【正文】 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 江蘇省鐵路實(shí)業(yè)有限公司 2. 樓盤(pán)地址 中山路 21 號(hào) 南京市洪武路 23 號(hào) 3. 售樓處電話(huà) 4712868 4459075 4. 售價(jià) 均價(jià) 6680 元 /㎡ 實(shí)用率為 72% 均價(jià) 6580 元 /㎡ 實(shí)用率為 71% 5. 分割面積范圍 100~287平方米 120~1000 平方米 6. 總建筑面積 28000 平方米 56000 平方米 7. 建筑特色 大開(kāi)間、大開(kāi)窗 塔樓平面基本方正 8. 地理位置與周邊配套設(shè)施 配套齊全、位置好 地處新街口商業(yè)圈外圍 9. 交通狀況 停車(chē)、人行都不方便 交通情況較好 10. 建筑設(shè)計(jì) 屬無(wú)特色的火柴盒大樓 正在裝飾外墻 11. 車(chē)位與車(chē)流狀況 車(chē)位 30 個(gè)，車(chē)進(jìn)出不方便 車(chē)位 170 個(gè)左右，車(chē)位租金待定 12. 物業(yè)管理 公司名稱(chēng)、收費(fèi)情況 基泰物業(yè)管理 5元 /㎡﹒月 蘇鐵 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) 6 元 /㎡﹒月 13. 會(huì)所面積及內(nèi)容 暫時(shí)還沒(méi)有 2 30F 有 1000 多平方米休閑廳、會(huì)議室 14. 公共部分裝修情況 裝修考究但入口大堂太小氣 未進(jìn)行 15. 機(jī)電與弱電系統(tǒng) 日本三菱電梯、約克中央空調(diào) 衛(wèi)星電視 上海三菱電梯、遠(yuǎn)大中央空調(diào)、 100M 寬帶上網(wǎng) 16. 智能化設(shè)備 消防報(bào)警、 24 小時(shí)監(jiān)控 5A智能化 17. 樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì) 周?chē)虅?wù)氛圍濃 地段適于辦公 18. 樓盤(pán)主要劣勢(shì) 車(chē)流、人流不暢；門(mén)前沒(méi)有緩 沖車(chē)流、人流壓力的廣場(chǎng) 裙樓處理得不理想 19. 銷(xiāo)售情 況 已銷(xiāo)售 20%左右 塔樓已售 60%左右 個(gè)盤(pán)分析 （三）隆盛大廈 ◆物業(yè)優(yōu)劣分析 ◆優(yōu)勢(shì) 1. 地理位置優(yōu)越 隆盛大廈位于洪武路與中山東路交界的路口，緊鄰華泰證券大廈，屬于 CBD 核心區(qū) 2. 交通便利 處于新街口核心，公共交通方便但同時(shí)進(jìn)出大廈交通組織較為理想，沒(méi)有通常新街口商圈普遍存在的進(jìn)出不便的問(wèn)題。 ◆ 銷(xiāo)售狀況 新地陽(yáng)光于 2001 年 5 月 19日開(kāi)盤(pán)， 均價(jià) 5600 元 /㎡，價(jià)格走勢(shì)控制得合理。 （ 5）立體車(chē)庫(kù) 立體車(chē)庫(kù)既讓人感到新穎方便，又有效解決了該區(qū)一般大樓都不足的車(chē)位問(wèn)題。 （ 2）地段優(yōu)越 新地陽(yáng)光處于新街口核心區(qū)，地理位置較為優(yōu)越。 （ 6）有效運(yùn)用促銷(xiāo)手段：商貿(mào)的總建筑面積有 8 萬(wàn) ㎡，體量非常大，所以非常注重促銷(xiāo)，其前期的“開(kāi)盤(pán)極優(yōu)價(jià)”、“順序的魅力”等手段都達(dá)到了很好的促銷(xiāo)效果。而寫(xiě)字樓自去年 5 月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)，銷(xiāo)售情況良好，目前以完成 2億多銷(xiāo)售額，銷(xiāo)售率接近 70%；銷(xiāo)售價(jià)也一路走高，目前 38 層已經(jīng)售到 12000元，前期成交的以中小客戶(hù)為主。 劣勢(shì) （ 1）地處新街口中心 地帶，緊鄰中山南路，進(jìn)出不便。威格斯物業(yè)顧問(wèn)有限公司 怡高 物業(yè)管理 13. 會(huì)所面積及內(nèi)容 14F 商務(wù)服務(wù)中心， 7F— 10F餐飲、娛樂(lè)、員工餐廳， 55F— 56F 雙層反向旋轉(zhuǎn)觀光餐廳 9F1000 平方米會(huì)所 14. 公共部分裝修情況 高級(jí)石材，藝術(shù)吊頂 未進(jìn)行 15. 機(jī)電與弱電系統(tǒng) 15部電梯，美國(guó) AD保安系統(tǒng)，美國(guó) HOLLEYWELL火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 廣州 OTIS 電梯 塔樓沒(méi)有中央空調(diào) 有火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 16. 