【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 上?？党乔皬V場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告（中稿） 謹(jǐn)呈：協(xié)和集團(tuán) 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 項(xiàng)目研究工作階段劃分 ?項(xiàng)目地塊查勘 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究 ?城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究 ?市場(chǎng)調(diào)研 ?項(xiàng)目屬性研判與界定 ?問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析 ?區(qū)域環(huán)境分析 ?市場(chǎng)容量預(yù)測(cè) ?項(xiàng)目定位導(dǎo)出 2023/8/22 第一階段 項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 第一階段 思路形成 2023/9/1 2023/9/15 第一階段 市場(chǎng)調(diào)研 2023/9/21 研究?jī)?nèi)容 成果 ?上?？党乔皬V場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 ?上?？党乔皬V場(chǎng)初期溝通 ?上海康城前廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目定位中稿 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 報(bào) 告 思 路 二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì) 三、出路 一、目標(biāo)設(shè)定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 協(xié)和集團(tuán) —— 目標(biāo) ?地上 +1萬(wàn)單身公寓 全部售出； ?打造集團(tuán)商業(yè)街地產(chǎn)品牌，為集團(tuán)商業(yè)品牌上市作準(zhǔn)備。 ?把未用的指標(biāo)全部用足，實(shí)現(xiàn)指標(biāo)最大化。進(jìn)而全部出售現(xiàn)實(shí)利潤(rùn)最大化。 ?以主題商業(yè)街的形式啟動(dòng)，為集團(tuán)商業(yè)品牌上市作準(zhǔn)備。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 ?短期 內(nèi)實(shí)現(xiàn) 利潤(rùn) 最大化 ?促進(jìn)協(xié)和商業(yè)地產(chǎn)的市值影響力 指標(biāo)最大化 世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解 利潤(rùn)最大化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 項(xiàng)目位于閔行莘莊和松江新橋交匯處，屬于莘閔板塊居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心 ?項(xiàng)目緊鄰莘松路，唯一一條進(jìn)入道路，雙向二車道； ?項(xiàng)目西南北各約 500米分別相鄰板塊內(nèi)兩大商業(yè)（巴比倫、樂(lè)購(gòu)）。 500m 樂(lè)購(gòu) 500m 巴比倫 莘 松 路 項(xiàng)目 生 春 九 路 場(chǎng) 東 路 項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目 地鐵 1號(hào)線莘莊站 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 容積率超過(guò) 4，建筑形式必須向高向密發(fā)展。 ?規(guī)劃用地面積： 72，418平方米， 實(shí)際用地 面積約為 43， 838平方米 。 ?地上 總建筑面積 166，481平方米 ，需要建設(shè)小區(qū)公建配套 平方米，實(shí)際新建 商業(yè) 面積約為14萬(wàn) 平方米， 單身公寓10， 800平方米 。 ?地下建筑面積 55， 681平方米，已建地下室 1，453平方米，新建地下室54， 228平方米。 