大連寫字樓市場調(diào)研報告商業(yè)地產(chǎn)-閱讀頁
2025-06-27 21:38本頁面
【正文】 民路區(qū)域的寫字間整體上并未呈現(xiàn)出“淡季”的特征，租售率經(jīng)過加權(quán)平均后達(dá)到了 87%。國際金融大廈的情況比較有代表性，通過調(diào)研整體感覺，甲級寫字間的招商壓力明顯較低，從中也可反映出大連市今年純寫字間市場的競爭環(huán)境較好。 中山廣場 希望廣場沿線區(qū)域 該區(qū)域?qū)懽珠g的供應(yīng)量呈中間水平，租金售價水平和物業(yè)費也都高于三 八廣場區(qū) 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 9 頁 域，綜合來看，這個區(qū)域的發(fā)展勢頭較往常樂觀。但隨著去年中山廣場寶嘉大廈和天安國際大廈的入市，為該區(qū)域注入了很大的活力，兩個大廈都臨向主干道，從形象上有了很大的提升，而且從產(chǎn)品形式上也區(qū)別于三八廣場的商住兩用項目，為 純寫字間市場增添了 新生力量。目前，這一區(qū)域已經(jīng)形成了以傳統(tǒng)主力“森茂大廈”加上 兩 個新生力量帶動其他老項目共同發(fā)展的格局。由此，從中山廣場開始寫字間的客群行業(yè)特征也有所變化，物流、貨運類企業(yè)減少，而商貿(mào) 、培訓(xùn)、咨詢、服務(wù)類企業(yè)逐漸增多，并多以中小型企業(yè)為主，企業(yè)整體實力不強，但市場受眾較大。從新入市的項目來看，其對寫字間客群的要求都比較嚴(yán)格，這說明商業(yè)項目的開發(fā)企業(yè)比較認(rèn)可并重視項目客戶對項目整體的形象帶動能力。同一區(qū)域新老項目都比較明確各自的客戶定位，預(yù)計該區(qū)域的發(fā)展會穩(wěn)中有升。經(jīng)過深入分析發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域緊鄰城市主干道，商業(yè)氛圍濃厚，軟件環(huán)境條件并不適宜商住兩用項目的發(fā)展。 預(yù)計隨著市場的不斷調(diào)節(jié)完善，該區(qū)域的純寫字間產(chǎn)品將占據(jù)主力，而商住兩用產(chǎn)品也會實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。希望大廈、金座大廈等項目都具備很大的規(guī)模，同時在友好廣場附近還有一個國貿(mào)中心項目在新建中。但另一方面也應(yīng)該看到，這不僅會加大區(qū)域內(nèi)寫字間項目的競爭，也會促動大連市整體寫字間市場 的格局變動，寫字間產(chǎn)品的生存難度會更大。 三八廣場區(qū)域 隨著國家“振興東北老工業(yè)基地”、大連市政府“建設(shè)大大連”以及大連東港“維多利亞灣”改造規(guī)劃的精彩呈現(xiàn)，原有的 CBD 已經(jīng)不能滿足經(jīng)濟迅猛發(fā)展的需要（一個多功能綜合性的現(xiàn)代化商務(wù)中心區(qū)，一般需要 3 至 5 平方公里，甚至更大規(guī)模，而且建筑容量相對較高），人民路 CBD 在事實上已經(jīng)擴展到近在咫尺的三八廣場、港灣廣場以及二七廣場區(qū)域。該區(qū)域當(dāng)前主要顯現(xiàn)出以下特征： ? 客群特征愈發(fā)突出 三八廣場區(qū)域的寫字間項目中， 2020 年以后入住的項目占到一半的比例，該區(qū)域的辦公潛力正在集聚。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 9 頁 ? 投資熱度增強 在新入市的項目中，營銷策略全部是以銷售為主，這無疑也反映出當(dāng)前該區(qū)域商住項目的投資群體規(guī)模擴大。 由于前幾年三八廣場區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)水平較低，大部分的投資者都靠租這里原有的寫字樓和商住住宅來辦公，隨著近幾年的房地產(chǎn)大發(fā)展，三八廣場區(qū)域的商住兩用公寓逐漸增多，這就擺在投資者面前兩個選擇，即租房交房租和買房還貸款。與租房相比，少花近 15 萬元的同時還擁有一套屬于自己的房子。 ? 產(chǎn)品品質(zhì)提高 隨著三八廣場區(qū)域辦公氛圍不斷增強，而跟著利好政策而來的就有企業(yè)商務(wù)辦公空間需求增大這一項，這些企業(yè)急需在一個高檔的純商務(wù)寫字樓里擁有一席之地，代表它們的成熟與信譽，因為能夠租得起高檔寫字樓的企業(yè)，本身就在向外界透 露 著具備實力與競爭力的信息。這其中以安達(dá)商務(wù)大廈和名仕財富中心最為突出。名仕財富中心走的是復(fù)合地產(chǎn)路線，公寓、寫字間、商鋪相結(jié)合，其內(nèi)部規(guī)劃更見別致，還同時聘請了美國 UID 建筑設(shè)計事務(wù)所和大連理工大學(xué)土木建筑設(shè)計研究院進行規(guī)劃設(shè)計，概念營銷手段也比較
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