【正文】 由此決定了 其在銷(xiāo)售價(jià)格上處于不利位置，從實(shí)際情況來(lái)看，其售價(jià)平均要高達(dá) 7000 元 /平方米，確定在市場(chǎng)上屬于偏高，但從目前銷(xiāo)售情況看，其銷(xiāo)售情況很好，推出的 1118F 已經(jīng)售出 60%以上，除去因?yàn)殇N(xiāo)售總量（ 2027F 被南京國(guó)際信托投資公司內(nèi)部消化）決定的銷(xiāo)售壓力較小處，其成功主要有以下幾方面因素： 定位明確 當(dāng)初投資大廈定位為針對(duì)企業(yè)知名度較高、經(jīng)濟(jì) 實(shí)力強(qiáng)、形象信譽(yù)好和意向投資大的企業(yè)的高品 位、高品質(zhì)、智能型的甲級(jí)寫(xiě)字樓。 （ 2） 交通便利 附近有多條公交線(xiàn)路，地鐵三山站出口近在咫 尺，交通不受管制，停車(chē)方便。 小結(jié)：錦江麗舍的最大成功處在于：對(duì)市場(chǎng)深入分析、找準(zhǔn)市場(chǎng)空白點(diǎn)和目標(biāo)客戶(hù)后迅速入市。 周邊銀行、證券、郵局、餐飲、醫(yī)院等配套設(shè)施不齊全，離該項(xiàng)目有一個(gè)街區(qū)的距離。 2. 劣勢(shì)： （ 1） 品質(zhì)一般 黃埔大廈的建筑品質(zhì)一般，相比于南京市場(chǎng)上的 其他寫(xiě)字樓沒(méi)有較為突出的優(yōu)點(diǎn)。其外還有少量商住樓如：鴻都大廈、文薈大廈等。此外對(duì)于福鑫大廈這 種小而全的產(chǎn)品定位，包容性太強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商必須佐以相應(yīng)的媒體引導(dǎo)和教育才能奏效。 ? 營(yíng)銷(xiāo)分析 福鑫國(guó)際大廈在洪武路、新街口地段的寫(xiě)字樓中銷(xiāo)售情況很不理想，原因有多方面： （ 1） 多元化的產(chǎn)品造成市場(chǎng)定位模糊 福鑫國(guó)際大廈可以看作是開(kāi)發(fā)商所做的一 種嘗試，其綜合多種不同類(lèi)型物業(yè)的目的在 于試圖滿(mǎn) 足高檔辦公市場(chǎng)上多元化的需求。 （ 2） 工程總體開(kāi)發(fā)面積較大 該工程總體開(kāi)發(fā)面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，包 括了開(kāi)放式寫(xiě)字間、 標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字間、酒店式公 寓等多種物業(yè)形式。 （ 4）二橋匯杰廣場(chǎng) 項(xiàng) 目名稱(chēng) 序號(hào) 二橋匯杰廣場(chǎng) 1. 開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)及主要開(kāi)發(fā)樓盤(pán) 二橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2．樓盤(pán)地址 中山北路與大學(xué)路交口 3．售樓處電話(huà) 3376022 4．最低售價(jià) 最高售價(jià)、均價(jià)、實(shí)用率 （ 7550 ）均價(jià) （ 7850 ）最高價(jià) ——— 最低價(jià)（ 6550 ） 實(shí)用率 76% 5．分割面積及銷(xiāo)售情況 總單位數(shù) 312 單位面積（㎡） 數(shù) 量 銷(xiāo)售 進(jìn)度 占總量的面積比例 % 銷(xiāo)售數(shù)量 銷(xiāo)售數(shù)量占本單位比例 % 銷(xiāo)售數(shù)量占總單位的比例 % 8 層散戶(hù)（每層 12 個(gè)單位） 其它樓層半層或整層發(fā)售 4 未售 33% 未售 未售 未售 2 未售 % 未售 未售 未售 4 未售 33% 未售 未售 未售 2 未售 % 未售 未售 未售 6．樓盤(pán)建筑設(shè)計(jì)情況 總占地面積 2900 容積率 綠化率 屋頂花園 總建筑面積 22000 建筑立 面設(shè)計(jì) 點(diǎn)式 建筑平面設(shè)計(jì) 實(shí)用 大堂面積 860 大堂裝修擋次（ ）較高（√）一般（ ）較低 采光情況（√）好（ ）一般（ ）壞 通風(fēng)情況（ ）好（√）一般（ ）壞 7．地理位置與周邊配套設(shè)施 證券公司 平安證券 超市 華誠(chéng)超市 銀行 工行、農(nóng)行、商行 郵局 無(wú) 8．