【文章內(nèi)容簡介】 不同，招商政策也有差異，但在產(chǎn)品細(xì)分、目標(biāo)客戶定位、項(xiàng)目配套建設(shè)等方面大同小異，這直接導(dǎo)致了市場競爭的加劇。多數(shù)項(xiàng)目都在宣傳產(chǎn)品的低密度、生態(tài)化、環(huán)保等，真正有特色的競爭手段并不見得新鮮。 ? 結(jié)合項(xiàng)目情況特點(diǎn)做好項(xiàng)目規(guī)劃，根據(jù)市場競爭情況對項(xiàng)目進(jìn)行定位，并在園區(qū)環(huán)境、綜合配套、軟性服務(wù)等方面做足文章，將使項(xiàng)目在激烈的競爭中立于不敗之地。 天津總部基地市場項(xiàng)目市場供應(yīng)狀況 市場供應(yīng)情況 ? 天津現(xiàn)有的總部基地項(xiàng)目主要沿京津高速分布，各項(xiàng)目均位于不同的開發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，如西青的的華苑產(chǎn)業(yè)園、東部的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、濱海新區(qū)以及城區(qū)內(nèi)部的東麗軟件園內(nèi)。目前已經(jīng)推出到的項(xiàng)目有 EOD總部港、濱海國際企業(yè)大道、中北總部基地、華鼎置地、矽谷城等 5個項(xiàng)目， 供應(yīng)量為 萬平方米。 潛在供應(yīng)情況 ? 天津潛在的總部基地項(xiàng)目 同樣分布在各產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，目前可確定的項(xiàng)目 出了在售項(xiàng)目的后續(xù)工程外，還有 有空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的天保商務(wù)園、武清開發(fā)區(qū)的創(chuàng)業(yè)總部基地、濱海科技園的渤龍湖總部基地等，總規(guī)模約為 ，據(jù)了解，目前天津 也有部分 的產(chǎn)業(yè)園在籌劃建設(shè)總部基地項(xiàng)目 武清開發(fā)區(qū) 華苑科技園 東麗軟件園 泛空港區(qū)域 濱海新區(qū) ? 現(xiàn)有供應(yīng)量不大，但潛在供應(yīng)量巨大，未來市場競爭激烈。 ? 通過調(diào)研，天津的總部基地主要以研發(fā)及高科技型、企業(yè)內(nèi)腦型客戶為主，這主要是由天津的區(qū)位環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素決定的。 ? 目前天津在售總部基地項(xiàng)目的客戶主要行業(yè)為進(jìn)駐企業(yè)集中在網(wǎng)絡(luò)、傳媒、信息、電子、物流、研發(fā)、生物醫(yī)藥、新能源、貿(mào)易等行業(yè)。 ? 根據(jù)各總部基地運(yùn)作方式和項(xiàng)目定位不同，入住企業(yè)的需求面積也相差較大。具有政府行為的項(xiàng)目，由于其在招商方面的優(yōu)勢，單體面積也較大，面積集中在 40006000平方米；而由企業(yè)行為運(yùn)作的項(xiàng)目，單體面積普遍較小，主要集中在 10002020平方米。 天津總部基地市場現(xiàn)有需求情況 總部基地項(xiàng)目針對的目標(biāo)客群以各類企業(yè)為主，因此對天津注冊企業(yè)的情況進(jìn)行分析 企業(yè)數(shù)量 截止 2020年年末，天津市實(shí)有企業(yè) 140923戶，分支機(jī)構(gòu) 19392戶。其中國有及國有控股企業(yè)12559戶，比上年同期增加 165戶，增長 %；民營企業(yè) 128364戶，比上年同期增加 12049戶，增長 %。 企業(yè)類型 從內(nèi)資企業(yè)的企業(yè)類型看，公司制企業(yè)占絕對多數(shù)，為 113435戶，注冊資本 。 行業(yè)分布 新注冊企業(yè)戶數(shù)增長幅度最大的是衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)，增長 124%，其次文化、體育和娛樂業(yè)增長 74%，其他如房地產(chǎn)、金融、租賃和商務(wù)服務(wù)、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)以及信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件等行業(yè)增長均超過 20%；新注冊企業(yè)注冊資本（金）增長幅度較大的是信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，建筑業(yè)、水利、環(huán)境和公共基礎(chǔ)設(shè)施、文化體育和娛樂等行業(yè)以及科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)等行業(yè)。 23415677811511571772744595391031135630263066320462570 1000 2020 3000 4000 5000 6000 7000教育采礦業(yè)電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)金融業(yè)農(nóng)、林、牧、漁業(yè)水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)住宿和餐飲業(yè)文化、體育和娛樂業(yè)居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)建筑業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)制造業(yè)科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)批發(fā)和零售業(yè)戶數(shù)? 天津企業(yè)數(shù)量基數(shù)較大，且新注冊企業(yè)增長迅速，公司制企業(yè)占絕對多數(shù)，新注冊企業(yè)的類型中，適宜選擇總部基地的行業(yè)增長迅速，如商務(wù)服務(wù)，科學(xué)研究、計(jì)算機(jī)、軟件業(yè)等，具備相當(dāng)?shù)氖袌龌A(chǔ)。 ? 