【正文】 由此決定了 其在銷售價格上處于不利位置，從實際情況來看，其售價平均要高達 7000 元 /平方米，確定在市場上屬于偏高，但從目前銷售情況看，其銷售情況很好，推出的 1118F 已經(jīng)售出 60%以上，除去因為銷售總量（ 2027F 被南京國際信托投資公司內(nèi)部消化）決定的銷售壓力較小處，其成功主要有以下幾方面因素： 定位明確 當初投資大廈定位為針對企業(yè)知名度較高、經(jīng)濟 實力強、形象信譽好和意向投資大的企業(yè)的高品 位、高品質(zhì)、智能型的甲級寫字樓。 （ 2） 交通便利 附近有多條公交線路，地鐵三山站出口近在咫 尺，交通不受管制，停車方便。 小結(jié)：錦江麗舍的最大成功處在于：對市場深入分析、找準市場空白點和目標客戶后迅速入市。 周邊銀行、證券、郵局、餐飲、醫(yī)院等配套設(shè)施不齊全，離該項目有一個街區(qū)的距離。 2. 劣勢： （ 1） 品質(zhì)一般 黃埔大廈的建筑品質(zhì)一般，相比于南京市場上的 其他寫字樓沒有較為突出的優(yōu)點。其外還有少量商住樓如：鴻都大廈、文薈大廈等。此外對于福鑫大廈這 種小而全的產(chǎn)品定位，包容性太強，開發(fā)商必須佐以相應的媒體引導和教育才能奏效。 ? 營銷分析 福鑫國際大廈在洪武路、新街口地段的寫字樓中銷售情況很不理想，原因有多方面： （ 1） 多元化的產(chǎn)品造成市場定位模糊 福鑫國際大廈可以看作是開發(fā)商所做的一 種嘗試，其綜合多種不同類型物業(yè)的目的在 于試圖滿 足高檔辦公市場上多元化的需求。 （ 2） 工程總體開發(fā)面積較大 該工程總體開發(fā)面積達到 萬平方米，包 括了開放式寫字間、 標準寫字間、酒店式公 寓等多種物業(yè)形式。 （ 4）二橋匯杰廣場 項 目名稱 序號 二橋匯杰廣場 1. 開發(fā)商名稱及主要開發(fā)樓盤 二橋房地產(chǎn)開發(fā)公司 2．樓盤地址 中山北路與大學路交口 3．售樓處電話 3376022 4．最低售價 最高售價、均價、實用率 （ 7550 ）均價 （ 7850 ）最高價 ——— 最低價（ 6550 ） 實用率 76% 5．分割面積及銷售情況 總單位數(shù) 312 單位面積（㎡） 數(shù) 量 銷售 進度 占總量的面積比例 % 銷售數(shù)量 銷售數(shù)量占本單位比例 % 銷售數(shù)量占總單位的比例 % 8 層散戶（每層 12 個單位） 其它樓層半層或整層發(fā)售 4 未售 33% 未售 未售 未售 2 未售 % 未售 未售 未售 4 未售 33% 未售 未售 未售 2 未售 % 未售 未售 未售 6．樓盤建筑設(shè)計情況 總占地面積 2900 容積率 綠化率 屋頂花園 總建筑面積 22000 建筑立 面設(shè)計 點式 建筑平面設(shè)計 實用 大堂面積 860 大堂裝修擋次（ ）較高（√）一般（ ）較低 采光情況（√）好（ ）一般（ ）壞 通風情況（ ）好（√）一般（ ）壞 7．地理位置與周邊配套設(shè)施 證券公司 平安證券 超市 華誠超市 銀行 工行、農(nóng)行、商行 郵局 無 8．交通狀況 公交線路（ 26 ）Ｗ （ 30 ）Ｗ （ 46 ）Ｗ（ 6 ）Ｗ （ 65 ）Ｗ（ 9 ）Ｗ（ 47 ）Ｗ 9．車位情況與交通組織 車位 500 元 /個 .月 出售 250000 元 /個 車位 200 個左右 車位比例 1： 2 停放方式（√）地上 （√）地下 交通組織（√）進出方便 （ ）進出不便 10．物業(yè)管理 (7)公司名稱 (8)收費情況 物業(yè)管理公司 未指定 管理的主要樓盤： 物業(yè)管理費 3 元 /平方米 /月 特色服務：無 11．公用設(shè)施情況 會所面積 750 會所內(nèi)容： 衛(wèi)生間布置情況：（√）集中布置（ ）分散布置 12. 機電與弱電系統(tǒng) 空調(diào) 中央 電梯個數(shù)（ 8）個 品牌 未定 寬帶（√）有 （ ）無 13．銷售情況 開盤時間 入伙時間 已銷售時間 一個月 銷售狀況 4 層 14．