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南京市寫字樓市場調(diào)研報告-展示頁

2025-05-21 05:20本頁面
  

【正文】 年的 萬㎡。 2000 年以前南京房地產(chǎn)市場 競爭不是很激烈,開發(fā)商運(yùn)作房地產(chǎn)較其他行業(yè)壓力小,業(yè)績增長也較快,如廣州的商品房空置量高于南京的年開發(fā)量,而南京連續(xù)幾年保持 250 萬平方米以上的銷售量,空置比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國的平均水平,自 94 年以后,房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)大起大落,相比目前家用電器等行業(yè)大打價格戰(zhàn),直接面對面的價格競爭、售后服務(wù)競爭,房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)沒有達(dá)到,依然有很大的發(fā)展空間,但經(jīng)過 2000— 2001 年的快速發(fā)展階段,南京地產(chǎn)市場的競爭已是很激烈了,隨著消費(fèi)者的快速成熟,地產(chǎn)項目已到了全面比拼的時代了,只有具有好的品牌、品質(zhì)、服務(wù)的項目才能迅速占領(lǐng)市 場,取得不俗的銷售業(yè)績和經(jīng)濟(jì)效益。新街口的國際貿(mào)易中心、新華大廈也正做著重新開盤的準(zhǔn)備。 全市有幾十萬平方米商住辦公用房的底層商業(yè)用裙樓和高層的商住辦公樓處于空置狀態(tài),很多商業(yè)氣氛不濃地段的辦公樓的 2— 5 層裙樓的出路成了開發(fā)商最頭疼的問題,如匯鴻大廈、新大都廣場。 從江蘇省統(tǒng)計局得知: (a)、 2001年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 111 億元,比上年增長%,辦公樓建設(shè)投資 億元,比去年同期下降了 %;商業(yè)用房投資 億元,比去年同期下降了 %。 (c)、從銷售量來看, 2001 年 111 月,南京市辦公樓銷售了㎡ ,空置面積為 萬㎡,比去年增加了近 9萬㎡??梢娊衲昴暇┑禺a(chǎn)行業(yè)所處的大環(huán)境很好。房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持上升勢頭,商品房銷售和現(xiàn)房交易過戶增幅較大,整個市場運(yùn)行狀態(tài)良好。因此,項目總體質(zhì)素是否完善、項目定位是否準(zhǔn)確,將對銷售是否成功 起著生死攸關(guān)的決定性作用。在商場百貨方面,大商家的兵團(tuán)作戰(zhàn)形成了激烈的競爭 商區(qū)。 該區(qū)辦公類物業(yè)有兩大特點(diǎn): ( a)、該區(qū)擁有南京最成熟的商業(yè)配套設(shè)施,是買樓辦公人士的首選地段。 該區(qū)主要有以下辦公樓:商貿(mào)世紀(jì)廣場、南京國際貿(mào)易中心、華泰證券大廈、天豐大廈、隆盛金融廣場、新地陽光、金輪大廈、體仁大廈、天時商貿(mào)中心等。另外, 建江大廈、華泰證券大廈、陽光大廈均有一定的空置量,體仁大廈正在籌建中。 所以對開發(fā)商來講,在該區(qū)開發(fā)寫字樓物業(yè)的風(fēng)險和機(jī)會都很大。 商貿(mào)廣場、新地陽光 辦公樓基本情況表 項目名稱 序號 商貿(mào)廣場 新地陽光 1. 開發(fā)商名稱 南京盛茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南京振宏民防房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2. 樓盤地址 中山南路 49 號 南京市正洪街 1號 3. 售樓處電話 4722190 4711179 4. 售價 均價 10000 元 /㎡ 左右 15— 17F 均價 7150 元 /㎡ 38F 為 12000 元 /㎡,每層差價 2% 均價 5500 元 /㎡ 實(shí)用率 82% 5. 分割面積范圍 整層任意分割 ㎡ — ㎡ 73— 150 平方米 6. 總建筑面積 8萬㎡ 45000 平方米 7. 建筑特 色 塔樓平面基本方正,超大呼吸玻璃幕墻 有一定線條感 平面布局很實(shí)用、得房率高 8. 地理位置與周邊配套設(shè)施 配套齊全、位置好 配套齊全、位置好 9. 交通狀況 停車、人行都不方便 停車、人行都不方便 10. 