【正文】 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁(yè) 共 27 頁(yè) 青島膠州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 前 言 華魯國(guó)際御龍廣場(chǎng)是華魯集團(tuán)在膠州開(kāi)發(fā)的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)也是在新城區(qū)核心位置進(jìn)行開(kāi)發(fā)的一個(gè)綜合性大型商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目本身在膠州區(qū)域已經(jīng)有一定時(shí)間的公眾認(rèn)知，但社會(huì)多數(shù)人士普遍對(duì)項(xiàng)目成熟運(yùn)營(yíng)的可能性表示懷疑，而且商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作在中國(guó)地產(chǎn)圈已然是公認(rèn)的高風(fēng)險(xiǎn)及超難度，本項(xiàng)目在前期一定程度概念整合推廣及展覽展示之后，項(xiàng)目遲遲的未能破土動(dòng)工，使項(xiàng)目整體銷售運(yùn)作進(jìn)入了一個(gè)尷尬的局面，為此，我司于 20xx 年 10 月 19 日 —— 20xx 年 10 月 25 日對(duì)整個(gè)膠州城區(qū)商業(yè)物業(yè)市 場(chǎng)進(jìn)行的大規(guī)模的商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研工作，踩盤(pán)在售商業(yè)項(xiàng)目 30 個(gè)，對(duì)膠州城區(qū)主要街道進(jìn)行商戶問(wèn)卷調(diào)研 340 組，不僅實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目重新被回溫認(rèn)知過(guò)程，并且也實(shí)現(xiàn)了以點(diǎn)帶線、以線帶面的商業(yè)物業(yè)調(diào)研成果，真實(shí)體現(xiàn)膠州商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展，同時(shí)分析總結(jié)項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問(wèn)題及市場(chǎng)運(yùn)作難點(diǎn)，把握市場(chǎng)運(yùn)作關(guān)鍵性方向，敬請(qǐng)開(kāi)發(fā)商參考指導(dǎo)。 第一部分 項(xiàng)目區(qū)域宏觀市場(chǎng)研究分析 一、 膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 新區(qū)發(fā)展及舊城改造繼續(xù)促進(jìn)膠州地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮 近兩年，膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)受青島及周邊區(qū)市房屋價(jià)格持續(xù)攀升的影響，房 市價(jià)格持續(xù)一路攀升，也促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的持續(xù)增 長(zhǎng)。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁(yè) 共 27 頁(yè) 膠州城區(qū)在前幾年 客觀上受該市政府及行政中心的東移和開(kāi)發(fā)新城區(qū)定位的影響，敏銳的地產(chǎn)投資商看到了新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿褪袌?chǎng)氛圍，紛紛在膠州市購(gòu)置土地。新城區(qū)區(qū)域的拍賣地價(jià)由最初每畝20萬(wàn)元上升至 34 萬(wàn)元。 20xx 年伴隨著翰林苑、新城市花園、中房花苑的相繼開(kāi)工建設(shè)，新城區(qū)商品住宅價(jià)隨著土地成本的提升而攀升，房?jī)r(jià)由 20xx 年的每平方米 1780 元漲至現(xiàn)在每平方米 2760 元，漲幅達(dá) 55％。新城區(qū)商品房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)，帶動(dòng)老城區(qū)商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)攀升，房?jī)r(jià)由 20xx 年的每平方米 1650 元升至目前的每平方米 2520元，上漲 ％。 同時(shí)老城區(qū)在膠州政府領(lǐng)導(dǎo)換界的影響下，也在新城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的投資熱潮拉動(dòng)下，新政府提出舊城改造思想也使部分實(shí)力開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移投資方向，對(duì)舊城核心商業(yè)地段進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)，推進(jìn)整個(gè)老城區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展。 據(jù)相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，膠州老城區(qū)在 20xx 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量達(dá)到 50 多萬(wàn)建筑平方米。