【正文】 項分析所用的數(shù)據(jù)，都由我方專業(yè)的市場調(diào)查人員，通過現(xiàn)場采訪式的調(diào)查方法取得。一、 威海市家電業(yè)分析此項調(diào)查主要涉及威海百貨大樓、威海華聯(lián)購物廣場、威海華聯(lián)商廈、威海利群購物廣場、威海三聯(lián)家電等五家大型綜合家電賣場，調(diào)查內(nèi)容主要為區(qū)位、經(jīng)營面積、經(jīng)營產(chǎn)品類型、經(jīng)營產(chǎn)品品牌、經(jīng)營狀況等五項內(nèi)容。（一） 威海市家電業(yè)經(jīng)營品種分析本項調(diào)查共涉及家電類經(jīng)營品種二十多個，因品種比較繁雜，況且有些產(chǎn)品不具有市場代表性，所以在此我們只對其中品牌數(shù)量較多的，能代表威海家電業(yè)主流方向的電視機、冰箱冰柜、音響（家庭影院）、洗衣機、空調(diào)、油煙機、燃氣灶、熱水器等8個經(jīng)營品類進行分析。第二， 電視機、冰箱與空調(diào)機三大品類仍然牢牢占據(jù)市場的較大份額，且大多數(shù)經(jīng)營品牌雷同，競爭激烈。 五大家電賣場經(jīng)營品類分析：從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：第一， 五大賣場家電經(jīng)營數(shù)量基本不相上下，但都有自己的強項：百貨大樓冰箱冰柜經(jīng)營品牌較多；華聯(lián)購物廣場的燃氣灶經(jīng)營品類較多；華聯(lián)商廈的音響（家庭影院）經(jīng)營品類較多，利群購物廣場的電視機品牌而三聯(lián)家電的電視機和空調(diào)品牌較多。第三， 空調(diào)在五大賣場的分布基本均衡，但又以三聯(lián)經(jīng)營品牌較多，顯示出專業(yè)的家電市場在貨源組織上的一定優(yōu)勢第四， 家電行業(yè)已經(jīng)比較成熟，市場細分比較精細。第二， 電視機、冰箱冰柜以及空調(diào)的經(jīng)營面積普遍較大，說明商家比較注重這三類商品的賣場布置，也是他們的主要銷售對象。第三， 油煙機、燃氣灶以及熱水器等廚衛(wèi)家電的經(jīng)營品種雖然不少但經(jīng)營面積卻第四， 大打折扣，說明大多數(shù)商家對此類商品普遍不夠重視，估計此類商品發(fā)展空間較大。第二， 電視機和空調(diào)是三聯(lián)家電的主要經(jīng)營品類，大規(guī)模的經(jīng)營面積對他們的陳列與推廣具有相當(dāng)空間優(yōu)勢。第四， 三聯(lián)家電仍然是威海家電業(yè)的一個標(biāo)尺，要想在威海家電業(yè)中突圍項目規(guī)模應(yīng)向三聯(lián)家電看齊。專業(yè)的家電賣場在家電的銷售上具有無可比擬的優(yōu)勢，而威海的專業(yè)的家電賣場現(xiàn)在只有三聯(lián)家電一家，天都如做為專業(yè)的家電賣場有一定發(fā)展空間。 較大的專業(yè)的家電賣場是他們主要購買場所，一是選擇空間較大，二是質(zhì)量和售后服務(wù)有保障。 完善的售后服務(wù)以及三包措施得到越來越多的消費者的認可，并在銷售中起到越來越重要的作用。 除了價格競爭之外，完善的售后服務(wù)也將是市場競爭的重要手段。估計上規(guī)模專業(yè)化的小家電市場將有一定發(fā)展空間。二、 威海市家居業(yè)分析此項調(diào)查涉及威海家居廣場、威韓商城、盛德商廈、奧賽家具商城、天壇家具城等五家大型綜合家居市場，共調(diào)查有效樣本157個，調(diào)查內(nèi)容主要為區(qū)位、經(jīng)營面積、經(jīng)營產(chǎn)品類型、經(jīng)營品類檔次、經(jīng)營狀況等五項內(nèi)容。調(diào)查目的主要是分析威海居民家居消費習(xí)慣、威海家居類商業(yè)經(jīng)營狀況以及前景分析，從而為天都項目的合理定位提供有關(guān)決策依據(jù)。家居市場總體經(jīng)營單位數(shù)量分析：本項調(diào)查我們共采集有效樣本157個，其中139個從事家具家私類經(jīng)營，；18個從事燈具燈飾類經(jīng)營，%。其經(jīng)營面積比例如下：從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們可以看出：第一，威海的家居市場已經(jīng)比較成熟，市場相對飽和。