【正文】 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 27 頁(yè) 佳樂(lè)家購(gòu)物中心的引進(jìn)就是該區(qū)域改造的第一步。 佳樂(lè)佳購(gòu)物中心 佳樂(lè)佳購(gòu)物中心位于膠州主要商業(yè)大道的廣州路南部終端，隸屬勝利村。 但 對(duì)該區(qū)域進(jìn)行拆遷改造， 需要大量的 先期資金投入，一般的商業(yè)企業(yè) 根本無(wú)能為力 ， 需要 實(shí)力雄厚的國(guó)際商業(yè)大鱷 才可能運(yùn)作 。 由于利群在山東地方品牌優(yōu)勢(shì)，其經(jīng)營(yíng)得到很好的市場(chǎng)支持，同時(shí) 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁(yè) 共 27 頁(yè) 與向陽(yáng)市場(chǎng)的連通，整個(gè)區(qū)域形成了以利群為中心的女性品牌世界，也自然形成了以家居、電器、通訊為主要專(zhuān)賣(mài)業(yè)態(tài)的家庭消費(fèi)業(yè)態(tài)。 ? 利群商場(chǎng) 利群商場(chǎng)位于蘇州路與國(guó)貨（新世界購(gòu)物中心）并駕齊驅(qū)，以超市為主力店帶動(dòng)的中高檔服飾品牌商場(chǎng)。購(gòu)物中心位于膠州 市鄭州西路 5 號(hào)，世紀(jì)廣場(chǎng)二、三層，單層營(yíng)業(yè)面積達(dá) 12600 平方米。 二、 膠州商業(yè)物業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展 我們通過(guò)走街方式調(diào)研方式對(duì)膠州進(jìn)行了較為全面的商業(yè)物業(yè)考察， 依據(jù)主要住宅及商業(yè)地產(chǎn)的分布，我們粗略的將膠州劃分為以下幾個(gè)區(qū)域： 老城區(qū)商業(yè)非常發(fā)達(dá)，商業(yè)中心商圈相 互覆蓋較為全面，新增商業(yè)供應(yīng)豐富 老城區(qū)是膠州市目前主體商業(yè)功能區(qū)，集中了膠州 80%以上的商業(yè)消費(fèi)業(yè)態(tài)。今年前三季度 ,膠州外貿(mào)進(jìn)出口增長(zhǎng)迅速，成功突破 25 億美元關(guān)口，增長(zhǎng)幅度繼續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。 三、 膠州主要交通道路研究分析 膠州中心城主要交通干線，由環(huán)城的北外環(huán)、西外環(huán)、南外環(huán)及海爾大道組成，環(huán)繞整個(gè)中心城四周，連接城市各個(gè)功能區(qū)域，同時(shí)也做為城鄉(xiāng)結(jié)合 的過(guò)渡空間給予城區(qū)中心一個(gè)完整的布局。 兩翼以李哥莊鎮(zhèn)為核心鎮(zhèn)的 東北翼 ，著力培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，盡快實(shí)現(xiàn)人口規(guī)模集聚和產(chǎn)業(yè)規(guī)模集聚； 以里岔鎮(zhèn)為核心，整合鋪集鎮(zhèn)、張應(yīng)鎮(zhèn)等城鎮(zhèn)資源，加快鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，構(gòu)成南部經(jīng)濟(jì)中心鎮(zhèn) ，打造騰飛的 西南翼 。 規(guī)劃建成以經(jīng)營(yíng)建材五金、裝飾材料、陶瓷制品、燈飾布藝、機(jī)動(dòng)車(chē)及配件為主的產(chǎn)地市場(chǎng)與銷(xiāo)地市 場(chǎng)結(jié)合的綜合性商品交易中心。 西部商貿(mào)區(qū)北起膠濟(jì)鐵路，南至揚(yáng)州路，東起西外環(huán)路，西至同三高速公路。 新城區(qū)主要分為行政中心區(qū)、教育科研區(qū)、生活綜合區(qū)和生態(tài)綠化景觀區(qū)。以向東、南方向?yàn)橹?。新的發(fā)展戰(zhàn)略 轉(zhuǎn)換 給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的發(fā)展前景，膠州以發(fā)展中等開(kāi)放城市為目標(biāo)，立足青島，輻射內(nèi)陸，將發(fā)展成為綜合實(shí)力強(qiáng)大的機(jī)械、電子零配件制造基地和拓展腹地的商貿(mào)物流中心，成為青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第三增長(zhǎng)極，成為青島一個(gè)以工業(yè)和物流業(yè)為主的現(xiàn)代化、開(kāi)放型的輔城區(qū)，這個(gè)戰(zhàn)略 將 推動(dòng)了膠州的房地產(chǎn)發(fā)展。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁(yè) 共 27 頁(yè) 但自 20xx 年開(kāi)始老城區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量首次超過(guò)新城區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量以后，預(yù)計(jì) 20xx 年超出量將會(huì)繼續(xù)拉大，老城區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)始呈上升趨勢(shì)，并且膠州前幾年新區(qū)概念開(kāi)發(fā)炒作已逐漸冷卻，同時(shí)新城區(qū)在現(xiàn)有平均住宅銷(xiāo)售價(jià)格高于老城區(qū)平均 住宅銷(xiāo)售價(jià)格的 500 元 /平方米的基礎(chǔ)之上，新城區(qū)更傾向于成為膠州高端人群和投資客的選擇，但新城區(qū)住宅在經(jīng)歷了幾年投資與自用的內(nèi)部市場(chǎng)消化過(guò)程之后，新城區(qū)住宅市場(chǎng)的投資空間越來(lái)越低，自用客戶的需求空白使新城區(qū)與老城區(qū)形成強(qiáng)烈差距，老城區(qū)項(xiàng)目由于地理?xiàng)l件、生活便利及價(jià)格相對(duì)低廉越來(lái)越成為膠州人的新寵，開(kāi)發(fā)量直線上升。