智能化設(shè)備 100 兆寬帶網(wǎng)絡(luò)，衛(wèi)星接收系統(tǒng)， 消防報(bào)警、 24 小時(shí)監(jiān)控 17. 樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì) 南京第一高，擋次較高 周?chē)虅?wù)氛圍、樓盤(pán)實(shí)用率高 18. 樓盤(pán)主要劣勢(shì) 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)不善會(huì)給塔樓銷(xiāo)售帶 來(lái)負(fù)面影響 車(chē)流、人流不暢 19. 銷(xiāo)售情況 已售 70%以上 已售 85%以上 個(gè)盤(pán)分析 （一）、商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng) ◆ 物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) （ 1）第一高樓 占據(jù)江蘇第一高樓地位，全玻璃幕墻，大樓外觀形象好，滿(mǎn)足部分追求企業(yè)形象的公司需求。可見(jiàn)辦公樓供應(yīng)量實(shí)在很大，也就是說(shuō)消費(fèi)市場(chǎng)并不饑渴。 （ b）、大量的人流、車(chē)流嚴(yán)重影響了該區(qū)的交通狀 況；同時(shí)該區(qū)車(chē)位嚴(yán)重不足，新建樓盤(pán)的停車(chē)問(wèn)題必須自己解決。 二、南京市寫(xiě)字樓區(qū)域情況分析 一、南京近年開(kāi)發(fā)的辦公樓地域分布特征較明顯 ,主要集中與幾大片區(qū) : (1)—— 新街口片區(qū)：以孫中山塑像為中心的新街口商圈，集商場(chǎng)、現(xiàn)代化寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓為一隅的密集建筑群體形成了市中心的標(biāo)志。 小結(jié) :從宏觀分析來(lái)看，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，市場(chǎng)進(jìn)程明顯加快。 (b)、從供應(yīng)量來(lái)看， 2001 年 1－ 11 月，南京市辦公樓施工面積 萬(wàn)㎡，新開(kāi)工面積 萬(wàn)㎡，竣工面積 萬(wàn)㎡，與去年同期相比分別下降了 %、 %和 %。但 2001 年寫(xiě)字樓市場(chǎng)并不景氣，2002 年寫(xiě)字樓市場(chǎng)將面臨優(yōu)勝劣汰的嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)。但這期間出現(xiàn)了 1998 年的高空置量： 萬(wàn)㎡。據(jù)載，目前南京共有個(gè)體工商戶(hù) 10 多萬(wàn)戶(hù)，注冊(cè)資金 20多億，私營(yíng)企業(yè) 3萬(wàn) 多戶(hù)，注冊(cè)資本 200 多億元。 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng) 南京經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，連續(xù)五年增長(zhǎng)速度超過(guò) 10%，高于全省水平， 2001 年，南京國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng) 12%，達(dá)到 1020 億元，其中非公經(jīng)濟(jì)所占比重為 27%，實(shí)際利用外資額高達(dá) 億美元，比上年增長(zhǎng) 13%，南京經(jīng)濟(jì)的開(kāi)放程度有了較大的提高。 第二章 寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析及推論 第一節(jié)、 南京市宏觀市場(chǎng)分析 入世取得成功，房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)良機(jī) 房地產(chǎn)業(yè)伴隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)而增長(zhǎng)，而商品房是消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)升級(jí)的核心，中國(guó)加入 WTO 將對(duì)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)升級(jí)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，同時(shí)也將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的發(fā)展空間。