大連寫字樓市場調研報告商業(yè)地產-資料下載頁
2025-06-02 21:38本頁面
【導讀】最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。一年年中，多為商務寫字間運行的穩(wěn)定期，各類企業(yè)在經過年初的辦公調整之后，逐步趨向穩(wěn)定，租金、租售率等敏感指標隨著市場的平靜而愈顯客觀。有了更深刻的認識。字間發(fā)展趨于成熟。下表是此次對三個重點區(qū)域寫字間的最新數據統(tǒng)計：。中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。從區(qū)域競爭力來看，人民路區(qū)域仍然堅守著大。局勢中，商務氛圍較滯后，重啟需求動力較大。人民路區(qū)域的寫字間盤量規(guī)模較大，是其他任何區(qū)域無法相比的。然而，通過近期對人民路區(qū)域各大寫字間的深入走。影響，未有更換寫字間區(qū)域的打算，從而也支撐起人民路區(qū)域商務辦公的穩(wěn)定性。其原因，還是歸結到一點，便是人民路區(qū)域準確的客群定位。人民路區(qū)域的客群特點早已形成，以貿易、貨運、金融、咨詢?yōu)橹饕涡袠I(yè)。更有中銀大廈現已更名了“國際金融大廈”。
【正文】 過三八廣場區(qū)域，近期該區(qū)域再無商住兩用新項目入市，也可以看出這一問題。 預計隨著市場的不斷調節(jié)完善，該區(qū)域的純寫字間產品將占據主力，而商住兩用產品也會實現優(yōu)勝劣汰。 ? 未來競爭趨向激烈 從該區(qū)域的未來發(fā)展情況來看，有多個停滯項目將逐步重新啟動。希望大廈、金座大廈等項目都具備很大的規(guī)模，同時在友好廣場附近還有一個國貿中心項目在新建中。不難預料，這一區(qū)域未來寫字間的整體實力會有大幅度的提高，尤其是希望大廈項目，已在 06 年上半年重新啟動，其質素可與森茂大廈相媲美，屆時大連市將會出現高級別的寫字間產品。但另一方面也應該看到，這不僅會加大區(qū)域內寫字間項目的競爭，也會促動大連市整體寫字間市場 的格局變動，寫字間產品的生存難度會更大。但從長遠來看，這對大連市寫字間市場的調整是利大于弊的。 三八廣場區(qū)域 隨著國家“振興東北老工業(yè)基地”、大連市政府“建設大大連”以及大連東港“維多利亞灣”改造規(guī)劃的精彩呈現，原有的 CBD 已經不能滿足經濟迅猛發(fā)展的需要（一個多功能綜合性的現代化商務中心區(qū)，一般需要 3 至 5 平方公里，甚至更大規(guī)模，而且建筑容量相對較高），人民路 CBD 在事實上已經擴展到近在咫尺的三八廣場、港灣廣場以及二七廣場區(qū)域。這其中三八廣場以它良好的城市配套設施，加之近年來優(yōu)秀項目的大量涌現，使其占據 了大連新 CBD 的旗艦地位。該區(qū)域當前主要顯現出以下特征： ? 客群特征愈發(fā)突出 三八廣場區(qū)域的寫字間項目中， 2020 年以后入住的項目占到一半的比例，該區(qū)域的辦公潛力正在集聚。從項目的客群構成來看，新入市的項目沿襲了物流、貨運、貿易等主導行業(yè)，使三八廣場區(qū)域的辦公行業(yè)特征愈發(fā)明顯。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 9 頁 ? 投資熱度增強 在新入市的項目中，營銷策略全部是以銷售為主，這無疑也反映出當前該區(qū)域商住項目的投資群體規(guī)模擴大。探究其中原因不外乎幾個方面：首先是房地產市場進入細分時代，需要有不同的建筑形態(tài)來支撐整個市場的良性發(fā)展；其次是該區(qū)域得天 獨厚的地理位置和經濟發(fā)展水平要求區(qū)域的配套趨向健全，在建設東北亞物流航運中心的大規(guī)劃下，位于大連港附近的商業(yè)繁華地帶變得寸土寸金，許多投資機構和商務公司都在此安家。 由于前幾年三八廣場區(qū)域的房地產開發(fā)水平較低，大部分的投資者都靠租這里原有的寫字樓和商住住宅來辦公，隨著近幾年的房地產大發(fā)展，三八廣場區(qū)域的商住兩用公寓逐漸增多，這就擺在投資者面前兩個選擇，即租房交房租和買房還貸款。在三八廣場租一套寫字間每月所需費用為 2500 元，一年租金為 3 萬元， 20 年就是 60 萬元，而選擇購買同樣面積的商住公寓，以天通金融大廈為 例，首付為 6 萬元， 20 年按揭貸款每月還款 1590 元， 20 年還清，把首付平攤在每個月，每月費用不到 1900元， 20 年就是 萬元。與租房相比，少花近 15 萬元的同時還擁有一套屬于自己的房子。這樣的投資利潤加快了投資者的投資步伐。 ? 產品品質提高 隨著三八廣場區(qū)域辦公氛圍不斷增強，而跟著利好政策而來的就有企業(yè)商務辦公空間需求增大這一項，這些企業(yè)急需在一個高檔的純商務寫字樓里擁有一席之地，代表它們的成熟與信譽，因為能夠租得起高檔寫字樓的企業(yè)，本身就在向外界透 露 著具備實力與競爭力的信息。針對三八廣場區(qū)域缺少純商務寫 字樓的情況，新入市項目普遍提高了自身的產品品質。這其中以安達商務大廈和名仕財富中心最為突出。前者以“ 5A 級寫字樓”為宣傳賣點，經過深入調研發(fā)現，其內部軟硬件配套設計突出“精細”，可以看出開發(fā)商投入了很大的精力。名仕財富中心走的是復合地產路線，公寓、寫字間、商鋪相結合，其內部規(guī)劃更見別致，還同時聘請了美國 UID 建筑設計事務所和大連理工大學土木建筑設計研究院進行規(guī)劃設計，概念營銷手段也比較突出。
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