第四， 燈具燈飾類所占權(quán)重較小，發(fā)展?jié)摿^大。（2） 家具家私類單位經(jīng)營規(guī)模嚴重失調(diào)，競爭主要存在于100——500平米之間的經(jīng)營規(guī)模單位中，規(guī)模超過1000平米的經(jīng)營單位寥寥無幾，競爭較弱。（4） 家具家私類經(jīng)營業(yè)主實力參差不齊，未來幾年有大浪淘沙，重新洗牌的可能。第二，更加專業(yè)、龐大、高檔的的燈具燈飾市場有一定發(fā)展空間，但要謹慎投資。其經(jīng)營比例圖示如下：從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：第一，中檔、中高檔、%，說明威海的家居市場正逐步向中檔及中檔以上產(chǎn)品檔次發(fā)展，產(chǎn)品質(zhì)量正在逐年提高，競爭模式正處于價格競爭向質(zhì)量競爭過渡的轉(zhuǎn)型期。第三，,說明雖然威海的家居市場正處于價格到質(zhì)量的轉(zhuǎn)型期，但是由于低端產(chǎn)品可以較好的滿足部分消費水平較低的人群，短時間內(nèi)也不會退出家居市場。燈具燈飾類經(jīng)營檔次分析：本次調(diào)查的18個燈具燈飾經(jīng)營單位，全部屬于中低檔經(jīng)營檔次。威海的燈具燈飾市場在產(chǎn)品、質(zhì)量、規(guī)模方面都有待進一步的完善。27家中高檔商鋪中，有23家經(jīng)營狀況良好，%；有4家經(jīng)營狀況一般，%。在37家中低檔商鋪中，有30家經(jīng)營狀況良好，%；有7家經(jīng)營狀況一般，%。從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：第一，家具家私類產(chǎn)品普遍經(jīng)營良好，整個市場運營比較正常。燈具燈飾類經(jīng)營狀況分析：調(diào)查的18家燈具燈飾經(jīng)營店鋪，經(jīng)營狀況都為良好。究其原因我們認為有以下幾點：第一， 規(guī)模比較大，經(jīng)營單位及經(jīng)營產(chǎn)品相對集中，有較大的選擇空間。第三， 經(jīng)營單位眾多，競爭氛圍較濃，消費者砍價議價能力較強。 部分中高端消費者較為注重品牌的的選擇。第二， 品牌產(chǎn)品一般質(zhì)量較好，售后服務(wù)較好，購買比較放心。 在家居置買時，對燈具燈飾的購買遠遠小于家具家私類的購買熱情。第二， 大部分家庭消費者對燈具燈飾類的置買，一般認為能滿足采光需求即可，高檔的燈具燈飾產(chǎn)品一方面價格較高，另一方面耗電較多。（五）威海家居市場前景展望 整個威海家居市場趨于飽和，局部雖然仍有一定發(fā)展空間，但總體發(fā)展空間不大。 更加精細化的市場細分、產(chǎn)品細分將是大勢所趨。第二， 批零兼營模式的商業(yè)類型較多，競爭比較激烈。第三， 綜合百貨類除了華聯(lián)商廈和百貨大樓外，其他三大賣場的服裝經(jīng)營狀況也較為一般，估計此類服裝經(jīng)營模式的發(fā)展空間也不會很大。從天都的區(qū)位、人群消費水平以及旁邊的小商品批發(fā)城帶來的部分客流來看，本項目可以有所嘗試，但考慮到兩大巨頭的壓力，需要合理定位、謹慎投資。步行街模式與本案的定位相差較遠，在此不做詳述。注重的是方便、價格等。 較為成熟的商圈或大賣場是消費者首先考慮的購買場所。一旦形成對某個商圈的購物習(xí)慣就很難改變。（三）天都項目服裝經(jīng)營的優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢分析：（1） 周圍沒有直接的服裝業(yè)競爭對手。（2） 周圍有足夠的潛在消費人群。（3） 小商品批發(fā)城形成的商業(yè)氛圍以及帶來的部分客流，可以在一定程度上拉動本案的銷售。（2） 本案周圍還沒有形成較為的穩(wěn)固的服裝銷售商圈以及服裝購買商圈，消費者購買忠誠度較低。（4） 服裝的招商工作將是本案成功與否的重要因素。（一）威海市娛樂業(yè)種類及數(shù)量分析在調(diào)查的所有娛樂場所中足療／推拿、夜總會／KTV／練歌房、茶館、洗浴中心所占的比重較大，迪廳和酒吧所占比重最小，分析原因有： 威海是新興的沿海城市，受外來思想影響較小，消費者比較習(xí)慣傳統(tǒng)的娛樂方式，比如茶館、KTV等。