【正文】 并未啟動運(yùn)營之前，做為標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作，所承受市場風(fēng)險(xiǎn)相對比較大，同時(shí)新城區(qū)發(fā)展需要時(shí)間進(jìn)一步完善各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，才可使商業(yè)發(fā)展推動到成熟運(yùn)作，開發(fā)時(shí)間和時(shí)機(jī)來說對于本項(xiàng)目來說都是比較嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 三、 膠州主要交通道路研究分析 膠州中心城主要交通干線，由環(huán)城的北外環(huán)、西外環(huán)、南外環(huán)及海爾大道組成，環(huán)繞整個(gè)中心城四周，連接城市各個(gè)功能區(qū)域，同時(shí)也做為城鄉(xiāng)結(jié)合 的過渡空間給予城區(qū)中心一個(gè)完整的布局。 中心城內(nèi)交通四通八達(dá)，主要由杭州路、廣州北路、常州路、福州路、溫州路五條縱向城市主干道，和由膠州路、鄭州路、蘭州路、揚(yáng)州路、北京路、上海路、澳門路、香港路八條橫向城市主干道組成，城區(qū)交通便利，同時(shí)中心布局各個(gè)小區(qū)均設(shè)有社區(qū)規(guī)劃道路，整個(gè)城區(qū)交通動線網(wǎng)絡(luò)通達(dá)。 本項(xiàng)目地塊南側(cè)為香港路，北側(cè)為澳門路，西側(cè)為深圳路，東側(cè)為世紀(jì)大道，比鄰兩條城市主干道，同時(shí)臨近福州路、常州路和溫州路，連接新城區(qū)與老城區(qū)較為通達(dá)，項(xiàng)目周邊社區(qū)步行距離更為便捷；但本項(xiàng)目作為膠州重點(diǎn)的高端商業(yè)項(xiàng)目 其所應(yīng)輻射范圍應(yīng)是全膠州，但項(xiàng)目布局在中心城東南角落，人口密集區(qū)依然在老城區(qū)各個(gè)主要線路周圍，通過車行時(shí)間距離測算，老城區(qū)居民到達(dá)項(xiàng)目所在地，最短時(shí)間距離為15 分鐘，最長時(shí)間距離為 50 分鐘，人口密集的區(qū)域如鄭州路一帶、蘭州路一帶及徐州路一帶到達(dá)本項(xiàng)目所需車距為 30 分鐘，相對一個(gè)縣級城市，本項(xiàng)目與老城區(qū)的車行距離的相對較大，項(xiàng)目后期運(yùn)營在車行距離較大的影響下，風(fēng)險(xiǎn)會有一定凸顯。 第二部分 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場研究 一、 膠州商業(yè)市場概況 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁 共 27 頁 ? 膠州商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，各類消費(fèi)業(yè)態(tài)基本全面 20xx 年，膠州市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，人均生產(chǎn)總值突破 4000美元；完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，實(shí)現(xiàn)稅收總額 億元，轄內(nèi)地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，全市外商直接投資 億美元，投資 1000 萬元以上項(xiàng)目實(shí)際利用內(nèi)資 億元。今年前三季度 ,膠州外貿(mào)進(jìn)出口增長迅速，成功突破 25 億美元關(guān)口，增長幅度繼續(xù)保持兩位數(shù)增長。 截至目前，膠州市民營經(jīng)濟(jì)工商登記注冊戶累計(jì)達(dá)到 萬戶，同比增長 20. 96％。 1－ 7 月份，新注冊個(gè)體工商戶 2884 戶，注冊資本金6605 萬元；注冊民營企業(yè) 557 戶，注冊資本金 億元，其中注冊資本100 萬以上的 85 個(gè)， 500 萬以上的 24 個(gè)， 1000 萬以上的 12 個(gè) 。 