珠江新城某地塊寫字樓項目策劃報告-全文預覽
【正文】 6% 1 1 7% 7% －1547狀態(tài)6 6% 1 6% 6% 598 分析結(jié)論：（1） 靜態(tài)分析：，建成后預計年收入達7852萬元，扣除各項成本及費用后，年純利潤7068萬元。(4)項目的威脅分析由于地塊面積較小，難以形成規(guī)模，來自珠江新城區(qū)域及附近區(qū)域的星匯國際、華普廣場、廣州發(fā)展中心大廈、保利大廈等大型寫字樓項目成為本項目的威脅。（2）劣勢分析用地規(guī)模不大，難以形成較好的內(nèi)部環(huán)境。配套設施方面，珠江新城規(guī)劃檢討中對各項配套設施均作了詳細的考慮，地塊北面臨近規(guī)劃建設的小學和中學，花城大道兩旁有各類的商業(yè)服務設施，而且與五羊新城僅一路之隔，可利用五羊新城成熟的配套設施。但因為區(qū)域內(nèi)人氣不是很旺，晚上較為冷清。 三、項目環(huán)境條件分析1. 地塊環(huán)境條件項目用地面積8000平方米，建筑面積72000平方米。富力集團、香格里拉集團、海景集團、城建集團、頤和山莊、碧桂園鳳凰城、星河灣等都籌劃建設五星級酒店。廣州市曾經(jīng)有過舉辦六運會和九運會的經(jīng)歷和歷史，這兩次全國性的體育盛會都對廣州市的城市建設和經(jīng)濟發(fā)展起了一定的促進作用，比如六運會對天河區(qū)的建設發(fā)展、九運會對白云區(qū)的建設發(fā)展都是十分重要的；現(xiàn)在的亞運會有可能對廣州市的東部地區(qū)的建設發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)也將起十分重要的促進和推動作用。大型運動會的建設增加大量的就業(yè)機會，增加了外來投資，許多工程和場館是由境外投資者帶資承包建設的，而人口的增長和城市建設，必然帶來大量的居住需求，從而帶動房地產(chǎn)價格的增長。 （四）廣州會展博覽產(chǎn)業(yè)及2010年廣州亞運會對本項目的影響。（2）星匯國際星匯國際位于廣州大道與珠江新城金穗路的交界處，占地面積8347平方米。華普廣場的硬件配置的檔次較高，實用率達72％~79％，且有5層樓高的大堂，空間顯得格外豪華氣派。據(jù)統(tǒng)計，到目前為止，珠江新城的已建成和將封頂?shù)膶懽謽琼椖恳呀?jīng)有18個（見附表二）。如這些項目建成，加上現(xiàn)已立項或已動工的廣東省博物館、廣州市歌劇院、廣州市圖書館等相關(guān)的配套設施，珠江新城將是另一番景象。由兩棟寫字樓和一棟商務公寓組成。但珠江新城的住宅項目卻有相當比重用來做寫字樓，如南天廣場、名門大廈等。這些寫字樓都以甲級寫字樓配置為賣點，素質(zhì)高，越來越重視高科技高智能化，在規(guī)劃設計配套上也各有特色，更強調(diào)生態(tài)辦公、休閑辦公等理念，創(chuàng)新元素和細節(jié)設計也越來越受重視，如引入復式空間、空中花園等住宅設計概念。 ③新推出的寫字樓單層面積大、質(zhì)素高。目前財富廣場的租金已達到110元/平方米，在同等條件下，由于它比較新，外資企業(yè)會把它作為辦公地點的首選。從2004年第四季度開始，單在珠江新城，即將推出市場的有星匯國際大廈、信合大廈、富力科訊大廈、富力盈隆廣場、富力中心大廈、保利國稅大廈、發(fā)展中心大廈以及海聯(lián)大廈，這8棟寫字樓的總建筑面積將近70萬平方米。同時建設地下交通系統(tǒng)，地鐵三、五號線均從珠江新城穿過，方便珠江新城的人流集散。（二） 天河區(qū)及珠江新城寫字樓市場走勢分析（微觀）區(qū)位特點及房地產(chǎn)情況：珠江新城位于廣州市天河區(qū)的西部，南面珠江。目前，沿江路租金最高的寫字樓是新光商務大廈，月租金約為65元/平方米，售價在8000元/平方米左右；江灣新城的月租金是5565元/平方米，其他寫字樓的月租金則普遍在40元/平方米左右。如有10年樓齡的世界貿(mào)易中心南塔平均月租金為75元/平方米；樓齡較短的好世界廣場、東山廣場、國際電子大廈的月租金均在90元/平方米以上，出租率也高達95%。該板塊的寫字樓月租金在80140元/平方米之間。 目前在廣州，最受歡迎的寫字樓是24小時可辦公的公寓式寫字樓；最不受歡迎的則是物業(yè)管理費貴且管理質(zhì)量不好的寫字樓。廣州市房管局會同市計委、財政局對廣州的57宗爛尾項目制定了三項優(yōu)惠措施，盡力促使項目復蘇。 3. 眾多停工的樓盤重新啟動?！?今年廣州各區(qū)的寫字樓放量較以往有所提升，但與19961997年廣州寫字樓開發(fā)的無序狀況相比，市場屬于一個供求合理的階段。據(jù)統(tǒng)計，廣州甲級寫字樓的面積現(xiàn)存120多萬平方米，中國加入世貿(mào)之后，銀行、保險、會計和律師等外資公司被允許經(jīng)營本地
電大資料相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1