濰坊寫字樓市場調(diào)研報告(編輯修改稿)
2025-02-27 18:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （實際成交均價6500元 /㎡ ）， 2023年入市，整盤去化率較慢。 案例分析 案例分析 —萬達中心 項目名稱 萬達廣場 〃 萬達中心 地理位置 東風(fēng)街與鳶飛路交叉口 開發(fā)商 濰坊萬達廣場有限公司 對外報價 均價 6500元 /㎡ 開工時間 2023年 11月 竣工時間 2023年 12月 總建筑面積 58萬㎡ 寫字樓建 筑面積 ㎡ 物業(yè)類型 寫字樓 容積率 5 單層面積 2023㎡ 車位配比 1200個 面積區(qū)間 主力面積 65180㎡ 樓層狀況 共 24層，每層 7戶 外立面 玻璃幕墻 +石材 +鋁板 大 堂 挑高 ， 230㎡ ，精裝修 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 裝修設(shè)施 三菱電梯（ 9部）、中央空調(diào) 客戶信息 證券、理財投資公司、化妝品公司、私營業(yè)主等，無知名企業(yè)。 樓層劃分 15層大商業(yè)； 624層寫字樓 優(yōu)劣勢 分析 優(yōu)勢：萬達成熟的寫字樓復(fù)制，萬達品牌影響力，硬件配套標(biāo)準(zhǔn)較 高，如電梯、外立面、空調(diào)等，車位 配比 較多；定價合理； 劣勢：非傳統(tǒng)辦公區(qū)，只有尚未成型的商業(yè)配套，客戶認可度低， 產(chǎn)品上大堂面積較小，號稱甲級寫字樓但未做到甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn) 非傳統(tǒng)辦公區(qū)內(nèi)的高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，項目定價符合市場，目前銷售均價 6500元 /㎡ ，去化速度較其它寫字樓來看較快。 案例分析 案例分析 —丐紈環(huán)球中心 項目名稱 世紀(jì)環(huán)球中心 地理位置 新華路不東風(fēng)街交叉口南 50米 開發(fā)商 濰坊金天地投資 有限公司 對外報價 前期對外報價 8000元 /㎡ 現(xiàn)起價 6000元 /㎡ 開工時間 2023年 8月 1日 竣工時間 2023年 12月 31日 占地面積 8581平方米 建筑面積 11萬㎡ 物業(yè)類型 寫字樓 容積率 單層面積 3000㎡ 車位配比 1000個 面積區(qū)間 主力面積 80190㎡ 樓層狀況 共 32層，每層 29戶 外立面 玱璃幕墻 大 堂 500㎡ 精裝雙大堂，層高 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 裝修設(shè)施 三菱電梯（ 12部）、新 風(fēng)系統(tǒng) 客戶信息 濰坊市區(qū)投資客戶，保險、金融為主 樓宇業(yè)態(tài) 15層商業(yè)， 611層為政控和公司留。房可售房源其中 1215層散售， 1626層三分之一起售； 2730層為為層高 LOFT 公寓。 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢：新華路商圈中心位置，超 5A級寫字樓，綠城物業(yè)管理， 160米層高地標(biāo)性建筑，頂層停機坪，營銷推廣方面更是高端； 劣勢：“假大空”，價格偏離濰坊市場，直升機停機坪等附加 值嚴(yán)重超越本地市場客戶需求，無法成為客戶購買的實質(zhì)推勱力。 濰坊目前硬件標(biāo)準(zhǔn)最高的寫字樓，超越本地客戶需求，定價偏離濰坊市場，銷售率較低。 