【正文】 A．按照行政區(qū)域劃分 從以下圖表中可以看出，北京市八大城區(qū)中朝陽區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)商業(yè)發(fā)展比較發(fā)達，海淀區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)由于市政建設，道路交通、消費水平等制約因素，整體商業(yè)環(huán)境發(fā)展較 差；豐臺區(qū)和石景山區(qū)因其地理位置、周邊環(huán)境、消費基礎等各種綜合不利客觀因素的影響，商業(yè)發(fā)展相對較為落后。 商圈格局基本 確立，商業(yè)中心趨于多元化：經過近幾年的市場培育，北京市已經形成以王府井、西單、國貿、賽特等商圈為核心的商業(yè)區(qū)域市場，上述商圈中存在數量眾多的集中購物場所，成為區(qū)域消費中心，并通過輻射與其他區(qū)域連接，組成了北京市立體商業(yè)網框架。新增供應量主要集中在中央商務區(qū)，越來越多的商業(yè)面積集中在含有寫字樓 、公寓和酒店的綜合項目之中，尤其在中央商務區(qū)和中關村地區(qū)。 圖表 6：北京市商業(yè)業(yè)態(tài)供需比例表 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 比 例 服裝服飾 25% 餐飲、娛樂 20% 超級市場、便利商店 30% 其它 25% 北京市商業(yè)物業(yè)未來市場供應分析 20202020 年北京市商業(yè)物業(yè)顯示出 強勁的發(fā)展勢頭，物業(yè)供應量明顯大幅上升。 大型商場的數量增長有限，但所占面積比重相對較大。 按 1200 萬平方米的總體供應量計算，北京市人均零售商業(yè)面積約為 ，遠低于國外發(fā)達國家人均 平方米商業(yè)面積之標準，同時少于上海人均 1 平方米的商業(yè)面積。個性充足的商業(yè)物業(yè)在競爭中將具有較強的生命力和可持續(xù)發(fā)展能力。與此同時，由于消費者消費理念、消費方式的不斷進步和轉變，現代購物場所（以購物中心、商業(yè)街為主）休閑、娛樂等購物氛圍的營造已經成為影響物業(yè)形象、創(chuàng)造物業(yè)長期、穩(wěn)定經營收益的重要因素。由于商業(yè)物業(yè)區(qū)域分布的分散性，不同地區(qū)之商業(yè)環(huán)境基礎差別較大并存在自身特點和優(yōu)勢。 復合化商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃設計將表現出如下特征和發(fā)展趨勢： 根據商業(yè)形態(tài)（購物、餐飲、娛樂、健身等）功能需要，結合物業(yè)特征進行合理化的配置 購物、娛樂休憩等空間與內部交通空間相對分離 步行商業(yè)空間將更趨于室內化 公共部分布置將成為重點，優(yōu)美游賞環(huán)境的營造將提升物業(yè)價值 巧妙結合城市公共空間環(huán)境進行設計 地域化傾向 在當前科技、經濟與文化等各個領域趨于同一性、廣泛性的同時，民族、傳統(tǒng)與地域性的文化同樣受到人們的重視，表現出區(qū)域廣泛性和局部地域性二者相互交織、多元共存的局面。 北京市現代商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢分析 隨著北京市房地產（商業(yè)地產）市場開發(fā)水平的不斷提高、社會經濟和商業(yè)流通的逐步發(fā)展、城市消費人口與消費力的不斷增長、現代交通工具對居民活動范圍的有效延展等因素的推動，北京市商業(yè)物業(yè)在未來一段時間內將面臨較好的發(fā)展機會，整體環(huán)境將趨于成熟，現代化商業(yè)物業(yè)特征將發(fā)揮重要作用并在逐步升級的市場競爭中得以充分體現?？茖W的建筑設計及合理的產品設計將為物業(yè)的經營管理提供良好的技術支持，滿足物業(yè)可持續(xù)發(fā)展的現代物業(yè)功能要求，從而保證物業(yè)獲得長期、穩(wěn)定的經濟收益。因此，商業(yè)物業(yè)開發(fā)在注重前期產品建設的基礎上，應通過塑造具有較強市場表現力和產品支撐的物業(yè)形象體現物業(yè)價值，從而提升物業(yè)市場競爭力。商業(yè)物業(yè)產品同質化現象的出現，將極大的破壞整體商業(yè)市場環(huán)境，容易形成以價格為主要籌碼的低等競爭格局，簡單的模仿將會加大項目運作難度和投資風險。 市場需求方面，目前北京市商業(yè)物業(yè)總建筑面積約 1000 萬平方米，人均商業(yè)面積約為 平方米，遠低于國外發(fā)達國家人均商業(yè)面積 平方米的平均水平。 根據商業(yè)物業(yè)發(fā)展經歷的各個階段所表現的特征可以看出，開發(fā)商業(yè)物業(yè)的決定因素在于其投資價值的挖掘，商業(yè)物業(yè)自身價值是否能夠得到充分體現是影響項目開發(fā)成敗的關鍵環(huán)節(jié)。 