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 莘 松 路 已建 已建 綠地 高壓線， 地上不能 上蓋建筑 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 項(xiàng)目資源：所處大型住宅區(qū)和別墅區(qū)，為未來(lái)商業(yè)發(fā)展提供多條通路的可能 項(xiàng)目資源 云間水莊 晶苑四季御庭 麗水馨庭 歐風(fēng)麗景 綠洲比華利 龍祥公寓 達(dá)安圣芭芭花園 十二橡樹(shù)莊園 淺水灣 同潤(rùn)加州 綠洲香島 萬(wàn)科白馬 莘閔板塊的發(fā)展已經(jīng)有 5年的時(shí)間。目前周邊的公寓項(xiàng)目有兩個(gè)，別墅項(xiàng)目約為 10個(gè)。 區(qū)域人口： 康城居民入住后約為 萬(wàn)人 。周邊別墅區(qū)居民約為 45萬(wàn)人。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 第二部分 二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì) 區(qū)域商業(yè)分析 宏觀市場(chǎng)分析 閔行商業(yè)分析 項(xiàng)目本體分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 按國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，上海商業(yè)地產(chǎn)存量趨于飽和 宏觀市場(chǎng) 2023年上海人均商業(yè)地產(chǎn)面積超過(guò) 1平方米，接近歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家 均水平。 上海商品銷售毛利率不斷上升，從 2023年的 ％上升到 2023年的 ％；城市居民人均消費(fèi)支出不斷上升，從 2023年的 萬(wàn)元。 上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全國(guó)最重要的零售市場(chǎng)之一，在發(fā)展步調(diào)上也一直保持國(guó)內(nèi)的領(lǐng)先地位。與全國(guó)其它主要城市零售業(yè)的發(fā)展情況相比，上海具有總體規(guī)模大、人均零售額高、增長(zhǎng)相對(duì)比較平穩(wěn)的特點(diǎn)，上海已經(jīng)走過(guò)了許多其它城市正在經(jīng)歷的快速成長(zhǎng)期，率先進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期和結(jié)構(gòu)調(diào)整期。 數(shù)據(jù)來(lái)源 《 上海商業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒 》 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域繼續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)，郊區(qū)商業(yè)增長(zhǎng)迅速。 宏觀市場(chǎng) 連鎖的超市、大賣場(chǎng)和便利店在過(guò)去的幾年中發(fā)展迅速，而百貨店的市場(chǎng)地位在持續(xù)降低。 傳統(tǒng)三個(gè)市中心區(qū)仍然是主要的商業(yè)區(qū)域，但隨著周邊區(qū)域商業(yè)中心的興起和發(fā)展，市中心的人口不斷往外遷移，郊區(qū)的商業(yè)面臨巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。 數(shù)據(jù)來(lái)源 《 上海商業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒 》 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 莘莊、七寶是閔行目前形成的兩大商圈。 閔行商圈 便捷的交通和大量居住人口聚集是閔行商圈形成的關(guān)鍵支撐因數(shù)。 莘莊：分為行政中心和居住區(qū) .目前行政區(qū)的消費(fèi)形式屬于過(guò)路性消費(fèi)，檔次較低；依托春申版快大型居住區(qū)（春申景城、萬(wàn)科假日風(fēng)景、上海春城），屬于片區(qū)日常消費(fèi)，檔次中檔。 七寶：依托七寶大型居住區(qū)（萬(wàn)科郎潤(rùn)園、），運(yùn)動(dòng)休閑配套設(shè)施齊全，檔次較高，在建巴黎春天。七莘路樂(lè)購(gòu)的人流量、檔次、營(yíng)業(yè)額在閔行大賣場(chǎng)中名列前矛； 莘莊 七寶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 南方商城 /家樂(lè)福 華聯(lián)吉買盛 麥德龍 易初蓮花 大潤(rùn)發(fā) 易買德 百安居 樂(lè)購(gòu) 世紀(jì)聯(lián)華 農(nóng)工商 樂(lè)購(gòu) 樂(lè)購(gòu) 龍城購(gòu)物中心 易初蓮花 石頭 .