【正文】 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 27 頁 佳樂家購物中心的引進就是該區(qū)域改造的第一步。 佳樂佳購物中心 佳樂佳購物中心位于膠州主要商業(yè)大道的廣州路南部終端，隸屬勝利村。 但 對該區(qū)域進行拆遷改造， 需要大量的 先期資金投入，一般的商業(yè)企業(yè) 根本無能為力 ， 需要 實力雄厚的國際商業(yè)大鱷 才可能運作 。 由于利群在山東地方品牌優(yōu)勢，其經(jīng)營得到很好的市場支持，同時 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 27 頁 與向陽市場的連通，整個區(qū)域形成了以利群為中心的女性品牌世界，也自然形成了以家居、電器、通訊為主要專賣業(yè)態(tài)的家庭消費業(yè)態(tài)。 ? 利群商場 利群商場位于蘇州路與國貨（新世界購物中心）并駕齊驅，以超市為主力店帶動的中高檔服飾品牌商場。購物中心位于膠州 市鄭州西路 5 號，世紀廣場二、三層，單層營業(yè)面積達 12600 平方米。 二、 膠州商業(yè)物業(yè)供應市場現(xiàn)狀及發(fā)展 我們通過走街方式調研方式對膠州進行了較為全面的商業(yè)物業(yè)考察， 依據(jù)主要住宅及商業(yè)地產(chǎn)的分布，我們粗略的將膠州劃分為以下幾個區(qū)域： 老城區(qū)商業(yè)非常發(fā)達，商業(yè)中心商圈相 互覆蓋較為全面，新增商業(yè)供應豐富 老城區(qū)是膠州市目前主體商業(yè)功能區(qū)，集中了膠州 80%以上的商業(yè)消費業(yè)態(tài)。今年前三季度 ,膠州外貿(mào)進出口增長迅速，成功突破 25 億美元關口，增長幅度繼續(xù)保持兩位數(shù)增長。 三、 膠州主要交通道路研究分析 膠州中心城主要交通干線，由環(huán)城的北外環(huán)、西外環(huán)、南外環(huán)及海爾大道組成，環(huán)繞整個中心城四周，連接城市各個功能區(qū)域，同時也做為城鄉(xiāng)結合 的過渡空間給予城區(qū)中心一個完整的布局。 兩翼以李哥莊鎮(zhèn)為核心鎮(zhèn)的 東北翼 ，著力培育主導產(chǎn)業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，盡快實現(xiàn)人口規(guī)模集聚和產(chǎn)業(yè)規(guī)模集聚； 以里岔鎮(zhèn)為核心，整合鋪集鎮(zhèn)、張應鎮(zhèn)等城鎮(zhèn)資源，加快鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，構成南部經(jīng)濟中心鎮(zhèn) ，打造騰飛的 西南翼 。 規(guī)劃建成以經(jīng)營建材五金、裝飾材料、陶瓷制品、燈飾布藝、機動車及配件為主的產(chǎn)地市場與銷地市 場結合的綜合性商品交易中心。 西部商貿(mào)區(qū)北起膠濟鐵路，南至揚州路，東起西外環(huán)路，西至同三高速公路。 新城區(qū)主要分為行政中心區(qū)、教育科研區(qū)、生活綜合區(qū)和生態(tài)綠化景觀區(qū)。以向東、南方向為主。新的發(fā)展戰(zhàn)略 轉換 給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的發(fā)展前景，膠州以發(fā)展中等開放城市為目標，立足青島，輻射內(nèi)陸，將發(fā)展成為綜合實力強大的機械、電子零配件制造基地和拓展腹地的商貿(mào)物流中心，成為青島經(jīng)濟發(fā)展的第三增長極，成為青島一個以工業(yè)和物流業(yè)為主的現(xiàn)代化、開放型的輔城區(qū)，這個戰(zhàn)略 將 推動了膠州的房地產(chǎn)發(fā)展。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 27 頁 但自 20xx 年開始老城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)量首次超過新城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)量以后，預計 20xx 年超出量將會繼續(xù)拉大，老城區(qū)開發(fā)開始呈上升趨勢，并且膠州前幾年新區(qū)概念開發(fā)炒作已逐漸冷卻，同時新城區(qū)在現(xiàn)有平均住宅銷售價格高于老城區(qū)平均 住宅銷售價格的 500 元 /平方米的基礎之上，新城區(qū)更傾向于成為膠州高端人群和投資客的選擇，但新城區(qū)住宅在經(jīng)歷了幾年投資與自用的內(nèi)部市場消化過程之后，新城區(qū)住宅市場的投資空間越來越低，自用客戶的需求空白使新城區(qū)與老城區(qū)形成強烈差距，老城區(qū)項目由于地理條件、生活便利及價格相對低廉越來越成為膠州人的新寵，開發(fā)量直線上升。新老城區(qū)在 20xx 年整體房地產(chǎn)開發(fā)量達到 97 萬，預計 20xx 年膠州房地產(chǎn)開發(fā)量將達到 120 多萬，持續(xù)發(fā)展整個膠州地產(chǎn)市場熱潮。 20xx 年伴隨著翰林苑、新城市花園、中房花苑的相繼開工建設，新城區(qū)商品住宅價隨著土地成本的提升而攀升，房價由 20xx 年的每平方米 1780 元漲至現(xiàn)在每平方米 2760 元，漲幅達 55％。