根據商業(yè)物業(yè)發(fā)達地區(qū)發(fā)展規(guī)律可以看出，從簡單的房地產項目配套物業(yè)進化成為具有獨立經濟形態(tài)的物業(yè)主體，北京商業(yè)物業(yè)的發(fā)展將經歷 4 個進程。商業(yè)物業(yè)包含購物中心、超級市場、百貨商場、商業(yè)步行街、臨街零散店鋪等多種物業(yè) 形式，作為一種復合型地產物業(yè)同時具備滿足消費者購物、飲食、娛樂、休閑、文化交流等需求的社會功能和滿足投資者進行經營管理、舉辦商務活動、進行地產投資等需求的經濟功能。但是隨著短期內市場供應的逐漸增大，產品同質化問題已經開始顯現，未來商業(yè)物業(yè)的租賃、銷售也將會產生一定的市場壓力。 本規(guī)定通過區(qū)域和功能的限制，將有效的控制和調整現有北京市商業(yè)物業(yè)經營狀況，結合北京市特點，促進商業(yè)布局趨向合理化，有利于未來商業(yè)物業(yè)市場的健康發(fā)展。十多年來，中央 及北京市政府都在大力從產業(yè)政策上引導房地產市場的發(fā)展，借此拉動投資、擴大內需，從而加快房地產業(yè)市場化、產業(yè)化的步伐，推動地區(qū)經濟乃至國民經濟的加速發(fā)展。一方面，加入 WTO簽署并承諾遵守 WTO的各項協(xié)議后，尋求發(fā)展機遇國際性服務公司或貿易企業(yè)大量涌入國內，由此會增加對寫字樓、商務中心等辦公場所量的需求；另一方面，從國際貿易形成的發(fā)展趨勢看，電子商務和網上交易會逐步盛行，也就相應的對寫字樓物業(yè)的硬件 設施、設備的完善程度提出了更高的要求。 降 息對房地產市場的影響 央行連續(xù)降低金融機構人民幣存、貸款利率，意圖增加投資、擴大消費。 綜上所述，根據北京市社會消費品零售總額、城鄉(xiāng)居民可支配收入、城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額、居民消費指數（衡量商業(yè)市場發(fā)展狀況的關鍵指標）的發(fā)展現狀可以看出，通過自身調整和市場經濟調節(jié)的雙方面作用，現階段北京市商業(yè)市場已經擺脫了舊有經濟體制下的發(fā)展框架，開始進入穩(wěn)定、高速的攀升時期，商業(yè)市場整體發(fā)展趨于合理化、市場化和正規(guī)化，并逐步向發(fā)達商業(yè)市場格局靠攏。 圖表 2：北京歷史社會消費品零售總額統(tǒng)計表 圖表 3：北京歷年城鎮(zhèn)居民收入和消費性支出統(tǒng)計圖 圖表 4：北京歷年消費指數統(tǒng)計圖 據北京市統(tǒng)計年鑒數據，北京社會消費品零售總額 1991 年為 ， 2020年為 億元，平均年增長率為 %， 2020 年北京社會消費品零售總額為 億元，占北京國內生產總值的 %；根據“北京第十個五年計劃”，預計在 2020年～ 2020 年間，北京社會消費品零售總額的平均年增長率維持在 10%的水平，這種穩(wěn)定的增長率將刺激 北京零售市場的發(fā)展；在城鄉(xiāng)居民可支配收入方面， 1991 年北京城鎮(zhèn)居民可支配收入為 2040 元 /年， 2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入已增長到 /年，北京市居民收入水平、消費性支出水平已經得到大幅改善和提升。根據北 京商委的發(fā)展規(guī)劃，預計到 2020 年北京人均商業(yè)面積將達到 1 平方米。北京市人均 GDP 在 2020 年達到3060 美元，首次突破 3000 美元，但是距離人均 8000 美元的經濟水平還存在較大差距。 圖表 1： 19912020 年北京市 GDP 數值統(tǒng)計表 年度 參數 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 GDP（億元） 599 709 864 1084 1395 1616 1810 2020 2174 2479 2818 3130 增長率（ %） 上述統(tǒng)計資料表明， 2020 年北京市經濟發(fā)展顯示出了強大的活力， GDP 增長速度連續(xù) 4 年超過 10%，繼續(xù)保持了近幾年快速增長的發(fā)展趨勢。 宏觀經濟環(huán)境分析 總體經濟環(huán)境分析 縱觀我國近幾年的經濟發(fā)展，雖然其間經歷了亞洲金融風暴、美國“ ”恐怖事件等客觀不利因素的沖擊，客觀上受到一定程度的影響，但由于我國堅持實 施各項宏觀調控政策，國民經濟總體發(fā)展形式保持良好。 針對本項目現狀，我司將以市場為指導和依據，通過系統(tǒng)的分析與研究，建立適合本項目開發(fā)、運作之最佳方案，為本項目之商業(yè)物業(yè)未來良好經營提供切合實際、行之有效的建議和措施。遠洋山水商業(yè)項目市場調研報告 目 錄 11/a．前言 1 2．