建筑設(shè)計、布局 框筒結(jié)構(gòu)、可整層任意分割, 地面以上共 56層,總高度 218米 1— 6 層為商場、塔樓除會所外均為寫字樓 采光好、實(shí)用率高 塔樓 15 層、裙樓 9層 11. 車位與車流狀況 車進(jìn)出不方便 車位 216 立體車位 204 個,車進(jìn)出不方便 12. 物業(yè)管理 物業(yè)管理顧問:英國威格斯集團(tuán) ( 2)地理位置 處于新街口商業(yè)區(qū)核心位置,周圍商業(yè)配套設(shè)施齊全。 ( 4)品質(zhì) 硬件設(shè)施包括電梯、空調(diào)、大堂等品質(zhì)較好,樓層凈高較為理想,能呼吸的全玻璃幕墻通風(fēng)極好。 ( 2)價格較高 ( 3)商場的經(jīng)營不善會給大樓形象帶來負(fù)面影響 ◆市場定位 “商務(wù)王者領(lǐng)地,企業(yè)制勝空間”。 ◆銷售情況 商貿(mào)裙樓較早就全部售出,現(xiàn)作為商貿(mào)百貨正在營業(yè)。 ◆營銷分析 商貿(mào)世紀(jì)廣場總銷售面積和銷售金額巨大,同時工程建設(shè)需要銷售回籠資金,銷售壓 力極大,但,目前銷售接近 80%,工程進(jìn)展也非常順利,其原因主要在于以下幾個方面: ( 1)一定的產(chǎn)品創(chuàng)新:包括其“可呼吸的玻璃幕墻”、“ 米凈高”、小面積分割、第一高樓等都能夠有效吸引客戶; ( 2)務(wù)實(shí)的定位:商貿(mào)作為南京的第一高樓,并沒有將自己局限于僅僅針對“大型客戶”的頂級寫字樓,而是首先針對中小客戶,從服務(wù)配套、價格、付款方式等方面為這些經(jīng)濟(jì)承受能力“中檔偏上”的客戶著想,贏得了大量中小客戶,實(shí)現(xiàn)銷售; ( 3)前期商鋪的成功銷售:在裙樓完工后,商貿(mào)為盡快地將其銷售出去,主動出擊,到溫州進(jìn)行商鋪招商, 非常成功,從而成為后期項目建設(shè)的順利開展打下了良好的基礎(chǔ)。 ( 5)成功的品牌商塑造:商茂通過媒體、活動等多種宣傳手段,尤其是平面廣告、聯(lián)誼活動、商務(wù)沙龍等,成功塑造了其品牌形象,在客戶心目中留下“ 商茂不樓高最高 ,而且硬件最棒,服務(wù)最好” 的印象,真正樹立了第一“高”樓的形象。 ( 7)成功的售場包裝和銷售方式創(chuàng)新:對于商貿(mào)的寫字樓而言,其售場的包裝較為成功,在大樓尚未封頂時,就搶先將 29F 玻璃幕墻安裝好,裝修好氣派的售樓處、樣板房,讓客戶看售樓處、樣板房后就怦然心動;同時在銷售方式上,除廣告加售樓處外,有效運(yùn)用事件營銷、活動營銷、口碑營銷等方式。從銷售業(yè)績來看,新地陽光的市場定位明顯填補(bǔ)了該區(qū)的市場空白,是銷售成功的關(guān)鍵。 ( 3)建筑設(shè)計較好 新地陽光的得房率高達(dá) %,使客戶能贏得更多的使用面積。 ( 4)價格相對優(yōu)惠 由于定位為中擋商務(wù)樓,所以大樓的外墻用簡潔明快的彩色涂料代替了鋁合金加玻璃幕墻 ,同時因為沒有中央空調(diào),所以有效控制了建筑成本,使得銷售均價在 5600 元 /㎡,保持了在這一地段的價格優(yōu)勢。 ( 6)物業(yè)管理 該物業(yè)聘請了香港怡高物業(yè)管理公司來作物業(yè)管理顧問,有效提升了大樓的檔次和形象。 ( 2)景觀較差 由于四周都是高層建筑,所以新地陽光的沒有高層建筑的景觀優(yōu)勢。在整個寫字樓銷售不景氣的時候創(chuàng)下了開盤一個月,銷售過半的佳績。新地陽光的售場包裝、銷售人員的培訓(xùn)都是很不錯的。 3. 外觀現(xiàn)代,形象較好 4. 價格具有一定的競爭力 目前隆盛大廈起售價為每平米 6500 元,定位在中高檔寫字樓市場,作為相近定位的主要競爭對手商貿(mào)世紀(jì)廣場價格比其高近 30%。 5. 銷售壓力小 隆盛大廈為現(xiàn)房,開發(fā)商江蘇省鐵路實(shí)業(yè)有限公司資金實(shí)力雄厚,不同于普通開發(fā)商,急需資金回籠投入工程建設(shè),此外真正對外發(fā)售的只有 1— 16 層,因此銷售壓力較小。 ◆市場定位 中檔偏上寫字樓,主樓部分除蘇鐵公司自用和部分給廣播電視局作為土地補(bǔ)償之外,目標(biāo)客戶主要是中小型貿(mào)易公司、 IT 企業(yè)。其中 1— 5 層裙樓商業(yè)用房已全部售出,目前杭州紅泥餐飲 已入住 1— 3 層開始營業(yè),經(jīng)營狀況極好,一樓部分為廣發(fā)證券購買,已經(jīng)營業(yè)。 ◆營銷分析 隆盛大廈的產(chǎn)品沒有突出創(chuàng)新,廣告宣傳沒有出彩之處,在概念營銷、促銷手段、銷售方式、服務(wù)等方面也沒有特別之處,但銷售狀況卻較好。隆盛大廈成功的運(yùn)用關(guān)系拉到大客戶,實(shí)現(xiàn)較大面積銷售。