新老城區(qū)在 20xx 年整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量達(dá)到 97 萬(wàn)，預(yù)計(jì) 20xx 年膠州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將達(dá)到 120 多萬(wàn)，持續(xù)發(fā)展整個(gè)膠州地產(chǎn)市場(chǎng)熱潮。 新老城區(qū)地產(chǎn)發(fā)展側(cè)重不同，新城區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已過(guò)高峰 新城區(qū)與 舊城區(qū)就其目前區(qū)位優(yōu)勢(shì)來(lái)說(shuō)各有所長(zhǎng)，新城區(qū)的優(yōu)勢(shì)是 規(guī)劃建設(shè) 新、 物業(yè) 檔次高，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量較好，空氣清新，周邊環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)，容積率低等優(yōu)勢(shì)。舊城區(qū)又有其與新城區(qū)不同的優(yōu)勢(shì)，舊城區(qū)以商業(yè)、文化、服務(wù)功能設(shè)施配套齊全，工作生活便捷，社區(qū)設(shè)施全，鄰里交往方便等優(yōu)勢(shì)而備受歡迎。新老城區(qū)其劣勢(shì)和優(yōu)勢(shì)各為互補(bǔ)。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁(yè) 共 27 頁(yè) 但自 20xx 年開(kāi)始老城區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量首次超過(guò)新城區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量以后，預(yù)計(jì) 20xx 年超出量將會(huì)繼續(xù)拉大，老城區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)始呈上升趨勢(shì)，并且膠州前幾年新區(qū)概念開(kāi)發(fā)炒作已逐漸冷卻，同時(shí)新城區(qū)在現(xiàn)有平均住宅銷售價(jià)格高于老城區(qū)平均 住宅銷售價(jià)格的 500 元 /平方米的基礎(chǔ)之上，新城區(qū)更傾向于成為膠州高端人群和投資客的選擇，但新城區(qū)住宅在經(jīng)歷了幾年投資與自用的內(nèi)部市場(chǎng)消化過(guò)程之后，新城區(qū)住宅市場(chǎng)的投資空間越來(lái)越低，自用客戶的需求空白使新城區(qū)與老城區(qū)形成強(qiáng)烈差距，老城區(qū)項(xiàng)目由于地理?xiàng)l件、生活便利及價(jià)格相對(duì)低廉越來(lái)越成為膠州人的新寵，開(kāi)發(fā)量直線上升。 膠州房地產(chǎn)市場(chǎng) 依然 具有發(fā)展優(yōu)勢(shì)與機(jī)遇 區(qū)位優(yōu)越、交通發(fā)達(dá)，給膠州城市發(fā)展提供了先決條件，也使得膠州的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和城市消費(fèi)水平的日益提高和給膠州房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基 礎(chǔ)。后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，膠州房地產(chǎn)起步 相對(duì) 較晚，土地資源利用不充分，城市的樓房容積率低，形成了巨大的投資 “ 洼地 ” 效應(yīng)， 還是 給開(kāi)發(fā)企業(yè)和給消費(fèi)人群都留有一定的 升值空間。新的發(fā)展戰(zhàn)略 轉(zhuǎn)換 給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的發(fā)展前景，膠州以發(fā)展中等開(kāi)放城市為目標(biāo)，立足青島，輻射內(nèi)陸，將發(fā)展成為綜合實(shí)力強(qiáng)大的機(jī)械、電子零配件制造基地和拓展腹地的商貿(mào)物流中心，成為青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第三增長(zhǎng)極，成為青島一個(gè)以工業(yè)和物流業(yè)為主的現(xiàn)代化、開(kāi)放型的輔城區(qū)，這個(gè)戰(zhàn)略 將 推動(dòng)了膠州的房地產(chǎn)發(fā)展。 膠州地產(chǎn)發(fā)展熱潮將還會(huì)持續(xù)有一定時(shí)間，新老城區(qū)明顯的差異化 發(fā)展使膠州人有更多的項(xiàng)目選擇，同時(shí)針對(duì)本項(xiàng)目在膠州地產(chǎn)大市場(chǎng)發(fā)展空間中會(huì)有較好立市基礎(chǔ)，但區(qū)域開(kāi)發(fā)量巨大也會(huì)使項(xiàng)目面臨 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁(yè) 共 27 頁(yè) 更多市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)空間與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力并存，就需要為項(xiàng)目爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)資源。 二、 膠州區(qū)域規(guī)劃發(fā)展概況 本項(xiàng)目地塊位于膠州新城區(qū)中核心位置，項(xiàng)目區(qū)位及發(fā)展方向與整個(gè)膠州城市規(guī)劃息息相關(guān)，我們從膠州城市規(guī)劃的角度，研究及分析本項(xiàng)目在整個(gè)城市規(guī)劃發(fā)展所起到的關(guān)鍵性作用： 膠州市在總體規(guī)劃中提出“一城四區(qū)兩翼”的均衡式空間發(fā)展戰(zhàn)略。