【正文】 政策 單體面積 容積率 標(biāo)準(zhǔn)層 層高 戶型面積 園林綠化 環(huán)保技術(shù) 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)啟示 通過(guò)對(duì)天津?qū)懽謽悄酥量偛炕厥袌?chǎng)的了解，我們認(rèn)為天津東麗湖總部基地項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)方面除了在硬件方面對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行深入挖掘外，更重要的是在軟性及服務(wù)方面挖掘產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力 ? 核心競(jìng)爭(zhēng)力一：化重為輕的運(yùn)營(yíng)成本 和相關(guān)政府進(jìn)行爭(zhēng)取，使入駐企業(yè)享受更多招商引資稅收優(yōu)惠政策，可大幅減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)；入駐企業(yè)可以直接享受完善的總部配套、企業(yè)員工配套，避免二次投入，大力節(jié)省企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。多數(shù)項(xiàng)目都在宣傳產(chǎn)品的低密度、生態(tài)化、 環(huán)保等，真正有特色的競(jìng)爭(zhēng)手段并不見(jiàn)得新鮮。其中： 企業(yè)總部區(qū) 占地是總部基地的基本功能區(qū)域，包括企業(yè)總部辦公區(qū)、創(chuàng)新科技區(qū)、小企業(yè)孵化區(qū)及商務(wù)辦公區(qū)。項(xiàng)目以與外部“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”為契機(jī)創(chuàng)新開發(fā)建設(shè)模式；以圍繞高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集做文章創(chuàng)新招商模式；以提升總部區(qū)價(jià)值為目標(biāo)創(chuàng)新招商方式和載體模式。 ? 值得一提的是亞洲第一高樓、中國(guó)新地標(biāo) —117大廈， 2020年末，在天津華苑核心區(qū)正式奠基，設(shè)計(jì)總高度 597米，建成之后將超過(guò)臺(tái)北 101大廈成為亞洲第一高樓。 預(yù)留接口 園林設(shè)計(jì)特點(diǎn) 景觀內(nèi)湖，微觀水系，樓間綠化 節(jié)能技術(shù) 無(wú)特別技術(shù) 智能化辦公 無(wú)特別技術(shù) 招商優(yōu)惠政策 享受園區(qū)的政策，返還稅收，具體稅收一事一議 進(jìn)駐企業(yè)類型 上游的研發(fā)設(shè)計(jì)和下游的營(yíng)銷和結(jié)算（包括總部經(jīng)濟(jì)），以及由此衍生的售后服務(wù)，會(huì)展等功能性中心；第三產(chǎn)業(yè)，其服務(wù)對(duì)象主要是生產(chǎn)型企業(yè)，如物流，培訓(xùn)，廣告；以 IT業(yè)為代表的數(shù)字網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)等 主力進(jìn)駐企業(yè) 剛剛推出，暫無(wú)簽約入駐企業(yè) 售價(jià) 12020元 /平方米 矽谷城 ? 矽谷城是東麗軟件園開發(fā)有限公司傾力打造的集辦公、研發(fā)、商務(wù)配多功能全方位的大型綜合性服務(wù)園區(qū)。 武清開發(fā)區(qū) 華苑科技園 東麗軟件園 泛空港區(qū)域 濱海新區(qū) 1 2 3 4 5 6 7 8 EOD總部港 EOD總部港 地理位置 東麗津漢路空港經(jīng)濟(jì)區(qū)北側(cè)華明工業(yè)園 開發(fā)商 新華投資 規(guī)模 占地面積： 總建筑面積： 50萬(wàn)平 容積率 /綠化率 容積率： /綠化率： 40% 整棟數(shù) 74棟 樓層數(shù) 34層 單體 /標(biāo)準(zhǔn)層面積 單體面積： 700200平 標(biāo)準(zhǔn)層面積 300500平 主力戶型 6901200平方米 設(shè)施設(shè)備 電梯：無(wú) 空調(diào)：中央空調(diào)系統(tǒng) 采暖：地源熱泵中央空調(diào) 網(wǎng)絡(luò)：電話、寬帶信號(hào)入戶。 ? 濱海國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目計(jì)劃分三期完成開發(fā)建設(shè)，一期開發(fā)建筑面積，二期開發(fā)建筑面積。如此巨量的總部辦公物業(yè)，其消耗時(shí)間可能長(zhǎng)達(dá) 5～ 10年。 天津總部基地市場(chǎng)現(xiàn)有需求情況 總部基地項(xiàng)目針對(duì)的目標(biāo)客群以各類企業(yè)為主，因此對(duì)天津注冊(cè)企業(yè)的情況進(jìn)行分析 企業(yè)數(shù)量 截止 2020年年末，天津市實(shí)有企業(yè) 140923戶，分支機(jī)構(gòu) 19392戶。 ? 結(jié)合項(xiàng)目情況特點(diǎn)做好項(xiàng)目規(guī)劃，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，并在園區(qū)環(huán)境、綜合配套、軟性服務(wù)等方面做足文章，將使項(xiàng)目在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。同類型企業(yè)聚集在同一區(qū)域經(jīng)營(yíng)，則該區(qū)域的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)將十分明顯。以及對(duì)在天津市新設(shè)立的總部或地區(qū)總部，自開業(yè)年度起，由同級(jí)財(cái)政部門前 2年全額返還營(yíng)業(yè)稅，后 3年減半返還營(yíng)業(yè)稅。 ? 這兩年來(lái)，天津市緊緊抓住濱海新區(qū)開發(fā)開放成為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的機(jī)遇，不斷加大支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展力度，特別是對(duì)在天津發(fā)展的總部經(jīng)濟(jì)、 金融 、物流業(yè)等方面的 投資方和經(jīng)濟(jì)實(shí)體給予相關(guān)的 財(cái)稅 優(yōu)惠政策，吸引了越來(lái)越多的企業(yè)在津建立“總部基地”。典型項(xiàng)目包括南京路沿線的和記黃埔世紀(jì)都會(huì)、現(xiàn)代城等，小白樓商圈的富麗中心、聯(lián)合廣場(chǎng)等，這些項(xiàng)目的特點(diǎn)是體量大，品質(zhì)高，屬于復(fù)合型綜合業(yè)態(tài)項(xiàng)目，也更具有標(biāo)志性。 客戶分析 — 乙級(jí)寫字樓 ? 和 平 – 河川大廈 金融、貨運(yùn)、貿(mào)易 – 君悅大廈 通訊、金融、市政 – 新華大廈 房產(chǎn)、貿(mào)易、醫(yī)藥、裝飾 – 嘉利中心 裝飾、廣告、事務(wù)所 ? 河 西 – 凱旋門大廈 貿(mào)易、運(yùn)輸、 IT、事務(wù)所 – 合眾大廈 貿(mào)易、金融、事務(wù)所、房地產(chǎn) – 恒華大廈 運(yùn)輸、貿(mào)易、通訊 – 大安大廈 貿(mào)易、 IT、電訊 – 友誼大廈 金融、貿(mào)易 – 廣銀大廈 物流、貿(mào)易 ? 河?xùn)| – 三聯(lián)大廈 貿(mào)易、金融、通訊 ? 南開 – 天津電子科技中心 IT、貿(mào)易、金融 2020年前三季度天津?qū)懽謽亲馐矍闆r 寫字樓租賃市場(chǎng) ? 自 2020年第四季度經(jīng)受金融危機(jī)影響后，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)曾一度呈現(xiàn)低迷下降的趨勢(shì)。 1993年，天津市第一座甲級(jí)寫字樓 ——國(guó)際大廈出現(xiàn)在了南京路上，直到今天，國(guó)際大廈依然是天津市租金最高，出租率高居不下的甲級(jí)寫字樓，其領(lǐng)航作用，使得其周圍的南京路段成為了天津市甲級(jí)寫字樓最為密集的區(qū)域。 