【正文】 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 27 頁 佳樂家購物中心的引進(jìn)就是該區(qū)域改造的第一步。 但 對該區(qū)域進(jìn)行拆遷改造， 需要大量的 先期資金投入，一般的商業(yè)企業(yè) 根本無能為力 ， 需要 實(shí)力雄厚的國際商業(yè)大鱷 才可能運(yùn)作 。 ? 利群商場 利群商場位于蘇州路與國貨（新世界購物中心）并駕齊驅(qū)，以超市為主力店帶動(dòng)的中高檔服飾品牌商場。 二、 膠州商業(yè)物業(yè)供應(yīng)市場現(xiàn)狀及發(fā)展 我們通過走街方式調(diào)研方式對膠州進(jìn)行了較為全面的商業(yè)物業(yè)考察， 依據(jù)主要住宅及商業(yè)地產(chǎn)的分布，我們粗略的將膠州劃分為以下幾個(gè)區(qū)域： 老城區(qū)商業(yè)非常發(fā)達(dá)，商業(yè)中心商圈相 互覆蓋較為全面，新增商業(yè)供應(yīng)豐富 老城區(qū)是膠州市目前主體商業(yè)功能區(qū)，集中了膠州 80%以上的商業(yè)消費(fèi)業(yè)態(tài)。 三、 膠州主要交通道路研究分析 膠州中心城主要交通干線，由環(huán)城的北外環(huán)、西外環(huán)、南外環(huán)及海爾大道組成，環(huán)繞整個(gè)中心城四周，連接城市各個(gè)功能區(qū)域，同時(shí)也做為城鄉(xiāng)結(jié)合 的過渡空間給予城區(qū)中心一個(gè)完整的布局。 規(guī)劃建成以經(jīng)營建材五金、裝飾材料、陶瓷制品、燈飾布藝、機(jī)動(dòng)車及配件為主的產(chǎn)地市場與銷地市 場結(jié)合的綜合性商品交易中心。 新城區(qū)主要分為行政中心區(qū)、教育科研區(qū)、生活綜合區(qū)和生態(tài)綠化景觀區(qū)。新的發(fā)展戰(zhàn)略 轉(zhuǎn)換 給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的發(fā)展前景，膠州以發(fā)展中等開放城市為目標(biāo)，立足青島，輻射內(nèi)陸，將發(fā)展成為綜合實(shí)力強(qiáng)大的機(jī)械、電子零配件制造基地和拓展腹地的商貿(mào)物流中心，成為青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第三增長極，成為青島一個(gè)以工業(yè)和物流業(yè)為主的現(xiàn)代化、開放型的輔城區(qū)，這個(gè)戰(zhàn)略 將 推動(dòng)了膠州的房地產(chǎn)發(fā)展。新老城區(qū)在 20xx 年整體房地產(chǎn)開發(fā)量達(dá)到 97 萬，預(yù)計(jì) 20xx 年膠州房地產(chǎn)開發(fā)量將達(dá)到 120 多萬，持續(xù)發(fā)展整個(gè)膠州地產(chǎn)市場熱潮。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 27 頁 青島膠州商業(yè)市場調(diào)研報(bào)告 前 言 華魯國際御龍廣場是華魯集團(tuán)在膠州開發(fā)的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)也是在新城區(qū)核心位置進(jìn)行開發(fā)的一個(gè)綜合性大型商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目本身在膠州區(qū)域已經(jīng)有一定時(shí)間的公眾認(rèn)知，但社會(huì)多數(shù)人士普遍對項(xiàng)目成熟運(yùn)營的可能性表示懷疑，而且商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作在中國地產(chǎn)圈已然是公認(rèn)的高風(fēng)險(xiǎn)及超難度，本項(xiàng)目在前期一定程度概念整合推廣及展覽展示之后，項(xiàng)目遲遲的未能破土動(dòng)工，使項(xiàng)目整體銷售運(yùn)作進(jìn)入了一個(gè)尷尬的局面，為此，我司于 20xx 年 10 月 19 日 —— 20xx 年 10 月 25 日對整個(gè)膠州城區(qū)商業(yè)物業(yè)市 場進(jìn)行的大規(guī)模的商業(yè)市場調(diào)研工作，踩盤在售商業(yè)項(xiàng)目 30 個(gè)，對膠州城區(qū)主要街道進(jìn)行商戶問卷調(diào)研 340 組，不僅實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目重新被回溫認(rèn)知過程，并且也實(shí)現(xiàn)了以點(diǎn)帶線、以線帶面的商業(yè)物業(yè)調(diào)研成果，真實(shí)體現(xiàn)膠州商業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展，同時(shí)分析總結(jié)項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題及市場運(yùn)作難點(diǎn)，把握市場運(yùn)作關(guān)鍵性方向，敬請開發(fā)商參考指導(dǎo)。 