大連寫字樓市場調(diào)研報告商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2024-07-17 21:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 9 頁 一方面體現(xiàn)了各大寫字間客群行業(yè)特征突出集聚，另一方面也可以看到中山區(qū)政府對人民路區(qū)域?qū)懽珠g的政策扶持力度較大，這幾個專類大廈 在不同程度上都會得到政府的優(yōu)惠政策。 同時，雖然同處于人民路區(qū)域，但客群分布因地理位置而呈現(xiàn)出不同的特征。在人民路東部的海港一帶，物流、航運、貨代這類公司擠滿了這一帶的寫字間，甚至還有航運和貨代公司包辦整棟寫字樓的現(xiàn)象，這一帶離海關(guān)、商檢等管理中心較近，辦事方便的條件無疑大大增強了人民路寫字間的優(yōu)勢，這也是很多大企業(yè)、外資公司辦事處從未流動的重要原因；而在人民路西部靠近中山廣場一帶，則進駐了金融、咨詢、辦事處等性質(zhì)的企業(yè)。這種特征的形成并非一日之間，而是人民路區(qū)域歷史形成的。中山廣場周邊聚集了眾多銀行、證券 等公司，使得這周圍的金融氣氛十分濃厚。 ? 受投資型產(chǎn)品影響不大 今年，鮮有新入市的純寫字間項目，而商住兩用的投資型公寓卻為數(shù)不少，尤其以距離人民路區(qū)域最近的三八廣場區(qū)域較多，并且這類商住公寓的品質(zhì)檔次也較高，營銷方式比較靈活，客戶可選擇購買或租賃。這不由得讓人產(chǎn)生疑問：這種物業(yè)形態(tài)會不會對人民路的寫字間構(gòu)成較大的影響？在對人民路區(qū)域各大寫字間走訪中發(fā)現(xiàn)：這種影響確實存在，但影響對象卻不同。 具體來說，人民路的高檔寫字間在客群上以大型企業(yè)、外資企業(yè)辦事處為主，這類公司在辦公間的使用上一般采取租賃方式，而且相關(guān)費 用支出上一般需向上級或總部提出申請，更為重要的是，相對于辦公支出，這類公司更為注重企業(yè)形象、行業(yè)氛圍等方面的情況，因此盡管投資型公寓在營銷方式、價格水平、優(yōu)惠政策等方面都較有吸引力，但不會對這類公司產(chǎn)生什么影響，換言之，投資型公寓所針對的客戶群體與高檔寫字間所針對的客戶群體是不同的。因此 兩 種物業(yè)形態(tài)客群方面沒有太大的沖突。但人民路區(qū)域有些寫字間項目自今年春天以來，租售情況有所下滑，原有客戶出現(xiàn)流動，并且流向了投資型公寓。這一現(xiàn)象也迎合了前文中的分析結(jié)論，以成大大廈、錦聯(lián)大廈為例，這 兩 個項目原有客戶中不少是民 營性質(zhì)的中等企業(yè)，企業(yè)發(fā)展受運營成本的影響較大，受投資型公寓的吸引力也隨之增大，因此出現(xiàn)了這類客群的分流。由此可見，投資型公寓與寫字間的競爭很大程度上取決于客群構(gòu)成，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，無論是國際金融大廈、虹源大廈這樣的近期項目，還是宏譽大廈等入市較早的項目，因為在客群定位上的優(yōu)勢，使得其在招租上都極為順利，信心十足。 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 9 頁 ? “兩極分化”有趨勢 通過對人民路區(qū)域現(xiàn)有項目的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)一個明顯的發(fā)展趨勢：“兩極分化”。在現(xiàn)有項目中，以 2000 年為界，新老項目大概比例為 1： 1。新項目在硬件品質(zhì)及軟件配套都具備了 甲級寫字間的標準，而在舊項目中，除了宏譽大廈之外，其余各個項目的營銷狀況都不太樂觀，其中以錦聯(lián)大廈和成大大廈最為突出， 兩 個大廈的租賃率遠遠低于其它項目；而且這幾個大廈的租金水平也低于新項目一個檔次。在與這些舊項目的招商負責(zé)人的交談中了解到，這類大廈由于入市時間較早，在硬件水平上嚴重落后于新項目，并且這種落后很難從實際中改變，各大廈目前都試圖在軟件服務(wù)、營銷策略、優(yōu)惠政策等方面入手，意圖縮小與新項目之間的差距。但就目前的市場情況而言，短期內(nèi)這種現(xiàn)象還無法得到根本改變，單純依靠降低價格并不是長期有效的辦法，這種 大廈處于高檔與低檔項目的“夾縫”中，產(chǎn)品品質(zhì)無法與甲級寫字間比擬，價格也無法與公寓類項目抗衡，若在營銷策略上沒有突出建樹的話，這種“兩極分化”的趨勢將愈演愈烈。 ? 淡季不“淡” 6 月份，進入了一年度的中旬階
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