【正文】 發(fā)實力； 物業(yè)管理 賣點詮釋： （ 1）區(qū)位價值 —— 盤龍中樞 / 地標商務(wù) （ 2）物業(yè)形態(tài) —— 盤龍中心 / 綜合產(chǎn)品 （ 3）產(chǎn)品特質(zhì) —— 驚市杰作 / 印證完美 （ 4）配套設(shè)施 —— 寬帶入戶 / 數(shù)字生活 （ 5）品牌效應(yīng) —— 盤龍典范 / 領(lǐng)袖商務(wù) （ 6）開發(fā)實力 —— 卓爾地產(chǎn) / 曠世杰作 （ 7）物業(yè)管理 —— 酒店物管 / 全程服務(wù) 賣點中的亮點 第一亮點：同時具有無法克隆的地段和景觀資源雙重優(yōu)勢 第二亮點：標新立異的四大物業(yè)個性主張 第三亮點：寫字樓具有 5A 式配置 +人本化服務(wù)，工作的新白領(lǐng)部落，引導(dǎo) 2021寫字樓生活新潮流。 對投資回報作細致地分析和比較。 ? 營銷組合：公共關(guān)系、報章廣告、戶 外宣傳、人員促銷策略并舉； 發(fā)起立體、全方位地宣傳攻勢，力求做到有廣度、有深度、有力度，對目標市場構(gòu)成較大地震撼和沖擊。 5．以親情化的配套和服務(wù)，營造項目的舒適氛圍。 2．五樓只有公共衛(wèi)生間，則應(yīng)設(shè)為物業(yè)用房。 ? 大視野，大形象，大事業(yè)。 ? 商務(wù)配套： 多功能廳、咖啡廳。 ? 2． 建 議高規(guī)劃、高起點 ? 面臨全球信息化和全球經(jīng)濟一體化的挑戰(zhàn)，引進最先進的智能化系統(tǒng)，率先實現(xiàn) 5A 級智能化及智能化系統(tǒng)的集成。 ? 盤龍城的（絕版）商務(wù)“核心”，新世紀的超級形象“座標”（門面）。 SHOW 旨在表達現(xiàn)代時尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。 5) 很多中小型公司都在尋找能注冊、投入低的辦公室。 2) 現(xiàn)甲級寫字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金 、物管費、停車費，低實用率，中央空凋、其中央送風系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，而那些正在發(fā)展中或剛剛起步的企業(yè)還負擔不起這種高昂的代價。 理由： ◎ 本案所立于盤龍城，并非中心商務(wù)區(qū)； ◎ 17 層框架結(jié)構(gòu)，造型簡單、設(shè)計傳統(tǒng)； ◎ 區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對純寫字樓市場沖擊大； ◎ 沒有豪華大堂支撐。新的政府規(guī)劃中，把盤龍城定位為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，新 規(guī)劃將吸引更多的人才、企業(yè)和資金，從而促進整個區(qū)域經(jīng)濟； b) 區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場的進入，天興洲大橋即將開通，都將為盤龍城注入新的活力，連接武漢三鎮(zhèn)，將會吸引更多的人流及眼球； c) 盤龍城正處在開發(fā)期我們才有機會。 c) 區(qū)域環(huán)境 a) 捷運交通，極具投資增值潛力 楚天大道 —— 橫貫整個盤龍城東西主要交通紐帶； 盤龍城 —— 未來武漢規(guī)劃的人居新城； 地處盤龍城核心，四面通達，貼近生活的距離，馳騁無極限！ b) 已逐漸形成的成熟居住氛圍，見證開發(fā)區(qū)城市化進程 貼近開發(fā)區(qū)政府 逐 漸成熟的辦公、居住、商業(yè)、氛圍。 盤龍城與武漢其它也在發(fā)展片區(qū)相比，最大的優(yōu)勢是有武漢航空港這一快捷的交通樞紐，它為盤龍城贏得富人青睞立下了汗馬功勞。 開發(fā)區(qū)東鄰陽邏深水港，西依武漢天河國際機場，南臨漢口新火車站；岱黃一級公路、天河機場一級公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達的道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。 屆時將躋身為全國六大航空樞紐，規(guī)模將超過成都、西安、杭州等地機場的航 站樓。 2021 年，全國開發(fā)區(qū)清理整頓中，經(jīng)省人民政府批準保留盤龍城開發(fā)區(qū)，確定規(guī)劃建設(shè)面積為 平方公里，到 2021 年末，建成區(qū)面積 6 平方公里。 2021年 4 月，黃陂縣改區(qū)后，劃出 42 平方公里（含劉店、下集、葉店、許廟、劉古塘五個村）交發(fā)展區(qū)管委會封閉托管 。 12) 從投資回報角度看，投資額巨大，而市場銷售平淡，巨額的投資回收只能依靠租賃市場，這也意味著武漢市場優(yōu)質(zhì)寫字樓的投資回收期可能長達數(shù)十年。 10) 從供應(yīng)角度看，由于土地成本、建筑成本及配套成本方面等各項支出巨大，因此寫字樓較一般住宅在投資額上要大許多，對自有資金實力及融資能力方面要求很高，若在開發(fā)過程中某一個環(huán)節(jié)資金鏈出現(xiàn)問題都會面臨項目爛尾的危險。寫字樓市場對城市的經(jīng)濟發(fā)展水平及發(fā)展方式有極大的關(guān)聯(lián)性及依賴性。