交通狀況 公交線(xiàn)路（ 26 ）Ｗ （ 30 ）Ｗ （ 46 ）Ｗ（ 6 ）Ｗ （ 65 ）Ｗ（ 9 ）Ｗ（ 47 ）Ｗ 9．車(chē)位情況與交通組織 車(chē)位 500 元 /個(gè) .月 出售 250000 元 /個(gè) 車(chē)位 200 個(gè)左右 車(chē)位比例 1： 2 停放方式（√）地上 （√）地下 交通組織（√）進(jìn)出方便 （ ）進(jìn)出不便 10．物業(yè)管理 (7)公司名稱(chēng) (8)收費(fèi)情況 物業(yè)管理公司 未指定 管理的主要樓盤(pán)： 物業(yè)管理費(fèi) 3 元 /平方米 /月 特色服務(wù)：無(wú) 11．公用設(shè)施情況 會(huì)所面積 750 會(huì)所內(nèi)容： 衛(wèi)生間布置情況：（√）集中布置（ ）分散布置 12. 機(jī)電與弱電系統(tǒng) 空調(diào) 中央 電梯個(gè)數(shù)（ 8）個(gè) 品牌 未定 寬帶（√）有 （ ）無(wú) 13．銷(xiāo)售情況 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 入伙時(shí)間 已銷(xiāo)售時(shí)間 一個(gè)月 銷(xiāo)售狀況 4 層 14．價(jià)格走勢(shì)及 相應(yīng)調(diào)整原因 開(kāi)盤(pán)價(jià) 6550 價(jià)格變化情況及原因 未調(diào)整 15．樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì) 純辦公寫(xiě)字樓、集中會(huì)議室、意見(jiàn)組合式銷(xiāo)售、交通好、 車(chē)位充足 16．樓盤(pán)主要劣勢(shì) 周邊辦公氛圍不濃 （ 6） —— 洪武路一帶，包括福鑫國(guó)際大廈、新大都大廈等。 該區(qū)域的目標(biāo)客戶(hù)較為集中，主要瞄準(zhǔn) IT 界人士，為珠江路電腦一條街服務(wù)。隨著銷(xiāo)售推 進(jìn)，逐漸調(diào)高價(jià)格，一方面贏得更多利潤(rùn)，另一方面給客戶(hù)造成了大廈不斷增值的印象，提升了大廈形象。同時(shí)該地段已陸續(xù)出現(xiàn)了五臺(tái)大廈、易發(fā)科技大廈等中高檔寫(xiě)字樓，分流了一部分企業(yè)。 （ 1）蘇寧環(huán)球大廈 ? 項(xiàng)目概況 蘇寧環(huán)球位于廣州 路 188 號(hào)，與上海路交匯處，由蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，由戴德梁行擔(dān)當(dāng)物業(yè)管 理顧問(wèn)，蘇寧物業(yè)管理有限公司執(zhí)行，大廈建筑面積約 8萬(wàn)平方米， 是以高檔寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓為主的項(xiàng)目，高 28 層（地下 2 層車(chē)庫(kù)，裙樓 5 層， 720 層為寫(xiě)字樓， 2126 層酒店式公寓，2728 會(huì)所） 建筑面積 8 萬(wàn)㎡，均價(jià)： 9000 元 / ㎡，管理費(fèi)： 元 / ㎡。該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車(chē)流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。銷(xiāo)售都不過(guò) 20%，以目前的價(jià)格（ 6500 元 /㎡）仍然難以銷(xiāo)售。隆盛大廈成功的運(yùn)用關(guān)系拉到大客戶(hù)，實(shí)現(xiàn)較大面積銷(xiāo)售。 5. 銷(xiāo)售壓力小 隆盛大廈為現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商江蘇省鐵路實(shí)業(yè)有限公司資金實(shí)力雄厚，不同于普通開(kāi)發(fā)商，急需資金回籠投入工程建設(shè)，此外真正對(duì)外發(fā)售的只有 1— 16 層，因此銷(xiāo)售壓力較小。 （ 2）景觀較差 由于四周都是高層建筑，所以新地陽(yáng)光的沒(méi)有高層建筑的景觀優(yōu)勢(shì)。從銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，新地陽(yáng)光的市場(chǎng)定位明顯填補(bǔ)了該區(qū)的市場(chǎng)空白，是銷(xiāo)售成功的關(guān)鍵。 ◆銷(xiāo)售情況 商貿(mào)裙樓較早就全部售出，現(xiàn)作為商貿(mào)百貨正在營(yíng)業(yè)。 商貿(mào)廣場(chǎng)、新地陽(yáng)光 辦公樓基本情況表 項(xiàng)目名稱(chēng) 序號(hào) 商貿(mào)廣場(chǎng) 新地陽(yáng)光 1. 開(kāi)發(fā)商名稱(chēng) 南京盛茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 南京振宏民防房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2. 樓盤(pán)地址 中山南路 49 號(hào) 南京市正洪街 1號(hào) 3. 售樓處電話(huà) 4722190 4711179 4. 售價(jià) 均價(jià) 10000 元 /㎡ 左右 15— 17F 均價(jià) 7150 元 /㎡ 38F 為 12000 元 /㎡，每層差價(jià) 2% 均價(jià) 5500 元 /㎡ 實(shí)用率 82% 5. 分割面積范圍 整層任意分割 ㎡ — ㎡ 73— 150 平方米 6. 總建筑面積 8萬(wàn)㎡ 45000 平方米 7. 建筑特 色 塔樓平面基本方正，超大呼吸玻璃幕墻 有一定線(xiàn)條感 平面布局很實(shí)用、得房率高 8. 地理位置與周邊配套設(shè)施 配套齊全、位置好 配套齊全、位置好 9. 交通狀況 停車(chē)、人行都不方便 停車(chē)、人行都不方便 10. 建筑設(shè)計(jì)、布局 框筒結(jié)構(gòu)、可整層任意分割， 地面以上共 56層，總高度 218米 1— 6 層為商場(chǎng)、塔樓除會(huì)所外均為寫(xiě)字樓 采光好、實(shí)用率高 塔樓 15 層、裙樓 9層 11. 車(chē)位與車(chē)流狀況 車(chē)進(jìn)出不方便 車(chē)位 216 立體車(chē)位 204 個(gè)，車(chē)進(jìn)出不方便 12. 物業(yè)管理 物業(yè)管理顧問(wèn)：英國(guó)威格斯集團(tuán) 該區(qū)辦公類(lèi)物業(yè)有兩大特點(diǎn)： （ a）、該區(qū)擁有南京最成熟的商業(yè)配套設(shè)施，是買(mǎi)樓辦公人士的首選地段?？梢?jiàn)今年南京地產(chǎn)行業(yè)所處的大環(huán)境很好。新街口的國(guó)際貿(mào)易中心、新華大廈也正做著重新開(kāi)盤(pán)的準(zhǔn)備。 南京市政府把大力發(fā)展民營(yíng)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)作為全市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和富民強(qiáng)市的重要途徑。調(diào)查過(guò)程中注意了受訪公司行業(yè)的廣泛性和行業(yè)代表性，保證了調(diào)查結(jié)果較強(qiáng)的參考性。 南京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第一章 前 言 為準(zhǔn)確把握市場(chǎng)， 000 公司組織專(zhuān)門(mén)的人員，在上半年南京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，針對(duì)性地進(jìn)行了緊張的的市場(chǎng)補(bǔ)充調(diào)查工作，經(jīng)過(guò)一月多的努力，形成了這份調(diào)研報(bào)告。 第二章 寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析及推論 第一節(jié)、 南京市宏觀市場(chǎng)分析 入世取得成功，房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)良機(jī) 房地產(chǎn)業(yè)伴隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)而增長(zhǎng)，而商品房是消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)升級(jí)的核心，中國(guó)加入 WTO 將對(duì)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)升級(jí)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，同時(shí)也將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的發(fā)展空間。