【正文】 截止到 20xx年，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資已達(dá)到 20xx億元 。 第五部分 項(xiàng)目市場(chǎng)問題研究總結(jié) 綜合以上各類分析，本項(xiàng)目所涉市場(chǎng)問題總結(jié)如下 一、 項(xiàng)目主力店佳世客是項(xiàng)目市場(chǎng)重點(diǎn)，同時(shí)也是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目為華魯集團(tuán)是華魯集團(tuán)在膠州開發(fā)的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)也是在新城區(qū)核心位置進(jìn)行開發(fā)的一個(gè)綜合性大型商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目本身在膠州區(qū)域已經(jīng) 有一定時(shí)間的公眾認(rèn)知，本項(xiàng)目一直以來的一個(gè)重要賣點(diǎn) —— 佳世客購(gòu)物中心是未來項(xiàng)目立市的重要市場(chǎng)支撐，但佳世客要來膠州的信息已經(jīng)廣為傳播了有三年，但遲遲未能動(dòng)工使多數(shù)膠州人對(duì)新城區(qū)商業(yè)發(fā)展感到置疑。新都位于海爾大道膠州路與蘭州路段，因地處膠州主要道路結(jié)點(diǎn)上，區(qū)域內(nèi)不僅有連通膠州市內(nèi)的公交線路，同時(shí)也是進(jìn)出膠州的 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 24 頁 共 27 頁 長(zhǎng)途車的必經(jīng)之路，公共交通線路十分便利。 價(jià) 格：正街商鋪 5800 元 /平方米 側(cè)街商鋪 4800 元 /平方米 銷售狀況：銷售過半 綜合以上調(diào)研情況，我們發(fā)現(xiàn)，膠州除大 賣場(chǎng)內(nèi)部租金在維持較為高的租金水平以外，其大賣場(chǎng)附近周邊租金維持在 2 塊左右，但現(xiàn)有租 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁 共 27 頁 金水平是在國(guó)貨及利群維持近 6 年以上經(jīng)營(yíng)狀況之下，所達(dá)到的局部街道較為良好的租金水平，但除部分專業(yè)商業(yè)街道租金較高以外，其他以成熟社區(qū)為主要商業(yè)支撐的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)平均租金最多不超過 1 塊，多數(shù)維持在 之間，而且越是小面積網(wǎng)點(diǎn)，租金水平越高。但同時(shí)也導(dǎo)致了項(xiàng)目定位變得較為模糊，大部分中小檔次的業(yè)態(tài)進(jìn)入，影響商家形象，在缺少主力店支撐的情況下，將會(huì)影響到后期經(jīng) 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁 共 27 頁 營(yíng)。新都網(wǎng)點(diǎn) 面積：商業(yè)建筑面積 8 萬㎡，原有澳柯瑪辦公樓改成大型超市，在延海爾大道還設(shè)置內(nèi)部步行街。 物業(yè)租金：海利來物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用 元 ? 中房花苑網(wǎng)點(diǎn) 建筑面積：約 3000 ㎡，共 14 套，雙層 價(jià)格：約 5400 元 /㎡ 物業(yè)租金：中房物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用 ~ 元之間 ? 錦源新街坊網(wǎng)點(diǎn) 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁 共 27 頁 建筑面積：約 5000 ㎡，共 15 套，雙層局部三層 價(jià)格： 6000 左右 物業(yè)租金：廣源物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用未定 ? 河濱華庭網(wǎng)點(diǎn) 建筑面積： 4 萬平米。雙層或三層 價(jià)格：東側(cè)商鋪，地上 3 層，面積 10000 ㎡。 ? 揚(yáng)州路 膠州南部的主干道，處于新老城區(qū)的過度區(qū)域，家樂佳就坐落在揚(yáng)州路與廣州路的交匯處。租金價(jià)格一般在 1~2 元之間，局部單層小面積商鋪達(dá)到 4 元以上。在溫州路與福州路段間還形成了電腦 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁 共 27 頁 耗材一條街。 第三部分 項(xiàng)目區(qū)域租金及售價(jià)指數(shù) 一、 膠州商業(yè)物業(yè)租金指數(shù)調(diào)研情況分析（租金單位：元 /m2/天） 租金價(jià)格規(guī)律變化分析： ? 幾大商圈以及幾條主要商業(yè)街附近租金價(jià)格較高，并向外圍擴(kuò)散租金價(jià)格依次降低； ? 小面積單層商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格較高，大面積雙層以上商鋪?zhàn)饨疠^低； ? 租賃時(shí)間越早、租賃年限越長(zhǎng)租金價(jià)格相對(duì)就越低； ? 目前租賃合同一般一年一簽，如果簽定長(zhǎng)期租賃合同，租金每年按一定額度逐年上漲。） 因此新城區(qū)有 95%以上的底商空置，導(dǎo)致新城區(qū)商業(yè)，生活配套稀缺。新城區(qū)建有 60 余萬平方米住宅小區(qū)，銷售率已達(dá) 90%以上。澳門花園在開發(fā)的 3 期同時(shí)也配有部分網(wǎng)點(diǎn)。但由于業(yè)態(tài)相對(duì)單一，經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)過于相似，所以競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，各商家的經(jīng)營(yíng)狀況均不容樂觀。 