據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，膠州老城區(qū)在 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)量達(dá)到 50 多萬建筑平方米。后發(fā)優(yōu)勢明顯，膠州房地產(chǎn)起步 相對 較晚，土地資源利用不充分，城市的樓房容積率低，形成了巨大的投資 “ 洼地 ” 效應(yīng)， 還是 給開發(fā)企業(yè)和給消費(fèi)人群都留有一定的 升值空間。東起海爾大道，西至西外環(huán)路，南起香港路，北至北外環(huán)路。膠州灣綜合批發(fā)市場引進(jìn)杭州萬事利集團(tuán)投資 億元，建設(shè)青 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁 共 27 頁 島膠州灣南方家園建材裝飾商城，目前已建成 13 萬平方米。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁 共 27 頁 但本項(xiàng)目在整個(gè)新城商務(wù)大道并未啟動(dòng)運(yùn)營之前，做為標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作，所承受市場風(fēng)險(xiǎn)相對比較大，同時(shí)新城區(qū)發(fā)展需要時(shí)間進(jìn)一步完善各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，才可使商業(yè)發(fā)展推動(dòng)到成熟運(yùn)作，開發(fā)時(shí)間和時(shí)機(jī)來說對于本項(xiàng)目來說都是比較嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 根據(jù)我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，膠州城區(qū)各類商業(yè)消費(fèi)業(yè)業(yè)態(tài)基本一應(yīng)俱全，同時(shí)我們調(diào)研問卷統(tǒng)計(jì)， 80%以上的商戶表示在膠州各類商業(yè)消費(fèi)需求在本地都可以達(dá)到滿足，并且根據(jù)膠州民營經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)，個(gè)體商戶經(jīng)營與買賣活動(dòng)是支撐膠州本地化消費(fèi)的主要單位。如圖： 由于國貨（新世界購物中心）所占據(jù)的較為良好的地理位置，同時(shí)經(jīng)營時(shí)間較長，區(qū)域已經(jīng)自然形成以 它為核心向外輻射的半主力店及商業(yè)街道，其影響之深在膠州人心里已經(jīng)成為大宗購物的首選，周邊自然配合的專業(yè)電器市場 —— 三聯(lián)家電，通訊市場和服裝、手飾專賣店相互比鄰，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，區(qū)域消費(fèi)業(yè)態(tài)相當(dāng)完善。但建于 1988 年的向陽市場以地?cái)?、大棚等個(gè)體經(jīng)營為主，商業(yè)形式明顯滯后于城市的發(fā)展，單位土地產(chǎn)出效益不容樂觀，升級(jí)改造迫在眉睫。勝利村政府計(jì)劃明年將區(qū)域內(nèi)的 電纜廠 遷出，改建為 營業(yè)面積 萬平方米的大型電子信息城；再投資 億元把目前的農(nóng)貿(mào)市場改造成 5 萬平方米的小商品城；搬遷農(nóng)貿(mào)市場西側(cè)一家鞋廠，在原地建設(shè)商貿(mào)居住中心 。 但經(jīng)過三年的運(yùn)營， KK 香港城并未取得預(yù)計(jì)的成績，現(xiàn)在已基本淡出了膠州市民的視線。 