【正文】 也逐漸降低。 福州路是連接新老城區(qū)的一條主要干道，所以在福州南路上零零散散的分布了一些抵擋的小商鋪，以五金汽配、低檔小吃、美發(fā)等業(yè)態(tài)為主，租金價格較低一般都在 元以下。 ? 揚州路 膠州南部的主干道，處于新老城區(qū)的過度區(qū)域，家樂佳就坐落在揚州路與廣州路的交匯處。 在杭州路與福州南路段間，業(yè)態(tài)相對集中，租金價格相對平緩，一般在 ~ 左右。 ? 其他不成規(guī)模的短小路段 主要集中在蘭州路與瀘州路段間，多為彎曲小道，業(yè)態(tài)多以小餐廳、美容美發(fā)、茶樓 KTV 等為主，一般租金在 ~ 元之間。 西側(cè)商鋪（面積 1200 ㎡）售價 5500 元 /㎡。雙層或三層 價格：東側(cè)商鋪，地上 3 層，面積 10000 ㎡。西側(cè)商鋪暫做售樓處使用。雙層或三層 價格： 4000 元 /㎡ 4500 元 /㎡， 網(wǎng)點規(guī)劃：超市 2 萬 ，外街為汽車展示廳，引進汽車專賣店，內(nèi)街為情景步行街， 66%對外銷售， 33%自主經(jīng)營。 物業(yè)管理：膠州本地物業(yè)管理。 物業(yè)租金：海利來物業(yè)，物業(yè)費用 元 ? 中房花苑網(wǎng)點 建筑面積：約 3000 ㎡，共 14 套，雙層 價格：約 5400 元 /㎡ 物業(yè)租金：中房物業(yè)，物業(yè)費用 ~ 元之間 ? 錦源新街坊網(wǎng)點 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 27 頁 建筑面積：約 5000 ㎡，共 15 套，雙層局部三層 價格： 6000 左右 物業(yè)租金：廣源物業(yè)，物業(yè)費用未定 ? 河濱華庭網(wǎng)點 建筑面積： 4 萬平米。目前一期每套在 100~140 ㎡之間，共 60 套，雙層 價格：約 5200~5300 元 /㎡ 物業(yè)租金：澳大利亞聯(lián)一顧問，物業(yè)費用 ~ 元之間 ? 水岸府邸網(wǎng)點 建筑面積： 6000~7000平米。單套面積主要集中在 100~200㎡之間。 ? 福潤銘城網(wǎng)點 建筑面積：雙層網(wǎng)點，單套面積 300 ㎡左右 價格：未定 總建面及總戶數(shù) :高層， 6 萬㎡； 總戶數(shù)約 600 戶。新都網(wǎng)點 面積：商業(yè)建筑面積 8 萬㎡，原有澳柯瑪辦公樓改成大型超市，在延海爾大道還設(shè)置內(nèi)部步行街。 價格： 4200 元 /㎡ 4300 元 /㎡ 物業(yè)租金：未定 ? 藍水假期網(wǎng)點 建筑面積： 萬㎡，雙層網(wǎng)點，單套面積 300 ㎡左右 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 27 頁 價格： 5500 元 物業(yè)租金：順馳物業(yè)，物業(yè)費用 元 ? 盛福山莊網(wǎng)點 建筑面積： 10000 ㎡，雙層網(wǎng)點，單套面積 200— 300 ㎡左右， 30套左右。 物業(yè)租金：盛福物業(yè) （開發(fā)公司），物業(yè)費用 元 ? 諾貝爾山莊網(wǎng)點 建筑面積： 8000 ㎡，雙層網(wǎng)點居多。 價 格： F1： 14000 元 /平方米 20xx0 元 /平方米。但同時也導(dǎo)致了項目定位變得較為模糊，大部分中小檔次的業(yè)態(tài)進入，影響商家形象，在缺少主力店支撐的情況下，將會影響到后期經(jīng) 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 27 頁 營。 ? 鑫古城 120xx ㎡純商業(yè)項目，容積率僅為 ；面積 20~150 ㎡還可分割；設(shè) 3000 平中心廣場；重現(xiàn)古典“板橋鎮(zhèn)”風(fēng)格；國有資本運作。處于膠州市非常繁華的廣州路中段上，商業(yè)氣息濃厚，周邊各種配套完善；建筑外觀古典風(fēng)格，寬闊的休閑廣場，用“古典”妝扮和經(jīng)營 “現(xiàn)代商業(yè)”，新穎別致。 價 格： 7000 元 /平方米。 價 格：正街商鋪 5800 元 /平方米 側(cè)街商鋪 4800 元 /平方米 銷售狀況：銷售過半 綜合以上調(diào)研情況，我們發(fā)現(xiàn)，膠州除大 賣場內(nèi)部租金在維持較為高的租金水平以外，其大賣場附近周邊租金維持在 2 塊左右，但現(xiàn)有租 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 27 頁 金水平是在國貨及利群維持近 6 年以上經(jīng)營狀況之下，所達到的局部街道較為良好的租金水平，但除部分專業(yè)商業(yè)街道租金較高以外，其他以成熟社區(qū)為主要商業(yè)支撐的商業(yè)網(wǎng)點平均租金最多不超過 1 塊，多數(shù)維持在 之間，而且越是小面積網(wǎng)點，租金水平越高。 