但客觀來說，武漢市在經(jīng)濟水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距，而城市吸引力從某些方面來說也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線城市。一些高科技公司還要求有大型機房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標。 2) 武漢市寫字樓的存量比較多，非但如此，還有寫字樓在開工、完工、待租，總供給大于總需求。一旦空租，投資者不但沒有租金可收，還要承擔物業(yè)管理費，可謂得不償失。投資額巨大，而銷售平淡，巨額投資只能依靠租賃回收，這意味著武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓的回報期可能長達數(shù)十年 。 四、武漢寫字樓總結(jié)分析 武漢市寫字樓的入住客戶多為創(chuàng)業(yè)型、投資型的中小客戶，多選擇租用面積100 平方米左右的中低檔寫字樓。在政府規(guī)劃下，寫字樓市場得到快速發(fā)展，并擬建成武昌經(jīng)濟總部區(qū)。中南路上寫字樓代表樓盤：世紀廣場位于武漢市武昌區(qū)中南路 14 號，占地面積 11000 平方米，建筑面積 75000 平方米，容積率 7，綠化率 5%以下，由 2 棟 26 層的超高層建筑物組成， 2021年初已建成入住。 ? 解放大道至武勝路沿線板塊，寫字樓平均銷售價格為 5000 元 /平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢，商業(yè)氣息濃厚。 ? 沿江大道及江漢路步行街板塊，純寫字樓項目很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要的商住辦公樓聚集之地。因此，相對缺乏服務(wù)性業(yè)態(tài)。如新世界國貿(mào)與建設(shè)銀行大廈，僅一路之閣，幾乎具有同樣的地理位置。不同的客戶對辦公空間需求不一樣，而且不同公司的資金實力差別較大。建設(shè)銀行大廈的租賃客戶也不遜色于新世界，如西門子，摩托羅拉等跨國企業(yè)就選擇了建設(shè)銀行大廈為辦公地。這些實力強勁的企業(yè)是刺激武漢寫字樓市場發(fā)展的原動力。目前金融一條街上主要可售寫字樓僅有新世界國貿(mào)大廈，招商銀行大廈、瑞通廣場已經(jīng)結(jié)束了銷售期。交通便利，挾三鎮(zhèn)之要沖占三江之秀麗，湖光山色、魚舟晚唱，雄視武漢三鎮(zhèn)。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，武漢各類寫字樓的新增供應(yīng)量在 1996 年至 2021 年十年間接近 380 萬平方米，而在上海、北京等地近幾年來各類寫字樓的每年的供應(yīng)量就超過百萬平方米，而租金和入駐率遠高于武漢的水平。 以最具代表性的甲級寫字樓市場而言，在存量方面，武漢市現(xiàn)有甲級寫字樓 8 座，主要聚集在武漢金融街之稱的建設(shè)大道沿線。 2021 年的武漢房地產(chǎn)市場，作為中央政府調(diào)控之外的寫字樓市場仍呈現(xiàn)甲、乙級寫字樓租金增長乏力，入駐率提升緩慢；有效市場供應(yīng)量少，銷售情況乏善可陳的狀況，難以成為市場上的亮點。甲級寫字樓的銷售市場主要以重新包裝后的存量寫字樓為主，銷售價格平均在 7000 元 /平方米左右 ，與同等地段高檔住宅價格相似。一層約 1300㎡ 車位約 30；租金 23 元/㎡ 物業(yè)管理 元 /㎡ （統(tǒng)一含水費） 層高 開盤時間 2021－ 6－12 總戶數(shù) 240 公推 25% 樓層狀況 1 棟 17F 新區(qū)首席寫字樓，主推戶型4080 平方米全裝修， 75%出租率；空調(diào)自理 結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu) 建成時間 2021年 物業(yè)管理公司： 武漢漢商物業(yè)管理有限公司 開發(fā)商：武漢漢商集團 長江廣場位于古琴臺 總建筑面積 均價 3000元 /㎡ 結(jié)構(gòu)外墻磚混 開發(fā)商：長江廣場發(fā)展公司 租金 20 元 /㎡ 物業(yè)費 元 /㎡ 一層10 戶大約 850㎡ 31 層 出租率 50% 地處漢陽古琴臺龜山北麓月湖之畔車站正后，東臨江漢一橋，北瀕漢水之濱，南靠古琴臺，西望月湖風景。金融一條街上多數(shù)寫字樓只租不售，主要原因是這些樓盤屬于銀行自有物業(yè)，銀行將它們作為一種固定資產(chǎn)而保留所有權(quán)。不少跨國大企業(yè)和外來財團紛至沓來。本地有實力 的企業(yè)也將新世界作為提升自身品牌形象及實力展示的舞臺。 ? 金融一條街寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)以中高檔為主，與周邊寫字樓項目形成梯級消費。 ? 高檔寫字樓與中低檔寫字樓有明顯的業(yè)態(tài)區(qū)分。中低檔寫字樓的功能定位相對較為單一。 ? 解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫字樓，寫字樓市場發(fā)展比較成熟，但近年來板塊供應(yīng)量少，市場冷淡。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊寫字樓的市場價值。 三、武昌寫字樓市場分析： 從 武昌寫字樓項目的分布上，我們看到這些項目基本上是沿“徐東路－中南路－武珞路－光谷”的路線沿街排列。 1．武昌中南路寫字樓基本情況介紹： 項目名稱 項目地址 建筑面積 主樓層數(shù) 層高 開盤時間 銷售戶數(shù) 已售