價格走勢及 相應調(diào)整原因 開盤價 6550 價格變化情況及原因 未調(diào)整 15．樓盤主要優(yōu)勢 純辦公寫字樓、集中會議室、意見組合式銷售、交通好、 車位充足 16．樓盤主要劣勢 周邊辦公氛圍不濃 （ 6） —— 洪武路一帶，包括福鑫國際大廈、新大都大廈等。 該區(qū)域的目標客戶較為集中，主要瞄準 IT 界人士，為珠江路電腦一條街服務。隨著銷售推 進，逐漸調(diào)高價格，一方面贏得更多利潤，另一方面給客戶造成了大廈不斷增值的印象，提升了大廈形象。同時該地段已陸續(xù)出現(xiàn)了五臺大廈、易發(fā)科技大廈等中高檔寫字樓，分流了一部分企業(yè)。 （ 1）蘇寧環(huán)球大廈 ? 項目概況 蘇寧環(huán)球位于廣州 路 188 號，與上海路交匯處，由蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，由戴德梁行擔當物業(yè)管 理顧問，蘇寧物業(yè)管理有限公司執(zhí)行，大廈建筑面積約 8萬平方米， 是以高檔寫字樓和商務公寓為主的項目，高 28 層（地下 2 層車庫，裙樓 5 層， 720 層為寫字樓， 2126 層酒店式公寓，2728 會所） 建筑面積 8 萬㎡，均價： 9000 元 / ㎡，管理費： 元 / ㎡。該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。銷售都不過 20%，以目前的價格（ 6500 元 /㎡）仍然難以銷售。隆盛大廈成功的運用關(guān)系拉到大客戶，實現(xiàn)較大面積銷售。 5. 銷售壓力小 隆盛大廈為現(xiàn)房，開發(fā)商江蘇省鐵路實業(yè)有限公司資金實力雄厚，不同于普通開發(fā)商，急需資金回籠投入工程建設(shè)，此外真正對外發(fā)售的只有 1— 16 層，因此銷售壓力較小。 （ 2）景觀較差 由于四周都是高層建筑，所以新地陽光的沒有高層建筑的景觀優(yōu)勢。從銷售業(yè)績來看，新地陽光的市場定位明顯填補了該區(qū)的市場空白，是銷售成功的關(guān)鍵。 ◆銷售情況 商貿(mào)裙樓較早就全部售出，現(xiàn)作為商貿(mào)百貨正在營業(yè)。 商貿(mào)廣場、新地陽光 辦公樓基本情況表 項目名稱 序號 商貿(mào)廣場 新地陽光 1. 開發(fā)商名稱 南京盛茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南京振宏民防房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2. 樓盤地址 中山南路 49 號 南京市正洪街 1號 3. 售樓處電話 4722190 4711179 4. 售價 均價 10000 元 /㎡ 左右 15— 17F 均價 7150 元 /㎡ 38F 為 12000 元 /㎡，每層差價 2% 均價 5500 元 /㎡ 實用率 82% 5. 分割面積范圍 整層任意分割 ㎡ — ㎡ 73— 150 平方米 6. 總建筑面積 8萬㎡ 45000 平方米 7. 建筑特 色 塔樓平面基本方正，超大呼吸玻璃幕墻 有一定線條感 平面布局很實用、得房率高 8. 地理位置與周邊配套設(shè)施 配套齊全、位置好 配套齊全、位置好 9. 交通狀況 停車、人行都不方便 停車、人行都不方便 10. 建筑設(shè)計、布局 框筒結(jié)構(gòu)、可整層任意分割， 地面以上共 56層，總高度 218米 1— 6 層為商場、塔樓除會所外均為寫字樓 采光好、實用率高 塔樓 15 層、裙樓 9層 11. 車位與車流狀況 車進出不方便 車位 216 立體車位 204 個，車進出不方便 12. 物業(yè)管理 物業(yè)管理顧問：英國威格斯集團 該區(qū)辦公類物業(yè)有兩大特點： （ a）、該區(qū)擁有南京最成熟的商業(yè)配套設(shè)施，是買樓辦公人士的首選地段?？梢娊衲昴暇┑禺a(chǎn)行業(yè)所處的大環(huán)境很好。新街口的國際貿(mào)易中心、新華大廈也正做著重新開盤的準備。 