根據(jù)我們調(diào)研統(tǒng)計(jì)，老城區(qū)商業(yè)配套比較完善，現(xiàn)有已經(jīng)營商業(yè)面積估計(jì)不低于 50 萬，同時(shí)在售老城區(qū)商業(yè)面積保守估計(jì)不低于 20 萬，僅廣州路一帶就有在售商業(yè)項(xiàng)目 5 個(gè)，如神州商業(yè)街、膠州灣財(cái)富中心、鑫古城、文苑閣、將軍花園，總供應(yīng)量應(yīng)該超過 15 萬，常州路在售商業(yè)項(xiàng)目有 2 個(gè)，供應(yīng)量估計(jì)不低于 4 萬，杭州路、福州路、北京路、惠州路均有在建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)供應(yīng)，總量也在 10 萬左右，老城區(qū)人口最多在 40萬左右 ，在這種開發(fā)熱潮下，未來老城區(qū)人均商業(yè)面積將超過北京這樣的發(fā)達(dá)城市，銷售形式不容樂觀，同時(shí)老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格在 4000——14000 不等，目前只有膠州灣財(cái)富中心一層商鋪及鑫古城廣州北路一層商鋪賣到 10000 以上，其他項(xiàng)目均在 6000 之間徘徊，同時(shí)老城區(qū)各項(xiàng)設(shè)施一應(yīng)俱全，人口居住密度大，商業(yè)經(jīng)營培育期短，但除個(gè)別項(xiàng)目外，商 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 27 頁 業(yè)銷售依然緩慢，這種市場基礎(chǔ)情況下，本項(xiàng)目立市會(huì)有較大的市場壓力。 錦源新街坊：建筑面積約 5000 ㎡，共 15 套，雙層局部三層。在新城區(qū)這個(gè)還處于襁褓期的商業(yè)氛圍中，這個(gè)租金水平是很難接受的。希望這兩大主力商業(yè)進(jìn)駐能夠拉動(dòng)新城區(qū)整體的入住率。 ? 鄭州路商業(yè)街 （國貨所在區(qū)域） 西起杭州路東至鄭家小莊，全長 4000 米，約有 門店 150 多家，集中了一批大中型商業(yè)實(shí)體，主要有世紀(jì)大廈、金州大廈、百貨大樓、人民商場、龍聯(lián)公司等，同時(shí)輔以餐飲、辦公用品、家電等為主的個(gè)私經(jīng)營業(yè)戶。 在在溫州路與福州路段間形成的電腦耗材一條街的租金價(jià)格為 ~ 元。 ? 湖州路 ? 福州路 膠州市東部的南北主干道，商業(yè)主要集中在蘭州路段的南北兩側(cè)，并向南北兩側(cè)逐漸減少，租金價(jià)格也逐漸降低。 ? 其他不成規(guī)模的短小路段 主要集中在蘭州路與瀘州路段間，多為彎曲小道，業(yè)態(tài)多以小餐廳、美容美發(fā)、茶樓 KTV 等為主，一般租金在 ~ 元之間。雙層或三層 價(jià)格： 4000 元 /㎡ 4500 元 /㎡， 網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃：超市 2 萬 ，外街為汽車展示廳，引進(jìn)汽車專賣店，內(nèi)街為情景步行街， 66%對外銷售， 33%自主經(jīng)營。單套面積主要集中在 100~200㎡之間。 物業(yè)租金：盛福物業(yè) （開發(fā)公司），物業(yè)費(fèi)用 元 ? 諾貝爾山莊網(wǎng)點(diǎn) 建筑面積： 8000 ㎡，雙層網(wǎng)點(diǎn)居多。處于膠州市非常繁華的廣州路中段上，商業(yè)氣息濃厚，周邊各種配套完善；建筑外觀古典風(fēng)格，寬闊的休閑廣場，用“古典”妝扮和經(jīng)營 “現(xiàn)代商業(yè)”，新穎別致。同時(shí)膠州灣財(cái)富中心已正式開盤，商業(yè)部分已基本售罄 。與本案計(jì)劃上市時(shí)間相差不遠(yuǎn)。 四、 商戶有要求，項(xiàng)目有計(jì)劃，經(jīng)營回報(bào)難，投資回報(bào)更難 調(diào)研 300 多個(gè)商 戶，普遍認(rèn)為膠州新城區(qū)商業(yè)需要 5 年培養(yǎng)市場時(shí)間，如果去新城區(qū)發(fā)展的可能性就是開始租金要很低，隨著市場的培育，租金可以慢慢增加，但老城區(qū)多數(shù)商家在成熟運(yùn)營中能承受平均租金水平不超過 1 元 /平 /天，而本項(xiàng)目起價(jià)要在 6000 元 /平方米，用成熟租金測算投資回報(bào)需要 年，這個(gè)數(shù)子一般都會(huì)讓投資客猶豫不絕，對項(xiàng) 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁 共 27 頁 目招商和銷售都會(huì)造成難度。