【正文】 5萬平方米 理性 分析 理性 分析 剩余 10萬平方米怎么辦？ 是繼續(xù)做商業(yè)？ —— 面臨的風(fēng)險？？？ 還是另謀出路 ？ —— 有何機會？？？？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 閔行的商業(yè)市場主要由于住宅拉動。 24 小結(jié) 競爭嚴(yán)峻 ，形式雷同 ，互動性弱 ，需求單一 閔行商圈主要集中在莘莊和七寶，形式基本以日用大賣場為主。這將直接制約商業(yè)的發(fā)展和外來消費人口的導(dǎo)入。 樂購賣場 巴比倫廣場 莘閔生活廣場 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?巴比倫商業(yè)廣場：三層。 莘莊老鎮(zhèn)商業(yè)中心 上海莘城商業(yè)中心 社區(qū)商業(yè) 商貿(mào)走廊 本報告是嚴(yán)格保密的。 主要項目：“仲盛商業(yè)中心”和 地 鐵莘莊站站廳商業(yè)。預(yù)期未來 五年將達(dá)到３０萬人。 本報告是嚴(yán)格保密的。 特征二 :就近消費 .區(qū)域性消費 原則，在閔行區(qū)域到消費地點不超過半小時車程 由于閔行道路系統(tǒng)錯綜復(fù)雜，消費區(qū)域隨著道路阻隔而自然形成，如今春申、莘莊、 七寶、古美均形成各資的商業(yè)賣場集中區(qū)域，輻射范圍也限于各區(qū)域內(nèi)。 二口或三口 之家 , 個人收入 30006000元 /月 為主流 摘自 《 閔行商業(yè)市場調(diào)查報告 》 本報告是嚴(yán)格保密的。 。重點建設(shè)七寶、虹橋、莘莊、江川、南方商城、浦江等大型綜合性商業(yè)中心， 本報告是嚴(yán)格保密的。藥店、郵局、銀行、旅行社、書城、美容美發(fā)等等一系列社區(qū)服務(wù)項目，堅持“以社區(qū)服務(wù)為導(dǎo)向，集購物、休閑、娛樂為一體”的經(jīng)營定位，已成為閔行地區(qū)人氣最旺的購物中心。 14 位置和經(jīng)營檔次是決定閔行日用賣場經(jīng)營好壞的關(guān)鍵 閔行商圈 商場名稱 規(guī)模 檔次 面積 業(yè)態(tài) 經(jīng)營狀況 農(nóng)工商（新閔店 ) 一層 中檔 約 3,000 ㎡ 食品 .日用品 一般 樂購（莘莊店） 二 層 中檔 約 8,000 ㎡ 1F KFC、生鮮食品 2F 日用品 .家電 .百貨 旁邊有好美屋 良好 世紀(jì)聯(lián)華 (莘莊店 ) 三層 中檔 約 24,000㎡ 1F餐廳、移動營業(yè)廳、服飾； 2F食品、生活用品； 3F服飾、床上用品 良好 華聯(lián)吉買盛 (莘莊 ) 三層 中低 約 15,000㎡ 1保健品、鮮花、速食； 2F服裝、鞋類； 3F食品、日用品 一幫 農(nóng)工商（中春路） 二層 中檔 約 8,000㎡ 1F食品 .美食 2F日用品、家電、服裝、 一幫 河畔百貨 四層 中高 約 10,000 ㎡ B1地下停車場 1F 餐飲 .化裝品 . 星巴克 必勝客 2F4F品牌服裝 良好 樂購（七莘店） 二層 中檔 約 28,000 ㎡ 1F餐飲、服裝、食品、生鮮 2F家電 .床上用品 .日用品 .服裝 .大時代 一幫 龍城購物中心 三 層 中高 約 30,000 ㎡ 1F .餐飲 .眼鏡 2F家樂福 3F品牌店 即將進駐巴黎春天 一般 易初蓮花 (吳中路 ) 三層 中檔 約 24,000㎡ 1F家電、餐飲、專賣店、眼鏡店、茶具、手機專賣； 2F食品含生鮮、藥店； 3F日用品、鞋類、服飾、五金、床上用品、辦公用品、化妝品 良好 麥德龍 （ 虹梅 店） 一 層 中檔 約 3,5000㎡ 服裝、日用品、食品、家電、休閑運動類 良好 易初蓮花 (七莘路 ) 三層 中檔 約 25,000㎡ 1F家電、餐飲、專賣店、眼鏡店、茶具、手機專賣； 2F食品含生鮮、藥店； 3F日用品、鞋類、服飾、五金、床上用品、辦公用品、化妝品 良好 大潤發(fā)（銀都路） 三層 中檔 約 25,000㎡ 1F停車場 .