珠海日東商業(yè)廣場定位報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 運(yùn)作，發(fā)展商保留部分商鋪單位出租賺取租金增長部分的差價(jià)作為管理公司收入之一； 單個商場商鋪總價(jià)控制在3050萬內(nèi)，單個開放式商鋪單位總價(jià)控制在10萬以內(nèi)，酒吧單位總售價(jià)控制在100萬以內(nèi)；由香港銀行為香港業(yè)主提供最高7成、最長15年香港銀行按揭；國內(nèi)買家只能享受國內(nèi)農(nóng)業(yè)銀行提供約6成10年的銀行按揭； 商場單位、開放式商鋪銷售時同時提供2年的租約，酒吧單位提供35年租約，在租約有效期內(nèi)業(yè)主只能收租、不能干涉商鋪單位的具體經(jīng)營。6. 垂直交通：目前商場的垂直交通現(xiàn)時一至二樓分別有兩個手扶電梯和四個室外觀光電梯組成，在商場中央有可以直上五月花的步行梯和兩條手扶梯，手扶梯側(cè)都設(shè)人行樓梯配合，根據(jù)商場的定位，已經(jīng)足夠應(yīng)付商場開業(yè)后的垂直人流。4. 南門：現(xiàn)日東已經(jīng)將南門側(cè)的小區(qū)入口與君怡花園商業(yè)街打通，君怡花園的商業(yè)街已經(jīng)形成雛形，但真正形成商業(yè)氛圍尚需時日，與日東商業(yè)中心的開發(fā)成功共生共榮，可考慮與君怡共同營造該片區(qū)的商業(yè)氣氛，這是后話。IV. 統(tǒng)一經(jīng)營對招進(jìn)主力商家的負(fù)面影響：根據(jù)美亞的招商經(jīng)驗(yàn)，有自己獨(dú)立經(jīng)營品牌的商家如現(xiàn)在的目標(biāo)客戶香港莎莎、玩具反斗城等都進(jìn)入商場時都要求可以獨(dú)立經(jīng)營的物業(yè)，按日東商業(yè)廣場物業(yè)目前的特點(diǎn)，如果南北兩個塔樓的物業(yè)規(guī)模非常適合引進(jìn)香港的品牌經(jīng)營商，其肯定要求自主經(jīng)營，那么剩下的室內(nèi)步行街部分商鋪統(tǒng)一經(jīng)營的意義也就不大了。如果甲方真的考慮商場定位為高檔百貨，將出現(xiàn)以下問題：l 本土居民本身在這方面的消費(fèi)比例就少，而且還被香港、澳門的高檔百貨分流，所以可以看到珠?，F(xiàn)有的百貨商場都以經(jīng)營大眾品牌為主，高檔商品如國際品牌一直都只適應(yīng)在一些高檔酒店商場如銀都精品街、海灣酒店等經(jīng)營。采取“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營”的原因：I. 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式層面：甲方意愿是將物業(yè)包裝后推出市場銷售，建議放棄商場經(jīng)營的現(xiàn)金流，如有融資的需要建議等商場開業(yè)后，將地下一層的商場部分抵押向銀行申請貸款。樓層：1大型休閑餐飲、便利店、社區(qū)超市（候補(bǔ)）、服裝鞋帽專營店精品店、皮具、旅游用品店、銀行、花店、小型咖啡店、時尚流行店、小型漫畫店、手工店服裝鞋帽專營店精品店、皮具、旅游用品店、銀行、花店、小型咖啡店、時尚流行店、小型漫畫店、手工店、旅行服務(wù)社大型化妝品連鎖品牌、鐘表珠寶經(jīng)營商、生活日化店、其它品牌經(jīng)營商、女性主題商場經(jīng)營商、社區(qū)超市（候補(bǔ)）、樓層：負(fù)1招商主力：大型運(yùn)動主題商城經(jīng)營商（包含體育用品零售、運(yùn)動/休閑保健、器械健身經(jīng)營及運(yùn)動會所功能。底線：80元/m2。 日東商業(yè)廣場的成功必然直接導(dǎo)致其它競爭商業(yè)項(xiàng)目的快速模仿，招商的成功如果沒有完善的市場推廣計(jì)劃還是會被如吉大珠百商圈內(nèi)商場、拱北口岸廣場等項(xiàng)目分流經(jīng)營商，所以商場在招商過程當(dāng)中直至開業(yè)后相當(dāng)長的時間內(nèi)都必須為經(jīng)營者提供完善的整體市場推廣計(jì)劃，一個有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營商就必不可少。日東商業(yè)廣場采取現(xiàn)代購物中心的經(jīng)營特色，在百貨經(jīng)營滿足了購物需要的基礎(chǔ)上添加了餐飲、娛樂、運(yùn)動、休閑、廣場活動等功能，這樣的商場定位已經(jīng)成為中國大陸地區(qū)乃至華人地區(qū)大型商場開發(fā)的特征，但在珠海目前也就只有珠海百貨、免稅和海天城三個商場加上周邊商業(yè)街道在共同打造這種購物環(huán)境，還沒有真正意義上在單個的商場內(nèi)實(shí)現(xiàn)滿足這種隨著居民生活水平提高而形成的購物消費(fèi)需要。商場策劃之產(chǎn)品設(shè)計(jì)：——日東商業(yè)廣場項(xiàng)目定位及商場規(guī)劃報(bào)告目錄第一部分 日東商業(yè)廣場項(xiàng)目定位第二部分 日東商業(yè)廣場商鋪及物業(yè)產(chǎn)品定位第三部分 日東商業(yè)廣場推廣價(jià)格定位第四部分 日東商業(yè)廣場推廣手法展望第一部分 日東商業(yè)廣場項(xiàng)目定位一、日東商業(yè)廣場項(xiàng)目定位描述定位原則：（商場香港概念的闡述）符合香港人個體經(jīng)營商場和投資物業(yè)的習(xí)慣；l 經(jīng)營商場習(xí)慣：在香港品牌都采取在人流旺的商場或街道租賃相對獨(dú)立開設(shè)專賣店的形式經(jīng)營，私人商鋪尤其一些波鞋店、漫畫店等經(jīng)營潮流商品的私人經(jīng)營更是獨(dú)立門市；l 香港人對投資商場物業(yè)要求有獨(dú)立業(yè)權(quán)、可以保障對商鋪經(jīng)營的自主權(quán)，商場可以提供整體的市場促銷推廣活動，商場人流有保障，商場租金回報(bào)穩(wěn)定及有上調(diào)空間；項(xiàng)目定位描述：珠海唯一的加勒比海濱風(fēng)情大型綜合情景式購物中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。l 珠海唯一一個大型休閑購物中心現(xiàn)代商場的消費(fèi)行為購物的訴求已經(jīng)越來越淡化，人們進(jìn)入一個購物中心希望可以同時滿足購物、就餐、休閑、運(yùn)動、娛樂甚至商務(wù)等消費(fèi)需要，也就是大陸業(yè)者喜歡說的一站式購物。日東商業(yè)廣場優(yōu)勢附加值挖掘：
范文總結(jié)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1