武漢寫(xiě)字樓項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 大道，噴泉公園附近85%國(guó)貿(mào)大廈100元/平方米（租價(jià)+物管）甲級(jí)外企，少量國(guó)內(nèi)知名企業(yè)建設(shè)大道，西北湖廣場(chǎng)對(duì)面95%良友大廈40元/平方米乙級(jí)(優(yōu)秀)少量國(guó)內(nèi)知名公司，少量外企，大量武漢有實(shí)力公司新華路與噴泉公園附近80%凱盟大廈38元/平方米乙級(jí)大量武漢有一定實(shí)力公司，創(chuàng)業(yè)期公司新華路，噴泉公園對(duì)面75%登月大廈25元/平方米乙級(jí)大量武漢創(chuàng)業(yè)期公司新華路與噴泉公園附近70%陽(yáng)光大廈2300元/平方米乙級(jí)大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司新華下路95%青年廣場(chǎng)22元/平方米乙級(jí)大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司青年路靠近建設(shè)大道55%項(xiàng)目名稱(chēng)武漢廣場(chǎng)世貿(mào)廣場(chǎng)富商大廈中原大廈租金報(bào)價(jià)30453520項(xiàng)目名稱(chēng)世紀(jì)大廈港奧中心正信大廈中百商廈租金報(bào)價(jià)2735302143 / 43。包括入市前、入市、入市后的各種軟硬性廣告、推廣活動(dòng)和組織方式等的操作，以確保項(xiàng)目順利的入市并可持續(xù)發(fā)展?！? 調(diào)整 結(jié)合市場(chǎng)的反映，表達(dá)出的廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、賣(mài)點(diǎn)，以及在此基礎(chǔ)上對(duì)客戶(hù)的反映對(duì)策略進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。 ※ 廣告的推廣頻率 我們公司本著少花錢(qián)辦大事的原則，合理的分配廣告投放頻率和規(guī)模比例，以最少的投入達(dá)到最好的持續(xù)銷(xiāo)售效果。瞄準(zhǔn)寫(xiě)字樓二次置業(yè)的市場(chǎng)空白點(diǎn)；鎖定中型成長(zhǎng)型企業(yè)的辦公需求；倡導(dǎo)健康辦公的新模式；打造現(xiàn)代簡(jiǎn)約的開(kāi)放空間；尋求時(shí)尚與實(shí)用的完美結(jié)合；搶占新一代寫(xiě)字樓市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者席位；這就是航空SHOW商務(wù)港寫(xiě)字樓的策劃總思路。一部分作為發(fā)展商獨(dú)立使用的辦公室，另一部分作為整棟大樓公用的現(xiàn)代商務(wù)倉(cāng)。由此建議：本案外立面設(shè)計(jì)造型應(yīng)注重表達(dá)時(shí)尚的簡(jiǎn)約特性，簡(jiǎn)約的立面、簡(jiǎn)約線(xiàn)條、簡(jiǎn)約的結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)代的社會(huì)物流加快，信息提速。由此，我司建議：A、 ，讓空氣得到更好的分層排布。現(xiàn)代的企業(yè)是健康的、向上的、活力的，因?yàn)檫@些得以壯大，具備可持續(xù)發(fā)展的無(wú)窮潛力?，F(xiàn)代企業(yè)是透明的，因此沒(méi)有明爭(zhēng)暗斗的企業(yè)內(nèi)耗，只有清晰的工作規(guī)程、明確的工作目標(biāo)、良好的經(jīng)營(yíng)效益。 ◎ 重新規(guī)劃的使用率由原來(lái)的65%上升為90%，形成與一般甲級(jí)寫(xiě)字樓強(qiáng)烈對(duì)比優(yōu)勢(shì)?！?辦公現(xiàn)代化——升級(jí)企業(yè)發(fā)展的要求。無(wú)論是外觀(guān)設(shè)計(jì)、建筑選材、空間規(guī)劃、配套設(shè)施都要注入強(qiáng)烈的現(xiàn)代元素，以滿(mǎn)足企業(yè)現(xiàn)代化的需求。武漢的寫(xiě)字樓供大于求已是不爭(zhēng)之實(shí)，新的寫(xiě)字樓產(chǎn)品唯有去爭(zhēng)取現(xiàn)仍在舊寫(xiě)字樓中的企業(yè)，進(jìn)行重新認(rèn)購(gòu)，重新選擇，這便出現(xiàn)了二次認(rèn)購(gòu)、二次置業(yè)。新一代健康智能寫(xiě)字樓帶動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)悄然進(jìn)入二次置業(yè)時(shí)代。如不采取非常之手段，滯銷(xiāo)將是情理之中的結(jié)果。本案若以小面積、低總價(jià)來(lái)沖擊中小企業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，高單價(jià)與低使用率的弱點(diǎn)將會(huì)給銷(xiāo)售帶來(lái)致命打擊?！