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 27 頁 青島膠州商業(yè)市場調研報告 前 言 華魯國際御龍廣場是華魯集團在膠州開發(fā)的第一個房地產(chǎn)項目，同時也是在新城區(qū)核心位置進行開發(fā)的一個綜合性大型商業(yè)項目，項目本身在膠州區(qū)域已經(jīng)有一定時間的公眾認知，但社會多數(shù)人士普遍對項目成熟運營的可能性表示懷疑，而且商業(yè)項目的開發(fā)運作在中國地產(chǎn)圈已然是公認的高風險及超難度，本項目在前期一定程度概念整合推廣及展覽展示之后，項目遲遲的未能破土動工，使項目整體銷售運作進入了一個尷尬的局面，為此，我司于 20xx 年 10 月 19 日 —— 20xx 年 10 月 25 日對整個膠州城區(qū)商業(yè)物業(yè)市 場進行的大規(guī)模的商業(yè)市場調研工作，踩盤在售商業(yè)項目 30 個，對膠州城區(qū)主要街道進行商戶問卷調研 340 組，不僅實現(xiàn)了項目重新被回溫認知過程，并且也實現(xiàn)了以點帶線、以線帶面的商業(yè)物業(yè)調研成果，真實體現(xiàn)膠州商業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展，同時分析總結項目商業(yè)產(chǎn)品結構問題及市場運作難點，把握市場運作關鍵性方向，敬請開發(fā)商參考指導。新城區(qū)區(qū)域的拍賣地價由最初每畝20萬元上升至 34 萬元。 據(jù)相關部門統(tǒng)計，膠州老城區(qū)在 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)量達到 50 多萬建筑平方米。新老城區(qū)其劣勢和優(yōu)勢各為互補。后發(fā)優(yōu)勢明顯，膠州房地產(chǎn)起步 相對 較晚，土地資源利用不充分，城市的樓房容積率低，形成了巨大的投資 “ 洼地 ” 效應， 還是 給開發(fā)企業(yè)和給消費人群都留有一定的 升值空間。主城發(fā)展方向是：東進、南拓、西連、北整。東起海爾大道，西至西外環(huán)路，南起香港路，北至北外環(huán)路。 國際社區(qū)規(guī)劃構想是 204 國道以西建設集倉儲、分撥、貨運、展示、轉口貿(mào)易、配送、加工制造、金融服務于一體的中韓自由貿(mào)易 區(qū)；204 國道以東區(qū)域打造成為最適宜人居、最適宜創(chuàng)業(yè)、最適宜休閑娛樂的現(xiàn)代化國際人文新區(qū)。膠州灣綜合批發(fā)市場引進杭州萬事利集團投資 億元，建設青 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 27 頁 島膠州灣南方家園建材裝飾商城，目前已建成 13 萬平方米。規(guī)劃建成以港口轉運、分撥包裝、遠距離鐵路運輸為主導，集倉儲、多式聯(lián)運、加工配送、商品批發(fā)于一體的多功能區(qū)域性物流中心。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 27 頁 但本項目在整個新城商務大道并未啟動運營之前，做為標志性商業(yè)項目開發(fā)運作，所承受市場風險相對比較大，同時新城區(qū)發(fā)展需要時間進一步完善各項基礎設施，才可使商業(yè)發(fā)展推動到成熟運作，開發(fā)時間和時機來說對于本項目來說都是比較嚴峻的考驗。 第二部分 項目區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場研究 一、 膠州商業(yè)市場概況 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 27 頁 ? 膠州商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展較快，各類消費業(yè)態(tài)基本全面 20xx 年，膠州市生產(chǎn)總值達到 億元，人均生產(chǎn)總值突破 4000美元；完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，實現(xiàn)稅收總額 億元，轄內(nèi)地方財政一般預算收入 億元，全市外商直接投資 億美元，投資 1000 萬元以上項目實際利用內(nèi)資 億元。 根據(jù)我們調研發(fā)現(xiàn)，膠州城區(qū)各類商業(yè)消費業(yè)業(yè)態(tài)基本一應俱全，同時我們調研問卷統(tǒng)計， 80%以上的商戶表示在膠州各類商業(yè)消費需求在本地都可以達到滿足，并且根據(jù)膠州民營經(jīng)濟統(tǒng)計，個體商戶經(jīng)營與買賣活動是支撐膠州本地化消費的主要單位。 ? 國貨暨新世紀購物中心 青島國貨集團新世紀購物中心有限公司是于 20xx年 12月 24日開業(yè)的一家集購物、娛樂、休閑、餐飲、服務于一體的大型綜合性購物中心。如圖： 由于國貨（新世界購物中心）所占據(jù)的較為良好的地理位置，同時經(jīng)營時間較長，區(qū)域已經(jīng)自然形成以 它為核心向外輻射的半主力店及商業(yè)街道，其影響之深在膠州人心里已經(jīng)成為大宗購物的首選，周邊自然配合的專業(yè)電器市場 —— 三聯(lián)家電，通訊市場和服裝、手飾專賣店相互比鄰，業(yè)態(tài)互補，區(qū)域消費業(yè)態(tài)相當完善。同時利群商場實際是與向陽市共用同一棟建筑， 兩者在二層可 以互通，這就為消費者提供了更為便利的購物通道，也使兩者的客流都在不同程度上得到了提升。但建于 1988 年的向陽市場以地攤、大棚等個體經(jīng)營為主，商業(yè)形式明顯滯后于城市的發(fā)展，單位土地產(chǎn)出效益不容樂觀，升級改造迫在眉睫。 向陽市場是膠州人來往最為頻繁的區(qū)域，基本各類家庭、單位及個人生活物品在此都能買到，同時靠近國貨