【正文】 2006年，隨著香港和內(nèi)地經(jīng)濟(jì)來往日趨頻繁，香港人民幣業(yè)務(wù)將保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，深港金融合作范圍更加廣泛。同時(shí)，2006年末將是人民幣業(yè)務(wù)全面開放的最后期限，外資銀行將加大業(yè)務(wù)拓展力度，繼續(xù)保持近年來業(yè)務(wù)快速增長的勢(shì)頭。近年來，深圳市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速穩(wěn)定在15％左右，消費(fèi)增長曲線進(jìn)入較高平臺(tái)的相對(duì)均衡階段，預(yù)計(jì)2006年的社會(huì)消費(fèi)將繼續(xù)穩(wěn)定增長，漲幅保持在15％左右，上年的消費(fèi)熱點(diǎn)仍將延續(xù)。由于對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)存在不同判斷，各行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)發(fā)展差異明顯。　　2005年。　　發(fā)布了銀行和企業(yè)《誠信倡議書》，國內(nèi)銀行同業(yè)公會(huì)簽訂了大額現(xiàn)金提現(xiàn)收費(fèi)等公約，資信評(píng)估公司簽署了行業(yè)自律協(xié)議。民間借貸利率，目前企業(yè)短期融資的月利率一般在15‰左右，個(gè)人短期融資的月利率一般在10‰－15‰?！　∩钲趬垭U(xiǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)調(diào)整，％，其中新單比例占到50％，為深圳保險(xiǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。截至年末，深圳共有證券法人機(jī)構(gòu)15家，基金管理公司15家，期貨公司11家?！　《?、外匯即期交易異常活躍，新業(yè)務(wù)品種交易較少2005年7月人民幣匯率形成機(jī)制改革后，轄內(nèi)各行匯率風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)增強(qiáng)，及時(shí)將結(jié)售匯風(fēng)險(xiǎn)頭寸在銀行間市場(chǎng)進(jìn)行平補(bǔ)，即期外匯市場(chǎng)交投異常活躍，％，賣差（賣出－買入）％，二者均創(chuàng)歷史新高?！　。ㄋ模?005年5月起，同期限存款利率港幣逐漸高于人民幣（圖7）　　2005年12月，香港10萬元以下人民幣活期存款、％、％。％?！　《?、取消個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率并放開個(gè)人住房貸款利率上限，商業(yè)銀行政策執(zhí)行效果并不明顯據(jù)我行監(jiān)測(cè)，3－9月，深圳市各國內(nèi)商業(yè)銀行執(zhí)行上浮利率個(gè)人住房貸款占個(gè)人住房貸款發(fā)生總額比例一直在7％左右波動(dòng)?！　?利率水平監(jiān)測(cè)2005年，深圳市利率水平保持平穩(wěn)?！　∮捎诙唐谌谫Y券與票據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展為企業(yè)提供了更有效率的短期融資渠道，企業(yè)對(duì)銀行短期貸款的需求減少，2005年深圳人民幣信貸資金的長期化趨勢(shì)比往年更顯著，年末，％?！　∪嗣駧糯婵畹慕Y(jié)構(gòu)上，受2004年10月加息及人民幣升值的影響，2005年儲(chǔ)蓄存款增速明顯快于上年。從各月份的均價(jià)實(shí)現(xiàn)來看，春節(jié)前后的3月份出現(xiàn)了較大幅度的波動(dòng)，跌幅超過30%，4月份價(jià)格開始穩(wěn)步上行，68月份價(jià)格一直保持在13000元/平方米的高位運(yùn)行，受第四季度高端寫字樓項(xiàng)目火暴熱銷的影響，市場(chǎng)整體價(jià)格進(jìn)一步走高的趨勢(shì)將延續(xù)到2006年。需求面積主要集中在300—500平方米?！　≈行膮^(qū)主導(dǎo)格局依舊。　　在寫字樓租賃方面，%，%，%，%?！　≈袡n寫字樓的租金均價(jià)與2004年底基本持平，維持在75—85元／平方米；甲級(jí)寫字樓平均租金略有上升，為115元／平方米，%?！　∪ツ?，深圳寫字樓供應(yīng)量主要集中在中心區(qū)和車公廟兩個(gè)片區(qū)，另外羅湖以及南山也有少量供應(yīng)?！　