將物業(yè)定位為中高檔寫字樓,目標(biāo)客戶鎖 定為中小型公司,相應(yīng)套型面積設(shè)置較小,價格適中,無疑是務(wù)實(shí)和合理的做法。 大樓的停車位不足。 大樓沒有寬帶網(wǎng)、沒有會所。銷售都不過 20%,以目前的價格( 6500 元 /㎡)仍然難以銷售。 (五)國際貿(mào)易中心 辦公樓基本情況表 項目名稱 序號 國際貿(mào)易中心 興寧房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 2.樓盤地址 中山東路 18 號 3.售樓處電話 4791396 4.售價 均價 6100 元 /㎡ 5.分割面積范圍 寫字樓 135 ㎡ — 325 ㎡ 商住樓 132 ㎡ — 173 ㎡ 6 總建筑面積 6萬平方米 7.建筑特色 塔樓為圓形,裙樓為長條型 8.地理位置與周邊配套設(shè)施 雄距新街口廣場東南角,周邊配套設(shè)施齊全 9.交通狀況 出租車不易???,附近有公交車 23 路、未來地鐵出口在大樓下面 10.建筑設(shè)計 1— 6F:商場、 6— 16F:寫字樓 19— 31F:商住樓 11.車位比例與車流狀況 150 個停車位,車流狀況不佳 12.物業(yè)管理 ( 1)公司名稱( 2)收費(fèi)情況 港力物業(yè)管理公司 5元 /㎡月 13 會所面積及內(nèi)容 1 18F 為會所,包括室內(nèi)游泳池、健身、美容美發(fā) 22F為會議室 14.公共部分裝修情況 裝修較好,裝飾不足 15.機(jī)電與弱電系統(tǒng) OTIS 電梯、中央空調(diào) 16.智能化設(shè)備 自動 消防報警、 24 小時監(jiān)控 17.樓盤主要優(yōu)勢 地理位置較好 18.樓盤主要劣勢 采光不佳、得房率低 人流、車流不暢 1廚衛(wèi)裝修情況 已裝修 銷售情況 已入住 50%左右,銷售 15%左右 ◆項目優(yōu)劣勢分析 (優(yōu)勢) 地段好是本項目最大的優(yōu)勢 項目周邊商務(wù)氛圍很濃、配套設(shè)施齊全,便于業(yè)主進(jìn)行商務(wù)活動 電梯等硬件設(shè)施較好,和一些新樓相比也不落后 17F 的健身中心和頂層的會議室可滿足買家對會所的部分需求 (劣勢) 項目的車流、人流情況較差 項目形象受商場影響,在人們心目中形成了一種該公司經(jīng)營 不景氣的印象 商務(wù)樓下有商場,而且裝修改造后辦公入口和一樓商場連同后相互影響,而很多買家喜歡純辦公樓 商住樓實(shí)用率太低,直接影響到銷售價格 入口形象太小氣,不能滿足很多想借氣派的入口、大堂來顯示自己身份的業(yè)主的心理需求 ◆營銷分析 該樓在中原(銷售代理公司)介入后,經(jīng)過一系列工程改造后,三月份在硬、軟廣告上試圖重塑大樓形象,但效果不大。 作為一個本相目值得參考的典型項目,可以進(jìn)一步對它進(jìn)行評估: 直觀的估價表如下:(選用可比性較強(qiáng)的五個樓盤) 國際貿(mào)易中心辦公樓估價表 黃埔大廈 金山大廈 天時商業(yè)中心 隆盛金融廣場 建江大廈 均價 5800 ( 元 /㎡) 7600 ( 元 /㎡) 6680 ( 元 /㎡) 6580 ( 元 /㎡) 6500 ( 元 /㎡) 100/85 100/100 100/100 100/98 100/100 102/100 103/100 103/100 103/100 104/100 100/97 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 102/100 102/100 100/100 105/100 105/100 100/100 102/100 102/100 101/100 100/100 100/95 100/100 100/100 100/98 100/99 100/99 100/99 102/100 105/100 103/100 102/100 102/100 101/100 101/100 101/100 101/100 101/100 101/100 101/100 101/100 100/100 101/100 101/100 101/100 100/100 100/100 101/100 101/100 103/100 106/100 100/100 101/100 105/100 前 13 項比較價 5955 6373 6562 5963 5498 不考慮第 14項的 國貿(mào) 中心價值 6060( 元 /㎡) (收益損失 ) 及土地使用年限修正 110/100 110/100 110/100 110/100 110/100 比較
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