商業(yè)街 .KFC 2F食品 (含生鮮 ) 3F電器、服飾 . 百貨、 良好 易買得（銀都路） 三層 中檔 約 25,000㎡ 1F食品 .日用品 2F服飾 .家電 .百貨 3F傲運會“運動品牌 .停車場 .美食 一般 家得利（春申路） 一層 中檔 約 1,200㎡ 食品、日用品 一般 農(nóng)工商 (銀都路 ) 二 層 中檔 約 4， 500㎡ 1F水果 .蔬菜 .生鮮 .食品 2F床上用品 .日用品 .服裝 一般 莘莊區(qū)域 5家 七寶 .虹美區(qū)域 5家 春申區(qū)域 4家 數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查 本報告是嚴(yán)格保密的。 13 南方商城 /家樂福 華聯(lián)吉買盛 麥德龍 易初蓮花 大潤發(fā) 易買德 百安居 樂購 世紀(jì)聯(lián)華 農(nóng)工商 樂購 樂購 龍城購物中心 易初蓮花 石頭 .剪刀 .布 家得利 九百家居 農(nóng)工商 錦江樂園 熱帶風(fēng)暴 好愛廣場 家得利 日用大賣場是閔行的主要商業(yè)形式 ?目前閔行有 18家大賣場，2023上半年實現(xiàn)社會消費品零售額 ，比上年同期增長 %。 閔行商圈 便捷的交通和大量居住人口聚集是閔行商圈形成的關(guān)鍵支撐因數(shù)。 宏觀市場 連鎖的超市、大賣場和便利店在過去的幾年中發(fā)展迅速，而百貨店的市場地位在持續(xù)降低。 上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全國最重要的零售市場之一，在發(fā)展步調(diào)上也一直保持國內(nèi)的領(lǐng)先地位。 本報告是嚴(yán)格保密的。 8 項目資源：所處大型住宅區(qū)和別墅區(qū)，為未來商業(yè)發(fā)展提供多條通路的可能 項目資源 云間水莊 晶苑四季御庭 麗水馨庭 歐風(fēng)麗景 綠洲比華利 龍祥公寓 達(dá)安圣芭芭花園 十二橡樹莊園 淺水灣 同潤加州 綠洲香島 萬科白馬 莘閔板塊的發(fā)展已經(jīng)有 5年的時間。 ?規(guī)劃用地面積： 72，418平方米， 實際用地 面積約為 43， 838平方米 。 5 ?短期 內(nèi)實現(xiàn) 利潤 最大化 ?促進協(xié)和商業(yè)地產(chǎn)的市值影響力 指標(biāo)最大化 世聯(lián)對目標(biāo)的理解 利潤最大化 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?把未用的指標(biāo)全部用足，實現(xiàn)指標(biāo)最大化。 本報告是嚴(yán)格保密的。 上?？党乔皬V場商業(yè)項目 商業(yè)定位報告（中稿） 謹(jǐn)呈：協(xié)和集團 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 4 協(xié)和集團 —— 目標(biāo) ?地上 +1萬單身公寓 全部售出； ?打造集團商業(yè)街地產(chǎn)品牌，為集團商業(yè)品牌上市作準(zhǔn)備。 本報告是嚴(yán)格保密的。 7 容積率超過 4，建筑形式必須向高向密發(fā)展。 項目技術(shù)指標(biāo) 莘 松 路 已建 已建 綠地 高壓線， 地上不能 上蓋建筑 本報告是嚴(yán)格保密的。周邊別墅區(qū)居民約為 45萬人。 上海商品銷售毛利率不斷上升，從 2023年的 ％上升到 2023年的 ％；城市居民人均消費支出不斷上升，從 2023年的 萬元。 