佳樂佳 在城區(qū)商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所來說已經(jīng)算是相對(duì)偏遠(yuǎn)，其輻射剛好含概老城區(qū)南部邊緣及新城區(qū)與老城區(qū)的交界空間，但邊緣區(qū)域的人口密集度不高，及總體商業(yè)業(yè)態(tài)并不均衡，在老城區(qū)商業(yè)集中區(qū)域，一樣遞增的商業(yè)開發(fā)量的沖擊下，經(jīng)營(yíng)并不理想，佳樂佳是在發(fā)展區(qū)域中未能很快經(jīng)營(yíng)提升的典型案例。 向陽市場(chǎng)是膠州人來往最為頻繁的區(qū)域，基本各類家庭、單位及個(gè)人生活物品在此都能買到，同時(shí)靠近國(guó)貨與利群兩大購(gòu)物中心，帶來客流 的達(dá)到較好的配比，檔次形成高中低檔較為全面的格局，使以這三個(gè)商圈為中心點(diǎn)，向外輻射 3 公里范圍，形成了蘇州路，廣州北路及鄭州西路等三條主要商業(yè)街，各類服飾店占到這三條商業(yè)街總戶的 65%。同時(shí)利群商場(chǎng)實(shí)際是與向陽市共用同一棟建筑， 兩者在二層可 以互通，這就為消費(fèi)者提供了更為便利的購(gòu)物通道，也使兩者的客流都在不同程度上得到了提升。 ? 國(guó)貨暨新世紀(jì)購(gòu)物中心 青島國(guó)貨集團(tuán)新世紀(jì)購(gòu)物中心有限公司是于 20xx年 12月 24日開業(yè)的一家集購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲、服務(wù)于一體的大型綜合性購(gòu)物中心。 第二部分 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)研究 一、 膠州商業(yè)市場(chǎng)概況 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁 共 27 頁 ? 膠州商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，各類消費(fèi)業(yè)態(tài)基本全面 20xx 年，膠州市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，人均生產(chǎn)總值突破 4000美元；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，實(shí)現(xiàn)稅收總額 億元，轄內(nèi)地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，全市外商直接投資 億美元，投資 1000 萬元以上項(xiàng)目實(shí)際利用內(nèi)資 億元。規(guī)劃建成以港口轉(zhuǎn)運(yùn)、分撥包裝、遠(yuǎn)距離鐵路運(yùn)輸為主導(dǎo)，集倉儲(chǔ)、多式聯(lián)運(yùn)、加工配送、商品批發(fā)于一體的多功能區(qū)域性物流中心。 國(guó)際社區(qū)規(guī)劃構(gòu)想是 204 國(guó)道以西建設(shè)集倉儲(chǔ)、分撥、貨運(yùn)、展示、轉(zhuǎn)口貿(mào)易、配送、加工制造、金融服務(wù)于一體的中韓自由貿(mào)易 區(qū)；204 國(guó)道以東區(qū)域打造成為最適宜人居、最適宜創(chuàng)業(yè)、最適宜休閑娛樂的現(xiàn)代化國(guó)際人文新區(qū)。主城發(fā)展方向是：東進(jìn)、南拓、西連、北整。新老城區(qū)其劣勢(shì)和優(yōu)勢(shì)各為互補(bǔ)。新城區(qū)區(qū)域的拍賣地價(jià)由最初每畝20萬元上升至 34 萬元。 20xx 年伴隨著翰林苑、新城市花園、中房花苑的相繼開工建設(shè)，新城區(qū)商品住宅價(jià)隨著土地成本的提升而攀升，房?jī)r(jià)由 20xx 年的每平方米 1780 元漲至現(xiàn)在每平方米 2760 元，漲幅達(dá) 55％。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 27 頁 但自 20xx 年開始老城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)量首次超過新城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)量以后，預(yù)計(jì) 20xx 年超出量將會(huì)繼續(xù)拉大，老城區(qū)開發(fā)開始呈上升趨勢(shì)，并且膠州前幾年新區(qū)概念開發(fā)炒作已逐漸冷卻，同時(shí)新城區(qū)在現(xiàn)有平均住宅銷售價(jià)格高于老城區(qū)平均 住宅銷售價(jià)格的 500 元 /平方米的基礎(chǔ)之上，新城區(qū)更傾向于成為膠州高端人群和投資客的選擇，但新城區(qū)住宅在經(jīng)歷了幾年投資與自用的內(nèi)部市場(chǎng)消化過程之后，新城區(qū)住宅市場(chǎng)的投資空間越來越低，自用客戶的需求空白使新城區(qū)與老城區(qū)形成強(qiáng)烈差距，老城區(qū)項(xiàng)目由于地理?xiàng)l件、生活便利及價(jià)格相對(duì)低廉越來越成為膠州人的新寵，開發(fā)量直線上升。以向東、南方向?yàn)橹鳌? 西部商貿(mào)區(qū)北起膠濟(jì)鐵路，南至揚(yáng)州路，東起西外環(huán)路，西至同三高速公路。 兩翼以李哥莊鎮(zhèn)為核心鎮(zhèn)的 東北翼 ，著力培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，盡快實(shí)現(xiàn)人口規(guī)模集聚和產(chǎn)業(yè)規(guī)模集聚； 以里岔鎮(zhèn)為核心，整合鋪集鎮(zhèn)、張應(yīng)鎮(zhèn)等城鎮(zhèn)資源，加快鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，構(gòu)成南部經(jīng)濟(jì)中心鎮(zhèn) ，打造騰飛的 西南翼 。今年前三季度 ,膠州外貿(mào)進(jìn)出口增長(zhǎng)迅速，成功突破 25 億美元關(guān)口，增長(zhǎng)幅度繼續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。購(gòu)物中心位于膠州 市鄭州西路 5 號(hào)，世紀(jì)廣場(chǎng)二、三層，單層營(yíng)業(yè)面積達(dá) 12600 平方米。 由于利群在山東地方品牌優(yōu)勢(shì)，其經(jīng)營(yíng)得到很好的市場(chǎng)支持，同時(shí) 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第