新老城區(qū)在 20xx 年整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量達(dá)到 97 萬(wàn)，預(yù)計(jì) 20xx 年膠州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將達(dá)到 120 多萬(wàn)，持續(xù)發(fā)展整個(gè)膠州地產(chǎn)市場(chǎng)熱潮。 20xx 年伴隨著翰林苑、新城市花園、中房花苑的相繼開(kāi)工建設(shè)，新城區(qū)商品住宅價(jià)隨著土地成本的提升而攀升，房?jī)r(jià)由 20xx 年的每平方米 1780 元漲至現(xiàn)在每平方米 2760 元，漲幅達(dá) 55％。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁(yè) 共 27 頁(yè) 青島膠州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 前 言 華魯國(guó)際御龍廣場(chǎng)是華魯集團(tuán)在膠州開(kāi)發(fā)的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)也是在新城區(qū)核心位置進(jìn)行開(kāi)發(fā)的一個(gè)綜合性大型商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目本身在膠州區(qū)域已經(jīng)有一定時(shí)間的公眾認(rèn)知，但社會(huì)多數(shù)人士普遍對(duì)項(xiàng)目成熟運(yùn)營(yíng)的可能性表示懷疑，而且商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作在中國(guó)地產(chǎn)圈已然是公認(rèn)的高風(fēng)險(xiǎn)及超難度，本項(xiàng)目在前期一定程度概念整合推廣及展覽展示之后，項(xiàng)目遲遲的未能破土動(dòng)工，使項(xiàng)目整體銷(xiāo)售運(yùn)作進(jìn)入了一個(gè)尷尬的局面，為此，我司于 20xx 年 10 月 19 日 —— 20xx 年 10 月 25 日對(duì)整個(gè)膠州城區(qū)商業(yè)物業(yè)市 場(chǎng)進(jìn)行的大規(guī)模的商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研工作，踩盤(pán)在售商業(yè)項(xiàng)目 30 個(gè)，對(duì)膠州城區(qū)主要街道進(jìn)行商戶問(wèn)卷調(diào)研 340 組，不僅實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目重新被回溫認(rèn)知過(guò)程，并且也實(shí)現(xiàn)了以點(diǎn)帶線、以線帶面的商業(yè)物業(yè)調(diào)研成果，真實(shí)體現(xiàn)膠州商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展，同時(shí)分析總結(jié)項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問(wèn)題及市場(chǎng)運(yùn)作難點(diǎn)，把握市場(chǎng)運(yùn)作關(guān)鍵性方向，敬請(qǐng)開(kāi)發(fā)商參考指導(dǎo)。新城區(qū)區(qū)域的拍賣(mài)地價(jià)由最初每畝20萬(wàn)元上升至 34 萬(wàn)元。 據(jù)相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，膠州老城區(qū)在 20xx 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量達(dá)到 50 多萬(wàn)建筑平方米。新老城區(qū)其劣勢(shì)和優(yōu)勢(shì)各為互補(bǔ)。后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，膠州房地產(chǎn)起步 相對(duì) 較晚，土地資源利用不充分，城市的樓房容積率低，形成了巨大的投資 “ 洼地 ” 效應(yīng)， 還是 給開(kāi)發(fā)企業(yè)和給消費(fèi)人群都留有一定的 升值空間。主城發(fā)展方向是：東進(jìn)、南拓、西連、北整。東起海爾大道，西至西外環(huán)路，南起香港路，北至北外環(huán)路。 國(guó)際社區(qū)規(guī)劃構(gòu)想是 204 國(guó)道以西建設(shè)集倉(cāng)儲(chǔ)、分撥、貨運(yùn)、展示、轉(zhuǎn)口貿(mào)易、配送、加工制造、金融服務(wù)于一體的中韓自由貿(mào)易 區(qū)；204 國(guó)道以東區(qū)域打造成為最適宜人居、最適宜創(chuàng)業(yè)、最適宜休閑娛樂(lè)的現(xiàn)代化國(guó)際人文新區(qū)。