11 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域繼續(xù)引領(lǐng)市場，郊區(qū)商業(yè)增長迅速。 12 莘莊、七寶是閔行目前形成的兩大商圈。七莘路樂購的人流量、檔次、營業(yè)額在閔行大賣場中名列前矛； 莘莊 七寶 本報告是嚴(yán)格保密的。 閔行商圈 本報告是嚴(yán)格保密的。休閑娛樂包括：中、西餐飲、咖啡館、茶室、電影城、游樂城、健身中心。積極引進精品百貨店、品牌專賣店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)，繼續(xù)完善大賣場、超市、便利店等商業(yè)網(wǎng)點，規(guī)范發(fā)展商品交易市場，培育汽車和建材銷售等新增長點。 人口消費特征 摘自 《 閔行商業(yè)市場調(diào)查報告 》 。 購物地點的時間基本在 30分鐘以內(nèi) 品種齊全、價格實惠、購物環(huán)境 是居民選擇消費地點的首要因數(shù) 食品和服裝 是閔行居民節(jié)假日最高的開支。單一的居住模式造就單一的消費模式，因此，大賣場成為居住區(qū) 滿足生活用品采購的主要來源。 主要選擇位置近、種類多、價格實惠的賣場消費?，F(xiàn)有總?cè)丝冢保踩f 人，其中常住人口約１１．５萬人，外來人口 ３萬 — ５萬 人。 規(guī)劃面積：１０萬平方米。 《 上海市閔行區(qū)莘莊地區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要 》 未來 8年上海莘莊商業(yè)配套設(shè)施 ,將發(fā)生根本性的改變和提高，莘莊地區(qū)商業(yè)將依托閔行區(qū)行政中心所在地、道路交通網(wǎng)絡(luò)、人口大量導(dǎo)入等優(yōu)勢，形成一個 “鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū) ——社區(qū)商業(yè)體系 ——現(xiàn)代商貿(mào)走廊” 的三級商業(yè)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)，使之成為上海新興地區(qū)商業(yè)中心之一。 ?樂購（莘松店）：二層賣場，一層好美屋，一家酒店及餐飲 KFC等 —— 滿主周邊居民日常生活用品采購需求，中檔。 ?莘閔生活廣場：一層農(nóng)工商層，二層空缺，三層足浴，四層 KTV—— 滿足莘閔別墅區(qū)中低檔居民日常生活，檔次較低。 ?莘松路雙向二車道，成為目前進入莘閔板塊唯一道路，且短期內(nèi)不會改善。 本項目 道路范圍內(nèi)人口消費 本報告是嚴(yán)格保密的。加上閔行眾多 道路的阻隔，各個板塊商業(yè)難以形成集合效應(yīng)，形成各自為營的局面。 25 商業(yè)級別 城市中心區(qū)商業(yè) 區(qū)域型商業(yè) 社區(qū)型商業(yè) 鄰里型商業(yè) 規(guī)模（ M2） 30萬以上 900036000 18009000 區(qū)位 城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū) 居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊 居民聚居區(qū)，人流集中交通便利 住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè) 客流量 日人流量 50萬以上 日人流量 10萬以上 5萬以上 —— 核心客戶 內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小