^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)活動(dòng)頻繁，帶來(lái)市場(chǎng)需求 現(xiàn)代新型寫(xiě)字樓概念，帶來(lái)的優(yōu)勢(shì) 建筑物的高度只有18層，在整體的氣勢(shì)上不夠磅礴 項(xiàng)目位置不在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)，只是在相對(duì)中心位置，地理優(yōu)勢(shì)不是很明顯，給銷(xiāo)售要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手新世界中心開(kāi)發(fā)為發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)提供空間 帶來(lái)一定的阻力 “據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年1—3月，有56家外地企業(yè)在武漢設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，其中注冊(cè)資金1000萬(wàn)元以上的大企業(yè)、大公司、大集團(tuán)漢辦就有12家”（資料來(lái)源于武漢市統(tǒng)計(jì)局）?！∥鋸V商圈、CBD中央商務(wù)區(qū)及江漢一橋周邊規(guī)劃SOHO商務(wù)居住區(qū)，將為寫(xiě)字樓項(xiàng)目帶來(lái)潛在市場(chǎng)※ 銀行證券機(jī)構(gòu)較為豐富，有招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、工商銀行等※ 酒店賓館林立。一些高科技公司還要求有大型機(jī)房冷卻裝置，對(duì)用電量要求也明顯提高。將來(lái)，白領(lǐng)們開(kāi)車(chē)上下班將成為一種習(xí)慣，車(chē)位數(shù)量將成為客戶(hù)選擇寫(xiě)字樓的重要指標(biāo)。※ 武漢市寫(xiě)字樓的存量比較多，非但如此，還有寫(xiě)字樓在開(kāi)工、完工、待租，總供給大于總需求?！〗?jīng)濟(jì)發(fā)展周期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、就業(yè)趨勢(shì)對(duì)寫(xiě)字樓的需求產(chǎn)生很大影響?！?0%寫(xiě)字樓以為地下停車(chē)位為主,30%寫(xiě)字樓以地面停車(chē)位為主。 租售率分析漢口板塊寫(xiě)字樓出租情況特征如下圖表所示：板 塊租售率建設(shè)大道金融一條街85％取水樓至江漢北路75％江漢路及沿江大道70％解放大道沿線(xiàn)及武勝路70％平均水平75％分 析：※ 漢口寫(xiě)字樓平均入住率為75％左右※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，寫(xiě)字樓不僅租金高，而且入住率也非常高，達(dá)85%※ 江漢路及沿江大道板塊入住率達(dá)70%，由于周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，寫(xiě)字樓數(shù)量相對(duì)較少，且租金比較低，因而入住率也很高※ 解放大道沿線(xiàn)及江漢北路沿線(xiàn)寫(xiě)字樓入住率為65％～75％之間，入住率低于其它板塊。區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)穩(wěn)定，由于受武漢廣場(chǎng)和世貿(mào)大廈商業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，解放大道上的寫(xiě)字樓主要集中在這一帶?！铩h口寫(xiě)字樓板塊租金特征漢口各板塊寫(xiě)字樓租金情況如下圖表所示：板 塊平均租金(元/㎡/月)建設(shè)大道“金融一條街”55解放大道至武勝路30取水樓至江漢北路25沿江大道及江漢路步行街20平均租金35 分 析：※ 從租金來(lái)看，漢口寫(xiě)字樓板塊租金差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線(xiàn)板塊。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)值。這主要是和武漢市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)?！〗ㄔO(shè)大道金融一條街板塊，甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市甲級(jí)寫(xiě)字樓總規(guī)模的40％，占漢口地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)規(guī)模的60％以上，是漢口高檔寫(xiě)字樓最為密集、規(guī)模最大的區(qū)域。※ 第
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