宏觀市場環(huán)境分析 2 宏觀經濟環(huán)境分析 2 總體經濟環(huán)境分析 2 北京市經濟環(huán)境分析 2 房地產市場與相關經濟狀況分析 3 北京市商業(yè)市場發(fā)展分析 4 政策環(huán)境分析 6 各項經濟發(fā)展利好政策對房地產市場的影響 6 降息對房地產市場的影響 6 加入 WTO 對商業(yè)物業(yè)市場的影響 7 產業(yè)政策對房地產市場的影響 7 3．北京市商業(yè)物業(yè)市場總體分析 10 北京市商業(yè)物業(yè)發(fā)展概述 10 北京市現代商業(yè)物業(yè)發(fā)展現狀分析 11 北京市商業(yè)物業(yè)開發(fā)現狀分析 11 北京市現代商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢分析 13 北京市商業(yè)物業(yè)市場供需分析 16 北京市商業(yè)物業(yè)供需分析 16 北京市商業(yè)物業(yè)分布現狀分析 18 北京市商業(yè)物業(yè)價格分析 23 銷售價格分析 23 租賃價格分析 25 4．區(qū)域環(huán)境分析 27 區(qū)域概況 27 區(qū)域市場的界定 27 區(qū)域市場現狀分析 28 區(qū)域未來規(guī)劃及發(fā)展前景 30 區(qū)域環(huán)境分析 32 區(qū)域人口分析 32 交通狀況分析 36 區(qū)域配套現狀分析 38 區(qū)域分析總結 41 5．區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析 42 區(qū)域市場（商圈）界定 42 區(qū)域商業(yè)市場調研分析 44 區(qū)域一：商圈范圍內長安街北側之商業(yè)區(qū)域 44 區(qū)域二：商圈范圍內長安街南側之商業(yè)區(qū)域 46 區(qū)域三：西五環(huán)外之西部區(qū)域 48 區(qū)域總體商業(yè)市場總結分析 49 針對性商圈分析 51 新世界商圈 52 公主墳商圈 55 與本項目之針對性分析 56 大型商業(yè)物業(yè)發(fā)展可行性分析 59 區(qū)域商業(yè)競爭分析 59 本項目大型商業(yè)物業(yè)可行性分析 60 6．社區(qū)商 業(yè)專題調研分析 63 北京社區(qū)商業(yè)市場現狀 63 社區(qū)商業(yè)市場供需分析 64 社區(qū)商業(yè)市場供應 64 社區(qū)商業(yè)市場需求分析 72 社區(qū)商業(yè)市場價格分析 75 社區(qū)商業(yè)總體租售形式 75 社區(qū)商業(yè)租售價格分析 75 社區(qū)商業(yè)產品設計分析 78 社區(qū)商業(yè)總體規(guī)劃 78 社區(qū)商業(yè)產品設計分析 79 個案分析 83 深圳四季花城 83 建外 SOHO 86 7．目標客戶調研分析 88 經營商戶調研分析 88 大型商場之目標商戶調研 88 臨街商鋪之目標商戶調研 90 區(qū)域消費者調研分析 94 消費習慣調研分析 95 區(qū)域消費傾向分析 99 8．調研報告總結 105 本公司十分榮幸獲邀請參與貴公司“遠洋山水商業(yè)項目”（以下簡稱本項目）之全案策劃工作，相信憑借 我司多年進行房地產項目代理工作積累之經驗，本策劃報告提供之內容必將有效推動本項目的成功發(fā)展。 本部分報告（市場調研報告）的主要目的是利用詳細、深入、客觀、準確的市場調研，了解項目周邊市場環(huán)境、掌握與本項目相關的市場信息，并通過分析、研究得出有效的結論，以此確定本項目商業(yè)物業(yè)的發(fā)展可行性，為項目市場定位和產品定位提供充分的支持和依據。截止到 2020 年6 月，雖然北京市國民經濟發(fā)展受到“非典”疫情等客觀不利因素的干擾，但由于 2020 年末較高綜合景氣度的深遠影響，加之經濟發(fā)展中主導上升的積極因素仍然較多，今年北京市宏觀經濟循環(huán)起點明顯高于上年，經濟效益與生產將繼續(xù)保持同步增長，預計北京市總體經濟狀況將在較長時間內呈現持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展狀態(tài)。 根據房地產業(yè)發(fā)展規(guī)律計算，當一個城市（地區(qū)）人均 GDP 數值達到 8000 美元時，它的房地產市場發(fā)展將相對趨于平穩(wěn)，市場空間將接近飽和狀態(tài)。 北京市商業(yè)市場發(fā)展分析 據 2020 年北京市統(tǒng)計局數據顯示，目前北京市人均商業(yè)面積約 平方米，遠低于國外發(fā)達國家人均 ，同時也小于上海人均 1平方米商業(yè)面積的發(fā)展水平。同時，居民對消費品的需求逐年上升，消費品價格指數持續(xù)下降，均為商業(yè)物業(yè)的快速發(fā)展奠定了較好的市 場基礎。儲蓄的增長速度超過居民收入增長速度，表明儲蓄 的增量來自于居民和企業(yè)的增收，另一方面揭示出，其中一部分來自居民的“超儲蓄”