經(jīng)營者們也積極拓展思路，迎合消費者的這種需求，因此，浴室不再是僅僅局限于洗澡的功能，更加注重營造舒適的環(huán)境、提高服務(wù)質(zhì)量以及提供綜合性服務(wù)。娛樂城/迪廳/酒吧經(jīng)營規(guī)模：在威海，娛樂城/迪廳/酒吧的數(shù)量相對較少，從經(jīng)營場所的面積來看，規(guī)模屬主要是中小型。美容場所經(jīng)營面積在200㎡以下的占較大比重。三種規(guī)模的比例如圖表：（2） 足療／足浴/推拿場所按經(jīng)營面積分三個檔次：大型（400㎡以上）、中型（150㎡—400㎡）、小型（150㎡以下）。分布較集中的幾個區(qū)域是：市中心三角花園/威勝大廈一帶、市政府以西、天都一帶、北竹島、經(jīng)區(qū)長峰。（2） 這幾個區(qū)域?qū)儆谕Ｉ虡I(yè)比較發(fā)達的區(qū)域，也是威海市人口比較密集的區(qū)域，消費群龐大且層次較高。 各類休閑娛樂場所中，中高檔場所的經(jīng)營狀況好于低檔或中偏低的場所。（四）威海市民娛樂消費的習(xí)慣分析 從地域特征來看來看，威海居民習(xí)慣就近消費，在作娛樂場所投資時，要充分考慮附近的人口密集程度。 市中心統(tǒng)一路、海港一帶是威海商業(yè)最發(fā)達的地方，各種娛樂休閑場所檔次較高，經(jīng)營狀況也普遍較好。這兩個區(qū)域的居民消費水平也比較高。調(diào)查方式為人員采訪式調(diào)查，數(shù)據(jù)來源基本詳實、準(zhǔn)確。（一）威海餐飲業(yè)區(qū)位及其數(shù)量分析威海市餐飲業(yè)總體區(qū)位數(shù)量分析：本項調(diào)查共涉及主要道路39條，餐飲店鋪349家。沿這13條道路餐飲業(yè)經(jīng)營單位的數(shù)量高達209家，其區(qū)位數(shù)量分布如下：從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：第一， 威海市的餐飲業(yè)比較發(fā)達，從業(yè)單位數(shù)量眾多，競爭較為激烈。第三， 古寨東路和文化西路餐飲業(yè)比較發(fā)達，餐飲氛圍濃厚，比較有利于餐飲業(yè)的發(fā)展。第二， 在這五條道路中又以古寨東路和西北山路經(jīng)營單位眾多，說明這兩條路已經(jīng)形成比較濃厚的餐飲文化氛圍。（二）威海市餐飲業(yè)經(jīng)營類型分析威海餐飲業(yè)的經(jīng)營類別多達幾十種，由于類別比較繁雜，所以在統(tǒng)計中我們大體歸為以下11類：川菜系東北菜系包括東北燉菜、朝鮮風(fēng)味等新疆菜系面食類包括水餃、拉面等快餐類燒烤火鍋類家常菜類韓日料理海鮮類大型綜合酒店類。威海市餐飲業(yè)總體經(jīng)營類別分析：從以上統(tǒng)計資料可以看出：第一， 威海市餐飲業(yè)經(jīng)營類別繁雜，其中以火鍋燒烤類、家常菜類以及海鮮類居多。第三， 雖然新疆菜類的經(jīng)營品類較少，但是考慮到口味的適應(yīng)性問題，估計發(fā)展空間不大。而且在我們凋查的31個綜合酒店類經(jīng)營單位中有二十多個集中在東山路附近，天都附近的綜合酒店類經(jīng)營十分空虛，是一個較大的市場空隙。第二， 天都附近韓日料理類和經(jīng)營品類較少，從這一地段的居民消費來看，估計這兩類餐飲會有一定發(fā)展空間。第四， 天都附近西餐類和大型綜合酒店類經(jīng)營單位較少，市場潛力巨大。其經(jīng)營檔次比例如下：從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：第一， 高檔類經(jīng)營單位數(shù)量較少，且大多集中在東山路附近，市場分布不均衡，投資潛力較大。第三， 低檔類市場與天都商業(yè)定位偏差較大，估計將無所作為。經(jīng)營檔次比例如下：從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：第一， 天都附近高檔的餐飲經(jīng)營單位奇缺，市場空間較大，并且高檔的定位與天都項目的整體形象相符，高檔的綜合酒店類經(jīng)營模式，將是重點發(fā)展對象。估計可操作空間不大。（四）威海市餐飲業(yè)經(jīng)營狀況分析威海市餐飲業(yè)整體經(jīng)營狀況分析：在被調(diào)查的349個有效樣本中，經(jīng)營狀況優(yōu)秀的有29家，經(jīng)營狀況良好的有252家，經(jīng)營狀況一般的有68家。