案例分析 案例分析 —金融廣場 項目名稱 金融廣場 地理位置 東風(fēng)東街與濰縣中路交叉口 開發(fā)商 濰坊大盛名揚置業(yè)有限 公司 對外報價 均價 6900元 /㎡ 開工時間 2023年 10月 1日 竣工時間 2023年 8月 31日 總建筑面積 33萬㎡ 寫字樓建 筑面積 ㎡ 物業(yè)類型 寫字樓 容積率 單層面積 1100㎡ 車位配比 地上、地下共計 300個 面積區(qū)間 主力面積 60200㎡ 樓層狀況 共 14棟，一期首開 6棟， 每棟 12層 外立面 玻璃幕墻 +石材 大 堂 400㎡ ，精裝修 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 裝修設(shè)施 三菱電梯（ 3部）、中央空 調(diào) 客戶信息 購買投資類產(chǎn)品的為奎文區(qū)、高新區(qū)投資客戶； 樓層劃分 13層商鋪； 412層為寫字樓 優(yōu)劣勢 分析 優(yōu)勢：首次推出寫字樓反租，年反租 %，十年回本，對投資客戶吸 引較大； 劣勢：半層起售，且有行業(yè)限定，只賣給金融、保險、貸款等公司； 濰坊規(guī)模較大的寫字樓集群，一期共有 6棟 12層的寫字樓，反租類寫字樓（年回報率%）出售較快。 案例分析 目錄 CONTENTS Part 1 濰坊寫字樓整體市場分析 Part 2 在售及潛在寫字樓項目分析 Part 3 投入使用寫字樓市場分析 19 寫字樓市場分析 已使用項目租金分析 20 濰坊現(xiàn)有寫字樓市場租金水平在 /㎡ /天，租金水平較低，客戶主要以中小型企業(yè)租用為主。 板塊 項目 租金 （元 /㎡ /天） 企業(yè)客群 檔次 備注 濰城 豐橘園大廈 供銷實業(yè)公司、化妝品等 中檔 設(shè)施老舊、無地下停車位 金源大廈 — 1 小企業(yè)：攝影、培訓(xùn)學(xué)校、紋身 低檔 即將被淘汰 絕對特區(qū) 1 小企業(yè)：裝飾公司、貿(mào)易、電子商務(wù) 中檔 以小面積為主 奎文 泰華大廈 — 2 中型企業(yè)：證券、裝飾公司、貿(mào)易公司 較高檔 地段較高，相對高檔 銀海恒基 — 銷售公司辦事處、培訓(xùn) 中檔 —— 聯(lián)通大廈 1 廣告公司 中檔 —— 欣泰大廈 — 1 房地產(chǎn)公司、銷售公司 中檔 —— 盈隆廣場 會計師事務(wù)所、信息技術(shù)公司 較高檔 —— 中土大廈 中小企業(yè)：房地產(chǎn)、教育培訓(xùn)、貿(mào)易等 中檔 —— 金融街 — 小型企業(yè)：小型裝飾公司、貸款公司、貿(mào) 易公司、教育等 中檔 —— 高新 天馬國際大廈 中大企業(yè)：房地產(chǎn)公司、出國勞務(wù) 較高檔 酒店式布局，入戶門為木門 泰恒大廈 — 1 中小企業(yè)：培訓(xùn)、房產(chǎn)公司等 中檔 酒店式布局 辰隆理想國際 恒大地產(chǎn)、 中國華能、鑫世紀(jì) 較高檔 華潤商務(wù)中心 中小企業(yè)：貿(mào)易公司、銷售公司辦事處、 房產(chǎn)評估 較高檔 酒店式布局，空間較為壓抑 案例 1—東盛廣場 項目名稱 東盛廣場 開發(fā)商 濰坊東泰房地產(chǎn) 地理位置 東風(fēng)街與文化路交叉口 基礎(chǔ)信息 層數(shù)： 25層 裝裙樓 1— 3樓為商場佳世客，地上、 地下車位 2萬平米； 裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝、吊頂、地毯、中央空調(diào)； 電梯 電梯： 3部， otrs,分層運作。 入住單位 寫字間租戶多為地產(chǎn)類、教育、擔(dān) 保公司、律師等類企業(yè)，規(guī)模以中 小企業(yè)為主。 入住率 92% 物業(yè)費 物業(yè)收費： 2元 /天 /m178。 物業(yè)公司 泰華物業(yè) 目前濰坊入住率較高的寫字樓，入住率達92%，租金水平在濰坊市場上水平較高， 2元 /㎡ /天。 已使用項目案例分析 案例 2—中土大廈 項目名稱 中土大廈 開發(fā)商 濰坊正祥置業(yè) 地理位置 福壽街與鳶飛路交叉口 基礎(chǔ)信息 層數(shù)： 14層（ 2棟） 總建筑面積： ㎡ 單層面積： 1000㎡ 主力戶型： 80100㎡ 裙樓 1岑為地上，地上、地下車位； 裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡裝，室
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