主城發(fā)展方向是：東進(jìn)、南拓、西連、北整。以向東、南方向?yàn)橹?。其中中心城?區(qū)軸向推進(jìn)、組團(tuán)式發(fā)展。 中心城是城市生活主導(dǎo)區(qū)、城市功能主體區(qū)。東起海爾大道，西至西外環(huán)路，南起香港路，北至北外環(huán)路。 新城區(qū)主要分為行政中心區(qū)、教育科研區(qū)、生活綜合區(qū)和生態(tài)綠化景觀區(qū)。 行政中心區(qū) 是膠州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是新城區(qū)的核心區(qū)。該區(qū)位于福州路、香港路、圍城河、溫州路圍合區(qū)域，總的景觀布局是“一帶二軸三區(qū)”，初步構(gòu)筑起集行政辦公、教育文化、休閑娛樂(lè)為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)。 國(guó)際社區(qū)規(guī)劃構(gòu)想是 204 國(guó)道以西建設(shè)集倉(cāng)儲(chǔ)、分撥、貨運(yùn)、展示、轉(zhuǎn)口貿(mào)易、配送、加工制造、金融服務(wù)于一體的中韓自由貿(mào)易 區(qū)；204 國(guó)道以東區(qū)域打造成為最適宜人居、最適宜創(chuàng)業(yè)、最適宜休閑娛樂(lè)的現(xiàn)代化國(guó)際人文新區(qū)。 西部商貿(mào)區(qū)北起膠濟(jì)鐵路，南至揚(yáng)州路，東起西外環(huán)路，西至同三高速公路。 充分利用同三高速帶動(dòng)效應(yīng)，積極發(fā)展商貿(mào)、批發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，努力建設(shè)區(qū)域性商品集散樞紐區(qū)。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有皮革城、膠州商城及膠州灣綜合批發(fā)市場(chǎng)三大市場(chǎng)。膠州灣綜合批發(fā)市場(chǎng)引進(jìn)杭州萬(wàn)事利集團(tuán)投資 億元，建設(shè)青 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁(yè) 共 27 頁(yè) 島膠州灣南方家園建材裝飾商城，目前已建成 13 萬(wàn)平方米。 規(guī)劃建成以經(jīng)營(yíng)建材五金、裝飾材料、陶瓷制品、燈飾布藝、機(jī)動(dòng)車及配件為主的產(chǎn)地市場(chǎng)與銷地市 場(chǎng)結(jié)合的綜合性商品交易中心。 北部倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)東起同三高速，西至膠平路，北起濟(jì)青高速，南到北外環(huán)路。 北部倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)要充分利用交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)展物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，努力培育區(qū)域性交通樞紐和物流基地。規(guī)劃建成以港口轉(zhuǎn)運(yùn)、分撥包裝、遠(yuǎn)距離鐵路運(yùn)輸為主導(dǎo)，集倉(cāng)儲(chǔ)、多式聯(lián)運(yùn)、加工配送、商品批發(fā)于一體的多功能區(qū)域性物流中心。 兩翼以李哥莊鎮(zhèn)為核心鎮(zhèn)的 東北翼 ，著力培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，盡快實(shí)現(xiàn)人口規(guī)模集聚和產(chǎn)業(yè)規(guī)模集聚； 以里岔鎮(zhèn)為核心，整合鋪集鎮(zhèn)、張應(yīng)鎮(zhèn)等城鎮(zhèn)資源，加快鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，構(gòu)成南部經(jīng)濟(jì)中心鎮(zhèn) ，打造騰飛的 西南翼 。 膠州作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一，大力發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)，城市規(guī)劃充分利用了自己良好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，使商業(yè)設(shè)施布局于城市之中，在整個(gè)中心城規(guī)劃圖里可以看到，大量的商業(yè)集散中心依然在老城區(qū)分布，規(guī)模化和集中性的優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。同時(shí)，新城區(qū)公建設(shè)施集中布局以新政府大樓為中軸的商務(wù)大道兩側(cè)，除市政府周圍商業(yè)建筑集中以外，主要在新城區(qū)中央集中規(guī)劃幾大商業(yè)項(xiàng)目，作為新城社區(qū)中心的大型商業(yè)配套，其中本項(xiàng)目也做為其中一個(gè)重點(diǎn)服務(wù)于新城區(qū)高端消費(fèi)人群， 《膠州市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專業(yè)規(guī)劃（ 20xx—— 20xx 年）》明確了對(duì)膠州城 市大中型商業(yè)零售業(yè)態(tài)進(jìn)行了定性、定量、定點(diǎn)規(guī)劃，根據(jù)《規(guī)劃》，新城區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)明確，華魯國(guó)際御龍廣場(chǎng)就是膠州新城區(qū)高檔商業(yè)中心。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁(yè) 共 27 頁(yè) 但本項(xiàng)目在整個(gè)新城商務(wù)大道