第二， 經(jīng)營狀況優(yōu)秀的單位鳳毛麟角，說明威海的餐飲業(yè)還不成熟，餐飲業(yè)資源還沒有得到有效整合。第二， 天都附近的經(jīng)營狀況與威海市整體經(jīng)營狀況基本相符，但略低于威海市總體經(jīng)營狀況。（五）威海市高檔餐飲經(jīng)營單位經(jīng)營狀況分析因在被調(diào)查的高檔類經(jīng)營單位中大部分屬于綜合酒店類，而這類經(jīng)營單位的定位又比較與天都項目相符，所以在此把這類經(jīng)營單位的經(jīng)營狀況做重點分析。其經(jīng)營狀況比例如下：從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：第一， 威海市高檔餐飲經(jīng)營單位的經(jīng)營狀況普遍比較優(yōu)秀，這表明威海市高檔經(jīng)營單位的整體水平較高，這就在一定程度上造成較大的市場進入壓力。第三， 雖然天都附近高檔的經(jīng)營單位奇缺，但是考慮到東山路附近較大的市場壓力以及本身的區(qū)位束縛，因此我們認為天都項目雖然在高端經(jīng)營業(yè)態(tài)中有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，但仍要充分考慮各種相關(guān)因素，謹慎投資?。┩Ｊ忻耧嬍沉?xí)慣分析第一， 威海市的餐飲業(yè)仍然以中低檔的經(jīng)營單位居多，這說明價位的高低還是影響大多數(shù)居民消費的重要因素。第三， 低檔次的餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況普遍不好，說明衛(wèi)生與安全也是影響居民消費的重要因素。幸福、祥和、喜氣的氛圍是影響消費的一個重要因素。一、 消費者結(jié)構(gòu)分析（一）項目周邊消費者數(shù)量分析本次消費者數(shù)量調(diào)查是以“天都商廈”為半徑。其中，本地原居民人口占總?cè)丝诘?8%，外來人口占總?cè)丝诘?2%。最后是50歲以上的人群，%。）學(xué)歷分析：在接受教育程度/學(xué)歷方面的調(diào)查中，%的人群為初中和高中畢業(yè)；%的人群為大學(xué)畢業(yè)；%的人群為研究生畢業(yè)；%的人群為博士畢業(yè)。收入比例分析：其收入為：%的消費者收入為3萬元以下；29%的消費者收入為3—10萬元；%的消費者收入為10—30萬元；%。其次是3萬元以下或30萬元以上的消費者。第五類，喪偶，獨自一人。二、 消費習(xí)慣分析 消費者每周購物頻次的調(diào)查分析通過上述數(shù)據(jù)，我們可以看出：在每周前往超市購物頻次方面的調(diào)查中，%的消費者每周前往三次以上；%的消費者，每周前往三次；有10%的消費者，每周前往兩次；而每周只去一次的消費者，%。消費者選擇超市購物習(xí)慣分析在調(diào)查消費者習(xí)慣前往那些超市進行購物上，有37%的消費者選擇前往威海糖酒超市進行購物；選擇長江糖酒超市購物的占27%；%；%；%；%；%%。（具體詳情見下圖）消費者購買大宗家電習(xí)慣分析消費者在選擇大宗家電購物場所方面上，%的消費者選擇華聯(lián)商廈；%的消費者選擇百貨大樓；24%的消費者選擇三聯(lián)家電；%的消費者選擇利群廣場；%。分其原因，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：一是，購買大宗家電對于普通家庭來說不是一比小的支出，因此在購買時大家還是樂意選擇比較高檔的商場，華聯(lián)商廈、百貨大樓、利群廣場等作為威海最高檔的兩個大型商場，自然在消費者選擇之列。消費者就餐習(xí)慣分析消費者在選擇就餐場所方面上，%的消費者選擇特色中餐廳；；%的消費者選擇在肯德基/永和豆?jié){就餐；%；%。分析原因如下：（1） 鎖經(jīng)營的快餐廳與一般小店比較，就餐環(huán)境舒適、衛(wèi)生，管理規(guī)范。（3） 連鎖快餐廳有自己的品牌，有統(tǒng)一的店面標(biāo)識，使消費者心理上有信任感。（5） 特色的中餐廳或小餐館在經(jīng)營方式上注重突出自己特色，如重慶小天鵝、文碗公水煮魚、北方餃子王、春香狗肉王，消費者就餐時可根據(jù)自己的口味選擇就餐場所。（具體情況見下圖）根據(jù)上述分析，消費者在購買服裝時隨意性比較大，大部分消費者選擇大型商場或?qū)Ｙu店等地方購買，由此可以看出，目前消費者除了正常穿