≠I賣成交分析　　(一)成交單數(shù)分析：進(jìn)入門檻高，成交單數(shù)下滑幅度大成交單數(shù)　　2005年1—9月，寫字樓買賣成交1053單，其中第一季度成交515單，第二季度385單，第三季度共153單，均比去年同期有較大幅度下降。2004年1—9月，今年純寫字樓只有環(huán)球發(fā)售的諾德中心，其它均為商務(wù)公寓。寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量猛增 空置率持續(xù)降低價(jià)格走高2004年，是深圳房地產(chǎn)的“寫字樓年”，迎來了發(fā)展的最高峰，各種指標(biāo)紛紛走高，也給2005年帶來了較大的市場(chǎng)壓力。 觀點(diǎn)之五：“房荒”依然存在 人為因素造成“房荒” 鄭叔倫 中原地產(chǎn)副總經(jīng)理 我們看一些數(shù)據(jù)，從5月份開始，連續(xù)三個(gè)月的供應(yīng)量每月減少30%左右，減少數(shù)量的原因主要是兩方面，第一方面是發(fā)展商在工程方面有拖延的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)預(yù)售的面積減少了。 觀點(diǎn)之四：通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)滿足需求 新增供應(yīng)維持3%可保平衡 陳勁松 世聯(lián)地產(chǎn)董事長 而未來看，如果說我們?cè)黾拥耐恋毓?yīng)，房地產(chǎn)投資增速扭轉(zhuǎn)負(fù)增長，新增加只要維持到3%，我們預(yù)計(jì)很快會(huì)達(dá)成供求平衡。 上漲的背后就是隱患 陳楓 海岸地產(chǎn)副總經(jīng)理 今年上半年深圳的房價(jià)就漲了12%，下半年像王波董事長講可能會(huì)突破20%，我堅(jiān)信今年的房價(jià)會(huì)突破20%，第四季度可能會(huì)加快上升。 觀點(diǎn)之三：房價(jià)今年漲20%，危險(xiǎn)！ 深圳欲實(shí)現(xiàn)整體增值 國世平 深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院國際金融研究所所長 以前深圳市以賣土地獲取資本，現(xiàn)在不能這么做了，而是要使整個(gè)深圳市土地全部升值。我們真不希望這樣。不僅如此，那些高端產(chǎn)品，在開盤的那幾天賣完的也很多的。按去年的商品房的銷售量來看，銷售量漲了，整個(gè)投資也漲了，由于土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性問題，就產(chǎn)生了這樣的矛盾。多數(shù)市民所需的商品房供應(yīng)量不足，在市民心中形成供不應(yīng)求的印象，進(jìn)而產(chǎn)生“盲從”的行為，去追捧樓市；甚至有部分市民不得不突破風(fēng)險(xiǎn)線，購買非自己能力所及的商品房。 ● 羅湖區(qū)淡出市民視野，南山區(qū)漸成置業(yè)新寵 調(diào)查結(jié)果顯示，深圳市民購房首選區(qū)域?yàn)槟仙?，其次為福田；認(rèn)為房地產(chǎn)最具升值潛力的區(qū)域?yàn)槟仙?，其次是福田；羅湖區(qū)不論是市民的購房選擇，還是升值前景已退居二線。 在這樣的情況下，全市的寫字樓都出現(xiàn)空置率下降的局面，記者目前掌握到的數(shù)據(jù)顯示，南山的平均空置率在5%以下；羅湖人民南、蔡屋圍商務(wù)圈辦公樓空置率僅為3%。 卓越集團(tuán)總裁李曉平在接受記者采訪時(shí)表示，他對(duì)中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)表示樂觀。 市場(chǎng)細(xì)分主導(dǎo)未來競(jìng)爭(zhēng)格局從全市寫字樓產(chǎn)品未來兩年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，高端產(chǎn)品的比例超過65%，且主要分布在中心區(qū)和華強(qiáng)北一帶，集中了卓越時(shí)代廣場(chǎng)、新世界中心、國際交易廣場(chǎng)、現(xiàn)代商務(wù)大廈、江勝大廈、財(cái)富大廈、經(jīng)貿(mào)中心、中航廣場(chǎng)、華強(qiáng)廣場(chǎng)等一批高端項(xiàng)目，且主要走大開間高檔寫字樓的路線，目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)具有較強(qiáng)實(shí)力的國際國內(nèi)大企業(yè)及投資客，產(chǎn)品、價(jià)格和目標(biāo)客戶的定位基本一致，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，而中端和中高端市場(chǎng)的供給則相對(duì)不足，存在較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。