剪刀 .布 家得利 九百家居 農(nóng)工商 錦江樂(lè)園 熱帶風(fēng)暴 好愛(ài)廣場(chǎng) 家得利 日用大賣場(chǎng)是閔行的主要商業(yè)形式 ?目前閔行有 18家大賣場(chǎng)，2023上半年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 ，比上年同期增長(zhǎng) %。 ?新開(kāi)賣場(chǎng)七家：易初蓮花七寶店、浦江店、樂(lè)購(gòu)莘松店、家樂(lè)福七寶店、好又多虹橋店、易賣得梅隴店。 2023上半年零售總額，對(duì)區(qū)域零售額增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %。 閔行商圈 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 位置和經(jīng)營(yíng)檔次是決定閔行日用賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)好壞的關(guān)鍵 閔行商圈 商場(chǎng)名稱 規(guī)模 檔次 面積 業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)狀況 農(nóng)工商（新閔店 ) 一層 中檔 約 3,000 ㎡ 食品 .日用品 一般 樂(lè)購(gòu)（莘莊店） 二 層 中檔 約 8,000 ㎡ 1F KFC、生鮮食品 2F 日用品 .家電 .百貨 旁邊有好美屋 良好 世紀(jì)聯(lián)華 (莘莊店 ) 三層 中檔 約 24,000㎡ 1F餐廳、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、服飾； 2F食品、生活用品； 3F服飾、床上用品 良好 華聯(lián)吉買盛 (莘莊 ) 三層 中低 約 15,000㎡ 1保健品、鮮花、速食； 2F服裝、鞋類； 3F食品、日用品 一幫 農(nóng)工商（中春路） 二層 中檔 約 8,000㎡ 1F食品 .美食 2F日用品、家電、服裝、 一幫 河畔百貨 四層 中高 約 10,000 ㎡ B1地下停車場(chǎng) 1F 餐飲 .化裝品 . 星巴克 必勝客 2F4F品牌服裝 良好 樂(lè)購(gòu)（七莘店） 二層 中檔 約 28,000 ㎡ 1F餐飲、服裝、食品、生鮮 2F家電 .床上用品 .日用品 .服裝 .大時(shí)代 一幫 龍城購(gòu)物中心 三 層 中高 約 30,000 ㎡ 1F .餐飲 .眼鏡 2F家樂(lè)福 3F品牌店 即將進(jìn)駐巴黎春天 一般 易初蓮花 (吳中路 ) 三層 中檔 約 24,000㎡ 1F家電、餐飲、專賣店、眼鏡店、茶具、手機(jī)專賣； 2F食品含生鮮、藥店； 3F日用品、鞋類、服飾、五金、床上用品、辦公用品、化妝品 良好 麥德龍 （ 虹梅 店） 一 層 中檔 約 3,5000㎡ 服裝、日用品、食品、家電、休閑運(yùn)動(dòng)類 良好 易初蓮花 (七莘路 ) 三層 中檔 約 25,000㎡ 1F家電、餐飲、專賣店、眼鏡店、茶具、手機(jī)專賣； 2F食品含生鮮、藥店； 3F日用品、鞋類、服飾、五金、床上用品、辦公用品、化妝品 良好 大潤(rùn)發(fā)（銀都路） 三層 中檔 約 25,000㎡ 1F停車場(chǎng) .商業(yè)街 .KFC 2F食品 (含生鮮 ) 3F電器、服飾 . 百貨、 良好 易買得（銀都路） 三層 中檔 約 25,000㎡ 1F食品 .日用品 2F服飾 .家電 .百貨 3F傲運(yùn)會(huì)“運(yùn)動(dòng)品牌 .停車場(chǎng) .美食 一般 家得利（春申路） 一層 中檔 約 1,200㎡ 食品、日用品 一般 農(nóng)工商 (銀都路 ) 二 層 中檔 約 4， 500㎡ 1F水果 .蔬菜 .生鮮 .食品 2F床上用品 .日用品 .服裝 一般 莘莊區(qū)域 5家 七寶 .虹美區(qū)域 5家 春申區(qū)域 4家 數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 南方商城是整個(gè)閔行區(qū)域的購(gòu)物中心 閔行商圈 商場(chǎng)名稱 規(guī)模 檔次 面積 業(yè)態(tài) 南方商城 五層 中高 10萬(wàn) ,營(yíng)業(yè) 面積 1F餐飲 .化妝品 .飾品 2F3F服飾 4F家電通訊5F漁獵休閑 (電影院 .電玩 .網(wǎng)吧 ) 家樂(lè)福 南方購(gòu)物中心在的布局上以家樂(lè)福超市、友誼百貨、好美家建材超市三家龍頭店為主力店，滿足了工薪階層、居民日常消費(fèi)、家庭裝潢的需要。一百二十余家品牌特色專賣店，涵蓋了服裝、