304050607080901999 2020 2020 2020 2020 2020 2020F 2020F 2020F 2020F 2020F甲級(jí) 乙級(jí)RMB/sq m/month 天津?qū)懽謽枪?yīng)量 /吸納量 /空置率走勢(shì) 01 0 , 0 0 02 0 , 0 0 03 0 , 0 0 04 0 , 0 0 05 0 , 0 0 06 0 , 0 0 07 0 , 0 0 08 0 , 0 0 09 0 , 0 0 01 0 0 , 0 0 01999 2020 2020 2020 2020 2020E 2020F 2020F 2020F 2020F 2020F0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%新供應(yīng)量 吸納量 空置率– 天津市寫字樓寫字樓吸納量和供應(yīng)量在近幾年保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。 1997年前后是天津?qū)懽謽堑母叻迤?，期間寫字樓投資過(guò)熱，甲級(jí)寫字樓集中放量供應(yīng)，主要產(chǎn)品消化以投資為主。全年全市財(cái)政收入達(dá)到 1805億元，增長(zhǎng) %。天津市寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 2020. 報(bào)告結(jié)構(gòu) 天津城市概況 ? 地處華北平原東北部，東臨渤海，北與首都北京毗鄰；市中心距海岸 50公里，離首都北京 120公里 ? 中央直轄市之一 ? 城市定位：“國(guó)際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市” － 《 天津市城市總體規(guī)劃 (2020━2020 年 )》 ? 城市總面積為 11,760平方公里，其中市區(qū)面積： 178平方公里 ? 行政區(qū)劃包括 15個(gè)區(qū)、 3個(gè)縣；分市區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊縣和濱海區(qū)四個(gè)區(qū)域 天津 市區(qū) 濱海區(qū) 近郊區(qū) 遠(yuǎn)郊區(qū) 市區(qū) 和平區(qū)，河?xùn)|區(qū)，河西區(qū)，南開區(qū)，河北區(qū)和紅橋區(qū) 近郊區(qū) 東麗區(qū)，西青區(qū)，津南區(qū)，北辰區(qū)，武清區(qū)和寶坻區(qū) 遠(yuǎn)郊縣 寧河縣，靜?？h，薊縣 濱海區(qū) 塘沽區(qū)，漢沽區(qū)和大港區(qū) ? 背靠北京，面向渤海的優(yōu)越地理位置 ? 城市定位為北方經(jīng)濟(jì)中心、國(guó)際港口城市、生態(tài)城市 ?充足的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間 ?強(qiáng)勁的城市發(fā)展動(dòng)力 天津城市人口結(jié)構(gòu) ? 2020年底常住人口 1176萬(wàn)人，戶籍人口 。其中地方一般預(yù)算收入 ，增長(zhǎng)%。 ? 19972020 市場(chǎng)低迷階段 ? 1997 年后由于亞洲金融危機(jī)、寫字樓增量供應(yīng)過(guò)快和以價(jià)格戰(zhàn)為主的無(wú)序化競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致天津甲級(jí)寫字樓較為蕭條，最具有代表性的例子是： 國(guó)際大廈寫字樓租金從 30 美元 /月 .平米跌到 12 美元 /月 .平米。從2020年以后，空置率不斷下降，并有進(jìn)一步下降的趨勢(shì)目前空置率在 22%左右。 ? 以上說(shuō)明，商務(wù)中心對(duì)寫字樓用戶絕對(duì)的吸引力，有影響的寫字樓能帶動(dòng)周圍相同業(yè)態(tài)的發(fā)展。從 2020年下半年起，隨著全球經(jīng)濟(jì)回暖以及內(nèi)資需求的擴(kuò)張，寫字樓市場(chǎng)逐步復(fù)蘇。另外突破傳統(tǒng)的南京路、小白樓和友誼路商務(wù)區(qū)，眾多新興區(qū)域也在陸續(xù)興建高品質(zhì)寫字樓，并逐步形成初具規(guī)模的新商務(wù)區(qū)，使寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)多核心發(fā)展的平衡態(tài)勢(shì)。 ? 天津市中心近年加強(qiáng)了城建規(guī)劃，深挖服務(wù)吸引了各地的總部聚集。 ? “ 總部基地”作為一種新型的辦公模式，將成為推動(dòng)中