根據(jù)我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，膠州城區(qū)各類商業(yè)消費(fèi)業(yè)業(yè)態(tài)基本一應(yīng)俱全，同時(shí)我們調(diào)研問卷統(tǒng)計(jì)， 80%以上的商戶表示在膠州各類商業(yè)消費(fèi)需求在本地都可以達(dá)到滿足，并且根據(jù)膠州民營經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)，個(gè)體商戶經(jīng)營與買賣活動是支撐膠州本地化消費(fèi)的主要單位。 二、 膠州商業(yè)物業(yè)供應(yīng)市場現(xiàn)狀及發(fā)展 我們通過走街方式調(diào)研方式對膠州進(jìn)行了較為全面的商業(yè)物業(yè)考察， 依據(jù)主要住宅及商業(yè)地產(chǎn)的分布，我們粗略的將膠州劃分為以下幾個(gè)區(qū)域： 老城區(qū)商業(yè)非常發(fā)達(dá)，商業(yè)中心商圈相 互覆蓋較為全面，新增商業(yè)供應(yīng)豐富 老城區(qū)是膠州市目前主體商業(yè)功能區(qū)，集中了膠州 80%以上的商業(yè)消費(fèi)業(yè)態(tài)。并形成了以國貨、利群、向陽市場、佳樂佳、 PS 韓國城、膠州商城為核心的六個(gè)主要商圈。這六個(gè)商圈含概的商業(yè)除向陽市場作為專業(yè)的服飾市場外，蘭州西路作為建材專業(yè)市場以外，其他均是作為覆蓋 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁 共 27 頁 面較大的區(qū)域購物中心業(yè)態(tài)存在，而且內(nèi)部商業(yè)經(jīng)營品種比較全面。 ? 國貨暨新世紀(jì)購物中心 青島國貨集團(tuán)新世紀(jì)購物中心有限公司是于 20xx年 12月 24日開業(yè)的一家集購物、娛樂、休閑、餐飲、服務(wù)于一體的大型綜合性購物中心。購物中心位于膠州 市鄭州西路 5 號，世紀(jì)廣場二、三層，單層營業(yè)面積達(dá) 12600 平方米。二層由一個(gè)大型自選超市和一個(gè)集名牌與中國名牌服飾為一體的百貨賣場組成，經(jīng)營品種達(dá)四萬余種，三層于 20xx 年 4 月份進(jìn)行了全面的裝修調(diào)整后，分為家電、百貨、餐飲及休閑娛樂四大區(qū)域，充分滿足了消費(fèi)者多方面的需求。經(jīng)過兩年多時(shí)間的運(yùn)作，新世紀(jì)購物中心目前已成為膠州當(dāng)?shù)厣虡I(yè)領(lǐng)域經(jīng)營面積最大（ 24000 平方米），經(jīng)營品種最全、服務(wù)設(shè)施最新的一家商業(yè)購物中心。如圖： 由于國貨（新世界購物中心）所占據(jù)的較為良好的地理位置，同時(shí)經(jīng)營時(shí)間較長，區(qū)域已經(jīng)自然形成以 它為核心向外輻射的半主力店及商業(yè)街道，其影響之深在膠州人心里已經(jīng)成為大宗購物的首選，周邊自然配合的專業(yè)電器市場 —— 三聯(lián)家電，通訊市場和服裝、手飾專賣店相互比鄰，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，區(qū)域消費(fèi)業(yè)態(tài)相當(dāng)完善。 ? 利群商場 利群商場位于蘇州路與國貨（新世界購物中心）并駕齊驅(qū)，以超市為主力店帶動的中高檔服飾品牌商場。與國貨同期，均是膠州較早投入使用的大型綜合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。一層以品牌服飾為主，對外租賃，同利群集團(tuán)統(tǒng)一管理，二層主要是利群超市賣場，另有約 500 平方米的數(shù)碼產(chǎn)品賣場。同時(shí)利群商場實(shí)際是與向陽市共用同一棟建筑， 兩者在二層可 以互通，這就為消費(fèi)者提供了更為便利的購物通道，也使兩者的客流都在不同程度上得到了提升。 由于利群在山東地方品牌優(yōu)勢，其經(jīng)營得到很好的市場支持，同時(shí) 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 27 頁 與向陽市場的連通，整個(gè)區(qū)域形成了以利群為中心的女性品牌世界，也自然形成了以家居、電器、通訊為主要專賣業(yè)態(tài)的家庭消費(fèi)業(yè)態(tài)。 向陽市場 向陽市場區(qū)域是膠州市最繁華的小商品集散地。經(jīng)過近 20 年的商業(yè)浸潤，培育了濃厚的商業(yè)氣息和旺盛的人氣，膠州路、蘇州路、鄭州路、湖州路合圍部分約 200 畝土地上，積聚著 1100 家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和小商販 ,日交易額 300 萬元，是一處天然的 “ 商業(yè)旺鋪 ” 。