為下一步的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)備好了大量準(zhǔn)確的參考資料。 南京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第一章 前 言 為準(zhǔn)確把握市場(chǎng)， 000 公司組織專(zhuān)門(mén)的人員，在上半年南京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，針對(duì)性地進(jìn)行了緊張的的市場(chǎng)補(bǔ)充調(diào)查工作，經(jīng)過(guò)一月多的努力，形成了這份調(diào)研報(bào)告。同時(shí)對(duì)和本項(xiàng)目相關(guān)的滯銷(xiāo)樓盤(pán)也進(jìn)行了重點(diǎn)分析及評(píng)估，如國(guó)貿(mào)大廈、天時(shí)商業(yè)中心重點(diǎn)樓盤(pán)的調(diào)研分析分為樓盤(pán)基本情況表（以詳實(shí)的數(shù)據(jù)為主）和個(gè)盤(pán)分析（以客觀分析為主）兩部分。調(diào)查過(guò)程中注意了受訪公司行業(yè)的廣泛性和行業(yè)代表性，保證了調(diào)查結(jié)果較強(qiáng)的參考性。其他城市相比，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)尚有一定的發(fā)展空間。 南京市政府把大力發(fā)展民營(yíng)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)作為全市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和富民強(qiáng)市的重要途徑。 南京市房產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，房產(chǎn)銷(xiāo)售升溫明顯 自 1995 年以來(lái)，南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售一路走高，從95 年的 萬(wàn)㎡到 2000 年的 萬(wàn)㎡。新街口的國(guó)際貿(mào)易中心、新華大廈也正做著重新開(kāi)盤(pán)的準(zhǔn)備。 從江蘇省統(tǒng)計(jì)局得知： (a)、 2001年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額 111 億元，比上年增長(zhǎng)%，辦公樓建設(shè)投資 億元，比去年同期下降了 %；商業(yè)用房投資 億元，比去年同期下降了 %?？梢?jiàn)今年南京地產(chǎn)行業(yè)所處的大環(huán)境很好。因此，項(xiàng)目總體質(zhì)素是否完善、項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確，將對(duì)銷(xiāo)售是否成功 起著生死攸關(guān)的決定性作用。 該區(qū)辦公類(lèi)物業(yè)有兩大特點(diǎn)： （ a）、該區(qū)擁有南京最成熟的商業(yè)配套設(shè)施，是買(mǎi)樓辦公人士的首選地段。另外， 建江大廈、華泰證券大廈、陽(yáng)光大廈均有一定的空置量，體仁大廈正在籌建中。 商貿(mào)廣場(chǎng)、新地陽(yáng)光 辦公樓基本情況表 項(xiàng)目名稱(chēng) 序號(hào) 商貿(mào)廣場(chǎng) 新地陽(yáng)光 1. 開(kāi)發(fā)商名稱(chēng) 南京盛茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 南京振宏民防房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2. 樓盤(pán)地址 中山南路 49 號(hào) 南京市正洪街 1號(hào) 3. 售樓處電話(huà) 4722190 4711179 4. 售價(jià) 均價(jià) 10000 元 /㎡ 左右 15— 17F 均價(jià) 7150 元 /㎡ 38F 為 12000 元 /㎡，每層差價(jià) 2% 均價(jià) 5500 元 /㎡ 實(shí)用率 82% 5. 分割面積范圍 整層任意分割 ㎡ — ㎡ 73— 150 平方米 6. 總建筑面積 8萬(wàn)㎡ 45000 平方米 7. 建筑特 色 塔樓平面基本方正，超大呼吸玻璃幕墻 有一定線條感 平面布局很實(shí)用、得房率高 8. 地理位置與周邊配套設(shè)施 配套齊全、位置好 配套齊全、位置好 9. 