同時關(guān)于整個膠州商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)量已敘述過，在售老城區(qū)商業(yè)面積保守估計不低于 20 萬，僅廣州路一帶就有在售商業(yè)項目 5 個，如神州商業(yè)街、膠州灣財富中心、鑫古城、文苑閣、將軍花園，總供應(yīng)量應(yīng)該超過 15 萬，常州路在售商業(yè)項目有 2 個，供應(yīng)量估計不低于 4 萬，杭州路、福州路、北京路、惠州路均有在建商業(yè)網(wǎng)點供應(yīng)，總量也在 10 萬左右，同時本項目在新城區(qū)周邊 3 公里范圍之內(nèi)，在 售商業(yè)物業(yè)面積已經(jīng)超過 10 萬，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)量巨大的情況之下，所直接產(chǎn)生的問題就是市場競爭激烈，市場消化時間較長，商業(yè)物業(yè)管理難度加大，同時在一定程度上現(xiàn)有商業(yè)市場價格會對項目立市有較大沖擊，本項目想高價入市，在整體市場支撐下，租金和售價都很難在短時間內(nèi)達到平衡。同時膠州灣財富中心已正式開盤，商業(yè)部分已基本售罄 。 二、 鑫匯新都位于海爾大道膠州路與蘭州路段，因地處膠州主要道路結(jié)點上，區(qū)域內(nèi)不僅有連通膠州市內(nèi)的公交線路，同時也是進出膠州的 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 24 頁 共 27 頁 長途車的必經(jīng)之路，公共交通線路十分便利。 ? 商業(yè)總供應(yīng)量近 8 萬平方米，規(guī)劃布局與我們大體相同，約 5 萬平方米的主力店， 3 萬平方米的專業(yè)步行街。與本案計劃上市時間相差不遠。新都提出的“新城市主義”“魅力街區(qū)生活”與本案所提的“新街區(qū)主義”十分相似。 第五部分 項目市場問題研究總結(jié) 綜合以上各類分析，本項目所涉市場問題總結(jié)如下 一、 項目主力店佳世客是項目市場重點，同時也是項目風(fēng)險 本項目為華魯集團是華魯集團在膠州開發(fā)的第一個房地產(chǎn)項目，同時也是在新城區(qū)核心位置進行開發(fā)的一個綜合性大型商業(yè)項目，項目本身在膠州區(qū)域已經(jīng) 有一定時間的公眾認知，本項目一直以來的一個重要賣點 —— 佳世客購物中心是未來項目立市的重要市場支撐，但佳世客要來膠州的信息已經(jīng)廣為傳播了有三年，但遲遲未能動工使多數(shù)膠州人對新城區(qū)商業(yè)發(fā)展感到置疑。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 25 頁 共 27 頁 二、 項目商鋪單位面積過大，新城區(qū)商業(yè)更加負累難舉 項目規(guī)劃鋪位 67 個（除地下廣場）， 300 平方米以上面積鋪位占整個商業(yè)體量的 60%，上 1000 平方米以上的鋪位有 5 個，占整個供應(yīng)體量的25%， 100 以下的鋪位寥寥無幾，而現(xiàn)在新城區(qū)供應(yīng)商鋪面積超過 10 萬，大鋪面居多，雖然基價不高，但總價過高，無人問津，投資成本過高使得大量商戶及投資客望而卻步，空置量過大，加重商業(yè)氛圍冰冷程度，本項目依然以大鋪面上市，無疑在現(xiàn)有商業(yè)市場不被看好基礎(chǔ)上雪上加霜。 四、 商戶有要求，項目有計劃，經(jīng)營回報難，投資回報更難 調(diào)研 300 多個商 戶，普遍認為膠州新城區(qū)商業(yè)需要 5 年培養(yǎng)市場時間，如果去新城區(qū)發(fā)展的可能性就是開始租金要很低，隨著市場的培育，租金可以慢慢增加，但老城區(qū)多數(shù)商家在成熟運營中能承受平均租金水平不超過 1 元 /平 /天，而本項目起價要在 6000 元 /平方米，用成熟租金測算投資回報需要 年，這個數(shù)子一般都會讓投資客猶豫不絕，對項 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 27 頁 目招商和銷售都會造成難度。 結(jié)束語： 從 20xx 年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州、深圳等 相對發(fā)達的一線城市興起，隨后迅速向二、三線城市蔓延。截止到 20xx年，我國的商業(yè)地產(chǎn)投資已達到 20xx億元 。 主要就是 注重前期銷售效益，忽視長期經(jīng)營價值 ， 市場定位不準 ， 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計 盲目，過于房產(chǎn)化 ， 忽視商圈的培育，無法形成商業(yè)必要的人氣和商業(yè)項目的增值，從而造成死盤或爛尾。