羊，市級商業(yè)中心 購物中心、大型超市、品牌大型商場一般以聯(lián)營方式扣點 2030%作為租金；一般商場租金約 250元 /月；售價 15萬 80%左右 全市市民、外地游客、客戶群范圍廣泛 管理資源吧（ ），海量管理資源免費下載！ 管理資源吧管理人自己的下載網(wǎng)站 店 經(jīng)二路 商業(yè)區(qū) 區(qū)域中心，交通便利 二級商業(yè)區(qū)，西部區(qū)域商業(yè)中心 購物中心、大型超市、大型小商品批發(fā)市場 大型商場一般以聯(lián)營方式扣點約 20%作為租金；一般商場租金約 150 元 /月 90%以上 西部槐蔭區(qū)、天橋區(qū)居民 經(jīng)四路 商業(yè)區(qū) 交通便利 傳統(tǒng)中央商業(yè)區(qū) 大型百貨 大型商場一般以聯(lián)營方式扣點約 20%作為租金；一般商場租金約 180 元 /月 95%左右 全市消費者 花園路 商業(yè)區(qū) 區(qū)域中心，交通便利 二級商業(yè)區(qū)，東部商業(yè)中心 超市，咖啡