交通狀況 停車(chē)、人行都不方便 停車(chē)、人行都不方便 10. 建筑設(shè)計(jì)、布局 框筒結(jié)構(gòu)、可整層任意分割， 地面以上共 56層，總高度 218米 1— 6 層為商場(chǎng)、塔樓除會(huì)所外均為寫(xiě)字樓 采光好、實(shí)用率高 塔樓 15 層、裙樓 9層 11. 車(chē)位與車(chē)流狀況 車(chē)進(jìn)出不方便 車(chē)位 216 立體車(chē)位 204 個(gè)，車(chē)進(jìn)出不方便 12. 物業(yè)管理 物業(yè)管理顧問(wèn)：英國(guó)威格斯集團(tuán) （ 4）品質(zhì) 硬件設(shè)施包括電梯、空調(diào)、大堂等品質(zhì)較好，樓層凈高較為理想，能呼吸的全玻璃幕墻通風(fēng)極好。 ◆銷(xiāo)售情況 商貿(mào)裙樓較早就全部售出，現(xiàn)作為商貿(mào)百貨正在營(yíng)業(yè)。 （ 5）成功的品牌商塑造：商茂通過(guò)媒體、活動(dòng)等多種宣傳手段，尤其是平面廣告、聯(lián)誼活動(dòng)、商務(wù)沙龍等，成功塑造了其品牌形象，在客戶(hù)心目中留下“ 商茂不樓高最高 ，而且硬件最棒，服務(wù)最好” 的印象，真正樹(shù)立了第一“高”樓的形象。從銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，新地陽(yáng)光的市場(chǎng)定位明顯填補(bǔ)了該區(qū)的市場(chǎng)空白，是銷(xiāo)售成功的關(guān)鍵。 （ 4）價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠 由于定位為中擋商務(wù)樓，所以大樓的外墻用簡(jiǎn)潔明快的彩色涂料代替了鋁合金加玻璃幕墻 ，同時(shí)因?yàn)闆](méi)有中央空調(diào)，所以有效控制了建筑成本，使得銷(xiāo)售均價(jià)在 5600 元 /㎡，保持了在這一地段的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 （ 2）景觀較差 由于四周都是高層建筑，所以新地陽(yáng)光的沒(méi)有高層建筑的景觀優(yōu)勢(shì)。新地陽(yáng)光的售場(chǎng)包裝、銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)都是很不錯(cuò)的。 5. 銷(xiāo)售壓力小 隆盛大廈為現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商江蘇省鐵路實(shí)業(yè)有限公司資金實(shí)力雄厚，不同于普通開(kāi)發(fā)商，急需資金回籠投入工程建設(shè)，此外真正對(duì)外發(fā)售的只有 1— 16 層，因此銷(xiāo)售壓力較小。其中 1— 5 層裙樓商業(yè)用房已全部售出，目前杭州紅泥餐飲 已入住 1— 3 層開(kāi)始營(yíng)業(yè)，經(jīng)營(yíng)狀況極好，一樓部分為廣發(fā)證券購(gòu)買(mǎi)，已經(jīng)營(yíng)業(yè)。隆盛大廈成功的運(yùn)用關(guān)系拉到大客戶(hù)，實(shí)現(xiàn)較大面積銷(xiāo)售。 大樓的停車(chē)位不足。銷(xiāo)售都不過(guò) 20%，以目前的價(jià)格（ 6500 元 /㎡）仍然難以銷(xiāo)售。 作為一個(gè)本相目值得參考的典型項(xiàng)目，可以進(jìn)一步對(duì)它進(jìn)行評(píng)估： 直觀的估價(jià)表如下：（選用可比性較強(qiáng)的五個(gè)樓盤(pán)） 國(guó)際貿(mào)易中心辦公樓估價(jià)表 黃埔大廈 金山大廈 天時(shí)商業(yè)中心 隆盛金融廣場(chǎng) 建江大廈 均價(jià) 5800 （ 元 /㎡） 7600 （ 元 /㎡） 6680 （ 元 /㎡） 6580 （ 元 /㎡） 6500 （ 元 /㎡） 100/85 100/100 100/100 100/98 100/100 102/100 103/100 103/100 103/100 104/100 100/97 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 102/100 102/100 100/100 105/100 105/100 100/100 102/100 102/100 101/100 100/100 100/95 100/100 100/100 100/98 100/99 100/99 100/99 102/100 105/100 103/100 102/100 102/100 101/100 101/100 101/100 101/100 101/100 101/100 101/100 101/100 100/100 101/100 101/100 101/100 100