膠州灣綜合批發(fā)市場(chǎng)引進(jìn)杭州萬(wàn)事利集團(tuán)投資 億元，建設(shè)青 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁(yè) 共 27 頁(yè) 島膠州灣南方家園建材裝飾商城，目前已建成 13 萬(wàn)平方米。規(guī)劃建成以港口轉(zhuǎn)運(yùn)、分撥包裝、遠(yuǎn)距離鐵路運(yùn)輸為主導(dǎo)，集倉(cāng)儲(chǔ)、多式聯(lián)運(yùn)、加工配送、商品批發(fā)于一體的多功能區(qū)域性物流中心。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁(yè) 共 27 頁(yè) 但本項(xiàng)目在整個(gè)新城商務(wù)大道并未啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)之前，做為標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作，所承受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較大，同時(shí)新城區(qū)發(fā)展需要時(shí)間進(jìn)一步完善各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，才可使商業(yè)發(fā)展推動(dòng)到成熟運(yùn)作，開(kāi)發(fā)時(shí)間和時(shí)機(jī)來(lái)說(shuō)對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)都是比較嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 第二部分 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)研究 一、 膠州商業(yè)市場(chǎng)概況 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁(yè) 共 27 頁(yè) ? 膠州商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，各類(lèi)消費(fèi)業(yè)態(tài)基本全面 20xx 年，膠州市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，人均生產(chǎn)總值突破 4000美元；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，實(shí)現(xiàn)稅收總額 億元，轄內(nèi)地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，全市外商直接投資 億美元，投資 1000 萬(wàn)元以上項(xiàng)目實(shí)際利用內(nèi)資 億元。 根據(jù)我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，膠州城區(qū)各類(lèi)商業(yè)消費(fèi)業(yè)業(yè)態(tài)基本一應(yīng)俱全，同時(shí)我們調(diào)研問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)， 80%以上的商戶表示在膠州各類(lèi)商業(yè)消費(fèi)需求在本地都可以達(dá)到滿足，并且根據(jù)膠州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)，個(gè)體商戶經(jīng)營(yíng)與買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)是支撐膠州本地化消費(fèi)的主要單位。 ? 國(guó)貨暨新世紀(jì)購(gòu)物中心 青島國(guó)貨集團(tuán)新世紀(jì)購(gòu)物中心有限公司是于 20xx年 12月 24日開(kāi)業(yè)的一家集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、服務(wù)于一體的大型綜合性購(gòu)物中心。如圖： 由于國(guó)貨（新世界購(gòu)物中心）所占據(jù)的較為良好的地理位置，同時(shí)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，區(qū)域已經(jīng)自然形成以 它為核心向外輻射的半主力店及商業(yè)街道，其影響之深在膠州人心里已經(jīng)成為大宗購(gòu)物的首選，周邊自然配合的專(zhuān)業(yè)電器市場(chǎng) —— 三聯(lián)家電，通訊市場(chǎng)和服裝、手飾專(zhuān)賣(mài)店相互比鄰，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，區(qū)域消費(fèi)業(yè)態(tài)相當(dāng)完善。同時(shí)利群商場(chǎng)實(shí)際是與向陽(yáng)市共用同一棟建筑， 兩者在二層可 以互通，這就為消費(fèi)者提供了更為便利的購(gòu)物通道，也使兩者的客流都在不同程度上得到了提升。但建于 1988 年的向陽(yáng)市場(chǎng)以地?cái)?、大棚等個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主，商業(yè)形式明顯滯后于城市的發(fā)展，單位土地產(chǎn)出效益不容樂(lè)觀，升級(jí)改造迫在眉睫。 向陽(yáng)市場(chǎng)是膠州人來(lái)往最為頻繁的區(qū)域，基本各類(lèi)家庭、單位及個(gè)人生活物品在此都能買(mǎi)到，同時(shí)靠近國(guó)貨