據(jù)此預(yù)測，總部基地市場未來需求情況將以科研、計(jì)算機(jī)、軟件業(yè)等行業(yè)企業(yè)為主，此外，各種類型的大型國有企業(yè)、跨國企業(yè)仍然是總部基地的主要目標(biāo)客群。 發(fā)展趨勢 ? 集眾多優(yōu)勢于一身，發(fā)展前景看好，吸引了越來越多的政府、開發(fā)商等開發(fā)總部基地類項(xiàng)目，總部基地項(xiàng)目之間、總部基地與寫字樓之間的競爭也將日趨激烈。 ? 天津市場呈現(xiàn)的各類總部辦公物業(yè)面積在 80萬平方米左右，且呈現(xiàn)繼續(xù)增加態(tài)勢。如此巨量的總部辦公物業(yè)，其消耗時間可能長達(dá) 5～ 10年?？偛哭k公物業(yè)的持續(xù)放量，容易導(dǎo)致這類物業(yè)的明顯過剩。 ? 中小型總部基地憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢，成為大型總部基地的重要補(bǔ)充，二者共同構(gòu)成天津總部基地梯度發(fā)展的格局。 ? 總部基地項(xiàng)目的功能定位將更加明確，將憑借其鮮明的特色在市場中取得競爭優(yōu)勢。 ? 總部基地的概念日益被市場接受，規(guī)劃建設(shè)將會更加合理，更加適應(yīng)城市、社會及市場環(huán)境，在不斷自我完善的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 ? 從總部基地產(chǎn)品建筑來看，高效能、綠色環(huán)保的辦公建筑將越來越多。 天津總部基地發(fā)展趨勢 競爭日趨激烈 供應(yīng)持續(xù)增加導(dǎo)致市場過剩 功能定位將更加明確 規(guī)劃設(shè)計(jì)更加合理 主要競爭區(qū)域及項(xiàng)目 天津現(xiàn)有項(xiàng)目及潛在供應(yīng)項(xiàng)目 現(xiàn)有競爭項(xiàng)目 1. 濱海國際企業(yè)大道 2. EOD總部港 3. 中北總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園 4. 矽谷城 5. 華鼎智地 未來競爭項(xiàng)目 武清開發(fā)區(qū) 華苑科技園 東麗軟件園 泛空港區(qū)域 濱海新區(qū) 1 2 3 4 5 6 7 8 濱海國際企業(yè)大道 ? 濱海國際企業(yè)大道項(xiàng)目位于天津?yàn)I海新區(qū)核心區(qū)域，由京津塘高速公路、濱海路、海緣路和海緣西路所圍合。介于天津開發(fā)區(qū)東西區(qū)之間，京津塘高速公路、津?yàn)I高速毗鄰而過，向東 1公里規(guī)劃 300萬人口的大型居住區(qū)正在建設(shè)，“北方第一大港”天津港、濱海國際機(jī)場、津?yàn)I輕軌咫尺可達(dá)。 ? 濱海國際企業(yè)大道項(xiàng)目計(jì)劃分三期完成開發(fā)建設(shè)，一期開發(fā)建筑面積，二期開發(fā)建筑面積。一期、二期為低密度的企業(yè)獨(dú)棟建筑，主要為科技研發(fā)、企業(yè)區(qū)域總部、商務(wù)和配套，樓宇面積在 1000平方米到 4000平方米。三期開發(fā)建筑面積為 平方米，規(guī)劃建設(shè)頂級五星級酒店、商業(yè)和國際公寓，為項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)配套區(qū)。 武清開發(fā)區(qū) 華苑科技園 東麗軟件園 泛空港區(qū)域 濱海新區(qū) 1 2 3 4 5 6 7 8 中北總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園 濱海國際企業(yè)大道 地理位置 濱海新區(qū)海洋高新區(qū)海緣路 199號 開發(fā)商 天津博海緣置業(yè)投資有限公司 規(guī)模 占地面積： 23萬平 總建筑面積： 60萬平 容積率 /綠化率 容積率： /綠化率： 50% 整棟數(shù) 74棟 樓層數(shù) 37層 單體 /標(biāo)準(zhǔn)層面積 單體面積： 10004000平 標(biāo)準(zhǔn)層面積 300500平 主力戶型 13091762平方米 設(shè)施設(shè)備 電梯： 12部 /棟 單部服務(wù)面積： 10002020平 空調(diào)：獨(dú)立戶式空調(diào) 采暖：衛(wèi)生間及地下室暖氣片采暖 網(wǎng)絡(luò)：電話、寬帶信號入戶。 預(yù)留接口 園林設(shè)計(jì)特點(diǎn) 圍合式布局，形成中央景觀，分兩個組團(tuán)，分別為水包綠和綠包水 節(jié)能技術(shù) 隔熱斷橋鋁 lowe中空玻璃。 智能化辦公 無特別技術(shù) 招商優(yōu)惠政策 享受濱海新區(qū)政策和海洋高新區(qū)政策，具體情況一事一議 進(jìn)駐企業(yè)類型 擬引進(jìn)科技資源、科研機(jī)構(gòu)企業(yè)，發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 主力進(jìn)駐企業(yè) 目前只有意向企業(yè)，沒有正式簽約客戶 售價 15800元 /平 EOD總部港 ? EOD總部港臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)隸屬于天津保稅區(qū)，地處天津市區(qū)與濱海新區(qū)相連接的連綿帶即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸。 ? EOD總部港緊鄰建設(shè)中的航空城，是臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)的重要組成部分，項(xiàng)目位于濱海新區(qū)與市區(qū)的交匯處，南望航空城、北接大畢莊物流區(qū)、西連中心城區(qū)。 ? EOD總部港總占地 663畝，建筑面積約 50萬平方米，規(guī)劃建設(shè)集總部辦公、技術(shù)研發(fā)、高科技生產(chǎn)、企業(yè)配套服務(wù)于一體的都市型現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。 武清開發(fā)區(qū) 華苑科技園 東麗軟件園 泛空港區(qū)域 濱海新區(qū) 1 2 3 4 5 6 7 8 EOD總部港 EOD總部港 地理位置 東麗津漢路空港經(jīng)濟(jì)區(qū)北側(cè)華明工