二、市場(chǎng)特征 1. 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第四季度市場(chǎng)全面爆發(fā)，成交創(chuàng)歷史記錄進(jìn)入第四季度以后，卓越時(shí)代廣場(chǎng)、金中環(huán)、鳳凰大廈、新世界中心、星河世紀(jì)寫字樓、國際交易廣場(chǎng)、海岸城東座等項(xiàng)目集中入市，供應(yīng)總量超過50萬㎡，由前三季度的需求市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)入供給市場(chǎng)，潛在的購買力得到了極大的釋放，受投資市場(chǎng)的帶動(dòng)，寫字樓銷售出現(xiàn)了罕見的搶購現(xiàn)象，總建面12萬多平方米的卓越時(shí)代廣場(chǎng)推出不足一個(gè)月銷售率就突破了40%。 二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，空置率持續(xù)下降 受供給市場(chǎng)不足及投資市場(chǎng)升溫的影響，福田中心區(qū)成為2005年度深圳寫字樓絕對(duì)的主戰(zhàn)場(chǎng)，成交量及成交價(jià)格均實(shí)現(xiàn)歷史性的突破，同時(shí)南山商業(yè)文化中心區(qū)的海岸城東座、中心西區(qū)的金潤大廈、華強(qiáng)北的鼎城國際表現(xiàn)依然搶眼，開盤一周內(nèi)基本售磬，在二級(jí)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用下，前三季度寫字樓三級(jí)市場(chǎng)成交面積超過20萬平方米，首次超過二級(jí)市場(chǎng)，價(jià)格上漲幅度超過10%。 4.盡管目前寫字樓市場(chǎng)交投活躍，價(jià)格仍處于新一輪的上升通道中，但供求的結(jié)構(gòu)性和階段性矛盾依然突出，投資市場(chǎng)的發(fā)展明顯快于自用市場(chǎng)，將在一定程度上影響寫字樓市場(chǎng)的持續(xù)快速增長。他稱卓越時(shí)代廣場(chǎng)會(huì)堅(jiān)持按照預(yù)定的價(jià)格銷售。2005年深圳市民置業(yè)調(diào)查報(bào)告 普通白領(lǐng)階層為意向購房主體，當(dāng)前樓價(jià)超出普通市民購買能力 從調(diào)查結(jié)果分析，意向購房者的分布特征為：年齡介于2635歲，學(xué)歷為大專及本科，家庭年收入介于612萬元之間，由此可見，目前有購房需求的市民大多為準(zhǔn)備結(jié)婚或結(jié)婚不久的年輕人，作為普通的白領(lǐng)階層，收入不算高，也沒有太多的積蓄，以他們的購買力所能購買的是中檔房，而目前市場(chǎng)上推出的大多數(shù)樓盤價(jià)格遠(yuǎn)在他們的承受能力之上。隨著城市中心西移，南山配套不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)量集中，南山成為市民置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域已是必然的趨勢(shì)。 □ 綜述 超前消費(fèi)暗埋風(fēng)險(xiǎn) 通過本次調(diào)查，可以看到，年齡在2635歲的青年白領(lǐng)是商品房需求的主力群體，上限不超過80萬元/套，能接受的單價(jià)在8000元/平方米以內(nèi)。在一定程度上有結(jié)構(gòu)失衡。而且解籌率還非常高，這樣的情況來看深圳的供需矛盾非常緊張，高端產(chǎn)品也很短缺。說老實(shí)話，這只能是提前消費(fèi)透支，整個(gè)行業(yè)處于一個(gè)亢奮的狀態(tài)，與上海目前的情況開始接近了。整個(gè)城市升值的話，消費(fèi)者可能要支付高房價(jià)，所以未來深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)太低，因?yàn)樯钲谑姓臎Q策，使整個(gè)深圳市整體實(shí)現(xiàn)增值，那么它的地價(jià)肯定要高，高地價(jià)在提高開發(fā)商成本的前提下也使房價(jià)產(chǎn)生增長。目前深圳新推出的樓盤不是8000就是1萬，關(guān)內(nèi)的樓盤都是高端產(chǎn)品，現(xiàn)在基本上沒有多少中低檔的產(chǎn)品推盤。 目前，深圳每三年就有10%的常住人口就轉(zhuǎn)變?yōu)橹械仁杖爰彝亩a(chǎn)生置業(yè)需求，這樣的話，每三年增長10%，那大概就是每年要有2%多的新樓盤推出量的增長才是平衡的。第二個(gè)，有些發(fā)展商雖然拿到了預(yù)售證但推遲開盤。特別是供應(yīng)方面