據(jù)載，目前南京共有個(gè)體工商戶(hù) 10 多萬(wàn)戶(hù)，注冊(cè)資金 20多億，私營(yíng)企業(yè) 3萬(wàn) 多戶(hù)，注冊(cè)資本 200 多億元。但 2001 年寫(xiě)字樓市場(chǎng)并不景氣，2002 年寫(xiě)字樓市場(chǎng)將面臨優(yōu)勝劣汰的嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)。 小結(jié) :從宏觀分析來(lái)看，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，市場(chǎng)進(jìn)程明顯加快。 （ b）、大量的人流、車(chē)流嚴(yán)重影響了該區(qū)的交通狀 況；同時(shí)該區(qū)車(chē)位嚴(yán)重不足，新建樓盤(pán)的停車(chē)問(wèn)題必須自己解決。威格斯物業(yè)顧問(wèn)有限公司 怡高 物業(yè)管理 13. 會(huì)所面積及內(nèi)容 14F 商務(wù)服務(wù)中心， 7F— 10F餐飲、娛樂(lè)、員工餐廳， 55F— 56F 雙層反向旋轉(zhuǎn)觀光餐廳 9F1000 平方米會(huì)所 14. 公共部分裝修情況 高級(jí)石材，藝術(shù)吊頂 未進(jìn)行 15. 機(jī)電與弱電系統(tǒng) 15部電梯，美國(guó) AD保安系統(tǒng)，美國(guó) HOLLEYWELL火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 廣州 OTIS 電梯 塔樓沒(méi)有中央空調(diào) 有火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 16. 智能化設(shè)備 100 兆寬帶網(wǎng)絡(luò)，衛(wèi)星接收系統(tǒng)， 消防報(bào)警、 24 小時(shí)監(jiān)控 17. 樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì) 南京第一高，擋次較高 周?chē)虅?wù)氛圍、樓盤(pán)實(shí)用率高 18. 樓盤(pán)主要劣勢(shì) 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)不善會(huì)給塔樓銷(xiāo)售帶 來(lái)負(fù)面影響 車(chē)流、人流不暢 19. 銷(xiāo)售情況 已售 70%以上 已售 85%以上 個(gè)盤(pán)分析 （一）、商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng) ◆ 物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) （ 1）第一高樓 占據(jù)江蘇第一高樓地位，全玻璃幕墻，大樓外觀形象好，滿(mǎn)足部分追求企業(yè)形象的公司需求。而寫(xiě)字樓自去年 5 月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)，銷(xiāo)售情況良好，目前以完成 2億多銷(xiāo)售額，銷(xiāo)售率接近 70%；銷(xiāo)售價(jià)也一路走高，目前 38 層已經(jīng)售到 12000元，前期成交的以中小客戶(hù)為主。 （ 2）地段優(yōu)越 新地陽(yáng)光處于新街口核心區(qū)，地理位置較為優(yōu)越。 ◆ 銷(xiāo)售狀況 新地陽(yáng)光于 2001 年 5 月 19日開(kāi)盤(pán)， 均價(jià) 5600 元 /㎡，價(jià)格走勢(shì)控制得合理。 ◆劣勢(shì) 緊挨華泰證券大廈，景觀受一定影響，而且主樓后退，整體效果不突出。 二是定位較為合理。 ◆ 營(yíng)銷(xiāo)分析 該樓在竣工前后開(kāi)始作廣告，廣告定位為黃金地段的高檔寫(xiě)字樓， 營(yíng)銷(xiāo)上采用了租售結(jié)合的手段，但由于該樓盤(pán)的劣勢(shì)太明顯，銷(xiāo)售已 和廣告、營(yíng)銷(xiāo)手段沒(méi)有太大關(guān)系。 金山大廈占有地利之便，處于湖南