南京市政府把大力發(fā)展民營、私營經(jīng)濟作為全市新的經(jīng)濟增長點和富民強市的重要途徑。調(diào)查過程中注意了受訪公司行業(yè)的廣泛性和行業(yè)代表性，保證了調(diào)查結(jié)果較強的參考性。 南京市寫字樓市場調(diào)研報告 第一章 前 言 為準確把握市場， 000 公司組織專門的人員，在上半年南京市寫字樓市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，針對性地進行了緊張的的市場補充調(diào)查工作，經(jīng)過一月多的努力，形成了這份調(diào)研報告。 第二章 寫字樓市場調(diào)研分析及推論 第一節(jié)、 南京市宏觀市場分析 入世取得成功，房產(chǎn)市場出現(xiàn)良機 房地產(chǎn)業(yè)伴隨著產(chǎn)業(yè)升級而增長，而商品房是消費需求結(jié)構(gòu)升級的核心，中國加入 WTO 將對國家的產(chǎn)業(yè)升級和消費需求結(jié)構(gòu)升級產(chǎn)生深遠的影響，同時也將給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間。據(jù)載，目前南京共有個體工商戶 10 多萬戶，注冊資金 20多億，私營企業(yè) 3萬 多戶，注冊資本 200 多億元。但 2001 年寫字樓市場并不景氣，2002 年寫字樓市場將面臨優(yōu)勝劣汰的嚴峻的市場考驗。 小結(jié) :從宏觀分析來看，南京市房地產(chǎn)市場正在進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，市場進程明顯加快。 （ b）、大量的人流、車流嚴重影響了該區(qū)的交通狀 況；同時該區(qū)車位嚴重不足，新建樓盤的停車問題必須自己解決。威格斯物業(yè)顧問有限公司 怡高 物業(yè)管理 13. 會所面積及內(nèi)容 14F 商務服務中心， 7F— 10F餐飲、娛樂、員工餐廳， 55F— 56F 雙層反向旋轉(zhuǎn)觀光餐廳 9F1000 平方米會所 14. 公共部分裝修情況 高級石材，藝術(shù)吊頂 未進行 15. 機電與弱電系統(tǒng) 15部電梯，美國 AD保安系統(tǒng)，美國 HOLLEYWELL火災報警系統(tǒng) 廣州 OTIS 電梯 塔樓沒有中央空調(diào) 有火災報警系統(tǒng) 16. 智能化設(shè)備 100 兆寬帶網(wǎng)絡，衛(wèi)星接收系統(tǒng)， 消防報警、 24 小時監(jiān)控 17. 樓盤主要優(yōu)勢 南京第一高，擋次較高 周圍商務氛圍、樓盤實用率高 18. 樓盤主要劣勢 商場的經(jīng)營不善會給塔樓銷售帶 來負面影響 車流、人流不暢 19. 銷售情況 已售 70%以上 已售 85%以上 個盤分析 （一）、商貿(mào)世紀廣場 ◆ 物業(yè)優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 （ 1）第一高樓 占據(jù)江蘇第一高樓地位，全玻璃幕墻，大樓外觀形象好，滿足部分追求企業(yè)形象的公司需求。而寫字樓自去年 5 月份開盤以來，銷售情況良好，目前以完成 2億多銷售額，銷售率接近 70%；銷售價也一路走高，目前 38 層已經(jīng)售到 12000元，前期成交的以中小客戶為主。 （ 2）地段優(yōu)越 新地陽光處于新街口核心區(qū)，地理位置較為優(yōu)越。 ◆ 銷售狀況 新地陽光于 2001 年 5 月 19日開盤， 均價 5600 元 /㎡，價格走勢控制得合理。 ◆劣勢 緊挨華泰證券大廈，景觀受一定影響，而且主樓后退，整體效果不突出。 二是定位較為合理。 ◆ 營銷分析 該樓在竣工前后開始作廣告，廣告定位為黃金地段的高檔寫字樓， 營銷上采用了租售結(jié)合的手段，但由于該樓盤的劣勢太明顯，銷售已 和廣告、營銷手段沒有太大關(guān)系。 金山大廈占有地利之便，處于湖南