但建于 1988 年的向陽市場以地?cái)偂⒋笈锏葌€(gè)體經(jīng)營為主，商業(yè)形式明顯滯后于城市的發(fā)展，單位土地產(chǎn)出效益不容樂觀，升級改造迫在眉睫。 但 對該區(qū)域進(jìn)行拆遷改造， 需要大量的 先期資金投入，一般的商業(yè)企業(yè) 根本無能為力 ， 需要 實(shí)力雄厚的國際商業(yè)大鱷 才可能運(yùn)作 。目前，香港恒聯(lián)國際集團(tuán) 與 阜安街道辦事處 （向陽市場所屬政府機(jī)關(guān)） 已經(jīng)初步框定改造計(jì)劃。該集團(tuán)將斥資 10 億元，將此區(qū)域打造成山東省一流的商貿(mào)聚集區(qū)。 向陽市場是膠州人來往最為頻繁的區(qū)域，基本各類家庭、單位及個(gè)人生活物品在此都能買到，同時(shí)靠近國貨與利群兩大購物中心，帶來客流 的達(dá)到較好的配比，檔次形成高中低檔較為全面的格局，使以這三個(gè)商圈為中心點(diǎn)，向外輻射 3 公里范圍，形成了蘇州路，廣州北路及鄭州西路等三條主要商業(yè)街，各類服飾店占到這三條商業(yè)街總戶的 65%。 佳樂佳購物中心 佳樂佳購物中心位于膠州主要商業(yè)大道的廣州路南部終端，隸屬勝利村。該區(qū)域是膠州原工業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)大多是廢舊廠房及原生態(tài)建筑。因此可開發(fā)改造的空間很大，可以為大型商業(yè)提供充分的場地。勝利村政府計(jì)劃明年將區(qū)域內(nèi)的 電纜廠 遷出，改建為 營業(yè)面積 萬平方米的大型電子信息城；再投資 億元把目前的農(nóng)貿(mào)市場改造成 5 萬平方米的小商品城；搬遷農(nóng)貿(mào)市場西側(cè)一家鞋廠，在原地建設(shè)商貿(mào)居住中心 。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 27 頁 佳樂家購物中心的引進(jìn)就是該區(qū)域改造的第一步。 佳樂家購物中心 位于廣州路和揚(yáng)州路交匯處 ，總 營業(yè)面積 3 萬多平方米 ，一層為佳樂家超市賣場；二層是以精品服飾、鞋帽等為主商場式經(jīng)營管理賣場；三層目前尚未營業(yè)，招商工作進(jìn)在進(jìn)行中。佳樂家超市的投入使用，不僅滿足了周邊地區(qū)的消費(fèi)需求，也使吸引了大部分新城區(qū)居民，但二層服飾商場經(jīng)營狀況卻捉襟見肘，最初佳樂家是以提取一定比例的盈利充抵租金的方式吸引商家進(jìn)駐的，但由于人流量少，盈利甚微，部分商家已蒙生退意。 佳樂佳 在城區(qū)商業(yè)消費(fèi)場所來說已經(jīng)算是相對偏遠(yuǎn)，其輻射剛好含概老城區(qū)南部邊緣及新城區(qū)與老城區(qū)的交界空間，但邊緣區(qū)域的人口密集度不高，及總體商業(yè)業(yè)態(tài)并不均衡，在老城區(qū)商業(yè)集中區(qū)域，一樣遞增的商業(yè)開發(fā)量的沖擊下，經(jīng)營并不理想，佳樂佳是在發(fā)展區(qū)域中未能很快經(jīng)營提升的典型案例。 ? 膠州商城 膠州商城位于蘭州路西端，同時(shí)開發(fā)膠州西部著名的 KK香港城， 20xx年起膠州市政府為復(fù)興膠州西部經(jīng)濟(jì)，規(guī)劃了 KK 香港城，以 大體量集零關(guān)稅港貨批發(fā)和相關(guān)商業(yè)服務(wù)的綜合性大型商貿(mào)城。 總建筑面積 43 萬平方米。興建之初 為促進(jìn)市場快速發(fā)展，膠州市委市 政府決定對入住業(yè)戶給予了一系列的優(yōu)惠政策： 對行政事業(yè)性收費(fèi)采取 “ 低門檻 ” 政策，實(shí)行收費(fèi)登記制，任何部門不得擅自進(jìn)入市場收費(fèi)；合格投資者落戶膠州，免征城市增容費(fèi)，子女入學(xué)入托享受常住人口待遇，市場內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，免費(fèi)為業(yè)戶在媒體上做產(chǎn)品廣告 等 。 但經(jīng)過三年的運(yùn)營， KK 香港城并未取得預(yù)計(jì)的成績，現(xiàn)在已基本淡出了膠州市民的視線。目前膠州市政府已將該區(qū)域做為膠州物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基地進(jìn)行行業(yè)重整。整個(gè)區(qū)域沿著蘭州西路由更多的裝飾裝修涂料